OSSERVATORIO IMMOBILIARE DELLA CITTA DI TORINO

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Rachele Meli
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IL PROGETTO DI ALLARGAMENTO DELL OSSERVATORIO IMMOBILIARE DELLA CITTA DI TORINO Il progetto Osservatorio Immobiliare della Città di Torino è stato avviato nel 2000 a seguito di una convenzione fra la

1 IL PROGETTO DI ALLARGAMENTO DELL OSSERVATORIO IMMOBILIARE DELLA CITTA DI TORINO Il progetto Osservatorio Immobiliare della Città di Torino è stato avviato nel 2000 a seguito di una convenzione fra la Città di Torino Settore Catasto e il Politecnico di Torino Dipartimento Casa Città, con lo scopo di monitorare le dinamiche del mercato immobiliare torinese. L Osservatorio, fin dal suo avvio, svolge la duplice funzione di rilevare in modo sistematico sia il mercato della compravendita, sia gli interventi edilizi realizzati in attuazione del PRGC vigente: tutti i dati e le analisi assumono le Microzone censuarie comunali come riferimento territoriale omogeneo. Figura 1: Le Microzone censuarie della città di Torino

2 In questi anni l Osservatorio immobiliare ha dimostrato, attraverso le sue banche dati ed analisi, di rispondere a molte finalità contribuendo, con le proprie iniziative, a stimolare un processo di conoscenza e di maggiore trasparenza del mercato immobiliare utile per il cittadino, per gli operatori del mercato sia pubblici che privati, per l amministrazione della città. Le elaborazioni statistiche si avvalgono degli applicativi GIS e della costituzione delle banche dati, per la definizione di campioni statistici stratificati territorialmente, per la rappresentazione spaziale dei risultati delle analisi, per la possibilità di mettere in relazione banche dati differenti, da cui derivare le variabili statistiche necessarie per rappresentare lo scambio in tutta la sua multidimensionalità. La consultazione dei risultati e delle analisi svolte, pubblicate periodicamente all interno del sito 1, rappresentano, di fatto, un riscontro dei risultati fino ad ora raggiunti. Il diretto coinvolgimento della Camera di commercio ha dato nuovo impulso alle attività svolte dall Osservatorio immobiliare della Città di Torino. La firma del Protocollo d intesa, grazie all intervento camerale, ha permesso la costituzione di una vera e propria rete di Soggetti che, pur con modalità e finalità diverse, sono mossi dall interesse comune di una maggiore trasparenza del mercato. I mediatori e costruttori firmatari del Protocollo, oltre a fornire dati sulle transazioni immobiliari, si attengono ai criteri elaborati dal Protocollo d intesa per 1 Il sito dell Osservatorio Immobiliare gestito dal Politecnico di Torino Dipartimento Casa Città è consultato, mediamente, da oltre utenti ogni mese.

3 il conteggio della superficie commerciale e per la definizione della qualità dell immobile, fornendo un servizio di qualità e di tutela come, ad esempio, una metodologia univoca per la rilevazione dei dati di mercato. Sono maturi i tempi per un coinvolgimento più forte da parte della Camera di commercio ed un allargamento dell attività di osservazione ad alcuni comuni dell area metropolitana che confinano con il capoluogo. Le stesse dinamiche del mercato immobiliare cittadino non possono, infatti, non considerare ed includere le dinamiche immobiliari dell area metropolitana torinese, che si pone spesso, di fatto, come alternativa di scelta di localizzazione rispetto a Torino. I comuni individuati risultano essere, per la maggior parte, contermini con il comune di Torino; a questi si aggiungono altre realtà territoriali che, pur non essendo confinanti con la città, rappresentano, di fatto, la naturale prosecuzione degli stessi.

Le ipotesi di ampliamento dell Osservatorio Immobiliare In mancanza di una indicazione chiara ed univoca sui comuni che ricadono nell area metropolitana cittadina, si è optato per una analisi

4 Le ipotesi di ampliamento dell Osservatorio Immobiliare In mancanza di una indicazione chiara ed univoca sui comuni che ricadono nell area metropolitana cittadina, si è optato per una analisi territoriale approfondita che ha reso possibile una prima selezione dei comuni ed evidenziato i comuni che risentono di una più immediata e diretta influenza delle dinamiche immobiliari nella città di Torino. Figura 2: La distribuzione del tessuto edificato sul territorio dei comuni della Provincia di Torino I comuni individuati risultano, per la maggior parte, contermini con il comune di Torino; a questi si aggiungono altre realtà territoriali che, pur non essendo confinanti con la città, rappresentano, di fatto, la naturale prosecuzione degli stessi comuni contermini.

