Monitoraggio del mercato immobiliare residenziale

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1 Monitoraggio del mercato immobiliare residenziale OSSERVATORIO PROVINCIA DI COMO - News aprile

2 SINTESI I principali aspetti che emergono dalla lettura delle informazioni che compongono l Osservatorio, sono i seguenti: Si rafforzano i segnali di ripresa del mercato immobiliare provenienti dall Osservatorio: gli ultimi dati trimestrali delle compravendite di abitazioni per il 2015 mostrano un incremento notevole: il IV trimestre 2015 fa registrare il +10,1% rispetto al IV trimestre 2014 che già cresceva del 13,7% su base annua. Il 2014 si era chiuso con il +3,7% ed il 2015 si è chiuso con il +7,5%. Appare dunque evidente che la ripresa del mercato comasco è ormai avviata da 2 anni e che si trova in una fase di accelerazione. Durante il 2015 le erogazioni di mutui per abitazioni sono cresciute di ben il +54, dopo l incremento del 7,4% nel Pur conoscendo che tale incremento è stato ottenuto anche per l effetto delle surroghe e delle sostituzioni di mutui precedentemente attivati, è innegabile sia la migliorata propensione delle banche ad erogare mutui (a clienti solvibili), sia l aumento dei quantitativi effettivamente erogati per l acquisto. L offerta inevasa risulta stabile nell ultimo anno e la fase di riduzione potrebbe riprendere in corso di quest anno se le condizioni del mercato si manterranno orientate sul segno positivo (sono presenti annunci che sono in pubblicazione da oltre 6 mesi; il dato è stabile sul semestre precedente ma erano circa due anni fa). Il processo di assorbimento dell offerta di nuova costruzione prosegue, tanto da far ritenere che il fenomeno proseguirà durante il 2016 e il L usato permane in condizione di over-offerta con aumento del numero di annunci, aumento di annunci in offerta da oltre 6 mesi e aumento di nuovi annunci in ingresso. Nell ultima rilevazione sembra di riscontrare un riacuirsi delle tensioni sui prezzi, in particolare per le nuove costruzioni (-4,4% nel semestre e - 3,2% in tre anni). La riduzione dei prezzi della nuova costruzione potrebbe tuttavia essere il principale driver del riassorbimento sul mercato dell offerta in eccesso. I prezzi dell usato e quelli di locazione presentano un andamento stabile nel medio periodo (ultimi tre anni). Gli indicatori sintetici del mercato mostrano una stabilizzazione dello scenario con ampi spazi di positività: si osservano comuni con un mercato di ampie dimensioni che entrano nelle classifiche dei migliori mercati sia a breve termine che a medio-lungo periodo. Il capoluogo appare stabilmente con prospettive positive come comuni del calibro di Mariano Comense, Lomazzo, San Fermo della Battaglia, Villa Guardia e Turate. News AnceComo - Cresme Pag. 2

3 -18,4% -21,6% -27, -28,8% -12,5% -14,1% -7,8% -10,6% -4,9% -2, 8, 13,7% 7,7% 9,3% 2,2% 10,1% News AnceComo Cresme IL MERCATO IMMOBILIARE IN PROVINCIA DI COMO: IL TREND DELLE COMPRAVENDITE NEI DATI TRIMESTRALI Dinamica trimestrale delle compravendite in Provincia di Como NUMERO COMPRAVENDITE TRIMESTRALI I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV VARIAZIONE COMPRAVENDITE TRIMESTRALI RISPETTO ALLO STESSO PERIODO DELL ANNO PRECEDENTE 20, 15, 10, 5, 0, -5, -10, -15, -20, -25, -30, -35, I 2012 II III IV I 2013 II III IV I Fonte: Osservatorio immobiliare Ance Como-CRESME ; elaborazione CRESME su dati OMI-Agenzia delle Entrate II 2014 III 2014 IV I II 2015 III 2015 IV 2015 News AnceComo - Cresme Pag. 3

4 IL MERCATO IMMOBILIARE IN PROVINCIA DI COMO: COMPRAVENDITE PER TAGLIO DIMENSIONALIE DEGLI ALLOGGI Il taglio dimensionale delle abitazioni compravendute a Como e nel resto provincia 2014 e 2015 COMO COMO 2014 ND Monolocali ND 5, 7,3% 6,8% Oltre 10,8% Bilocali 24, Oltre 11,6% Monolocali 7,4% Bilocali 26,7% Quadrilocali 32,4% Trilocali 20,4% Quadrilocali 27,1% Trilocali 20,5% ALTRI COMUNI DELLA PROVINCIA ALTRI COMUNI DELLA PROVINCIA ND Monolocali ND Monolocali 4,8% 5,8% 3,4% 5,1% Oltre 13,5% Bilocali 23,9% Oltre 13,6% Bilocali 24,7% Quadrilocali 31,4% Trilocali 20,6% Quadrilocali 33, Trilocali 20,2% Fonte: Osservatorio immobiliare Ance Como-CRESME ; elaborazione CRESME su dati OMI-Agenzia delle Entrate News AnceComo - Cresme Pag. 4

5 News AnceComo Cresme IL MERCATO IMMOBILIARE IN PROVINCIA DI COMO: IL TREND DELLE COMPRAVENDITE La progressione positiva del mercato immobiliare nella provincia di Como si conferma in accelerazione con il +7,5% di compravendite registrato per l intero 2015 rispetto al L incremento del 2014 sul 2013 era stato del +3,7% e l avvio della ripresa si può collocare nel 3 trimestre 2014 in cui si osserva l inversione di tendenza: +8% nel 3 trimestre 2014 e +13,7% nel 4 trimestre Il rafforzamento della ripresa è evidente, non tanto nei primi due trimestri 2015 (+7,7% nel 1 trimestre 2015 e il +9,3% nel 2 trimestre), quanto negli ultimi due che si confrontano con periodi già di incremento nel 2014: il 3 trimestre registra il +2,2% e l ultimo trimestre 2015 mostra un robusto +10,1%. Si ricorda che la contrazione complessiva tra il 2006 e il 2013 aveva raggiunto il -59%. La dinamica della provincia di Como si conferma più vivace di quanto registrato nell intero territorio nazionale se si eccettua il terzo trimestre 2015 che appare poco tonico, nella provincia di Como, rispetto agli altri periodi analizzati (in Italia: -3, nel 1 trimestre, +8,2% del 2 trimestre, +10,8% nel 3 trimestre e +9,4% nel 4 trimestre). Rispetto a quanto si rileva nel Settentrione, invece, la provincia di Como appare al di sotto della performance complessiva (-2,4% nel 1 trimestre, +10,3% nel 2 trimestre, +12,9% nel 3 trimestre e +10,5% nel 4 trimestre). La dinamica delle abitazioni vendute in provincia di Como 2000 / 2015 (consuntivo) Provincia di Como Fonte: Osservatorio immobiliare Ance Como-CRESME ; elaborazione CRESME su dati OMI-Agenzia delle Entrate News AnceComo - Cresme Pag. 5

