Alienazione di terreni agricoli e boschivi pervenuti dal disciolto Conservatorio delle Montalve. LOTTO N. 2 Località Via delle Gore FIRENZE

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Giorgiana Massa
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1 U N I V E R S I T A' D E G L I S T U D I D I F I R E N Z E AREA SERVIZI TECNICI AMBIENTE E SICUREZZA Ufficio Patrimonio Immobiliare Alienazione di terreni agricoli e boschivi pervenuti dal disciolto Conservatorio delle Montalve. LOTTO N. 2 Località Via delle Gore FIRENZE VALUTAZIONI TECNICO-ESTIMATIVE Determinazione dei valori venali presunti. IL TECNICO IL DIRIGENTE Arch. Luciano Antonio D AGOSTINO Arch. Vito CARRIERO Via Cavour FIRENZE Via Cavour FIRENZE ( Tel. 055/ ) ( Tel. 055/ ) ( C.F. DGSLNN56L19L214K ) Ordine Architetti Firenze N ( Firma) ( Firma)

2 Località Via delle Gore FIRENZE VALUTAZIONI TECNICO-ESTIMATIVE Determinazione dei valori venali presunti. IL TECNICO IL DIRIGENTE Arch.

2 1. Premessa e scopo della stima omissis A tale scopo, quindi, i diversi terreni sono stati raggruppati in lotti funzionali sulla base delle loro caratteristiche posizionali e della loro aggregabilità. In tale contesto, quindi, lo scopo della presente stima è quello di stabilire il valore venale di un appezzamento di terreno ubicato nel Comune di Firenze Località via delle Gore, individuato dal LOTTO N Oggetto della valutazione 2.1. Ambientazione e caratteristiche della zona Il bene oggetto della presente relazione è rappresentato, come già detto, da un appezzamento di terreno ubicato in località Careggi del Comune di Firenze, in fregio a via delle Gore. Si tratta di una zona agricolo-panoramica, che si articola lungo le sponde del Torrente Terzolle, a nord del complesso ospedaliero-universitario cittadino, nella zona pedecollinare di Terzollina. Si tratta di un ambito agricolo molto qualificato, caratterizzato da insediamenti residenziali di lusso a scarsa densità fondiaria e da organismi architettonici di pregio e di notevole interesse storico-artistico, posto alle falde della collina che degrada - alla destra del Torrente Serpiolle - tra Cercina e Monte Morello. Le favorevoli condizioni morfologiche e posizionali del terreno, hanno favorito negli anni la formazione del tipico paesaggio collinare dei dintorni di Firenze, con presenza di insediamenti edilizi fin dal secolo XI. Ed infatti, lungo la stessa direttrice di fondovalle sono ubicate, a poche centinaia di metri di distanza, opere di notevole pregio architettonico quali le Ville Medicee di Castello, della Petraia e di Careggi, Villa Corsini, ecc. La zona, per la vicinanza alla città, fu tenuta in considerazione dalle più illustri ed antiche famiglie fiorentine per costruirvi le loro ville. Infatti, oltre alle ville medicee nominato in precedenza, nella zona si trovano le seguenti ville: Villa Il Gioiello Villa Dei Pazzi 1

LOTTO N. 2. 2. Oggetto della valutazione 2.1.

3 Bellaria L ambito territoriale in questione risulta, inoltre, ben collegato con i normali mezzi pubblici urbani e dotato di viabilità, anche di recente realizzazione, che risulta idonea e scorrevole. Figura 1 Foto aerea della zona 2.2. Descrizione del terreno Le particelle di terreno oggetto di vendita costituiscono due distinti appezzamenti di forma irregolare prospicienti via delle Gore, la prima a monte della strada medesima e la seconda, subito di fronte, lungo l argine del Torrente Terzolle. Il terreno, è classificato in catasto, rispettivamente, quale seminativo arborato e pascolo. Si tratta di un appezzamento di terreno, attualmente in stato di semiabbandono, già affittato dal Conservatorio delle Montalve alla Ditta Edilgreen quale deposito di materiale edile. A seguito della ripresa in consegna del terreno da parte dell Università, avvenuta in data , lo stesso è stato sottoposto a bonifica ambientale per l eliminazione dei manufatti e dei materiali ancora presenti sull area. 2