individuazione delle direttrici di urbanizzazione principali Figura 4: L individuazione della

5 Linea sviluppo Asse corso Francia Linea sviluppo est Settimo Torinese Direttrice Milano - autostrade Linea sviluppo Torino Sud Moncalieri Nichelino Autostrade Piacenza Figura 3: L individuazione delle direttrici di urbanizzazione principali Figura 4: L individuazione della corona dei comuni selezionati per l ipotesi di ampliamento dell osservatorio. Linea sviluppo Collina Pino Chieri - Pecetto

6 Questa ipotesi prevede un ampliamento dell Osservatorio Immobiliare a 23 comuni che risultano attualmente segmentati in Microzone: Comuni selezionati ipotesi ampliamento: Microzone: Venaria 5 Collegno 6 Grugliasco 16 Beinasco 11 Nichelino 5 Borgaro torinese 7 Settimo torinese 13 San Mauro torinese 11 Baldissero torinese 8 Pino torinese 5 Pecetto torinese 4 Moncalieri 10 Leinì 1 Caselle 9 Druento 4 Pianezza 6 Alpignano 10 Rivoli 14 Rivalta 13 Orbassano 10 Cambiano 5 Trofarello 6 Chieri 7 Totale comuni Tabella 1: I 23 comuni dell ampliamento OICT Data la disponibilità di risorse e considerati i tempi necessari per mettere in pratica l ipotesi di ampliamento, si rende opportuno procedere per fasi successive. Si prevede un primo step di lavoro che limita i comuni interessati dall ampliamento ai soli casi che rappresentano un più evidente continuum

7 territoriale con la città, demandando ad un secondo step il completamento ai 23 comuni individuati. Comuni selezionati ipotesi ampliamento Microzone 1 step Venaria 5 Collegno 6 Grugliasco 16 Beinasco 11 Nichelino 5 Borgaro torinese 7 Settimo torinese 13 San Mauro torinese 11 Moncalieri 10 Druento 4 Alpignano 10 Rivoli 14 Rivalta 13 Orbassano 10 Totale comuni Tabella 2: I 14 comuni dell ampliamento OICT- 1 step

Al fine di comprendere la dimensione territoriale per suffragare le ipotesi di allargamento dell

8 Figura 5: L individuazione della corona dei comuni selezionati per l ipotesi di ampliamento dell Osservatorio 1 step. Al fine di comprendere la dimensione territoriale per suffragare le ipotesi di allargamento dell Osservatorio, sono stati utilizzati anche i dati del Censimento del 2001 (fonte ISTAT) che permettono di calibrare meglio il dimensionamento del progetto di allargamento.

9 comune popolazione Popolazione che giornalmente si sposta fuori dal comune Patrimonio edilizio totale abitazioni totale edifici edifici ad uso abitativo altro uso Alpignano Beinasco Borgaro Torinese Collegno Grugliasco Moncalieri Nichelino Orbassano Pianezza Rivalta di Torino Rivoli San Mauro Torinese Settimo Torinese Torino Venaria Reale totale Tabella 3: I dati ISTAT relativi ai comuni interessati dall ampliamento 1 step dell OICT. In giallo i dati relativi a Torino monitorata attualmente dall Oict La proposta di ampliamento a 15 comuni (Torino e 14 comuni) implica un preliminare intervento di adeguamento della struttura informativa su cui si fonda l attuale Osservatorio Immobiliare della città di Torino. Tale intervento interessa due ordini di questioni : 1. in prima istanza, una integrazione ed omogeneizzazione della base cartografica di riferimento;

10 2. contestualmente, la creazione di alcune banche dati finalizzate a estendere l osservazione dei dati ai comuni interessati dall ampliamento. La costruzione delle banche dati si fonda sull individuazione preliminare delle fonti primarie e secondarie di dati, interne ed esterne all Amministrazione pubblica. L ampliamento della base dati grazie al coinvolgimento della Camera di commercio rappresenta un esempio a livello nazionale di collaborazione tra Soggetti diversi, che hanno finalità comuni come quella appunto di garantire un maggiore livello di trasparenza del mercato.

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