6 IL MERCATO IMMOBILIARE IN PROVINCIA DI COMO: IL DETTAGLIO COMUNALE 2013 La tendenza di incremento del mercato si stabilizza nel 2015: i comuni con numero di compravendite in crescita tra il 2014 e il 2015 sono 49 e rappresentano il 67% della popolazione provinciale; il numero di comuni in crescita è lo stesso rilevato nel 2014 (49 comuni) ma la quota di popolazione rappresentata era del 62%. Si ricorda che nel 2013 erano 36 comuni e rappresentavano il 26,5% della popolazione provinciale e nel 2012 i comuni in crescita erano solo 12 e rappresentavano appena il 9,3% della popolazione. Le compravendite sono in netta ripresa nel 2015 anche nei grandi e medi insediamenti: Como cresce del 14,1% (+14,7% nel 2014), Erba del 4,3% (+7,6% nel 2014), Bellagio del 126,5% (+115,9 nel 2014), Mariano Comense del 27,3% (+6, nel 2014) e Cantù (+31,7%). Crescono anche le aree Lepontine-Menaggio (+4,5% dopo il +12,3% del 2014) e Lario Intelevese Sud (+53,2% dopo il -9,5% del 2014). Il maggior comune con un mercato di dimensioni notevoli è Fino Mornasco (-8,2% dopo il -15,0 del 2014); appaiono ancora in difficoltà anche il Triangolo Lariano Erba e il Lario Intelvese Nord Il territorio Dimensione e dinamica del mercato tra il 2014 e il 2015 News AnceComo - Cresme Pag. 6

7 IL MERCATO IMMOBILIARE IN PROVINCIA DI COMO: L ELENCO DEI COMUNI E DELLE AREE IN CRESCITA NEL 2015 I comuni e le aree in crescita nel Comune N compravendite Var. % compr. 2015/2014 Comune N compravendite Var. % compr. 2015/ Bellagio ,5% 37 Montorfano 16 10,3% 2 Binago 61 89,8% 38 Appiano Gentile 47 8,4% 3 Maslianico 25 88,7% 39 Olgiate Comasco 92 7,3% 4 Novedrate 20 81,8% 40 Lepontine-Menaggio (L.M.) 221 4,5% 5 Monguzzo 16 80,6% 41 Erba 106 4,3% 6 Fenegrò 36 80, 42 Vertemate con Minoprio 37 4, 7 Cucciago 24 77,8% 43 Cernobbio 67 3,6% 8 Lezzeno 22 69,3% 44 Menaggio 40 2,6% 9 San Fermo della Battaglia 89 64,3% 45 Cabiate 44 1,7% 10 Carbonate 21 60,7% 46 Veniano 30 1,5% 11 Canzo 43 53,5% 47 Cermenate 63 1, 12 Lario Intelvese Sud (L.I.S.) 82 53,2% 48 Carlazzo 22 0,8% 13 Lipomo 63 50,1% 49 Limido Comasco 33 0,5% 14 Arosio 49 47, 15 Luisago 26 40,7% 16 Bregnano 66 40,6% 17 Lurago d'erba 40 39,9% 18 Villa Guardia 93 38,2% 19 Porlezza 54 38, 20 Capiago Intimiano 42 37,2% 21 Rovello Porro 41 33,9% 22 Bulgarograsso 31 32,9% 23 Inverigo 73 32,8% 24 Cantù ,7% 25 Cagno 19 29, 26 Uggiate-Trevano 63 28,8% 27 Mariano Comense ,3% 28 Albavilla 35 27,3% 29 Alto Lario Occidentale (A.L.O.) ,5% 30 Oltrona di San Mamette 20 24,2% 31 Asso 33 23,4% 32 Rovellasca 62 23, 33 Guanzate 53 22,9% 34 Montano Lucino 63 18,2% 35 Ponte Lambro 29 15,2% 36 Como ,1% Fonte: Osservatorio immobiliare Ance Como-CRESME ; elaborazione CRESME su dati OMI-Agenzia delle Entrate (evidenziati i comuni già in crescita l anno precedente) News AnceComo - Cresme Pag. 7

8 IL MERCATO IMMOBILIARE IN PROVINCIA DI COMO: L ELENCO DEI COMUNI E DELLE AREE IN CRESCITA NEL 2014 I comuni e le aree in crescita nel Comune N compravendite Var. % compr. 2014/2013 Comune N compravendite Var. % compr. 2014/ Tavernerio ,9% 37 Vertemate con Minoprio 36 6,8% 2 Bellagio ,9% 38 Lario Intelevese Nord (L.I.N.) 128 6,8% 3 Cirimido 21 93,9% 39 Mariano Comense 181 6, 4 Mozzate 87 82,1% 40 Casnate con Bernate 38 5,9% 5 Dongo 25 75,5% 41 Inverigo 55 4,7% 6 Orsenigo 32 74, 42 Olgiatese (OLG) 83 4,6% 7 Arosio 33 66,2% 43 Cassina Rizzardi 43 4,5% 8 Albiolo 32 64,1% 44 Valmorea 14 2,6% 9 Albese con Cassano 31 62,6% 45 Appiano Gentile 44 2,3% 10 Limido Comasco 33 62,5% 46 Cavallasca 37 0,5% 11 Villa Guardia 67 43,8% 47 Lambrugo 22 0,4% 12 Solbiate 24 39,6% 48 Cermenate 62 0,1% 13 Lurate Caccivio 89 31,3% 49 Turate 85 0, 14 Binago 32 28,9% 15 Lomazzo 96 27,9% 16 Grandate 23 27,3% 17 Carimate 41 25,2% 18 Montorfano 14 25,2% 19 Cernobbio 65 25,1% 20 Campione d'italia 58 24,3% 21 San Fermo della Battaglia 54 24,3% 22 Bregnano 47 22,9% 23 Figino Serenza 23 21,1% 24 Capiago Intimiano 31 20,6% 25 Cagno 14 19,5% 26 Lurago Marinone 29 18,4% 27 Merone 24 17,6% 28 Alzate Brianza 26 15, 29 Como ,7% 30 Cabiate 43 13,2% 31 Lepontine-Menaggio (L.M.) ,3% 32 Locate Varesino 28 11,7% 33 Rovellasca 50 10, 34 Cadorago 69 8, 35 Lurago d'erba 29 7,9% 36 Erba 101 7,6% Fonte: Osservatorio immobiliare Ance Como-CRESME ; elaborazione CRESME su dati OMI-Agenzia delle Entrate (evidenziati i comuni già in crescita l anno precedente) News AnceComo - Cresme Pag. 8

