TRIBUNALE DI ROMA SEZIONE FALLIMENTARE

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1 TRIBUNALE DI ROMA SEZIONE FALLIMENTARE RELAZIONE GIURATA EX ART. 60, COMMA DEL R.D. N.67/94 Nella domanda di concordato preventivo della società [...] in Liquidazione Professionista incaricato Dott. [...] Dottore Commercialista e Revisore Legale dei Conti Ordine dei Dottori Commercialisti ed Esperti Contabili di Roma Sez. A n [...] Registro dei Revisori Contabili n [...] SOMMARIO. QUALIFICHE DEL PROFESSIONISTA E ATTESTAZIONE DI NON INCOMPATIBILITÀ. DESCRIZIONE DELL INCARICO RICEVUTO 3. IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEI BENI DA STIMARE 4. INDICAZIONE DEI CRITERI DI VALUTAZIONE ADOTTATI IN RELAZIONE ALLA CATEGORIA DI BENI OGGETTO DI STIMA, DESCRIZIONE DELLE MODALITÀ SEGUITE PER LA STIMA DEI BENI, LA DATA DI RIFERIMENTO DELLA STIMA 5. INDICAZIONE DEL RICAVATO REALIZZABILE NEL CASO DI LIQUIDAZIONE FALLIMENTARE (L ALTERNATIVA AL CONCORDATO) PREVEDENDO UN VALORE MASSIMO, COMPRENSIVO DI EVENTUALI ONERI SPECIFICI 6. CONCLUSIONI 7. GIURAMENTO. Qualifiche del professionista e attestazione di non incompatibilità Il Sottoscritto [...] nato a [...] il [...] e residente a Roma in via [...] n. [...], iscritto all Albo dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili di Roma, sezione A, al n. [...] Revisore Legale dei Conti, iscritto al Registro dei Revisori Contabili al numero [...], è stato incaricato dalla società [...] IN LIQUIDAZIONE, con sede in Roma via [...] n. [...], codice fiscale e partita Iva [...] (di seguito anche Società ovvero Debitore ) di redigere la relazione di cui all art. 60, comma L.F. (di seguito anche Relazione ) nell ambito della proposta per l ammissione alla procedura di Concordato Preventivo formulata dalla stessa Società (di seguito anche Domanda, Piano o Proposta ). Il sottoscritto dichiara preliminarmente di essere nelle condizioni soggettive prescritte per il professionista dall art. 67 comma 3 lettera d) L.F., come richiamato dall art. 60, comma della legge citata, ed in particolare attesta che: a) non sussistono in relazione alla sua persona condizioni di incompatibilità per l espletamento dell incarico; b) non si trova in situazioni di conflitto di interesse nei confronti dell impresa debitrice, dei suoi soci, dei creditori in genere e degli altri soggetti comunque interessati all esito della procedura; c) non ha mai ricevuto, né sta attualmente esplicando alcun incarico professionale, da e per società controllate o collegate dal Debitore, né da persone fisiche cui tali società fanno riferimento.

2 . Inquadramento normativo e descrizione dell incarico ricevuto Il D. LGS. 69/007, correttivo ed integrativo del D. LGS. 5/006 di riforma organica della disciplina delle procedure concorsuali, ha introdotto il secondo comma dell art. 60 L.F. il quale prevede, nella presentazione della domanda di concordato preventivo, la possibilità di soddisfare parzialmente i creditori garantiti da privilegio, pegno o ipoteca, in caso di incapienza dei beni sui quali sussiste la causa di prelazione. La disposizione è volta ad escludere, in favore dei crediti assistiti da cause di prelazione, un trattamento migliore di quello ottenibile a seguito dell esecuzione forzata. Tuttavia affinchè la soddisfazione parziale del creditore prelatizio sia possibile deve realizzarsi una condizione: la soddisfazione stessa non deve risultare inferiore a quella ritraibile dal ricavato del bene, sul quale insiste la prelazione, in ipotesi di liquidazione. A tale proposito viene in soccorso, come nel caso della presente, la relazione giurata del professionista, designato dal debitore, la quale serve per l appunto a stimare il valore di mercato attribuibile ai beni oggetto della prelazione, nell ipotesi (alternativa al concordato) di liquidazione, riferito all epoca di presunto realizzo dello stesso. Il professionista è, pertanto, tenuto a stabilire indirettamente la misura minima della percentuale di soddisfazione che potrà essere offerta ai creditori prelatizi con il concordato. [..] La Società è in procinto di presentare al Tribunale di Roma Sez. Fallimentare, il Ricorso per l ammissione alla procedura di Concordato preventivo es art. 6 L.F. come formalmente deliberato dal liquidatore con determina notarile del [...]