DIRITTO NOVITÀ. collana diretta da Paolo Cendon DIRITTO CIVILE

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1 DIRITTO NOVITÀ collana diretta da Paolo Cendon 2 DIRITTO CIVILE

2 DIRITTO NOVITÀ collana diretta da Paolo Cendon Le sentenze che cambiano il diritto, l Europa e le sue regole, il legislatore speciale che ogni tanto scende in campo talvolta con sapienza, qua e là infelicemente (le necessità di correzione in via interpretativa allora!). Pronunce della Corte costituzionale, risposte dei giudici di pace, letture dottrinarie, il contorno delle discipline extragiuridiche. Una collana che fa il punto sul nuovo che affiora, attenta a muoversi in maniera sistematica, riordinatrice. Fornendo al lettore quel che in Internet difficilmente si trova, spiegando cioè che cosa (di quanto incontriamo navigando) sia davvero serio e importante, cosa invece fatuo o improvvisato. Offrendo agli operatori un quadro realistico delle soluzioni, con ogni particolare contestualizzato, filtrato attraverso lenti di ingrandimento, ricomposto nelle giuste proporzioni. Testi cui il giudice potrà affidarsi per le sue decisioni, l avvocato per le sue memorie; oppure il notaio per i suoi atti, il commercialista o l amministratore pubblico per il lavoro quotidiano, il legale d impresa per le decisioni da prendere. I neo-giuristi in fieri per affrontare esami e concorsi.

3 Nelson Alberto Cimmino La trascrizione immobiliare nell attività notarile

4 Copyright MMXIII ARACNE editrice S.r.l. via Raffaele Garofalo, 133/A B Roma (06) ISBN I diritti di traduzione, di memorizzazione elettronica, di riproduzione e di adattamento anche parziale, con qualsiasi mezzo, sono riservati per tutti i Paesi. Non sono assolutamente consentite le fotocopie senza il permesso scritto dell Editore. I edizione: novembre 2013

5 Indice 7 Capitolo I La trascrizione immobiliare: oggetto, natura giuridica e funzione tipica Principi generali, 10 Tassatività della trascrizione, 14 Natura giuridica, 20 La pubblicità dichiarativa, 22 La trascrizione come onere, 38 La risoluzione di conflitti fra atti inter vivos, 41 Il principio di continuità delle trascrizioni, 54 La responsabilità del venditore per doppia alienazione, 59 La responsabilità del secondo acquirente, 66 Il risarcimento del danno, 77 La pubblicità sanante. Il ruolo del notaio, 79 La trascrizione degli acquisti mortis causa in generale, 93 La specialità della trascrizione, 97 Effetti della trascrizione degli acquisti mortis causa, 102 Conflitto fra più acquirenti mortis causa; conflitto fra erede o legatario e aventi causa dal defunto, 111 Conflitto fra aventi causa dal defunto ed aventi causa dall erede o dal legatario, 115 La risoluzione del conflitto fra erede o legatario vero ed avente causa dall erede o legatario apparente, 121 L usucapione decennale, 139 La pubblicità notizia, 142 La vendita di immobile usucapito, 151 La pubblicità delle convenzioni matrimoniali, 167 La posizione della giurisprudenza, 175 La posizione della dottrina, Capitolo II L obbligo di trascrivere L obbligo di curare la trascrizione, 203 La trascrizione tardiva, 209 Casistica, 218 La richiesta di non trascrivere., 225 L obbligo di trascrivere i contratti preliminari, 236 L obbligo di trascrizione degli acquisti mortis causa, 244 La trascrizione dell acquisto del legato, 255 La trascrizione dei legati ex lege e, in particolare, del legato del diritto di abitazione sulla casa coniugale a favore del coniuge superstite,

