LA FIMAA CONTINUA A CRESCERE

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1 NUMERO 12 - DICEMBRE 2013 PERIODICO UFFICIALE MEDIARE ITALIA Trimestrale - Poste Italiane SpA - Spedizione in Abbonamento Postale - 70% NE/TN - Contiene I.P. ATTUALITÀ CIRCA IL 50% DELLE FAMIGLIE ITALIANE È IN GRADO DI COMPRARE CASA NORMATIVA LA RIFORMA DEL CONDOMINIO MERCATI FOCUS CALABRIA LA FIMAA CONTINUA A CRESCERE NONOSTANTE LA CRISI CHE HA INVESTITO IL NOSTRO PAESE, LA CONTRAZIONE DEL MERCATO IMMOBILIARE, IL SETTORE DELLA MEDIAZIONE IMMOBILIARE TIENE, PER LE CAPACITA PROFESSIONALI E PER L ALTO INVESTIMENTO NELLA FORMAZIONE DEGLI OPERATORI

2 MEDIARE Periodico ufficiale Federazione Italiana Mediatori Agenti d Affari Numero 12 - Dicembre 2013 Direttore responsabile Paolo Curcu paolo@curcuegenovese.it Consulente editoriale Francesca Negri Proprietà FIMAA Servizi S.r.l. Segreteria di redazione FIMAA Servizi Via Properzio, ROMA Tel Fax contatto@fimaaservizi.it - Comitato di redazione Giovanni ACAMPORA Valerio ANGELETTI Rossano ASCIOLLA Daniele MAMMANI Antonino NICOLOSI Piero NINNO Giovanni PANTANELLA Paolo PESANDO Severino RIGOTTI Raoul SARGHINI Coordinatore comitato di redazione Piero NINNO Hanno collaborato Giampaolo BERTACCIA Manuela BORSATO Cristina CASACCI Camilla FIORIN Cleo FUENTES Enrico NICOLI Stefano PERSENDA Stefano PEZZONI Nicola ZENI FEDERAZIONE FONDATA NEL 1956 Impaginazione e grafica Curcu & Genovese Associati S.r.l. Via Ghiaie, Trento Stampa Tipolitografia Alcione - Lavis (TN) Iscirizione al Tribunale Civile di Roma n. 366/2010 del 17/09/2010 ITALIA DICEMBREEDITORIALE INCOMPATIBILITÀ O COMPATIBILITÀ: QUESTO È IL DILEMMA Con l applicazione della direttiva europea 2006/123/CE della Bolkestein il potere legislativo aveva tentato di liberalizzare la professione dei mediatori eliminando i requisiti di accesso intesi come limitazione della concorrenza. Solo una forte ripresa dei valori espressi dai mediatori limitarono, in quella occasione, i danni che avrebbe provocato l interpretazione più liberticida. Siamo certi che la terzietà del mediatore rispetto alle parti contraenti, una profonda conoscenza degli innumerevoli aspetti delle materie che interagiscono in una vendita immobiliare e ancor più tutte le responsabilità che negli anni sono state affidate ai mediatori siano la prima garanzia per il consumatore. Da alcuni mesi viene riproposta, in occasione dei vari decreti delle Semplificazioni o del Fare l eliminazione della incompatibilità per i mediatori con ogni altra attività lavorativa o imprenditoriale. Dopo un periodo storico dove la crescita delle transazioni ( ) ha visto crescere più che proporzionalmente gli Agenti Immobiliari, ci troviamo ora con un numero di vendite insufficienti a consentire una normale gestione delle Agenzie Immobiliari. Eliminare l incompatibilità vuol dire autorizzare i mediatori a fare anche altre cose ma contemporaneamente consentire ad ogni professionista o struttura commerciale di fare anche gli agenti immobiliari. Avremo così assicuratori, rappresentanti, commercialisti, geometri e ogni soggetto che ha visto deprimere la propria attività, causa la crisi economica, cercare nelle vendite o nelle locazioni di immobili un sostegno importante. È giusto ricordare che le aziende di mediazione sono normalmente di piccole dimensioni e hanno una clientela che si rivolge a loro solo nel momento di bisogno, mentre ben diverse sono le capacità di queste grandi aziende commerciali o di professionisti con un pacchetto clienti fidelizzato e monitorato costantemente. Ci chiediamo quali interessi soggettivi motivano le altre Associazioni di categoria a sostenere l eliminazione dell incompatibilità come panacea per i mediatori che oggi, come tutti, cercano di sopravvivere in una economia depressa. Anziché difendere una categoria e il suo livello qualitativo accettano di appiattirlo verso il basso facendo approdare al già insufficiente mercato immobiliare innumerevoli altri soggetti. Con la conseguenza di ridurre ulteriormente la fetta di mercato a disposizione dei colleghi, abbassare la professionalità degli operatori e, creando loro danni, peggiorare la concezione che i consumatori hanno nei confronti della nostra categoria. FIMAA continuerà a contrastare l eliminazione dell incompatibilità perché non ha alcun interesse diretto né indiretto se non quello di tutelare il lavoro e la professionalità dei Mediatori e dei consumatori. Valerio Angeletti Presidente nazionale FIMAA MEDIARE 1

3 Trimestrale - Poste Italiane SpA - Spedizione in Abbonamento Postale - 70% NE/TN - Contiene I.P. NUMERO 12 - DICEMBRE 2013 ITALIA PERIODICO UFFICIALE ATTUALITÀ CIRCA IL 50% DELLE FAMIGLIE ITALIANE È IN GRADO DI COMPRARE CASA NORMATIVA LA RIFORMA DEL CONDOMINIO MERCATI FOCUS CALABRIA NONOSTANTE LA CRISI CHE HA INVESTITO IL NOSTRO PAESE, LA CONTRAZIONE DEL MERCATO IMMOBILIARE, IL SETTORE DELLA MEDIAZIONE IMMOBILIARE TIENE, PER LE CAPACITA PROFESSIONALI E PER L ALTO INVESTIMENTO NELLA FORMAZIONE DEGLI OPERATORI IL NETWORK ITALIANO DI PROMOTORI CREDITIZI SOMMARIO DICEMBRE NUMERO 12 - DICEMBRE 2013 MEDIARE MEDIARE LA FIMAA CONTINUA A CRESCERE LE ATTIVITÀ INCOMPATIBILI... pag. 23 IL GOVERNO PREDISPONE ALCUNE IPOTESI DI INCOMPATIBILITÀ PER L ATTIVITÀ DEGLI AGENTI D AFFARI IN MEDIAZIONE. VEDIAMO QUALI SONO Agente LA RIFORMA DEL CONDOMINIO... pag. 24 LE PIÙ INTERESSANTI NOVITÀ CHE POSSONO INTERESSARE GLI AGENTI IMMOBILIARI Immobiliare, i tuoi Clienti hanno difficoltà a trovare un mutuo? MedioFimaa ha la soluzione giusta! IL TRASPORTO SU ACQUA... pag. 10 UN ANALISI IL PIÙ POSSIBILE CHIARA E RICCA DI INFORMAZIONI SU UN SETTORE MOLTO PARTICOLARE DEI TRASPORTI DALL OCCASIONE ALL ISTITUZIONE... pag. 4 FIMAA UN PERCORSO POSSIBILE, FORSE UN ESEMPIO CIRCA IL 50% DELLE FAMIGLIE ITALIANE È IN GRADO DI COMPRARE CASA... pag. 6 EPPURE LA DOMANDA DI MUTUI LANGUE. LA CAUSA? HA RADICI PSICOLOGICHE: L INCERTEZZA SUL FUTURO CAMBIA I PIANI DI INVESTIMENTO DEGLI ITALIANI DELLA VALLE A MIAMI... pag. 9 L IMPRENDITORE DI TOD S COMPRA LA SUPER VILLA DI BILLY JOEL FIMAA NEWS LA GIUNGLA DI IMMOBILI E IVA... pag. 28 UN UTILE VADEMECUM SUL REGIME IVA PER LOCAZIONI E CESSIONI CREDITO ALLE IMPRESE, NUOVA CONVENZIONE MEDIOFIMAA-BANCA DEL MEZZOGIORNO... pag. 32 AZIONE CORALE DI CONFCOMMERCIO E FIMAA PER RIDARE OSSIGENO AL SETTORE LE BORSE MERCI... pag. 34 SPAZI E TERRITORI A DISPOSIZIONE DEI MEDIATORI MERCEOLOGICI FIMAA CRESCE, MA IL MOMENTO È DIFFICILE... pag. 36 ECCO LA SINTESI DELL ASSEMBLEA NAZIONALE FIMAA 2013 FOCUS CALABRIA... pag. 38 UNA REGIONE RICCA DI PATRIMONI ARTISTICI, BELLEZZE TURISTICHE E PIACERI GASTRONOMICI. DOVE IL 60% DEGLI EDIFICI SONO DA REGOLARIZZARE Collegati al sito maa.com e iscriviti alla newsletter gratuita per rimanere sempre aggiornato sulle novità del mondo immo-creditizio. GRUPPO DONNE E GRUPPO GIOVANI, INSIEME PER FARE RETE E PUNTARE ALL ESTERO... pag. 20 DUE GRUPPI PIENI DI ENTUSIASMO CHE PROMETTONO DI FARE RETE PER PROMUOVERE IL REAL ESTATE MADE IN ITALY ANCHE FUORI DAI CONFINI NAZIONALI DALL ACE ALL APE, L EVOLUZIONE DELL ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA ECCO COME CAMBIA IL D.LGS. 192/2005: SANZIONI E NULLITÀ PER I CONTRATTI SENZA CERTIFICAZIONE pag. 14 CONVEGNI FIMAA... pag. 45 L OMI: LE REGOLE PER LA DETERMINAZIONE DELLA SUPERFICIE SE CONSULTIAMO IL MANUALE DELL OMI NOTIAMO CHE L OSSERVATORIO CONTIENE, NON SOLO LA BANCA DATI DELLE QUOTAZIONI IMMOBILIARI, MA ANCHE UNA MINIERA DI ALTRE INFORMAZIONI DOTTRINALI pag. 17 Direzione Generale MedioFimaa: Via della Moscova, Milano maa.com info@medio maa.com MEDIARE 3