2. Descrizione del terreno Le particelle di terreno oggetto di vendita costituiscono due distinti appezzamenti di forma irregolare prospicienti via delle Gore, la prima a monte della strada medesima

4 3. Titolo di proprietà Il bene, già di proprietà del Conservatorio delle Montalve alla Quiete di Firenze, a seguito della dichiarazione di estinzione dell Ente di cui alla Legge 5 febbraio 1992 n. 176, venne trasferito all Università degli Studi di Firenze (Decreto Ministero della Pubblica Istruzione registrato alla Corte dei Conti il ). Dalla stessa data, L Università degli Studi di Firenze subentrava in tutti i rapporti attivi e passivi del Conservatorio. 4. Dati catastali Il terreno, oggetto di vendita, risulta intestato al C.T. del Comune di Firenze all Università degli Studi di Firenze (proprietà 100/100), a seguito della seguente voltura: n /2001 del 18.12/2001 in atti dal (Prot ) L immobile in vendita ha i seguenti identificativi catastali: Foglio di mappa 11 Particella 64 Qualità Seminativo Arborato Classe 2 Superficie mq. R.D. Euro 27,47 R.A. Euro 10,68 Foglio di mappa 11 Particella 110 Qualità Pascolo Classe U Superficie mq. R.D. Euro 2,34 R.A. Euro 1,17 Totale superficie catastale =( ) = mq

Dalla stessa data, L Università degli Studi di Firenze subentrava in tutti i rapporti attivi e passivi del Conservatorio. 4. Dati catastali Il terreno, oggetto di vendita, risulta intestato al C.T.

5 5. Destinazione di Piano Regolatore Generale All interno del P.R.G. vigente, approvato con Delibera del Consiglio Comunale n. 141 del di presa d atto degli stralci e precisazioni della R. Toscana di cui alla Delibera Regionale n. 385/97, pubblicato sul B.U.R.T. il , l appezzamento di terreno ricade all interno della Zona Omogenea E (Art. 45 N.T.A.) Agricola, con le seguenti specifiche: PARTICELLA 64 - Sottozona E1 Agricola di particolare interesse culturale (Art. 46 N.T.A.). PARTICELLA Sottozona E2 Agricola di particolare interesse paesisticoambientale (Art. 47 N.T.A.). Tali sottozone comprendono le aree collinari e le aree vallive del territorio comunale, destinate all esercizio delle attività agricole di cui alla Legge Regionale n. 64 e successive, dove non sono ammesse nuove edificazioni. Negli interventi che riguardano le sottozone E1 ed E2 è prescritto il mantenimento delle sistemazioni del terreno, delle vegetazioni esistenti e delle colture tradizionali, anche con riferimento agli ambienti di naturalità fluviale. Inoltre, nelle Sottozone E1 sono vietate le colture florovivaistiche e le serre, ad eccezione di quelle smontabili nonché gli allevamenti di tipo industriale e gli interventi di nuova viabilità privata. In tali aree, si deve, inoltre, assicurare la corretta permeabilità del suolo e garantire una ottimale regimazione delle acque, in modo da evitare fenomeni di erosione e dissesto. L ambito territoriale in questione ricade, inoltre, all interno del Parco Storico della Collina ed è soggetto a particolare normativa per la tutela e salvaguardia dell ambiente. (Art. 49 N.T.A.) 5. Valutazione 5.1. Aspetti economici e criteri di stima omissis 4

t. 45 N.T.A.) Agricola, con le seguenti specifiche: PARTICELLA 64 - Sottozona E1 Agricola di particolare interesse culturale (Art. 46 N.T.A.). PARTICELLA 110 - Sottozona E2 Agricola di particolare interesse paesisticoambientale (Art.