6 6 La trascrizione immobiliare nell attività notarile 275 Capitolo III L esecuzione della trascrizione I titoli, 278 Le scritture private non autenticate ma depositate presso il notaio, 281 Le scritture private con sottoscrizione accertata giudizialmente, 287 Gli atti esteri, 291 Il verbale di mediazione, 298 Atti da presentare al conservatore, 307 La nota di trascrizione, 309 Il rapporto nota titolo, 314 Il contenuto della nota, 317 Le generalità delle parti ed il regime patrimoniale, 320 La trascrizione dell acquisto di beni compiuto da uno solo dei coniugi in regime di comunione legale dei beni, 330 La trascrizione dell acquisto di beni personali, 341 La trascrizione dell acquisto di beni destinati all esercizio dell impresa di uno dei coniugi a norma dell art. 178 c.c., 349 Le persone giuridiche e gli enti, 364 I fondi immobiliari, 366 Le indicazioni circa il titolo, 372 Gli immobili, 373 Il termine e la condizione, 378 Il titolo per la trascrizione degli acquisti a causa di morte, 385 Ufficio competente, 389 Obbligo di trascrizione del conservatore, 396 Omissioni o inesattezze nelle note, 402 L invalidità della trascrizione, 405 Il controllo del conservatore, 420 Il rifiuto del conservatore, 425 Il ricorso contro il rifiuto del conservatore, 442 L impugnazione del provvedimento presidenziale, 447 La responsabilità del conservatore, 452 La trascrizione con riserva, 453 Casistica, 458 Il ricorso contro la trascrizione con riserva, Bibliografia

7 Capitolo I La trascrizione immobiliare: oggetto, natura giuridica e funzione tipica GENERALITÀ La trascrizione è uno degli strumenti con cui si realizza la pubblicità immobiliare. La trascrizione ha funzione di pubblicità dichiarativa, cioè serve a risolvere il conflitto fra più aventi causa da un comune autore di diritti incompatibili in base alla regola secondo cui prevale chi ha trascritto per primo, indipendentemente dalla data dell acquisto. La priorità della trascrizione prevale sul principio prior in tempore potior in iure. ULTIME Nella sentenza Cass., s.u., 21658/2009 è stato affermato il principio di diritto secondo il quale l annotazione a margine dell atto di matrimonio di cui all art. 162 c.c., 4 co., c.c. (norma speciale) è l unica forma di pubblicità idonea ad assicurare l opponibilità della convenzione matrimoniale ai terzi, mentre la trascrizione di cui all art c.c. (norma generale) ha funzione di mera pubblicità notizia. Secondo Cass. 6625/2012 il diritto di abitazione di cui all art. 540 c.c., il quale si configura come legato ex lege che viene immediatamente acquisito dal coniuge superstite direttamente dall ereditando, in base alla regola dei legati di specie di cui al secondo comma dell art. 649 c.c., al momento dell apertura della successione, non é soggetto a trascrizione. LAW IN ACTION La responsabilità del venditore verso l acquirente, per aver successivamente alienato a terzi la medesima cosa, in forza di atto prevalente per priorità della trascrizione è di natura contrattuale in quanto la vendita successiva, trascritta, ad un terzo dello stesso bene immobile già venduto, ma 7