4 IL PUNTO SINDACALE DALL OCCASIONE ALL ISTITUZIONE FIMAA UN PERCORSO POSSIBILE, FORSE UN ESEMPIO di Rossano Asciolla Segretario generale FIMAA Ci si permetta di prendere a paradigma del nostro discorso, qui svolto, sull organizzazione di una Federazione sindacale, nel caso di specie la FIMAA Federazione Italiana Mediatori Agenti d Affari, figlia di una ben più organizzata e complicata Confederazione sindacale, la Confcommercio Imprese per l Italia, l incisivo chiasmo del Santi Romano: Ubi Societas, ibi Ius, contenuto nel libello aureo, così dai più grandi giuristi del secolo scorso definito, l Ordinamento Giuridico, pubblicato in quel di Pisa nel lontano Utilizziamo ciò per confermare che, proprio come pensava il Romano, non ci può essere società se non c è diritto, tesi assai meno scontata, anche a quasi cento anni dalla pubblicazione del volume in questione. Approfondiamo. I grandi pensatori stuzzicano il nostro appetito. La teoria così delineata dall insigne giurista viene definita istituzionalista. Non statalista. Per cui non in quanto parte del riconoscimento del diritto statuale, una molteplicità di organizzazioni sociali esiste nella società, ma perché trovano fondamento e legittimità nella loro stessa ragion d essere. La così detta crisi dello Stato moderno implica la tendenza di una serie grandissima di gruppi sociali a costituirsi ciascuno una cerchia giuridica indipendente, Rossano Asciolla ciascuno a costituirsi in un proprio ordinamento giuridico. Il pluralismo economico-sociale si trasforma, quindi, in pluralismo giuridico, giacché ogni forza che sia effettivamente sociale e venga quindi organizzata si trasforma per ciò stesso in diritto. La pluralità degli ordinamenti giuridici esistenti nella realtà è il fondamento dell equazione tra diritto e istituzione. Troviamo bello essere, come Federazione Sindacale, parte in progress, di una teoria generale del diritto che ci da dignità nella società e autolegittimazione nella creazione del diritto che deve regolare le nostre attività. E siamo già venuti a noi: FIMAA ed il suo nuovo modello organizzativo, nel quadro di un altra istituzione con un proprio ordinamento: la Confcommercio. L occasione di aver capito dove ci troviamo, seppur teoricamente nell ambito del diritto, ci potrebbe permettere di trasformarci in una vera e propria Organizzazione Sindacale, in un Istituzione. Molto è stato già fatto: oggi sappiamo poco chiaro era fino a qualche tempo fa come le nostre Strutture Provinciali siano costituite, rectius non costituite, nell ambito delle Confcommercio Imprese per l Italia Provinciali. Nessun quadro dirigente FIMAA oggi ignora che esistono delle FIMAA autonome amministrativamente e sindacalmente, che sono aderenti con apposita convenzione alle Confcommercio Provinciali (quello che in gergo chiamiamo FIA), nessuno ignora che esistono delle FIMAA gestite amministrativamente e autonome sindacalmente (quello che in gergo chiamiamo FIG) ed esistono, per la maggior parte, FIMAA sindacati Interni delle Confcommercio Provinciali (quello che in gergo chiamiamo FIS), che non hanno autonomia amministrativa e che co-gestiscono la rappresentanza sindacale con la Confcommercio di appartenenza. Nessuno oggi si sognerebbe di presentarsi all assemblea federale senza il Certificato di rappresentatività con cui viene certificata la sua carica. Nessuno si trova a mettere in discussione in sistema unificato di tesseramento nazionale gestito e di proprietà dei provinciali per la definizione della rappresentanza nazionale della Federazione. Nessuno contesta il nostro ordinamento giuridico, lo Statuto federale, fondamento e legittimità della nostra ragion d essere. Tutto finalizzato alla tutela ed alla rappresentanza degli interessi collettivi del settore della mediazione in Italia. L occasione di aver compreso cosa abbiamo fatto negli anni immediatamente passati è anche e soprattutto l occasione di costruire il nuovo, nel solco e secondo gli indirizzi dettati dalla nuova Magna Carta Confederale, il suo nuovo Statuto. Il Nuovo per la FIMAA, quel pezzo di ordinamento giuridico interno che meglio va definito, è la costituzione delle Federazioni Regionali. Quattro i postulati su cui si poggia il progetto: lo Statuto FIMAA obbliga alla loro costituzione; i nuovi Presidenti Regionali saranno, attraverso il rispetto delle regole per l elezione contenute negli Statuti Regionali, legittimati a pieno titolo ad entrare nel Consiglio Nazionale Federale; potranno essere devoluti dal Nazionale ai Regionali ristorni contributivi; sarà sviluppata con precisione l attività di nostra competenza nei confronti dell Ente Regione in merito alla predisposizione e gestione dei corsi obbligatori di abilitazione all esame per l accesso all attività professionalizzata e per tutto quanto riguarda le problematiche energetiche. Ecco perché FIMAA si sta dotando di questo nuovo pezzo di ordinamento giuridico interno, proprio per realizzare quanto citato nel primo capoverso di questo articolo. Il rapporto con le Confcommercio Regionali sarà gestito così come con i Provinciali: ci saranno delle Regioni FIMAA autonome, che aderiranno alle Confcommercio Regionali; ci saranno delle Regioni FIMAA gestite in cui la gestione amministrativa del nostro Regionale sarà devoluta al Regionale Confcommercio; infine, ci saranno delle Regioni FIMAA, in cui il Regionale Confcommercio gestirà, oltre che la parte amministrativa, anche quella relativa alla rappresentanza sindacale, facendo coincidere le regole degli Statuti Regionali Federali FIMAA con le regole contenute nei Regolamenti delle Categorie Regionali Confcommercio. Sembra difficile a dirsi, ma sarà molto più facile a farsi. Così è avvenuto in Sardegna, Puglia e Calabria e avverrà nel resto d Italia. È la sfida su cui la Giunta Esecutiva ed il Consiglio Nazionale si sono impegnate con delle specifiche deliberazioni volte allo sviluppo in tempi brevi del nuovo modello FIMAA Regionali. Non sarà ancora concluso il lavoro. L Ordinamento giuridico federale necessiterà nel corso del 2014 della definizione delle modifiche Statutarie Nazionali e della realizzazione degli Statuti/Regolamenti tipo Provinciali. Statuti per le FIMAA autonome e per le FIMAA gestite e regolamenti preventivamente concordati e corealizzati con le Confcommercio Provinciali per la gestione di quelle FIMAA sindacati interni operanti nell ambito della Organizzazione generale del terziario di mercato che opera in quella Provincia. Con umiltà, mattone dopo mattone, stiamo costruendo un modello, crediamo unico nel sistema confederale, in quanto né duplicazione di altre Federazioni di categoria esterne che, a vario titolo si raccordano alle Confcommercio ai vari livelli, né mera concretizzazione di sindacati interni senza alcuna autonomia. Il modello prende inevitabilmente spunto dalla realtà e immagina una evoluzione verso una Organizzazione sindacale di categoria degna di questo nome, che ha rispetto di se stessa, incardinata nella casa madre: la Confcommercio, con rispetto e garanzie reciproche. Forse un modello per altri? Se fosse, la nostra esperienza è già messa sin d ora a disposizione della Confederazione. Ben sapendo che le imprese iscritte, che entrano nel sistema dalla porta del territorio e mai da quella nazionale, non sono né dell uno e né dell altro, ma appartengono al sistema nel suo complesso e che alla tutela delle stesse il sistema deve conformarsi, superando anche anacronistiche diatribe di difficile comprensione esterna. Ben altri discorsi necessiterebbe il problema del finanziamento dell organizzazione di categoria. Ma questo me lo riservo per un altro articolo. Ci basti qui aver definito il fatto empirico, ma anche teoretico, che ogni forza che sia effettivamente sociale organizzata si trasforma per ciò stesso in diritto e quindi, a cento anni di distanza, aver confermato la tesi posta in testa al nostro ragionare. La FIMAA o così sarà, o, nessuno potrà forse smentirci, non sarà. Perché le mancherà la dignità di essere un Organizzazione sindacale vera e la forza di rappresentare le proprie imprese iscritte, ai vari livelli Provinciale, Nazionale e da qui a poco, in tutta Italia, a livello regionale. Solo allora il nostro Ordinamento giuridico sarà completato e la nostra societas FIMAA sarà anch essa per se stessa e per gli altri fonte di diritto. 4 MEDIARE MEDIARE 5