. Lo scrivente Professionista ha visionato il Ricorso de quo che si caratterizza per essere di tipo esclusivamente liquidatorio, vale a dire la più classica delle cessio bonorum, con la cessione di tutti i beni esistenti nel patrimonio della Società. Dal Ricorso emerge la presenza di creditori prelatizi che non trovano piena soddisfazione sui beni nei quali insiste il privilegio di carattere speciale. Oggetto di stima della presente Relazione saranno, dunque, quei beni su cui grava la garanzia oggetto di falcidia in base al piano concordatario. 3. Identificazione e descrizione dei beni da stimare La società [...] IN LIQUIDAZIONE con sede in Roma via [...] n. [...], codice fiscale e partita Iva [...], R.E.A. RM [...], è proprietaria di n. complessi immobiliari, individuati nella seguente tabella, che il sottoscritto è chiamato a valutare ai sensi e per gli effetti dell art. 60 comma II della L.F. Tabella n. : Individuazione immobili oggetto di stima ex art. 60 II comma della L.F. Progressivo Ubicazione Dati catastali Destinazione urbanistica Consistenza rendita E opportuno premettere che gli immobili indicati nella tabella che precede, sono stati oggetto di perizia giurata, come meglio di seguito descritto. Passiamo a delineare sinteticamente quanto riportato nelle perizie asseverate dell Ing. [...] con riferimento agli immobili oggetto della presente analisi. Il bene oggetto di valutazione al progressivo n. indicato nella tabella che precede è un complesso immobiliare sito nel Comune di [...] ([...]), in via [...]. L insediamento ha destinazione industriale e risulta dismesso da tempo e da diversi anni non locato. Come analiticamente descritto nella Perizia, il complesso è composto da n. [...] edifici costituiti da capannoni a struttura mista. La superficie commerciale ragguagliata dei vari capannoni è pari a mq. [...], con una area esterna di mq. [...]. Il complesso immobiliare in esame è oggetto di finanziamento da [...] a favore di [...], erogato per euro [...], e della durata originale di anni [...] per un totale di [...] rate mensili. L immobile risulta censito [..].

3 L immobile descritto al progressivo n. della tabella n. è situato nel Comune di [...] in via [...]. La proprietà si estende [ ]. Tabella n. : Individuazione delle ipoteche gravanti sugli immobili oggetto di stima ex art. 60 II comma della L.F. Progressiv o Creditore Tipologia ipoteca Valore di iscrizione Debito residuo Il debito residuo è stato determinato considerando gli interessi che maturano sul debito fino alla data di realizzo del bene stimata nel piano in 30 mesi dalla data di presentazione del ricorso previsto entro il [...]. 4. Indicazione dei criteri di valutazione adottati in relazione alla categoria di beni oggetto di stima, descrizione delle modalità seguite per la stima dei beni, la data di riferimento della stima Trattandosi di beni immobili, il presente lavoro di stima non poteva non avvalersi, a sua volta, della prestazione di un altro estimatore, dotato di tutte quelle professionalità tecniche necessarie per poter valutare un compendio immobiliare. Il sottoscritto si è infatti avvalso nella elaborazione della presente Relazione delle perizie giurate, redatte dall Ing. [...] (nel seguito anche solo Perizia ), iscritto all Ordine degli Ingegneri di Roma al n. [...], il quale è stato incaricato dal Debitore di valutare il patrimonio immobiliare della Società oggetto della presente stima. Si evidenzia come le suddette perizie siano state prese come base dal Debitore per poter effettuare le valutazioni al fine del piano concordatario da proporre ai creditori e contenuto all interno della Domanda stessa, oltre che essere state utilizzate dall esperto asseveratore. Poiché trattasi di perizia recente e giurata non si è ritenuto necessario procedere alla redazione di nuove perizie tecniche, ritenendo, inoltre, il lavoro di stima svolto oggettivamente valido anche ai fini della stesura della Relazione de qua. Tutto ciò premesso si procede con l illustrazione dei criteri di valutazione adottati al fine di pervenire all indicazione di valore richiesta dalla norma di cui al II comma dell art. 6 della L.F. a. Indicazione del prezzo di mercato in ipotesi di libera contrattazione Si è proceduto ad acquisire, per l immobile oggetto di stima, catalogato nella tabella n., la rispettiva valorizzazione (effettuata al prezzo di mercato in ipotesi di libera contrattazione) contenuta nella Perizia tecnica. A tale riguardo si veda quanto riportato nella colonna valori di perizia tecnica della tabella n. 3 che segue. Tabella n. 3: immobili oggetto di stima con i valori di Perizia tecnica Progressivo Ubicazione Destinazione urbanistica Valori di Perizia tecnica. Per quanto attiene l immobile di cui al progressivo n. relativo al complesso immobiliare sito nel Comune di [...], in via [...], Il valore di perizia, elencato in tabella, è stato stimato facendo riferimento ai seguenti fattori:

4 a. il perito ha ricavato dalle planimetrie di progetto fornite dalla Proprietà le consistenze dei vari edifici; b. per ciascuno di essi ha preso in considerazione un coefficiente di ragguaglio legato al loro utilizzo; c. ha stimato il costo unitario per la sistemazione generale, il rifacimento e/o adeguamento per i capannoni riutilizzabili, la parziale demolizione, il rifacimento e gli adeguamenti impiantistici per alcuni capannoni, e la demolizione totale e il rifacimento secondo le esigenze dell ipotetico acquirente di alcuni edifici; d. ha considerato un coefficiente di vetustà per gli edifici che non necessitano di essere demoliti; e. ha considerato il valore di mercato a nuovo di tutti gli edifici presi in esame. Da quanto sopra il perito ha ricavato che il valore di stima di tutti gli edifici considerati come nuovi ammonta a euro [...], da cui defalcare il costo per demolizione, ricostruzione, sistemazione e ristrutturazione (a secondo della tipologia e dello stato degli edifici) per complessivi euro [...]. Il valore di stima indicato dal perito ammonta, quindi, ad euro [...]. Il valore così determinato rispecchia, secondo la Perizia, il prezzo di vendita attribuibile al complesso immobiliare, in condizioni di libera contrattazione di mercato, alla data di riferimento della perizia, tenendo ovviamente conto di quelle che sono le caratteristiche intrinseche del bene immobile (stato, posizione geografica, consistenza, tipologia) e dell andamento del mercato immobiliare nel suo complesso. Il sottoscritto ritiene che le predette valorizzazioni siano congrue e le assume a base della Relazione quale probabile prezzo di mercato del complesso immobiliare oggetto di stima.. Per quanto attiene l immobile di cui al progressivo n. relativo al complesso immobiliare sito nel Comune di Pomezia, in via [ ] b. Indicazione del prezzo di mercato in ipotesi di libera contrattazione I prezzi di mercato come sopra valutati, determinati in condizioni di libero mercato, costituiscono il punto di partenza per arrivare all indicazione del ricavato in caso di liquidazione ex art. 60 comma L.F.. In ambito fallimentare è prassi che il curatore dia mandato a tecnici di stimare i beni oggetto di vendita. Tali valutazioni dovranno essere ispirate alla logica della libera contrattazione al fine di non pregiudicare, sin dall inizio, la possibilità di realizzo dei beni a prezzi di mercato. Appare, dunque, corretta la modalità scelta dal sottoscritto di adottare a base della stima il valore delle Perizie. Come precedentemente detto la norma de qua, utilizza il termine ricavato, a differenza del termine prezzo comunemente utilizzato ossia, quale somma libera e disponibile per pagare i creditori muniti di privilegio in ipotesi di liquidazione fallimentare. Risulta, pertanto, evidente come qualora la vendita si perfezionasse a prezzi di libero mercato, il ricavato da destinare ai creditori prelatizi sarebbe certamente inferiore al prezzo di vendita ipotizzato, dovendo quest ultimo subire una decurtazione derivante dal sostenimento di quelle spese tipiche della procedura fallimentare. A tale riguardo, si elencano, a seguire, alcune tipologie delle predette spese: stima preventiva delle operazioni di vendita ex art. 07 L.F.; pubblicitarie del bando di vendita tramite media specializzati; cancellazione delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli. Sempre in tema di prezzo si rappresenta come, anche in ipotesi di vendita forzata, si tende a collocare il bene a prezzo di libero mercato, scontando dei fattori che normalmente impongono un deprezzamento: a. il bene viene venduto senza la garanzia da vizi; b. il bene potrebbe subire un ulteriore deprezzamento quando nel caso di insuccesso del primo tentativo di vendita del bene a prezzo di mercato, segua un secondo tentativo di vendita ad un prezzo sensibilmente ribassato. Le considerazioni su esposte fanno, dunque, presupporre come il ricavato in caso di liquidazione fallimentare dei beni oggetto della presente stima, con ogni probabilità, sarà inferiore alle valutazioni monetarie effettuate dal perito.