9 CAPOLUOGHI: VARIAZIONI TENDENZIALI ANNUE DEL NUMERO DI COMPRAVENDITE DI ABITAZIONI GLI ALTRI CAPOLUOGHI LOMBARDI VARIAZIONI TENDENZIALI ANNUE DEL NUMERO DI COMPRAVENDITE DI ABITAZIONI ,6% ,2% -27,2% -28,7% -4,8% -2, MILANO 23,6% 9,4% 12,8% 18,2% 3,4% 6,9% 6,8% 9,2% 3,2% 2, ,4% -25,1% -29,4% -20,7% -26,5% -34,4% VARESE -3,8% -9,5% 26,2% 22,1% 24, 19,8% 17,3% 2,3% 0,9% -9,7% ,9% -27,8% -30,4% -36,6% -17,8% 17,2% 23,5% PAVIA 6, 10,4% -0,8%-2,3% -6,9% -10,9% 18,7% -10,2% -0,4% ,7% -16, -60,4% SONDRIO -12,6% -0,2% -22,9% 54,8% -14,3% -6,1% 6,8% 19,1% 3,4% -0,9%-5,3% Fonte: Osservatorio immobiliare Ance Como-CRESME ; elaborazione CRESME su dati OMI-Agenzia delle Entrate News AnceComo - Cresme Pag. 9

10 CAPOLUOGHI: VARIAZIONI TENDENZIALI ANNUE DEL NUMERO DI COMPRAVENDITE DI ABITAZIONI GLI ALTRI CAPOLUOGHI LOMBARDI VARIAZIONI TENDENZIALI ANNUE DEL NUMERO DI COMPRAVENDITE DI ABITAZIONI ,7% -16,7% -25,4% -29,2% -21,3% -25,1% LODI -14,5% 35,6% 21,7% 11,5% 3,2% -1,3% -18,9% 63,8% 22,5% 48,1% ,1% -0,7% -35, -10,7% -23,2% -44,6% CREMONA 9,1% -1,5% -9,7% 15,7% -9,4% 47,2% 4,1% 19, -6,8% -25,3% , -18,9% -18,2% -16,5% -17,1% BRESCIA -9,9% -15,5% -23,8% 16, -1,2% 3,5% 23,2% 8,4% 1,6% 34,2% 14,9% ,9% -22,7% -29,3% -19,7% -19,8% BERGAMO -3,6% -8,8% -25,5% 16,7% -5,5% 32,1% 19,9% -8,9% 23,4% 19,3% 5,8% Fonte: Osservatorio immobiliare Ance Como-CRESME ; elaborazione CRESME su dati OMI-Agenzia delle Entrate News AnceComo - Cresme Pag. 10

11 CAPOLUOGHI: VARIAZIONI TENDENZIALI ANNUE DEL NUMERO DI COMPRAVENDITE DI ABITAZIONI GLI ALTRI CAPOLUOGHI LOMBARDI VARIAZIONI TENDENZIALI ANNUE DEL NUMERO DI COMPRAVENDITE DI ABITAZIONI ,6% -6,7% -47, -4,4% 22,1% LECCO -4,6% -9, -19,3% -15,5% -15,4% -15,3% 34,5% -23,9% -6,8% 28,3% -19,3% ,9% -36,1% -30,9% -34,8% -6,8% -14,2% COMO -18,6% -5,9%-6,8%-5,3% 44, 39,5% 4, 34,9% -1,8% 19,5% ,4% 16,3% 4,6% -27,4% -44, -52,3% -55,2% MANTOVA -10,2% 15,7% -25,7% -4,3% 21, -14,7% 59,3% 45,4% 0,1% Fonte: Osservatorio immobiliare Ance Como-CRESME ; elaborazione CRESME su dati OMI-Agenzia delle Entrate News AnceComo - Cresme Pag. 11

12 ALTRI COMUNI DELLA PROVINCIA: VARIAZIONI TENDENZIALI ANNUE DEL NUMERO DI COMPRAVENDITE DI ABITAZIONI GLI ALTRI COMUNI NELLE PROVINCE LOMBARDE VARIAZIONI TENDENZIALI ANNUE DEL NUMERO DI COMPRAVENDITE DI ABITAZIONI ,9% -23, -26,9% -32,4% -21,5% MILANO -9,6% -13,4% 0,9% 5,1% -2,9% 8,8% -0,2% -2,9% 16,4% 11,6% 12,1% ,9% -20,9% -16,3% -28,2% -13,3% -18,3% VARESE -18,4% -4,1% -6,1% 0,7% 14,7% 1,5% 6,4% 3,7% 5,7% 6,8% ,4% -27, -36,1% -11,1% -11,5% -14,7% -32,5% PAVIA -22,5% 12,7% -8,8% -1,4% 16,9% -12,7% 11,4% 10,9% 6,9% ,5% -31, -42,6% -36,3% SONDRIO -10,2% -14,3% -19,2% 9,8% -8,6% 0,4% 15,4% -17,7% 14,2% 12,2% -7,7% -11,6% Fonte: Osservatorio immobiliare Ance Como-CRESME ; elaborazione CRESME su dati OMI-Agenzia delle Entrate News AnceComo - Cresme Pag. 12

13 ALTRI COMUNI DELLA PROVINCIA: VARIAZIONI TENDENZIALI ANNUE DEL NUMERO DI COMPRAVENDITE DI ABITAZIONI GLI ALTRI COMUNI NELLE PROVINCE LOMBARDE VARIAZIONI TENDENZIALI ANNUE DEL NUMERO DI COMPRAVENDITE DI ABITAZIONI ,9% -35,5% -41,2% LODI -1,3% -10,4% -7,4%-7,8% -15,8% -6,9% -30,2% 10,4% 8,6% -2,3% 18,6% -0,7% 12,8% ,6% -20,7% -29,3% -25,7% CREMONA -26,7% -7,4% -9,2% -16,6% 17,6% 17,4% -6,2% 1,2% -13,5% 6,1% -4,1% 3,8% ,1% -25,1% -29,4% -33,4% BRESCIA 14,6% 1,5% 3,1% 6,4% 7,4% 9,1% 3,3% 0,1% -5,2% -8, -14,2% -13,1% , -26,3% -25,7% -17,7% -29,4% BERGAMO -3,9%-4,8% -2,2% -7,8% -9,8% 15,7% 10, 10,3% 3,7% 3,5% 5,6% Fonte: Osservatorio immobiliare Ance Como-CRESME ; elaborazione CRESME su dati OMI-Agenzia delle Entrate News AnceComo - Cresme Pag. 13