8 8 La trascrizione immobiliare nell attività notarile con atto non trascritto, costituisce inadempimento all obbligo contrattuale di trasferire la piena ed esclusiva disponibilità della cosa, impedita invece dalla seconda alienazione. PROFILI PROCESSUALI I principi in tema di trascrizione sono finalizzati, in via principale, a dirimere il possibile conflitto fra più acquirenti dello stesso immobile o bene mobile registrato, con la conseguenza che all eventuale inesattezza della nota di trascrizione oggetto di un apprezzamento di fatto insindacabile in sede di legittimità consegue soltanto l inopponibilità nei confronti del terzo in buona fede, essendo la trascrizione, a tal fine, invalida. Casistica CASS. 23 SETTEMBRE 2013, N , CED Cassazione, 2013 La costituzione del fondo patrimoniale è opponibile ai terzi solo in quanto sia stata annotata a margine dell atto di matrimonio, in quanto la trascrizione imposta per gli immobili dall art c.c. risponde ad una funzione di pubblicità-notizia e non sopperisce al difetto di annotazione nei registri dello stato civile, che non ammette deroghe o equipollenti, restando irrilevante la conoscenza che i terzi abbiano acquisito altrimenti del vincolo di indisponibilità. Incorrono pertanto in responsabilità a diverso titolo, il notaio rogante ex art c.c., l Ufficiale di Stato Civile ex art c.c., ed il Comune ex art c.c., che non abbiano reso tempestivamente opponibile la costituzione del fondo patrimoniale esponendo i beni in esso confluiti alle manovre creditorie di terzi. CASS. 2 SETTEMBRE 2013, N , CED Cassazione, 2013 Nell ipotesi in cui un immobile venga venduto in tempi successivi a due diversi acquirenti, dei quali solo il secondo trascriva il proprio acquisto, rendendolo così opponibile al primo, quest ultimo ha diritto al risarcimento del danno e, per conservare la garanzia relativa al proprio credito, può esercitare l azione revocatoria della seconda alienazione; tuttavia, poiché la seconda alienazione è anteriore al credito da tutelare (che nasce solo con la trascrizione), ai fini dell accoglimento della revocatoria non è sufficiente la mera consapevolezza della precedente vendita da parte del secondo acquirente, ma è necessaria la prova della sua partecipazione alla dolosa preordinazione dell alienante, consistente nella specifica intenzione di pregiudicare la garanzia del futuro credito.

9 I. La trascrizione immobiliare 9 CASS. 5 LUGLIO 2012, N , CED Cassazione, 2012 L acquirente di un bene di provenienza ereditaria può opporsi con successo ad una azione di petizione dell eredità e far salvo il proprio acquisto solo dimostrando l anteriore trascrizione della accettazione ereditaria, espressa o tacita. CASS. 12 DICEMBRE 2003, N , CED Cassazione, 2004 L acquirente di un immobile che intende conservare e proteggere il diritto acquistato ha l onere (e non l obbligo) di curare la trascrizione del proprio atto; la mancanza di trascrizione, pur esponendo la parte ad eventuali conseguenze dannose, tuttavia non incide sulla validità ed efficacia dell atto stesso. CASS. 13 GENNAIO 1995, N. 383, RN, 1995, 1564 Se il terzo conosca che il bene o il diritto sul bene è stato già trasferito ad altri, senza che il relativo atto sia stato ancora trascritto o iscritto, non per questo il suo acquisto, se trascritto o iscritto per primo, diviene inefficace. Tuttavia, contro il secondo acquirente può essere proposta azione di risarcimento del danno ex articolo 2043 c.c. e, in caso di dolosa preordinazione con l alienante, anche l azione revocatoria. SOMMARIO: Principi generali, 10 Tassatività della trascrizione, 14 Natura giuridica, 20 La pubblicità dichiarativa, 22 La trascrizione come onere, 38 La risoluzione di conflitti fra atti inter vivos, 41 Il principio di continuità delle trascrizioni, 54 La responsabilità del venditore per doppia alienazione, 59 La responsabilità del secondo acquirente, 66 Il risarcimento del danno, 77 La pubblicità sanante. Il ruolo del notaio, 79 La trascrizione degli acquisti mortis causa in generale, 93 La specialità della trascrizione, 97 Effetti della trascrizione degli acquisti mortis causa, 102 Conflitto fra più acquirenti mortis causa; conflitto fra erede o legatario e aventi causa dal defunto, 111 Conflitto fra aventi causa dal defunto ed aventi causa dall erede o dal legatario, 115 La risoluzione del conflitto fra erede o legatario vero ed avente causa dall erede o legatario apparente, 121 L usucapione decennale, 139 La pubblicità notizia, 142 La vendita di immobile usucapito, 151 La pubblicità delle convenzioni matrimoniali, 167 La posizione della giurisprudenza, 175 La posizione della dottrina, 184.