5 di Manuela Borsato, Ufficio Studi MedioFIMAA Le famiglie italiane hanno una naturale propensione alla prudenza che le rende le meno indebitate d Europa, forse per questo negli ultimi due anni, una volta assodato che la crisi economica non era né leggera né passeggera, hanno iniziato ad assumere un diverso atteggiamento rispetto all investimento immobiliare e, conseguentemente, verso i mutui da richiedere agli istituti di credito: dietro alla scelta di posticipare l acquisto della casa, alla preferenza per l affitto e al minor ricorso alle forme di finanziamento ci sono, infatti, motivazioni profonde, quali il timore di non riuscire ad onorare i debiti e il senso di incertezza sul futuro. A confermarlo sono i dati inerenti le caratteristiche della domanda: l età media del richiedente è cresciuta (gli over 55 sono passati dal rappresentare il 12% a quasi il 20% dei mutuatari, a scapito dei richiedenti di età compresa tra i 36 e i 45 anni, la cui quota di incidenza è diminuita dal 38% al 33%) e le categorie meno in- clini a presentare domanda di mutuo sono i giovani (under 35) e i lavoratori con contratti flessibili. Del resto i dati puntualmente rilevati da CRIF non lasciano spazio a sofismi di alcun tipo: la domanda di mutui ha iniziato il suo declino a metà del 2011 e ad oggi non si può ancora parlare di un inversione di tendenza. Dopo un primo semestre etichettato come il peggiore dell ultimo decennio- i mesi caldi hanno riservato una piacevole sorpresa, con dati finalmente dal segno positivo: luglio +2%, agosto +4,1%. Un barlume di luce che arriva dopo mesi di cali a due cifre (il minimo storico si è toccato a febbraio 2012 con -48%), ma che è d uopo leggere in raffronto allo stesso periodo dell anno precedente, quando la domanda toccò uno dei suoi picchi più bassi (-44%), pur rimanendo un segnale incoraggiante da monitorare per comprendere cosa aspettarsi dal mercato nei prossimi mesi. Al dato relativo alla domanda si aggiunge la rilevazione di ABI, che ha reso noto il miglioramento dell Affodability Index, con un valore tornato ai livelli del L indice in questione fornisce una stima dell accessibilità al bene casa da parte delle fami- CIRCA IL 50% DELLE FAMIGLIE ITALIANE È IN GRADO DI COMPRARE CASA EPPURE LA DOMANDA DI MUTUI LANGUE. LA CAUSA? HA RADICI PSICOLOGICHE: L INCERTEZZA SUL FUTURO CAMBIA I PIANI DI INVESTIMENTO DEGLI ITALIANI 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% s s s s s s s s s s s s s s s Figura 1: percentuale di famgilie con le quali l acquisto di una casa è accessibile (prezzo + rata mutuo sono inferiori al 30% del reddito disponibile) 6 MEDIARE MEDIARE 7

6 glie, indicando, attraverso un calcolo composito, se la famiglia media sia in grado di acquistare un abitazione al prezzo di mercato grazie al proprio reddito e sostenendone il costo finanziario (dettagli nel box di approfondimento): in termini reali, il valore registrato a marzo 2013 indica che circa 13 milioni di famiglie in Italia si trovano nella condizione finanziaria di poter acquistare un immobile. L accessibilità negli ultimi anni è stata condizionata soprattutto dal prezzo degli immobili, aumentato maggiormente rispetto alla crescita del reddito disponibile, mentre la componente finanziaria (oscillazioni del tasso di interesse) non ha mai contribuito negativamente, nemmeno nel 2009 (anno durante il quale i tassi sui mutui raggiunsero il loro massimo). L analisi storica dei dati disponibili, incrociati con i dati macro forniti dall Istat, permette di sapere che oggi circa la metà delle famiglie italiane può accedere all acquisto di una abitazione, un valore in diminuzione di circa 10 punti percentuali rispetto al 2005 (anno di inizio della rilevazione), ma in recupero rispetto al minimo toccato nel pieno della crisi finanziaria del , quando la percentuale delle famiglie in grado di accedere all acquisto di una abitazione si collocava intorno al 45% del totale (Fig.1). AFFORDABILITY INDEX (INDICE DI ACCESSIBILITÀ) 12,00% 10,00% 8,00% 6,00% s s s s s s s 4,00% 2,00% 0,00% risponde alla domanda tipo La famiglia italiana media è in grado di acquistare L indice una casa sopportandone i costi di finanziamento? Per farlo, parte dal presupposto che il bene casa sia effettivamente accessibile se la somma del prezzo di un abitazione e della quota di ammortamento del capitale necessario a finanziare l acquisto (rata del mutuo) sia inferiore al 30% del reddito disponibile (quota fissata convenzionalmente). Nello specifico, l indice mette in relazione il costo finanziario dell ammortamento necessario all acquisto di un immobile con il prezzo di quest ultimo e con il reddito disponibile della famiglia media. Si tratta di parametri che rendono conto del contesto macro economico, ovvero delle dinamiche di mercato (abitativo e creditizio) e del grado di sviluppo di un Paese, al quale è collegato il reddito disponibile. La formula prevede tre variabili (tasso d interesse, prezzo, reddito) e due valori che, per convenzione, vengono tenuti fissi (durata mutuo 20 anni ed LTV 80%). L indice ottenuto viene sottratto alla quota ritenuta s s s s s s s s Figura 2: l indice di accessibilità si è mantenuto su valori positivi, con oscillazioni comprese tra i +4 e +10 convenzionalmente allocabile nella spesa per abitazione (30% del reddito disponibile); ne risulterà un numero superiore o inferiore a zero, da leggersi nel seguente modo: < 0%: La famiglia media non è in grado di acquistare un abitazione al prezzo medio di mercato > 0%: La famiglia media è in grado di acquistare un abitazione al prezzo medio di mercato Quanto maggiore è la distanza dal valore zero in positivo, tanto più facile sarà l acquisto, solitamente perché il prezzo dell immobile scende o perché il reddito aumenta o perché si alleggerisce il costo di ammortamento (tassi d interesse favorevoli portano ad una diminuzione della rata mensile). Viceversa, un valore fortemente negativo sarà indicatore di maggiore difficoltà d accesso, per una variazione inversa dei parametri citati (prezzi immobili crescono, reddito diminuisce, tassi d interesse aumentano). L indice di accessibilità al bene casa viene elaborato da ABI, sulla base di un progetto inizialmente sviluppato in collaborazione con il Ministero del Lavoro e basato su dati dell OMI e dell ISTAT. DELLA VALLE A MIAMI L IMPRENDITORE DI TOD S COMPRA LA SUPER VILLA DI BILLY JOEL di Cleo Fuentes to, otto bagni e un affaccio sul mare mozzafiato, era stata messa sul mercato dal popolare musicista e pianista americano lo scorso maggio con una richiesta iniziale pari a 14,75 milioni di dollari. La vendita si è conclusa per una cifra, non confermata ufficialmente, di 14 milioni di dollari, mentre Billy Joel aveva acquistato Il patron della Tod s, Diego Della Valle, compra casa. E non una qualsiasi. L imprenditore fiorentino, infatti, ha recentemente concluso l acquisto della splendida villa di Miami di proprietà dell icona musicale e sei volte vincitore del premio Grammy Billy Joel. La mega villa, composta da sette camere da letl immobile nel 2006 per 13,5 milioni di dollari, a cui si devono aggiungere le alte commissioni spettanti all intermediatore. La villa ha una superficie complessiva di poco inferiore ai 900 metri quadrati e si trova a La Gorce Island, l esclusiva parte di Miami dove hanno o hanno avuto casa altri miti dello star system. 8 MEDIARE MEDIARE 9

7 IL TRASPORTO SU ACQUA UN ANALISI IL PIÙ POSSIBILE CHIARA E RICCA DI INFORMAZIONI SU UN SETTORE MOLTO PARTICOLARE DEI TRASPORTI ITALIA & di Nicola Zeni Senza la pretesa di esaurire un argomento così vasto e ricco di sfumature, intendiamo compiere un analisi il più possibile chiara e ricca di informazioni su un settore molto particolare dei trasporti: il trasporto acqueo. Per ragioni geografiche il nostro Paese ha costretto molti operatori a specializzarsi in questo settore di nicchia: sono infatti diffusi sia il trasporto fluviale sia quello via mare, inoltre si possono incontrare delle realtà particolarissime come può essere quella di Venezia. Indirizzando la lente di ingrandimento sui trasporti acquei più strettamente connessi con la realtà di TRASLOCA- BILE, ovverosia i traslochi su acqua, possiamo senza dubbio rivolgere la nostra attenzione a ciò che avviene quando un Cliente necessita di organizzare il trasloco della propria abitazione in un altro continente. In questo caso il trasporto classico su gomma risulta ovviamente inadatto, pertanto occorrerà ricor- rere a mezzi e strategie che di norma non vengono accostati al mondo spesso poco considerato dei traslochi. Inizialmente tutto si svolge secondo i canoni, con una squadra di operai specializzati che si reca nell abitazione interessata e provvede a imballare il contenuto dei mobili, a smontare e proteggere con adeguata fasciatura gli arredi e a compilare una packing list dettagliata che servirà anche per le questioni burocratiche legate allo sdoganamento una volta che il carico sarà giunto a destino. Il carico delle masserizie potrà avvenire in due modi, a seconda della logistica dell abitazione: direttamente, stivando un container fatto pervenire in tempo utile all indirizzo di partenza, oppure trasportando in un luogo più adatto le masserizie utilizzando furgoni più piccoli. In entrambi i casi sarà cruciale la fase di preparazione del trasloco dal momento che ogni collo verrà movimentato un numero molto elevato di volte. Una volta ultimato il carico del container, operazione che richiede notevole esperienza nell arte dello stivaggio, lo stesso potrà partire alla volta del porto più vicino ed essere imbarcato su una nave in grado di raggiungere qualsiasi porto nel mondo. La varietà ambientale propria del nostro Paese offre anche palcoscenici unici, ad esempio la città di Venezia. Essendo interamente sviluppata sull acqua, la particolarità di questa città impone che qualunque cosa debba essere portata nell area del Centro Storico debba essere trasportata sull acqua. La maggior parte dei trasporti può essere svolta con l utilizzo di imbarcazioni relativamente piccole, talvolta però si può rendere necessario l impiego di pontoni di grandi dimensioni sui quali caricare altri mezzi su ruote come furgoni, motrici con rimorchio, betoniere, autogru, e in generale qualsiasi mezzo o macchinario di grosse dimensioni che diversamente non avrebbe accesso all area del Centro Storico. Basta anche poca esperienza per rendersi conto che qualunque operazione sia svolta in un ambiente tanto particolare richiede tempo e ingegno in misura superiore alla norma. SPECIALISTA DEI TRASLOCHI Attraverso l accordo tra FIMAA Servizi e Traslocabile, le Agenzie Associate disporranno di nuovi e innovativi Servizi da proporre ai propri Clienti nei settori dei Traslochi e della Logistica Eseguiamo: Traslochi generici e specialistici Traslochi e trasporti nazionali ed internazionali Smontaggio e montaggio dei mobili Imballaggio ed etichettatura Depositi e magazzini temporanei degli arredi Shop online di materiale da imballaggio Preventivi gratuiti e personalizzati Assistenza completa pre e post vendita Servizi dedicati alle Aziende per i propri Dirigenti e Dipendenti Recupero e smaltimento di oggetti e materiale d imballaggio * * non si tratta di servizio ecologico - ambientale Solo per le Agenzie Associate a FIMAA, riconosciamo Provvigioni tra il 4% e il 6% sui singoli Servizi venduti 10 MEDIARE Scopri i vantaggi esclusivi riservati agli Associati FIMAA su e