14 ALTRI COMUNI DELLA PROVINCIA: VARIAZIONI TENDENZIALI ANNUE DEL NUMERO DI COMPRAVENDITE DI ABITAZIONI GLI ALTRI COMUNI NELLE PROVINCE LOMBARDE VARIAZIONI TENDENZIALI ANNUE DEL NUMERO DI COMPRAVENDITE DI ABITAZIONI ,9% -20,7% -32,7% -18,9% -19,7% -26,2% LECCO 5,9% -9,1% 9, -9,6% -7,4% 2,7% -9,4% 12,1% 9,8% 11, 15% 1 5% -5% -1-15% -2-25% -3-19, -18,8% -26,3% -13,6% -14, -27,9% COMO -6,2% -11,3% 3,3% -1,5% -4,5% 10,1% 8,4% 5,5% 2,9% 8,4% ,6% -39,3% -28,3% -29,5% -11, MANTOVA 5,9% -20, -1,9% 1,4% -7, 4,9% 4,7% -2,3% 22,2% 12,7% 12,5% Fonte: Osservatorio immobiliare Ance Como-CRESME ; elaborazione CRESME su dati OMI-Agenzia delle Entrate News AnceComo - Cresme Pag. 14

15 News AnceComo Cresme LE EROGAZIONI DI MUTUI PER L ACQUISTO DI ABITAZIONI Dopo tre anni di erogazioni per l acquisto di abitazioni estremamente contenute, il 2015 presenta un incremento notevole con il +54, riportando gli importi annui erogati sopra il livello dei 500 milioni di euro. Si tratta di valori lontani dai picchi massimi raggiunti tra il 2005 e il 2008 ma si attestano su valori superiori a quelli dell inizio del boom immobiliare ( milioni nel periodo ). Va ricordato che la contrazione complessiva, tra il 2006 e il 2013, era giunta al -64%. Si deve, inoltre, precisare che l incremento delle erogazioni è un indicatore positivo poiché testimonia le migliorate disponibilità delle banche ad erogare credito alle famiglie ma comprende le sostituzioni e le surroghe di mutui già esistenti, fenomeni che negli ultimi due anni hanno pesato notevolmente sulle erogazioni. EROGAZIONI ANNUE DI FINANZIAMENTI OLTRE IL BREVE TERMINE - ABITAZIONI Variazione % 2013 / ,6% Variazione % 2014 / ,4% 2015 / , Fonte: elaborazioni CRESME su dati Banca d'italia News AnceComo - Cresme Pag. 15

16 L OFFERTA AD APRILE 2016: ANNUNCI DI ABITAZIONI IN VENDITA strutturale il minor peso della nuova costruzione L offerta di abitazioni in vendita in provincia di Como risulta in leggera crescita rispetto al 2 semestre Il numero di annunci registrati nel mese di aprile 2016 è pari a contro i rilevati a settembre Va osservato che il numero complessivo di annunci è notevolmente stabile nel tempo ( nel 1 semestre 2014, nel , nel 1 semestre 2015). Particolarmente interessante è la tendenza alla riduzione degli annunci di abitazioni di nuova costruzione, che diminuiscono su base annua (confrontati con il 1 sem. 2015) del -8,2% da a dopo esser scesi del -5,2% nel semestre precedente. Viceversa, quelli di abitazioni usate crescono del +9,1% da a dopo essere aumentati del +2,9% nel semestre precedente (sempre su base annua 1 semestre 2016 su 1 semestre 2015 e 2 semestre 2015 su 2 semestre 2014). L offerta immobiliare residenziale in vendita in provincia di Como Aprile 2016 Aprile 2016 Settembre 2015 Marzo 2015 Nuova costruzione 23% Nuova costruzione 25% Usato 74% Nuova costruzion e 26% Usato 77% Usato 75% Fonte: Osservatorio immobiliare Ance Como-CRESME Come accennato in precedenza si può interpretare la discesa del numero di annunci di vendita di nuove abitazioni come un positivo segnale di maggior assorbimento di tali immobili sul mercato. Non solo un calo numerico in termini assoluti ma anche una minore quota rispetto al totale degli annunci: il 23% degli annunci di vendita riguarda nuove abitazioni (era il 25% nel settembre 2015 e il 26% nel marzo 2015). Si ricorda che tale percentuale era del 37% nella rilevazione di ottobre News AnceComo - Cresme Pag. 16

17 L OFFERTA DELLE ABITAZIONI IN VENDITA si stabilizzano le quote di mercato La composizione dell offerta totale (nuovo e usato) per tipologia edilizia, invece, evidenzia una fortissima stabilità nel tempo e resta identica a quella rilevata nel 1 semestre del Si osserva che, nel 2013 il peso degli appartamenti in vendita era maggiore rispetto ad oggi (77% contro l attuale 71%). L offerta immobiliare residenziale in vendita in provincia di Como Aprile 2016 Aprile 2016 Settembre 2015 Marzo 2015 Ville/Villini 25% Schiera 4% Ville/Villini 25% Schiera Schiera 4% Appartame nti 4% Appartame nti 71% Ville/Villini 71% 25% Fonte: Osservatorio immobiliare Ance Como-CRESME Appartamen ti 71% News AnceComo - Cresme Pag. 17

18 News AnceComo Cresme L OFFERTA A SETTEMBRE 2015: ANNUNCI DI ABITAZIONI IN VENDITA prezzi quasi fermi negli ultimi due anni e mezzo Che il mercato della compravendita sia ripartito è evidente dai dati evidenziati in precedenza; diversa la situazione sul fronte dei prezzi offerti in vendita che risultano ancora in fase di assestamento benché ci si trovi già al secondo anno di crescita delle transazioni. I prezzi di offerta per la vendita continuano a mostrare indicazioni contrastanti sia tra la nuova costruzione e l usato, sia tra le tipologie edilizie offerte. Per le nuove costruzioni: -4,4% per gli appartamenti (sul semestre precedente e addirittura -6,8% sul 1 semestre 2015); -0,5% per ville e villini (sul trimestre precedente mentre il prezzo medio cresce dell 1,7% rispetto al 1 semestre 2015) e un calo paragonabile per le case a schiera con il -0,5% (-5,4% sul 1 semestre 2015). Dal 2013 ad oggi i prezzi medi sono scesi del 3,2% per gli appartamenti nuovi, aumentati dello 0,1% per ville e villini e dell 1,4% per le nuove case a schiera. Le quotazioni dell usato hanno sperimentato delle dinamiche molto più stabili per gli appartamenti (-0,8% nell ultimo semestre; -0,6% in un anno e -1,1% dal 2013) e per ville e villini (+5,8% nell ultimo semestre; +3,5% in un anno e +7,1% dal 2013); ancora negativa la dinamica di medio periodo per le case a schiera usate pur con il recupero dell ultimo anno (+2,7% nell ultimo semestre; +3,6% in un anno e -2,1% dal 2013). La dinamica dei prezzi di vendita offerti nelle rilevazioni per tipologia edilizia Offerta di nuova costruzione ,4% -0,5% -0,5% Offerta di usato -3,2% 0,1% 1,4% -1,1% 7,1% -2,1% -0,8% 5,8% 2,7% 0 Appartamenti Ville/Villini Schiera 2 sem sem sem sem sem semestre 2016 Fonte: Osservatorio immobiliare Ance Como-CRESME 0 Appartamenti Ville/Villini Schiera 2 sem sem sem sem sem semestre 2016 News AnceComo - Cresme Pag. 18