5 c. determinazione di un intervallo di valori A seguito delle considerazioni precedentemente esposte è ipotizzabile determinare, per le unità immobiliari coinvolte nel processo di stima, un range di valori all interno del quale, con ogni probabilità, dovrebbe collocarsi il ricavato in caso di liquidazione fallimentare. Il valore superiore, corrispondente all ipotesi di massimo ricavato, viene determinato ipotizzando un deprezzamento minimo del 5% rispetto al valore della Perizia tecnica, in considerazione delle spese specifiche della procedura di vendita propria del fallimento oltre che dall assenza della garanzia da vizi. Il valore inferiore, corrispondente all ipotesi di ricavato minimo, viene stimato ipotizzando un deprezzamento massimo del 30% che tenga conto, oltre a quanto precedentemente considerato, anche della possibilità che il bene non venga collocato alla prima sequenza di vendite (con incanto o senza incanto). Per quanto attiene la data di riferimento della stima del ricavato in caso di liquidazione fallimentare dovrebbe essere quella presunta in cui il bene verrà realizzato. Al riguardo il piano concordatario prevede la dismissione dei beni entro 30 mesi dalla presentazione della domanda di concordato, prevista entro [...]. 5. Indicazione del ricavato realizzabile nel caso di liquidazione fallimentare (l alternativa al concordato) prevedendo un valore massimo, comprensivo di eventuali oneri specifici Nella tabella che segue vengono riportati i valori, massimo e minimo, che delimitano l intervallo entro il quale si stima possa essere ricompreso il ricavato dell immobile in caso di liquidazione fallimentare, alla data di riferimento della presente Relazione Tabella n. 4: immobili oggetto di stima con indicazione dell intervallo entro il quale con molta probabilità dovrebbe ricadere il ricavato in caso di liquidazione Progressivo Ubicazione Valori di Perizia tecnica Limite superiore dell intervallo (ricavato massimo di liquidazione fallimentare) Limite inferiore dell intervallo (ricavato minimo di liquidazione fallimentare) 6. Conclusioni Il Sottoscritto [...]nato [...] il [...] e residente a Roma in via [...] n. [...], iscritto all Albo dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili di Roma, sezione A, al n. [...] e Revisore Legale dei Conti, iscritto al Registro dei Revisori Contabili ai sensi del D.Lgs. 7/9 n. 88 e del DPR 0//9 n. 474, con D.M. 9 ottobre 007 in G.U. n. [...] del [...] numero di iscrizione [...], con studio in Roma, VISTO - L Art. 60 comma L.F. il quale recita: la proposta può prevedere che i creditori muniti di privilegio, pegno o ipoteca, non vengano soddisfatti integralmente, purché il piano ne preveda la soddisfazione in misura non inferiore a quella realizzabile in ragione della collocazione preferenziale, sul ricavato in caso di liquidazione, avuto riguardo al valore di mercato attribuibile ai beni o diritti sui quali sussiste la causa di prelazione indicato nella relazione giurata di un professionista in possesso dei requisiti di cui all art. 67 comma 3, lett. d) ( ) ATTESTA

6 - sulla base delle informazioni a disposizione e dei metodi di valutazione impiegati, che, alla data della presente Relazioni, il ricavato in caso di liquidazione (fallimentare) di ciascun immobile oggetto di stima, del quale la Domanda ne prevede la cessione ai creditori sociali, presumibilmente, nell ipotesi migliore, non supererà il valore indicato, rispettivamente per ciascun immobile, nella tabella che segue: Tabella n. 5: indicazione del valore massimo del ricavato in caso di liquidazione Progressivo Ubicazione Valori di Perizia tecnica Indicazione del ricavato massimo presumibile in caso di liquidazione fallimentare Con coscienza, il Sottoscritto, reputa di aver esaurientemente adempiuto all incarico affidatogli. Roma, [...] Il professionista asseveratore