8 ITALIA FIMAA NEWS Nuova convenzione per il credito alle imprese DALL ACE ALL APE, L EVOLUZIONE DELL ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA ECCO COME CAMBIA IL D.LGS. 192/2005: SANZIONI E NULLITÀ PER I CONTRATTI SENZA CERTIFICAZIONE LA RIFORMA DEL CONDOMINIO LE PIÙ INTERESSANTI NOVITÀ CHE POSSONO INTERESSARE GLI AGENTI IMMOBILIARI LE BORSE MERCI SPAZI E TERRITORI A DISPOSIZIONE DEI MEDIATORI MERCEOLOGICI LE NEWS DAL TERRITORIO PANORAMICA SU CONVEGNI E APPUNTAMENTI

9 DALL ACE ALL APE, L EVOLUZIONE DELL ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA ECCO COME CAMBIA IL D.LGS. 192/2005: SANZIONI E NULLITÀ PER I CONTRATTI SENZA CERTIFICAZIONE scrittori e fornisce raccomandazioni per il miglioramento dell efficienza energetica. Il secondo, l attestato di qualificazione energetica, è rappresentato da quel documento predisposto e asseverato da un professionista abidi Daniele Mammani e Paolo Pesando Consulenti legali FIMAA Il decreto legge del 6 giugno 2013 n. 63, convertito con la legge n. 90 del 3 agosto 2013, ha apportato rilevanti modifiche al D. Lgs. n. 192 del 2005 in materia di certificazione energetica degli edifici. La nuova normativa si è resa necessaria al fine di recepire il contenuto della direttiva 2010/31/UE, e sostituisce l attestato di certificazione energetica (ACE) con altre due certificazioni: l attestato di prestazione energetica (APE) e l attestato di qualificazione energetica. Il primo attestato (APE) è definito dalla nuova disciplina come quel documento, redatto nel rispetto delle norme e rilasciato da esperti qualificati e indipendenti, che attesta la prestazione energetica di un edificio attraverso l utilizzo di specifici de- litato, non necessariamente estraneo alla proprietà, alla progettazione o alla realizzazione dell edificio, nel quale sono riportati i fabbisogni di energia primaria di calcolo, la classe di appartenenza dell edificio, o dell unità immobiliare, in relazione al sistema di certificazione energetica in vigore, ed i corrispondenti valori massimi ammissibili fissati dalla normativa in vigore per il caso specifico o, ove non siano fissati tali limiti, per un identico edificio di nuova costruzione. La nuova normativa prescrive che il certificato di prestazione energetica (APE) sia allegato a tutti gli atti che trasferiscono a qualsiasi titolo (oneroso o gratuito) la proprietà dell immobile. Detto obbligo di allegazione vige anche per i nuovi contratti di locazione, ma non nel caso di loro semplice rinnovo. È non solo, pertanto, necessario includere nell atto di compravendita e nel contratto di locazione un apposita clausola con cui l acquirente o il conduttore danno atto di aver ricevuto l attestato di prestazione energetica, ma occorre materialmente allegare l APE ai predetti contratti. La legge prevede inoltre che già dalla conclusione del contratto preliminare di compravendita sorga in capo al promittente venditore l obbligo di consegnare (ma non di allegare al contratto preliminare) l APE al promissario acquirente. In tutti i casi il proprietario deve rendere disponibile l attestato di prestazione energetica al potenziale acquirente o al nuovo locatario all avvio delle rispettive trattative e consegnarlo alla fine delle medesime. In caso di vendita o locazione di un edificio prima della sua costruzione, il venditore o locatario deve fornire evidenza della futura prestazione energetica dell edificio e produrre l attestato di prestazione energetica entro quindici giorni dalla richiesta di rilascio del certificato di agibilità. La nuova normativa sancisce, nel caso di mancata allegazione dell A- PE, ove prescritto, la nullità assoluta dell atto. Detta nullità può essere rilevata da chiunque, anche d ufficio dal giudice, e non può essere in alcun modo sanata. La nuova formulazione del D. Lgs. n. 192 del 2005 indica esplicitamente i casi in cui la certificazione in esame non è necessaria: tra i campi di esclusione rientrano, a titolo esemplificativo, i boxes, le cantine, le autorimesse, i parcheggi multipiano, i depositi, le strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi, gli edifici industriali e artigianali quando gli ambienti sono riscaldati per esigenze del processo produttivo o utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili, gli edifici rurali non residenziali sprovvisti di impianti di climatizzazione, i fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati e gli edifici adibiti a luoghi di culto e allo svolgimento di attività religiose. Gli edifici di nuova costruzione e quelli sottoposti a ristrutturazioni importanti devono essere dotati di un attestato di prestazione energetica prima del rilascio del certificato di agibilità. Nel caso di nuovo edificio, l attestato è prodotto a cura del costruttore, sia esso committente della costruzione o società di costruzione che opera direttamente. In tutti gli atti in cui è necessario l APE è possibile che detto attestato sia sostituito dall attestato di certificazione energetica (ACE) a condizione che questo l ultimo documento sia stato rilasciato prima del 6 giugno 2013 e ancora in corso di validità. L attestato di prestazione energetica, al pari del vecchio ACE, ha una durata massima di 10 anni dal rilascio e deve essere aggiornato ad ogni intervento di ristrutturazione o riqualificazione che modifichi la classe energetica dell edificio o dell unità immobiliare. La normativa prescrive che tutti gli annunci di vendita o di locazione, effettuati con qualsiasi mezzo di comunicazione commerciali, debbano riportare gli indici di prestazione energetica e la classe energetica corrispondente. 14 MEDIARE MEDIARE 15

10 L OMI: LE REGOLE PER LA DETERMINAZIONE DELLA SUPERFICIE nare proprie disposizioni normative volte al recepimento della Direttiva 2010/31/UE, fino alla data di entrata in vigore della suddetta normativa di attuazione adottata da ciascuna Regione e Provincia Autonoma. Si pone quindi il problema di valutare attentamente l attuale formulazione dell art. 6, comma 3-bis, del D.Lgs. 192/2005, come modificato dalla legge 90/2013, di conversione del D.L. 63/2013, che ha introdotto la predetta sanzione della nullità dei contratto di vendita, degli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito e dei nuovi contratti di locazione, che non abbiano allegati agli stessi l Attestato di Prestazione Energetica nel caso di Regioni cha abbiano già provveduto, con una propria disciplina, a recepire il contenuto della Direttiva 2010/31/UE (es. le Regioni Lombardia, Piemonte, Liguria, Emilia). Non è allo stato chiaro se la nullità degli atti privi dell allegazione dell APE, disposta adesso nell art. 6 Ferma restando la nullità degli atti di vendita e/o locazione, si segnalano nel caso di mancata dotazione dell APE agli edifici le principali sanzioni amministrative previste dalla nuova legge in caso di vendita: il proprietario è punito con una sanzione amministrativa tra euro e euro; nel caso di locazione il proprietario è punito con una sanzione amministrativa tra 300 euro e euro; nel caso di violazione dell obbligo di riportare i parametri energetici nell annuncio di offerta di vendita o locazione il responsabile dell annuncio è punito con una sanzione amministrativa tra 500 euro e euro. La nuova normativa introduce espressamente, all art. 17 del predetto D.Lgs 192/2005, la cd. clausola di cedevolezza, che dispone che le previsioni del D. Lgs. n. 192 del 2005 si applicano solo alle Regioni e alle Provincie Autonome che non abbiano ancora provveduto ad emacomma 3 bis del D.Lgs 192/2005, prevalga sulla disciplina regionale, anche solo nel senso di integrarla, o meno (o addirittura debba essere espressamente recepita dalla legislazione regionale tramite un apposito provvedimento ad hoc che la conformi al precetto stabilito dalla legge 90/2013) Il dubbio non è di semplice soluzione anche perché, comportando la nuova disposizione la sanzione assoluta della nullità del contratto che non abbia allegato l APE, esige un attenta valutazione prima di essere oggetto di alcun commento o indicazione. In questa fase risulta quindi consigliabile un atteggiamento prudente e rigoroso al tempo stesso, che porti all allegazione del predetto APE (o del vecchio ACE, per coloro che ne fossero già in possesso) a tutti i contratti di vendita, agli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito e ai nuovi contratti di locazione stipulati dopo il 4 agosto SE CONSULTIAMO IL MANUALE DELL OMI NOTIAMO CHE L OSSERVATORIO CONTIENE, NON SOLO LA BANCA DATI DELLE QUOTAZIONI IMMOBILIARI, MA ANCHE UNA MINIERA DI ALTRE INFORMAZIONI DOTTRINALI di Massimo Curatolo Consulente tecnico FIMAA L Osservatorio del mercato immobiliare (OMI) dell Agenzia delle Entrate è diventato ormai uno dei più importanti strumenti di lavoro da parte dei professionisti che operano nel settore immobiliare e soprattutto degli agenti immobiliari. Ma se consultiamo il Manuale dell OMI notiamo che l osservatorio contiene, non solo la banca dati delle quotazioni immobiliari, ma anche una miniera di altre informazioni dottrinali che, ove utilizzate, contribuiscono ad accrescere la conoscenza nell ambito estimativo e soprattutto ottenere la qualità della stima. Nell OMI sono contenuti infatti elementi informativi sul settore immobiliare, quali la conoscenza di specifici indicatori sulle compravendite (IMI, 16 MEDIARE MEDIARE 17