19 L OFFERTA IMMOBILIARE: GLI ANNUNCI DI VENDITA IL DETTAGLIO TERRITORIALE ABITAZIONI DI NUOVA COSTRUZIONE ANNUNCI DI VENDITA: IL NUMERO DI ANNUNCI E LA VARIAZIONE SEMESTRALE LE VARIAZIONI SEMESTRALI DELL OFFERTA News AnceComo - Cresme Pag. 19

20 L OFFERTA IMMOBILIARE: GLI ANNUNCI DI VENDITA IL DETTAGLIO TERRITORIALE ABITAZIONI DI NUOVA COSTRUZIONE ANNUNCI DI VENDITA: LE VARIAZIONI DI PREZZO Autunno 2015 News AnceComo - Cresme Pag. 20

21 L OFFERTA IMMOBILIARE: GLI ANNUNCI DI VENDITA IL DETTAGLIO TERRITORIALE ABITAZIONI USATE ANNUNCI DI VENDITA: IL NUMERO DI ANNUNCI LE VARIAZIONI SEMESTRALI DELL OFFERTA News AnceComo - Cresme Pag. 21

22 L OFFERTA IMMOBILIARE: GLI ANNUNCI DI VENDITA IL DETTAGLIO TERRITORIALE ABITAZIONI USATE ANNUNCI DI VENDITA: LE VARIAZIONI DI PREZZO Autunno 2015 News AnceComo - Cresme Pag. 22

23 L OFFERTA IMMOBILIARE: GLI ANNUNCI DI VENDITA IL DETTAGLIO TERRITORIALE Classifica comunale per numero di Annunci di vendita totali, incidenza degli annunci per abitazioni di nuova costruzione e incidenza su stock Annunci vendita 1 sem Annunci tot. Annunci vendita 1 sem Annunci tot. Comune TOTALI Di cui nuove su stock (%) Di cui nuove su stock (%) Comune TOTALI abitazioni (%) abitazioni (%) 1 Como ,1% 4, 26 Lurago d'erba 120 5, 4,3% 2 Cantù ,4% 3,1% 27 Montano Lucino ,9% 4,7% 3 Mariano Comense ,7% 3,9% 28 Canturino (CNT) ,5% 4,6% 4 Lepontine-Menaggio (L.M.) ,6% 2, 29 Limido Comasco ,2% 6,1% 5 Triangolo Lariano Erba (T.L.E.) ,4% 2,7% 30 Bellagio ,4% 2,5% 6 Lario Intelevese Nord (L.I.N.) ,3% 2,2% 31 Carugo ,3% 3,6% 7 Erba ,6% 2,9% 32 Triangolo Lariano Bellagio (T.L.B.) 108 8,3% 2,5% 8 Inverigo ,2% 4,7% 33 Rovellasca ,5% 2,7% 9 Fino Mornasco ,4% 4,3% 34 Villa Guardia ,3% 2,7% 10 Lomazzo ,6% 4,1% 35 Lario Intelvese Sud (L.I.S.) ,2% 2,8% 11 Appiano Gentile ,3% 4,9% 36 Arosio ,5% 4,2% 12 Olgiate Comasco ,8% 3,4% 37 San Fermo della Battaglia , 4,5% 13 Turate ,2% 4, 38 Lipomo 94 29,8% 3,4% 14 Cermenate , 4,2% 39 Cabiate 92 13, 2,4% 15 Guanzate ,5% 6,2% 40 Uggiate-Trevano 89 49,4% 3,9% 16 Alto Lario Occidentale (A.L.O.) , 1,4% 41 Faloppio 88 40,9% 4, 17 Menaggio ,7% 5,5% 42 Fenegrò 86 14, 5,2% 18 Cernobbio ,8% 3,3% 43 Binago 85 31,8% 3,6% 19 Mozzate ,5% 3,5% 44 Lambrugo 85 18,8% 6,3% 20 Cadorago ,9% 3,6% 45 Rovello Porro 83 13,3% 2,4% 21 Olgiatese (OLG) ,8% 2,6% 46 Casnate con Bernate 82 23,2% 3,4% 22 Bregnano ,6% 4,5% 47 Asso 80 23,8% 3,5% 23 Albavilla ,8% 3,9% 48 Veniano 80 47,5% 5,8% 24 Tavernerio ,8% 4,7% 49 Carimate 74 10,8% 3,4% 25 Lurate Caccivio ,3% 2,6% 50 Merone 74 16,2% 3,8% Fonte: Osservatorio immobiliare Ance Como-CRESME - in grassetto i comuni con incidenza di annunci di nuova costruzione superiore alla media provinciale (23,1%) News AnceComo - Cresme Pag. 23

24 L OFFERTA IMMOBILIARE: GLI ANNUNCI DI LOCAZIONE stabile, con tendenza all aumento delle nuove costruzioni L offerta in locazione in provincia di Como risulta continua a diminuire sia rispetto al 2 semestre 2015 (-13,6% - dai ai annunci attuali) sia rispetto al massimo rilevato nel primo semestre del 2014 (-24,6%; oggi annunci totali contro i rilevati a marzo 2014). Prosegue la dinamica individuata negli ultimi semestri con la netta riduzione del numero di offerte di locazione di immobili residenziali usati (915 oggi contro i ben del marzo 2014 pari al -30,1%). Diametralmente opposta risulta la dinamica dell offerta di locazione di alloggi di nuova costruzione con un ulteriore aumento a 194 annunci contro i 180 del semestre precedente e ben il +26% rispetto al 2 semestre del Da un lato, dunque, l offerta di usato in locazione si riduce facendo ritenere che tale tipologia di offerta è particolarmente gradita dal territorio comasco; d altro canto, l aumento di alloggi offerti in affitto di nuova costruzione lascia spazio a due livelli di interpretazione: il primo è che i costruttori che non riescono a vendere si sono rivolti in massa alla locazione per collocare i propri immobili; il secondo è che, visto il successo della locazione, diviene conveniente e più rapido affittare anche le nuove abitazioni. In funzione delle opposte tendenze dell offerta in locazione di usato e di nuove edificazioni si osserva un ampliamento sensibile della quota da queste ultime rappresentata sul totale annunci (17% nel 1 semestre 2016 contro il 14% nel semestre precedente e il 13% del semestre corrispondente del 2015). L offerta immobiliare residenziale in locazione in provincia di Como Aprile 2016 Aprile 2016 Settembre 2015 Marzo 2015 Nuova costruzione 17% Usato 86% Nuova costruzione 14% Usato 87% Nuova costruzione 13% Usato 83% News AnceComo - Cresme Pag. 24