6 5.2. Procedimento diretto o sintetico omissis 5.3. Ricerca valori di mercato omissis 5.4. Valutazione del terreno Il giudizio di stima in relazione alla ragione pratica della stessa ed alle considerazioni fin qui svolte si articolerà sulla ricerca del più probabile valore di mercato del terreno attraverso il procedimento diretto con il metodo sinteticocomparativo tenuto conto di tutte le caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene, che di seguito si illustrano. Caratteristiche della zona La zona in cui è ubicato il terreno risulta molto apprezzata in quanto vicina al centro abitato e dotata di comode strade di collegamento cittadino. Inoltre, la vicinanza con insediamenti residenziali di notevole livello, ne vede aumentare la sua appetibilità. Si deve inoltre evidenziare la particolare qualità dell ambito territoriale di che trattasi, molto qualificato e caratterizzato da insediamenti residenziali di lusso a scarsa densità fondiaria e da organismi architettonici di pregio e di notevole interesse storico-artistico. Caratteristiche del terreno Come già riferito, si tratta di due appezzamenti di terreno distinti e separati dalla via delle Gore. Il primo situato a monte della stessa via, si presenta a giacitura pianeggiante, con buona esposizione ed ottimi accessi ed è catastalmente classificato come seminativo arborato ; il secondo, situato a valle della strada, lungo l argine del torrente Terzolle, risulta catastalmente classificato come pascolo. I valori unitari del terreno in esame, date le sue caratteristiche, sono differenti per le due distinte particelle di terreno. Infatti, il valore di seminativo di fondovalle che, com è noto, risulta apprezzabile, non può paragonarsi ad un terreno sterile ubicato lungo l argine di un torrente e potenzialmente soggetto a inondazioni. 5

terreno attraverso il procedimento diretto con il metodo sinteticocomparativo tenuto conto di tutte le caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene, che di seguito si illustrano.

7 DETERMINAZIONE VALORE DI MERCATO Sulle base di tutte le considerazioni esposte nei paragrafi precedenti ed effettuati gli opportuni confronti tra il terreno in oggetto e quelli similari, considerate le caratteristiche del terreno stesso, espresse attraverso il FATTORE POSIZIONALE, cioè il parametro rappresentativo dei caratteri della microzona nonché dello stato e della qualità dei luoghi circostanti ed attraverso le sue CARATTERISTICHE AGRICOLE INTRINSECHE, si ritiene di determinare i seguenti valori venali: valore unitario del seminativo ( p.lla 64) /mq 10,00. valore unitario del pascolo ( p.lla 110) /mq 2,00. Si tratta a questo punto di applicare alla superficie catastale dell immobile, i dati sintetici che esprimono il valore venale unitario e determinarne il valore complessivo. Particella Valore unitario Superficie Valore totale Qualità catastale ( /mq) catastale (mq.) ( ) Seminativo 64 arborato 10, , Pascolo 2, ,00 TOTALE ,00 Pertanto, il valore di mercato dell immobile, ritenuto il più probabile nelle attuali condizioni di mercato, si arrotonda a: ,00= (Euro Sessantottomila/00). Si ribadisce, a tal proposito, che il valore esposto considera il bene libero, nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, esente da canoni, censi, livelli, ipoteche, trascrizioni pregiudizievoli e pesi in genere che ne possano diminuire la commerciabilità, il pregio e la disponibilità. 6

circostanti ed attraverso le sue CARATTERISTICHE AGRICOLE INTRINSECHE, si ritiene di determinare i seguenti valori venali: valore unitario del seminativo ( p.lla 64) /mq 10,00.

8 Firenze, 16 luglio 2007 IL TECNICO (arch. Luciano D Agostino) IL DIRIGENTE ( arch. Vito Carriero ) ELENCO ALLEGATI 7

9 Allegato 1: Estratto del foglio di mappa n.11 del Comune di Firenze Allegato 2: Visure catastali C.T. Allegato 3: Estratto di P.R.G. Allegato 4: Documentazione fotografica 8

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