11 NTN), sulle nuove costruzioni, sugli indici immobiliari, nonché la conoscenza di talune regole per individuare la qualità delle caratteristiche degli immobili urbani ed addirittura una nuova metodologia per elaborare statisticamente le indagini di mercato. In particolare nel manuale sono codificati anche i criteri di calcolo della superficie delle principali destinazioni immobiliari, in coerenza all allegato C del D.P.R. 23 marzo 1998, n L applicazione di tali criteri si prefigge, in definitiva, di avvicinare progressivamente tutti gli operatori immobiliari, con approcci graduali ad una uniformità della tematica relativa al calcolo della consistenza degli immobili urbani. Nel nostro Paese non esiste infatti una norma univoca che regoli l attività estimale ai fini del calcolo della consistenza immobiliare. Se si considera, inoltre, che la superficie commerciale può essere determinata con metodi diversi di misurazione e di omogeneizzazione, emerge che anche la superficie commerciale di un immobile urbano costituisce elemento di grande imprecisione ai fini della omogeneità dei dati economici necessari alla determinazione del valore. La superficie commerciale è generalmente rappresentata dalla somma della superficie lorda vendibile della unità principale e della somma della superficie ponderata delle pertinenze accessorie e di ornamento della stessa unità. Criteri di ponderazione per il calcolo della Superficie accessoria 1. Per le unità immobiliari appartenenti alla destinazione residenziale 1 ed alla destinazione pubblica 2 la superficie è data dalla somma: a. della superficie dei vani principali e dei vani accessori a servizio diretto di quelli principali quali bagni, ripostigli, ingressi, corridoi e simili; b. della superficie dei vani accessori a servizio indiretto dei vani principali, quali soffitte, cantine e simili, computata nella misura: del 50 per cento, qualora comunicanti con i vani di cui alla precedente lettera a); del 25 per cento qualora non comunicanti; Per le unità immobiliari appartenenti alle categorie del gruppo P, la superficie di queste pertinenze è computata nella misura del 10 per cento; d. della superficie dell area scoperta o a questa assimilabile, che costituisce pertinenza esclusiva della singola unità immobiliare, computata nella misura del 10 per cento, fino alla superficie definita nella lettera a) e del 2 per cento per superfici eccedenti detto limite. e. Per parchi, giardini, corti e simili, che costituiscono pertinenze di abitazioni in villa o in villino, la relativa superficie è da computare, con il criterio sopra indicato, solo per la quota eccedente il quintuplo della superficie catastale di cui alla lettera a). Per tali motivi si ha buona ragione nel credere che quanto riportato nell OMI possa soddisfare, la trasparenza metodologica del calcolo della consistenza degli immobili urbani su tutto il territorio nazionale anche nell ambito dell ormai prossima riforma catastale. Secondo l OMI in particolare: 1. Nella determinazione delle unità immobiliari a destinazione ordinaria (residenziale, terziaria, commerciale), i muri interni e quelli perimetrali esterni vengono computati per intero fino ad uno spessore massimo di 50 cm, mentre i muri in comunione nella misura del 50 per cento fino ad uno spessore massimo di 25 cm. 2. La superficie dei locali principali e degli accessori, ovvero loro porzioni, aventi altezza utile inferiore a 1,50 m, non entra nel computo della superficie. 3. La superficie degli elementi di collegamento verticale, quali scale, rampe, ascensori e simili, interni alle unità immobiliari sono computati in misura pari alla loro proiezione orizzontale, indipendentemente dal numero di piani collegati. 4. La superficie determinata secondo i criteri esposti viene arrotondata al metro quadrato per eccesso o per difetto. c. della superficie dei balconi, terrazze e simili, di pertinenza esclusiva nella singola unità immobiliare, computata nella misura: del 30 per cento, fino a metri quadrati 25 e del 10 per cento per la quota eccedente, qualora dette pertinenze siano comunicanti con i vani di cui alla precedente lettera a); del 15 per cento, fino a metri quadrati 25 e del 5 per cento per la quota eccedente qualora non comunicanti. 1 Unità immobiliari a destinazione abitativa di tipo privato e locali destinati a funzioni complementari: R/1 Abitazioni in fabbricati residenziali e promiscui. R/2Abitazioni in villino e in villa. R/3 Abitazioni tipiche dei luoghi. R/4 Posti auto coperti, posti auto scoperti su aree private, locali per rimesse di veicoli. 2 Unità immobiliari a destinazione pubblica o di interesse collettivo: Unità immobiliari per residenze collettive e simili. Unità immobiliari per funzioni sanitarie. Unità immobiliari per funzioni rieducative. Unità immobiliari per funzioni amministrative, scolastiche e simili. Unità immobiliari per funzioni culturali e simili. A 10% della superficie scoperta, fino alla concorrenza della superficie dell unità principale Superficie scoperta A + B 2 % per superfici eccedenti il limite di cui al punto A Criteri per unità immobiliari a destinazione terziaria e commerciale Per le unità immobiliari appartenenti alle destinazione terziaria e commerciale 3 ) la superficie catastale è data dalla somma: a. della superficie dei locali aventi 3 Unità immobiliari a destinazione terziaria. Negozi e locali assimilabili. Magazzini, locali da deposito e laboratori artigianali. Fabbricati e locali per esercizi sportivi. Pensioni. Autosilos, autorimesse e parcheggi a raso di tipo pubblico. Stalle, scuderie e simili.uffici, studi e laboratori professionali. B funzione principale nella specifica categoria e dei locali accessori a servizio diretto di quelli principali; b. della superficie dei locali accessori a servizio indiretto dei locali principali computata nella misura: del 50 per cento, se comunicanti con i locali di cui alla precedente lettera a); del 25 per cento se non comunicanti; c. della superficie dei balconi, terrazze e simili computata nella misura del 10 per cento; d. della superficie dell area scoperta o a questa assimilabile, che costituisce pertinenza esclusiva della singola unità immobiliare computata nella misura del 10 per cento, ovvero, per le unità immobiliari destinate a negozi e locali assimilati, nella misura del 20 per cento. Per le unità immobiliari appartenenti alla destinazione negozi e locali assimilati la superficie dei locali accessori a servizio diretto di quelli principali di cui alla lettera a) del precedente comma 1, è computata nella misura del 50 per cento. 18 MEDIARE MEDIARE 19

12 GRUPPO DONNE E GRUPPO GIOVANI, INSIEME PER FARE RETE E PUNTARE ALL ESTERO DUE GRUPPI PIENI DI ENTUSIASMO CHE PROMETTONO DI FARE RETE PER PROMUOVERE IL REAL ESTATE MADE IN ITALY ANCHE FUORI DAI CONFINI NAZIONALI di Claudia Fabbri Responsabile nazionale Gruppo donne imprenditrici FIMAA La creazione del gruppo DONNE FIMAA è stata voluta dalla nostra Federazione grazie all alto numero di presenze partecipative femminili. Il pensiero delle donne unito a quello degli uomini, completerà percorsi già avviati e aprirà nuove visioni. DONNE FIMAA vuole muoversi in maniera sinergica e sincretica, mettendo a disposizione i progetti a tutta la categoria. L idea, insomma, è quella di fare rete, coltivando cioè questa cultura di condivisione e di confronto delle esperienze per integrare il nostro individualismo diventando consapevoli di quanto possiamo potenziarci sia a livello professionale sia personale. La rete per l ascolto, e ascoltare per individuare le necessità delle imprenditrici e degli imprenditori e fare da tramite con le istituzioni; questo anche per agevolare le donne nei temi di integrazione lavoro-famiglia. Incentiviamo la cultura della forma- PROMUOVERE IL REAL ESTATE TURISTICO ITALIANO ALL ESTERO di Andrea Leo Presidente FIMAA Novara e Responsabile Nazionale del Gruppo Giovani Imprenditori FIMAA È un momento felice per il territorio novarese, il Real Estate dei laghi e dei comprensori circostanti, sta interessando moltissimo nuovi flussi turistici provenienti dalla Russia e dai Paesi Arabi (proprio in questi giorni il Governo di Dubai ha portato sul Maggiore il mondiale di Offshore), che si sono accorti che dopo il bellissimo lago di Como a poco meno di un ora di auto da Milano e ancor meno da Malpensa, esistono località magnifiche come Arona, Lesa, Stresa, Cannobio, Verbania, Orta, e così via. Ritengo che i vari territori italiani, ricchi di storia, bellezze artistiche e naturalistiche oltre a peculiarità uniche al mondo, debbano e stiano facendo la loro parte per attrarre investitori esteri, ma quello che potremmo fare noi come FIMAA potrebbe essere molto importante: mi piacerebbe lavorare su un progetto nazionale di promozione del territorio, dove far convergere un portafoglio immobili davvero importante da tutte le località turistiche italiane tramite gli operatori FIMAA, rappresentando per i clienti e colleghi esteri un vero e affidabile punto di riferimento per il nostro mercato. Riuscire a selezionare tramite la Federazione, agenzie immobiliari estere con le quali sottoscrivere un protocollo di collaborazione trasparente, creare una rete su tutto il territorio di collaborazioni tra gli agenti immobiliari aderenti FIMAA, e con studi tecnici e notarili esperti a supporto del nostro lavoro; questo potrebbe rappresentare per i clienti e colleghi esteri un canale affidabile, e creare nuove aperture e prospettive per il nostro mercato. Spesso gli stranieri sono e vengono affascinati dalla possibilità di possedere un immobile in Italia, ma sono scoraggiati a volte per giustificata diffidenza verso il nostro Paese (leggi e fiscalità), ma spesso anche per incapacità dei nostri operatori inesperti di processi internazionali di compravendita con poca dimestichezza con la lingua inglese. A Novara sto cercando di mettere insieme istituzioni, esperti di comunicazione, artisti, e operatori del commercio, per riuscire a poter presentare e rappresentare all estero il territorio con un immagine di coesione effettiva, capace di coordinare risorse e idee promuovendo iniziative che enfatizzino quanto abbiamo di bello da offrire. Penso che FIMAA Italia possa riuscire ancor meglio in un progetto nazio- 20 MEDIARE MEDIARE 21