25 L OFFERTA IMMOBILIARE: GLI ANNUNCI DI LOCAZIONE Nonostante la progressiva riduzione dell offerta di usato e la contemporanea crescita di quella di nuova edificazione, la scomposizione per tipologia edilizia dell offerta in locazione risulta fortemente stabile. Come ormai in tutte le rilevazioni, il mercato dell affitto della provincia di Como si conferma un presidio essenzialmente dagli appartamenti (ben il 91% dell offerta nel 1 semestre del 2016). Il mercato delle ville è anch esso stabile al 6% del totale e rappresenta una nicchia di mercato interessante dal punto di vista turistico. L offerta immobiliare residenziale in locazione in provincia di Como Aprile 2016 Aprile 2016 Ville/Villini 6% Schiera 3% Ville/Villini 6% Settembre 2015 Marzo 2015 Schiera Schiera 2% Appartamenti Ville/Villini Appartamenti 2% 92% 7% 91% Fonte: Osservatorio immobiliare Ance Como-CRESME Appartamenti 91% News AnceComo - Cresme Pag. 25

26 8,6 8,5 8,4 8,7 8,5 8,5 8,8 8,5 9,1 9,2 10,0 10,0 News AnceComo Cresme L OFFERTA IMMOBILIARE: LOCAZIONE, VARIAZIONE DEI PREZZI NELLE NUOVE COSTRUZIONI Nonostante il progressivo incremento del numero di annunci di locazione di appartamenti di nuova costruzione, il prezzo medio unitario offerto appare ancora relativamente variabile. La serie storica evidenzia un calo di medio periodo del 3,8% tra il 2 semestre del 2013 e il 1 semestre del 2016 ma si osserva una variabilità ampia tra gli 8,7 /mq/mese rilevati nel 2 semestre del 2014 e i 10,0 /mq/mese rilevati nei due semestri del Se nelle prossime rilevazioni venissero confermati i valori tra 8,5 e 9,0 /mq/mese, si dovrebbe concludere che le due rilevazioni consecutive a 10 /mq/mese hanno risentito di un corposo ingresso di alloggi offerti ad un prezzo notevolmente più elevato rispetto a quello di mercato. Rispetto all offerta di appartamenti usati, si osserva una tendenza al lieve incremento dei prezzi di offerta dagli 8,4 agli 8,5 /mq/mese con un contenuto +0,6% registrato nell ultimo semestre. Nella media provinciale, il prezzo di locazione offerto per gli appartamenti usati appare notevolmente stabile negli ultimi tre anni con una variazione pari al -0,3% tra il 2 semestre del 2013 e il 1 semestre del La dinamica dei prezzi di locazione offerti degli appartamenti nuovi e usati - rilevazioni ( /mq/ mese) , 0,6% ,8% -0,3% Appartamenti di nuova costruzione Appartamenti "usati" 2 sem sem sem sem sem semestre 2016 News AnceComo - Cresme Pag. 26

27 L OFFERTA IMMOBILIARE: GLI ANNUNCI DI LOCAZIONE ANNUNCI DI LOCAZIONE: IL NUMERO DI ANNUNCI 1 semestre 2016 LE VARIAZIONI SEMESTRALI DELL OFFERTA News AnceComo - Cresme Pag. 27

28 L OFFERTA IMMOBILIARE: GLI ANNUNCI DI LOCAZIONE ANNUNCI DI LOCAZIONE: IL PREZZO DI LOCAZIONE 1 semestre 2016 LE VARIAZIONI SEMESTRALI DELL OFFERTA News AnceComo - Cresme Pag. 28

29 L OFFERTA IMMOBILIARE: I PRIMI 30 COMUNI PER INCIDENZA DELL OFFERTA DI LOCAZIONE I primi 30 Comuni per numero di annunci per locazione in ordine decrescente 1 semestre 2016 Comune Valore assoluto offerta in locazione TOTALE ANNUNCI RILEVATI % di locazione su offerta abitativa (n annunci) (in vendita + in locazione) totale 1 Como ,8% 2 Cantù ,9% 3 Mariano Comense , 4 Triangolo Lariano Erba (T.L.E.) ,8% 5 Erba ,5% 6 Inverigo ,6% 7 Lomazzo ,7% 8 Guanzate ,9% 9 Cabiate ,6% 10 Rovello Porro ,4% 11 Turate ,4% 12 Lario Intelevese Nord (L.I.N.) ,1% 13 Lepontine-Menaggio (L.M.) ,5% 14 Canturino (CNT) ,8% 15 Appiano Gentile ,5% 16 Bregnano ,7% 17 Cernobbio ,9% 18 Albavilla ,3% 19 Carimate ,9% 20 Olgiate Comasco , 21 Alto Lario Occidentale (A.L.O.) ,3% 22 Cadorago ,9% 23 Canzo ,4% 24 Lipomo ,3% 25 Montano Lucino ,3% 26 Cermenate ,5% 27 Figino Serenza ,9% 28 Fino Mornasco ,1% 29 Mozzate ,6% 30 Rovellasca ,8% Fonte: Osservatorio immobiliare Ance Como-CRESME in grassetto i comuni con incidenza di annunci di nuova costruzione superiore alla media provinciale (9,) News AnceComo - Cresme Pag. 29