13 zione organizzando corsi mirati alle nostre esigenze. La formazione è un acceleratore di conoscenza ed uno strumento eccellente di ottimizzazione del tempo. Le DONNE FIMAA coglieranno gli strumenti formativi per raggiungere la consapevolezza delle proprie competenze e per la crescita individuale e professionale. In questo momento di cambiamento storico, che stiamo chiamando crisi, è utile rimarcare il suo significato, dal greco: krisis = fare una scelta! Noi, come dice il giornalista Armando Siri, abbiamo scelto la strada di «abbandonare il termine credere e puntare sul termine conoscere»; questo sarà il nostro punto di forza per cambiare qualcosa. La conoscenza rinforza la nostra sicurezza, ci aiuta a famigliarizzarci con le nostre paure trasformando le convinzioni limitanti. Tramite la rete di ascolto, è emerso un argomento prioritario per DONNE FIMAA: conoscere il Sistema Bancario e il Sistema Economico Italiano, elementi alla base di ogni transazione. Le Banche sono diventate aziende a tutti gli effetti e quindi non più al servizio del cittadino come era nata la Banca d Italia... Siamo entrati in Europa: conosciamo il nuovo sistema bancario? Conosciamo il banchese? È indispensabile conoscere per trattare, è indispensabile conoscere per poter richiedere quello che è più utile per noi e per i nostri clienti. Questa conoscenza ci permetterà di offrire un servizio migliore ed aiutare i clienti nella scelta del mutuo. DONNE FIMAA, contando sull interesse degli stranieri per la nostra bella Italia, proporrà a FIMAA di formare un progetto di sviluppo e confronto transnazionale. Conosceremo quindi i sistemi contrattuali, le consuetudini e le normative degli altri paesi, per poter chiudere transazioni immobiliari. Infine, DONNE FIMAA, a fronte dell importante obiettivo da raggiungere, si avvarrà delle risorse in rete del Gruppo FIMAA Giovani, nella fiducia che questo progetto comune ci aiuterà a sviluppare una rete internazionale di intermediazioni immobiliari. nale, e presenterò questa idea alla prima riunione del Gruppo Giovani appena verrà costituito. Il mercato locale per chi lo vive quotidianamente, ormai ha ben poche prospettive nuove da offrire, se l economia generale e reale non riparte, saranno sempre meno le risorse da poter impiegare nel settore immobiliare, rimarranno pochissimi operatori, quelli che sono stati capaci di organizzarsi meglio e di sapersi adattare al cambiamento, ma molti scompariranno; il mercato estero se ben interpretato può portarci molte soddisfazioni ma dobbiamo muoverci prima che vengano colleghi stranieri a soffiarci questa grande opportunità. Stiamo lavorando in una azione di coesione apolitica, o meglio, in un azione partecipata anche da soggetti poitici di deverso schieramento, che credono e vogliono riqualificare la propria terra, terra in cui viviono con le proprie famiglie, lavorano e che amano. La nostra esperienza, quali operatori poliedrici ed itineranti, che ci permette di conoscere in maniera approfondita il territorio in cui operiamo, le realtà ed esigenze private della gente comune, delle aziende piccole e grandi, ci deve fortemente responsabilizzare. Dobbiamo essere pienamente consapevoli che in questa fase critica per la situazione generale del Paese, la nostra figura professionale e la nostra esperienza sono una grande risorsa. Per riuscire nell ambizioso progetto di rilancio dei laghi, Maggiore e Orta, è impensabile che sia solo FIMAA Novara la protagonista di questa iniziativa, è necessaria invece la partecipazione della Lombardia nelle province più vicine al territorio interessato, di Verbania e della Svizzera, ed è su questo progetto di coesione d intenti che si devono concentrare tutti i miei sforzi, perché una volta uniti sono sicurò che tutto sarà più facile e che i risultati saranno eccellenti. L esperienza FIMAA, la condivisione delle esperienze di tutti gli amici Presidenti Provinciali, Regionali e Nazionali, mi ha cresciuto molto professionalmente e personalmente, e ringrazio la Federazione per l affetto e la stima dimostratami in questi miei primi 4 anni di mandato a Presidente Provinciale. Sono sicuro che la ricetta per tornare a vedere la luce, non si debba cercare nel trovare l uscita dal tunnel della crisi, ma nel fare uno sforzo, un grande sforzo: accettare il cambiamento e coglierne le opportunità. Come diceva Charles Darwin: Non è la specie più forte che sopravvive nè quella più intelligente, ma quella più reattiva ai cambiamenti. LA RIFORMA DEL CONDOMINIO LE PIÙ INTERESSANTI NOVITÀ CHE POSSONO INTERESSARE GLI AGENTI IMMOBILIARI di Daniele Mammani e Paolo Pesando Consulenti legali FIMAA Il 18/06/2013 è entrata in vigore la Legge 11 dicembre 2012 n. 220, pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale del 17 dicembre 2012 n.293, inerente la cosiddetta riforma della normativa relativa al condominio negli edifici. La riforma, a 70 anni di distanza dalla normativa contenuta nel Codice Civile del 1942, oltre ad aver recepito orientamenti giurisprudenziali consolidati ha riconosciuto nuovi istituti come il supercondominio ed introdotto strumenti tecnologici ormai parte della realtà quotidiana. Anche se da più parti si è ritenuto che nel testo licenziato non siano state risolte del tutto le varie problematiche in tema di gestione del condominio, indubbiamente si può ritenere che proprietari di casa, inquilini ed amministratori potranno godere di maggiore certezza nei rapporti di vita quotidiana, fatto non di poco conto considerato che la maggior parte degli italiani attualmente vive in condominio. L analisi completa della normativa è stata affrontata in diversi testi specialistici, pertanto in questo numero della rivista ci soffermeremo rapidamente sulle più rilevanti novità evidenziando piuttosto i rilievi che possono interessare l attività degli agenti immobiliari. In generale fra le maggiori novità ricordiamo quelle che riguardano: A) L amministratore condominiale, il quale: - dovrà essere nominato obbligatoriamente nei condomìni con più di otto condòmini; - dovrà necessariamente possedere specifici requisiti elencati nell art.71 bis delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, quali il godimento dei diritti civili, non essere stato condannato per delitti contro la pubblica amministrazione, l amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni; non essere stato sottoposto a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che sia intervenuta la riabilitazione; non essere interdetto o inabilitato, non essere annotato nell elenco dei protesti cambiari; aver conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado; aver frequentato un corso di formazione iniziale e svolgere attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale; - ove richiesto dall assemblea dovrà dotarsi di personale polizza assicurativa di responsabilità civile; - potrà svolgere l attività in forma societaria. In tal caso i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condomìni a favore dei quali la società presta i servizi. Dovendo comunque tenere conto della attuale realtà il Legislatore all ultimo comma del novellato art. 71 bis disp.att. C.C. ha previsto che a quanti hanno svolto attività di amministrazione di condominio per almeno un anno, nell arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in 22 MEDIARE MEDIARE 23