30 L OFFERTA IMMOBILIARE: I FLUSSI DI ANNUNCI IN ENTRATA E IN USCITA Gli schemi che seguono spiegano la logica con la quale sono stati analizzati i flussi nel tempo degli annunci di vendita e di locazione: il confronto tra gli annunci rilevati nel 2 semestre 2015 e nel 1 semestre 2016 permette di identificare gli annunci non più presenti (definiti USCITI poiché presenti nel e non riscontrati nel ), gli annunci di nuova pubblicazione (definiti ENTRATI poiché presenti nel 1 semestre 2016 ma non nel 2 semestre 2015), gli annunci che permangono in offerta (definiti RIMASTI poiché riscontrati in entrambe le rilevazioni). Tra gli annunci USCITI sono compresi quelli che riguardano abitazioni vendute o locate ma anche quelli relativi ad immobili ritirati dal mercato (in attesa di prezzi migliori, per sopraggiunte necessità del proprietario, per scadenza del mandato ad un agenzia, ecc.). Allo stesso modo, tra gli annunci ENTRATI sono compresi quelli di nuova pubblicazione (nuova offerta) ma anche quelli che vengono interamente sostituiti (mandato ad una nuova agenzia, nuovo annuncio con parametri diversi da quelli precedenti quali prezzo, superficie e testo dell annuncio, ecc.). Gli annunci RIMASTI, per i quali si propone una elaborazione che completa ulteriormente il quadro informativo dell offerta immobiliare in provincia di Como, comprendono esclusivamente gli annunci rilevati in entrambe le osservazioni (2 semestre 2015 e 1 semestre 2016). Per analizzare la dinamica dei flussi sono riportati, fra parentesi e in corsivo, i dati relativi ad un anno fa (flussi fra 2 semestre 2014 e 1 semestre 2015). Si rilevano i seguenti fenomeni: L offerta complessiva in vendita torna sui livelli massimi superando nuovamente gli 11 mila annunci (+2,3% rispetto al semestre precedente) ma si conferma e accelera il processo di assorbimento dell offerta di nuova costruzione che viene più che compensato dalla crescita dell offerta di alloggi esistenti; l offerta di nuove costruzioni diminuisce del 7,1% mentre l usato cresce del 5,5%; L offerta inevasa (annunci rimasti in offerta per oltre 6 mesi) resta invariata rispetto allo scorso semestre in cui risultava in riduzione (5.163 annunci nel 1 semestre 2016 pari al 90,2% degli annunci usciti - e quindi presumibilmente collocati sul mercato contro un rapporto pari al 92,4% nel semestre scorso e al 9 dello scorso anno); Rispetto al totale degli annunci si rileva un continuo incremento della nuova offerta (annunci entrati ) pari al +4,3% dopo la crescita +2,6% nel semestre precedente; Come accennato la crescita è dovuta all aumento di offerta di usato; nell offerta di nuove abitazioni restano stabili gli annunci usciti (1.388 contro nello scorso semestre) mentre calano gli annunci rimasti (-8,1% da a 1.364) e gli annunci entrati (-6,1%); diversamente, nell offerta di alloggi usati si rileva che gli annunci rimasti crescono (+3,3%), restano stabili gli annunci usciti (+1,1%) e aumentano notevolmente quelli entrati (+7,2%). News AnceComo - Cresme Pag. 30

31 L OFFERTA IMMOBILIARE: I FLUSSI DI ANNUNCI IN ENTRATA E IN USCITA Il flusso degli annunci in vendita TOTALI - in ingresso, permanenti e in uscita tra il 2 semestre 2015 e il 1 semestre 2016 * La somma tra gli annunci USCITI e quelli RIMASTI non restituisce esattamente il totale degli annunci RILEVATI nel 2 semestre 2015 poiché vengono recuperati o esclusi nell elaborazione gli annunci che non sono in grado di restituire informazioni elaborabili (prezzo e superficie in prima istanza). News AnceComo - Cresme Pag. 31

32 L OFFERTA IMMOBILIARE: I FLUSSI DI ANNUNCI IN ENTRATA E IN USCITA Il flusso degli annunci in vendita di NUOVA COSTRUZIONE e di abitazioni USATE - in ingresso, permanenti e in uscita tra il 2 semestre 2015 e il 1 semestre 2016 ABITAZIONI NUOVE ABITAZIONI USATE * La somma tra gli annunci USCITI e quelli RIMASTI non restituisce esattamente il totale degli annunci RILEVATI nel 2 semestre 2015 poiché vengono recuperati o esclusi nell elaborazione gli annunci che non sono in grado di restituire informazioni elaborabili (prezzo e superficie in prima istanza). News AnceComo - Cresme Pag. 32

33 L OFFERTA IMMOBILIARE: I FLUSSI DI ANNUNCI IN ENTRATA E IN USCITA Il flusso degli annunci di locazione TOTALI - in ingresso, permanenti e in uscita tra il 2 semestre 2015 e il 1 semestre 2016 * La somma tra gli annunci USCITI e quelli RIMASTI non restituisce esattamente il totale degli annunci RILEVATI nel 2 semestre 2015 poiché vengono recuperati o esclusi nell elaborazione gli annunci che non sono in grado di restituire informazioni elaborabili (prezzo e superficie in prima istanza). News AnceComo - Cresme Pag. 33

34 IL POTENZIALE DI MERCATO DELLE NUOVE COSTRUZIONI L indicatore del mercato potenziale nel breve e nel medio-lungo termine è calcolato utilizzando, attraverso diversi pesi ponderali, tre sotto-indicatori settoriali: L indicatore di vivacità e dimensione del mercato immobiliare L indicatore dell invenduto L indicatore della dinamica demografica Nel dettaglio gli indicatori settoriali sono così costruiti: L indicatore di vivacità e dimensione del mercato immobiliare e dell offerta pubblicizzata prende in considerazione o La dimensione del mercato in termini di numero di compravendite complessivo o La vivacità del mercato in termini di variazione rispetto all anno precedente e in termini di quota di stock residenziale scambiata o La dimensione dell offerta immobiliare pubblicizzata in termini di numero di annunci di nuova costruzione (annunci di nuova pubblicazione, permanenti rispetto alla precedente rilevazione e non più presenti) L indicatore dell invenduto trae origine dalle tre rilevazioni effettuate su un totale di 569 fabbricati per abitazioni, che coprono 63 comuni (o aree di aggregazione comunale) pari al 76% della popolazione della provincia di Como. Le rilevazioni sono state effettuate nel gennaio 2013; nel giugno 2013, nel marzo 2014 e, infine, nell ottobre La stima dell invenduto, nei comuni in cui non si hanno rilevazioni, è stata effettuata individuando i comuni omogenei per dimensione demografica, dinamica del mercato immobiliare e intensità dell offerta immobiliare di nuova costruzione pubblicizzata L indicatore della dinamica demografica come l indicatore del mercato e dell offerta, è un indicatore complesso che si basa sulla quantità, sulla tipologia e sulla dinamica delle nuove famiglie (flussi di famiglie ) prendendo in considerazione o I flussi complessivi di nuove famiglie ( ) o Le famiglie giovani di nuova formazione ( ) o I flussi complessivi di nuove famiglie con redditi elevati ( ) o Le famiglie giovani di nuova formazione con redditi elevati ( ) o Il contributo di ogni comune nei flussi di nuove famiglie ( ) dell intera provincia News AnceComo - Cresme Pag. 34

35 IL POTENZIALE DI MERCATO DELLE NUOVE COSTRUZIONI Il potenziale di mercato della nuova costruzione residenziale sul territorio della provincia di Como (sintesi tra mercato, invenduto e nuove famiglie) POTENZIALE NEL BREVE TERMINE POTENZIALE NEL MEDIO-LUNGO TERMINE News AnceComo - Cresme Pag. 35

36 IL POTENZIALE DI MERCATO DELLE NUOVE COSTRUZIONI La stabilizzazione del mercato verso valori più positivi rispetto al passato appare evidente nelle carte tematiche sopra esposte. Benché numericamente i comuni con indicatore del mercato potenziale siano lievemente di meno rispetto alla precedente rilevazione, si osserva la stabile presenza nei primi posti delle classifiche dei comuni più rappresentativi. Si osserva che i maggiori mercati sono presenti con indicatore positivo in entrambe le classifiche (Como, Mariano Comense, Lomazzo, San Fermo della Battaglia, Villa Guardia, Turate), mentre restano ancora in posizioni intermedie tre comuni con mercato di elevate dimensioni: Erba, Cantù e Olgiate Comasco. Il mercato potenziale della nuova costruzione vede, nel breve termine (prossimi 1 3 anni), 27 aree con indicatore BASSO (erano 31 nel semestre precedente e 35 nel semestre corrispondente del 2015), 48 con indicatore MEDIO (erano 39 nel semestre precedente e 36 nel 1 semestre 2015) e 13 con indicatore ALTO (erano 17 nei due semestri precedenti). Pur con alcuni assestamenti, resta la fascia a sud e sud-est della provincia (Olgiate Comasco Lomazzo) resta quella più pronta ad accogliere una ripresa del mercato arricchendosi del capoluogo, di Mariano Comense, di Lomazzo, di San Fermo della Battaglia e di Villa Guardia. Considerando il potenziale a medio lungo termine (4-10 anni) si osserva che le aree con indicatore ALTO aumentano a 25 (erano 29 nello scorso semestre e 22 nel semestre corrispondente del 2015), quelle con indicatore MEDIO risultano 44 (erano 32 nello scorso semestre e 37 nel 1 semestre 2015) e quelle con indicatore BASSO scendono a 19 (erano 26 nello scorso semestre e 29 nel 1 semestre 2015). Molti sono i comuni che presentano indicatori positivi sia per il breve periodo sia per il lungo periodo. News AnceComo - Cresme Pag. 36

37 IL POTENZIALE DI MERCATO DELLE NUOVE COSTRUZIONI; ELENCO DEI COMUNI CON POTENZIALE ALTO NEI DUE PERIODI Primi 30 comuni con potenziale di crescita per le nuove costruzioni alto, nel breve e nel lungo periodo Comune Potenziale BREVE termine Comune Potenziale MEDIO-LUNGO termine 1 Montano Lucino Alto 1 Montano Lucino Alto 2 Turate Alto 2 Cadorago Alto 3 Gravedona ed Uniti Alto 3 Cernobbio Alto 4 Fenegrò Alto 4 Como Alto 5 Appiano Gentile Alto 5 Lomazzo Alto 6 Cadorago Alto 6 Mariano Comense Alto 7 Como Alto 7 Porlezza Alto 8 Limido Comasco Alto 8 Uggiate-Trevano Alto 9 Lomazzo Alto 9 Cantù Alto 10 Mariano Comense Alto 10 Fino Mornasco Alto 11 Locate Varesino Alto 11 Mozzate Alto 12 Cernobbio Alto 12 Turate Alto 13 Porlezza Alto 13 Olgiatese (OLG) Alto 14 Arosio Medio 14 Appiano Gentile Alto 15 Carlazzo Medio 15 Arosio Alto 16 Oltrona di San Mamette Medio 16 Carlazzo Alto 17 Ponte Lambro Medio 17 Cavallasca Alto 18 San Fermo della Battaglia Medio 18 Faloppio Alto 19 Villa Guardia Medio 19 Limido Comasco Alto 20 Binago Medio 20 Locate Varesino Alto 21 Canzo Medio 21 Oltrona di San Mamette Alto 22 Capiago Intimiano Medio 22 San Fermo della Battaglia Alto 23 Carugo Medio 23 Villa Guardia Alto 24 Dongo Medio 24 Lario Intelevese Nord (L.I.N.) Alto 25 Figino Serenza Medio 25 Albavilla Medio 26 Lezzeno Medio 26 Beregazzo con Figliaro Medio 27 Lipomo Medio 27 Bregnano Medio 28 Luisago Medio 28 Campione d'italia Medio 29 Maslianico Medio 29 Carimate Medio 30 Montorfano Medio 30 Cermenate Medio Fonte: Osservatorio immobiliare Ance Como-CRESME Nota: I comuni in grassetto hanno indicatore ALTO sia nel breve che nel lungo periodo; quelli evidenziati passano da indicatore MEDIO o BASSO a ALTO News AnceComo - Cresme Pag. 37

38 IL MERCATO IMMOBILIARE IN PROVINCIA DI COMO Nota principali punti metodologici Con l intento di fornire un servizio ai propri Associati, AnceComo ha incaricato il Cresme di sviluppare, gestire e aggiornare un Osservatorio del mercato immobiliare nella provincia. Il Sistema Informativo online ( è composto da una banca dati, da un sistema di elaborazioni e da una rappresentazione cartografica dei fenomeni rilevati. Le variabili analizzate comprendono tutte quelle grandezze che concorrono a spiegare i fenomeni evolutivi del mercato degli immobili provinciale. La finalità dell Osservatorio consiste nel fornire un supporto ai diversi attori del sistema delle costruzioni nelle scelte da compiere sul DOVE, QUANDO, QUANTO, COME INTERVENIRE. DOVE: i territori comunali analizzati in base alle potenzialità demografiche e del mercato. Oltre alle analisi puntuali dei singoli 80 comuni e di 8 aggregati di comuni demograficamente piccoli, l Osservatorio offre una panoramica di sintesi attraverso un indicatore globale comunale che misura la dimensione e la dinamica dei comportamenti demografici e reddituali; del mercato immobiliare e dell assorbimento del mercato (venduto/invenduto). L indicatore è finalizzato a rappresentare i territori in funzione della forza/debolezza del mercato e della domanda. QUANDO: due scenari: a breve e a medio-lungo termine. L indice globale si articola in due ambiti: quello delle prospettive congiunturali e quello del futuro impiegando con pesi e dati diversi le variabili demografiche, quelle immobiliari e gli esiti delle rilevazioni sull offerta di nuova costruzione. QUANTO: l analisi è finalizzata a descrivere quanta offerta può intercettare la domanda. Attraverso l articolazione dei flussi di famiglia sul territorio (famiglie giovani); l esame approfondito delle offerte di abitazioni e del loro turn-over; l intensità e i tempi di assorbimento da parte del mercato dei fabbricati immessi dalla promozione immobiliare. CHE COSA: l analisi è volta a caratterizzare quale offerta può intercettare la domanda. Sono utili a questo fine le indicazioni relative a: i flussi di nuove famiglie per età e condizione reddituale; le tipologie compravendute e quelle offerte; la ricognizione dei nuovi cantieri e dell invenduto per caratteristiche qualitative delle nuove abitazioni. Ogni sei mesi, il Cresme acquisisce, elabora e rileva i dati ritenuti utili ai fini dell interpretazione del mercato immobiliare nella provincia di Como. Alcuni orientamenti congiunturali, di sintesi, sono rappresentati in questa news e in quelle che trimestralmente seguiranno. News AnceComo - Cresme Pag. 38