14 vigore dalla presente disposizione, è consentito lo svolgimento dell attività di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma (n.d.r. titolo di studio e formazione iniziale). Resta salvo l obbligo di formazione periodica. B) La gestione contabile, che sarà improntata ad un maggiore rigore ed in particolare: - l amministratore dovrà aprire un conto corrente intestato al condominio sul quale dovranno essere versati i contributi per le spese condominiali. Evidente è il fine di evitare la confusione con il patrimonio personale dell amministratore nonché fra i conti di più condomìni amministrati dallo stesso soggetto; - l assemblea potrà deliberare la creazione di un sito internet condominiale dotato di apposita password in modo che i condòmini possano prendere facilmente visione dei documenti relativi al condominio; - l amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dai singoli condòmini entro sei mesi dalla chiusura dell esercizio nel quale il credito è compreso; - l amministratore è tenuto a comunicare i dati dei condomini morosi ai creditori che lo interpellino. Ciò anche in quanto le nuove norme prevedono che i creditori debbono escutere i condòmini morosi prima di poter coinvolgere altri condòmini; - l amministratore può in ogni caso sospendere il condòmino moroso dalla fruizione dei servizi condominiali comuni suscettibili di godimento separato, mentre il precedente testo dell art.63 disp.att. codice civile consentiva l esercizio di tale facoltà solo nel caso in cui il regolamento condominiale lo prevedesse; - l amministratore dovrà altresì tenere il registro delle assemblea nonché quello di nomina e revoca delle cariche e della contabilità. Al registro deve essere allegato il regolamento condominiale, ove adottato. Dal registro dell assemblea con facilità potrà essere verificata l esistenza di delibere inerenti lavori straordinari nonché la modalità di pagamento. Ed è noto come sia causa di numerose vertenze l esistenza di obblighi di condomini non accertati e comunicati nel corso delle trattative della vendita di unità immobiliari. Potranno essere altresì verificate le clausole del regolamento condominiale per verificare i limiti e/o divieti posti all uso delle singole unità. Il registro della contabilità può essere tenuto anche in modalità informatizzata. - È stato altresì introdotto l obbligo del rendiconto annuale condominiale della gestione da redigersi dall amministratore e da approvarsi dall assemblea; - è previsto (art c.c.) che ogni condomino e i titolari di diritti reali e di godimento sulle unità immobiliare possano prendere visione della documentazione. C) Parti comuni: - è stato chiarito che le parti comuni sono tali non solo per i proprietari, ma anche per i soggetti che ne hanno il godimento; - sono inserite nell elenco le facciate, i pilastri e le travi portanti, le aree destinate e parcheggio ed i sottotetti destinati per le caratteristiche strutturali e funzionali all uso comune; - la novità principale riguarda l inserimento tra le parti comuni dei sistemi centralizzati di distribuzione e trasmissione di gas, energia elettrica, riscaldamento e condizionamento dell aria, ricezione radiotelevisiva e accesso a qualunque flusso informativo; - l assemblea può modificare la destinazione d uso delle parti comuni con il voto favorevoli dei 4/5 dei partecipanti al condominio e 4/5 del valore dell edificio, sempre che le modifiche non pregiudichino la stabilità o sicurezza e decoro architettonico del fabbricato. D) Animali domestici: Secondo il dettato dell art.1138 Codice Civile come novellato, il regolamento di condominio di natura assembleare non può contenere norme che vietino di possedere o detenere animali domestici. Pertanto, fermo restando che il divieto non riguarda i regolamenti contrattuali, eventuali azioni nei confronti di possessori di animali domestici potranno essere esperite unicamente in forza delle norme generali di diritto. E) Supercondominio Con l introduzione dell art.1117 bis c.c. il legislatore ha disposto che le norme in tema di condominio si applichino anche nel caso in cui più unità immobiliari o più edifici o più condomìni abbiano parti comuni. Si tratta di quelli che vengono definiti i supercondomìni. Onde rendere più agevole la gestione del supercondominio, il legislatore ha stabilito che qualora i partecipanti siano più di sessanta, ciascun condominio deve designare il proprio rappresentante all assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell amministratore. Ha da valersi anche nel caso in esame la regola generale per cui solo chi usa la singola parte comune avrà diritto decisionale sulle stesse e l onere di pagamento. F) Rappresentanza È confermata la possibilità di intervenire in assemblea tramite un rappresentante, però con i seguenti criteri: - il rappresentante dovrà essere munito di delega scritta; - in caso di proprietà indivisa tra più soggetti, questi hanno diritto ad un solo rappresentante; - fino a 20 condòmini il delegato non più rappresentare più di 1/5 dei condòmini e del valore dell edificio; - non è valida l apposizione di limiti o condizioni al potere di rappresentanza; - il nudo proprietario e l usufruttuario rispondono in solido dei contributi dovuti e l usufruttuario eserciterà il diritto di voto nell ordinaria amministrazione. Negli altri casi il diritto spetterà alla proprietà, salvo si tratti di opere di miglioramento ex art. 985 e 986 Codice Civile o ex art Codice Civile; - il comma 5 dell art.66 dis.att. Codice Civile come novellato stabilisce che all amministratore non possano essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea. G) Maggioranze costitutive e deliberative Modifiche sono state apportate alle norme sui numeri legali necessari per la costituzione dell assemblea e per la validità delle delibere. Senza entrare nell analisi delle varie casistiche ricordiamo in particolare che per l innovazione ordinarie occorre una maggioranza inferiore alla precedente normativa prevedendo oltre la presenza dei 2/3 del valore della maggioranza degli intervenuti e non dei partecipanti al condominio. Dopo queste brevi note sulla nuova normativa in generale, esaminiamo alcuni aspetti che possono riguardare l attività degli agenti immobiliari. Incompatibilità Un primo problema è se possa l agente immobiliare ricoprire la carica di amministratore condominiale. Orbene la nuova normativa in tema di amministrazione condominiale non pone problemi di incompatibilità con altre attività. Peraltro nel testo di legge non compare neppure la previsione del Registro pubblico degli amministratori di condominio che era stata trattata nell iter parlamentare della nuova normativa. D altra parte le pronunce del Ministero a seguito di ricorsi di agenti immobiliari per la cancellazione del Ruolo hanno finora escluso la sussistenza dell incompatibilità alla luce dell art. 5 L.39/89. Ricordiamo che in proposito il Ministero dell Attività Produttiva con circolare n del 2003 ha stabilito che:.non rientrando l attività di amministratore di condominio fra quelle descritte al comma 3 dell art. 5 della Legge n. 39/1989, come modificato dall art. 18 della Legge 57/2001, non sembra sussistere incompatibilità con l attività di mediazione. Nel momento in cui vengono scritte queste note è all esame una proposta di modifica del citato art. 5 L. 39/89 che riterrebbe incompatibili altre attività unicamente ove le stesse si esplichino in settori o per prodotti o servizi coincidenti, affini, contigui o attinenti a quella di agente immobiliare o nel caso di conflitto di interessi fra le attività. Ove fosse approvata tale modifica pertanto per verificare la sussistenza di incompatibilità tra l attività di agente immobiliare e quella di amministratore di condominio occorrerebbe che fosse chiarito se le due attività possano ritenersi affini o se possano generare conflitti di interessi. Pochi giorni or sono il Ministero dello Sviluppo Economico con nota prot. n , ribadito peraltro il contenuto della Circolare del 2003 succitata, affermava che laddove venis- 24 MEDIARE MEDIARE 25

15 se accertato l esercizio dell attività in modo professionale ed abituale, ovvero imprenditorialmente, questa sarebbe incompatibile con l esercizio dell attività di agenti di affari in mediazione concludendo comunque che ogni valutazione veniva lasciata ai competenti uffici. Requsiti Un aspetto di rilevante novità è che la figura dell amministratore e le funzioni dello stesso sono state praticamente riscritte dalla nuova legge. Il ruolo dell amministratore ne esce rafforzato ricoprendo lo stesso anche una posizione di garanzia per le numerose responsabilità che gli sono state attribuite quali ad esempio in tema di sicurezza, regolarità delle strutture comuni, impianti, etc Conseguentemente il Legislatore all art. 71 bis disp.att. c.c. ha ritenuto di definire i requisiti necessari per ricoprire la carica. In merito occorre tenere presente che si deve ritenere la norma come imperativa, costituendo norma di ordine pubblico che va ad incidere su interessi generali della collettività, con la conseguenza che l inosservanza provocherebbe la nullità del provvedimento di nomina. Osservati i requisiti previsti nella norma succitata se ne ricava che l agente immobiliare è già in possesso necessariamente degli stessi per poter svolgere la propria attività. Per poter ricoprire la carica di amministratore condominiale dovrebbe unicamente pertanto frequentare un corso specifico e di formazione periodica (lett.g art. 71 bis disp.att. codice civile). Polizza Assicurativa Come già ricordato la nuova normativa prevede che, ove richiesto dall assemblea, l amministratore deve stipulare una polizza assicurativa a copertura dei rischi professionali. Pertanto l agente immobiliare, che già deve per legge avere una polizza assicurativa a copertura dei rischi professionali derivanti dall esercizio della propria attività, ove intenda svolgere anche quella di amministratore di condomìni, dovrà integrare la propria polizza inserendo la copertura anche per tale nuova attività o stipularne una apposita. Società Altro tema rilevante è la nuova norma (art. 71 bis disp.att. Codice Civile) che consente che l attività di amministratore condominiale sia svolta da società nella quale gli amministratori o i legali rappresentanti dovranno possedere tutti i requisiti necessari previsti per le persone fisiche. Ovviamente ove gli agenti immobiliari svolgano l attività in forma societaria sarà necessario che nell oggetto sociale sia ricompresa anche l attività di amministrazione condominiale. Reperibilità dei dati Per quanto riguarda gli agenti immobiliari nell ambito della loro attività professionale ed il conseguentemente necessario rapporto con gli amministratori di condominio, con le nuove norme si può ritenere che l operatore immobiliare sia in grado di acquisire con maggiore facilità i dati necessari per una più completa informazione della situazione dei clienti condòmini e delle unità immobiliari di loro proprietà. Particolare attenzione infatti è stata posta dal legislatore alla tenuta dei registri relativi all identificazione dei condòmini e trasparenza della contabilità. Il nuovo testo dell art.1130 Codice Civile prevede che l amministratore curi la tenuta dell anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e personali di godimento, completi di codice fiscale, residenza o domicilio nonché i dati catastali di ogni unità immobiliare e relativi alle condizione di sicurezza. La norma che prevede la possibilità di consultazione dei registri condominiali da parte di chiunque vi abbia interesse è attualmente intesa in modo restrittivo e cioè che abbia facoltà di esercitare tale diritto, a tutela della privacy, unicamente il condòmino e non l agente immobiliare o l aspirante acquirente. È comunque però vero che l agente immobiliare diligente avviserà il cliente condòmino della necessità di munirsi della necessaria documentazione richiedendola all amministratore onde poterla consultare ed esibire, o si farà rilasciare apposita delega, e l amministratore avrà il dovere di fornire al condominio che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso (art n. 9 come novellato). Da quanto su esposto risulta evidente come sia facilitato il compito di reperire i dati necessari al condòmino ed al suo professionista nel caso di trattative per la vendita di unità immobiliari in condominio. LE ATTIVITÀ INCOMPATIBILI IL GOVERNO PREDISPONE ALCUNE IPOTESI DI INCOMPATIBILITÀ PER L ATTIVITÀ DEGLI AGENTI D AFFARI IN MEDIAZIONE. VEDIAMO QUALI SONO di Daniele Mammani e Paolo Pesando Consulenti legali FIMAA Il Governo ha predisposto una bozza contenuta nel c.d. Decreto Fare bis relativa tra le altre ad alcune ipotesi di incompatibilità per l attività di agenti di affari in mediazione. Il testo è il seguente: Il comma 3 dell articolo 5 della legge 3 febbraio 1989, n. 39 è sostituito dal seguente: 3. L esercizio dell attività di mediazione è incompatibile con le attività svolte dal titolare o dal legale rappresentante legale dell impresa, nonché dai soggetti che a qualunque titolo esercitano la mediazione per conto dell impresa, in qualità di dipendente da persone, società unicamente nel caso in cui tali attività si esplichino in settori o per prodotti o servizi coincidenti, affini, contigui o attinenti a quelli su cui si esercita l attività di mediazione. A tal fine all atto di presentazione della SCIA l impresa rilascia apposita dichiarazione sostitutiva a termini di legge, comuni- cando contestualmente alla Camera di Commercio di competenza ai fini dell annotazione nel REA, eventuali situazioni di lavoro dipendente o attività professionale o imprenditoriale in settori compatibili ai sensi del primo periodo. In proposito si rammenta che attualmente il mediatore ha il divieto assoluto di esercitare qualunque altra attività imprenditoriale e professionale, come introdotto dalla legge 57/2001 già in modifica dell art. 5 della Legge 39/89. Dal testo ora proposto, a parte il necessario onere di dover in seguito chiarire specificatamente quali siano i settori affini, si ricava la volontà di attenuare il divieto per il mediatore di svolgere altre attività. Infatti dalla lettura della norma deriva che il mediatore, fermo restando che non può essere dipendente da enti, persone o società sia pubblici che privati, può invece svolgere altre attività purché le stesse si esplichino in settori prodotti o servizi non coincidenti, affini, contigui o attinenti a quelli su cui si esercita l attività di mediazione. Quale impatto sul mercato sostanzialmente la norma comporterebbe il fatto che il mediatore possa esercitare altra attività, e per contro coloro che esercitano altra attività potrebbero esercitare l attività di mediazione, una volta abilitati con il superamento dello specifico esame previsto. Pare opportuno osservare che la modifica in questione viene proposta proprio nel momento in cui il mercato e le associazioni stesse di categoria richiedono una sempre maggiore professionalità degli operatori, il che comporterebbe semmai l introduzione di requisiti sempre più severi per l esercizio all attività piuttosto che consentire la sommatoria di più attività. 26 MEDIARE MEDIARE 27

16 LA GIUNGLA DI IMMOBILI E IVA UN UTILE VADEMECUM SUL REGIME IVA PER LOCAZIONI E CESSIONI di Giovanni Pantanella Consulente fiscale e del lavoro FIMAA Negli ultimi anni, il legislatore è ripetutamente intervenuto sulla disciplina Iva relativa agli immobili, con modifiche spesso radicali, non sempre chiarissime e talora subito modificate. Non c è chi non ricordi come, nel 2006, la generalizzata, iniziale previsione del regime di esenzione Iva, anche sulle cessioni effettuate dalle imprese immobiliari, dovesse essere subito modificata, per evitare le catastrofiche conseguenze che sarebbero derivate a quelle imprese dalla conseguente indetraibilità dell imposta già pagata a monte, sullo stock dei fabbricati in loro possesso. Anche gli interventi dell anno passato non hanno fatto eccezione: alcune modifiche introdotte dal c.d. decreto liberalizzazioni (D.L. 1/2012), convertito in legge il 24 marzo 2012 (dalla legge 27/2012), sono state modificate, solo due mesi dopo, dal c.d. decreto sviluppo (D.L. 83/2012). E alcune delle norme del decreto sviluppo sono state poi modificate dalla legge di conversione (L.134/2012), per cui hanno avuto vigore solo dal 26 giugno al 12 agosto. Insomma un quadro normativo tormentato, tale da ingenerare spesso dubbi, tanto che l Agenzia delle Entrate, dopo un anno, ha ritenuto di intervenire con una corposa circolare (n.22/e-2013), per i chiarire i diversi aspetti della complessa materia. Ma quali sono stati gli interventi del legislatore l anno passato? Innanzi tutto, l ampliamento delle ipotesi di cessioni e locazioni esenti da Iva, con la eliminazione della imponibilità obbligatoria, in precedenza esistente in tutti i casi in cui il cessionario (o il conduttore) fossero soggetti privi del diritto alla detrazione dell Iva, oppure soggetti Iva che, svolgendo operazioni esenti in via abituale, avessero, per effetto del pro-rata, una detraibilità dell imposta pari o inferiore al 25 per cento. Va rilevato che il legislatore aveva inizialmente previsto, per quanto riguarda l edilizia c.d. convenzionata, l esenzione dall imposta salvo opzione per l imponibilità anche per le locazioni dei fabbricati abitativi, di durata non inferiore a quattro anni, effettuate dalle imprese costruttrici entro quattro anni dalla ultimazione dei lavori, in attuazione di piani di edilizia residenziale convenzionata; locazioni che, in precedenza, erano obbligatoriamente assoggettate ad Iva con l aliquota del 10%. Era stata, inoltre, introdotta una ulteriore fattispecie di imponibilità iva per opzione, riguardante le locazioni e le cessioni di fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali, come definiti dal decreto interministeriale del 22 aprile Con il decreto sviluppo, tuttavia, il legislatore è intervenuto nuovamente sulla materia e, dalla data di entrata in vigore di quel decreto (26 giugno 2012), l edilizia convenzionata non è più prevista tra le deroghe e rientra nella generale previsione di esenzione dall Iva, prevista per le locazioni abitative. Tutto questo altalenarsi di norme che con fatica si riesce a seguire dà idea di quanto complessa sia la legislazione Iva nella materia immobiliare e quanto difficile sia, talvolta, districarsi, nell intreccio delle disposizioni che la regolano. Cerchiamo, allora, di darne un quadro d insieme, anche alla luce della ricordata circolare dell Agenzia delle Entrate. REGIME IVA DELLE LOCAZIONI IMMOBILIARI Tipologia immobile Cedente Iva Registro Abitativo Abitativo destinato ad alloggi sociali (D.M. 22/4/08) Strumentale Esente 2% Impresa costruttrice o Salvo imponibilità per di ripristino opzione con aliquota Imposta fissa 67 del 10% Altre imprese Esente 2% Esente 2% Qualsiasi Salvo imponibilità per opzione con aliquota Imposta fissa 67 del 10% Esente 1% Qualsiasi Salvo imponibilità per opzione con aliquota 1% del 22% IL REGIME IVA PER LE LOCAZIONI FABBRICATI ABITATIVI La regola generale è contenuta nell art.10, primo comma n.8, del D.P.R. 633/1972, quale risulta dalle modifiche introdotte dal decreto sviluppo. Secondo tale regola, il regime naturale per le locazioni di fabbricati abitativi è l esenzione; è fatta salva la possibilità per il locatore di applicare l imposta nei modi ordinari (con applicabilità dell aliquota del 10%), nelle seguenti ipotesi: locazioni di fabbricati abitativi effettuate dalle imprese che hanno costruito l immobile o hanno effettuato il ripristino dello stesso; locazioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali. L opzione deve essere espressa nel contratto di locazione ed è vincolante per tutta la durata del contratto; l unica ipotesi di possibile modifica dell opzione è quella del subentro di un terzo in qualità di locatore (per esempio, a seguito della cessione dell immobile): in questo caso, il nuovo locatore può modificare il regime Iva applicato, dandone comunicazione all Agenzia delle Entrate (ma le modalità per la comunicazione non sono state ancora rese note, neppure nella circolare 22/E). Per i contratti di locazione stipulati in data anteriore a quella dell entrata in vigore del decreto sviluppo, l opzione può essere esercitata in qualunque momento (con una scrittura integrativa del contratto, da registrarsi a tassa fissa); l opzione ha, ovviamente, effetto da quel momento in poi, ed è vincolante per tutta la residua durata del contratto. IL REGIME IVA PER LE LOCAZIONI FABBRICATI STRUMENTALI Anche per le locazioni di fabbricati strumentali (il riferimento è ai fabbricati strumentali per natura, fabbricati, cioè, che, per le loro caratteristiche, non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasforma- 28 MEDIARE MEDIARE 29

17 REGIME IVA DELLE CESSIONI IMMOBILIARI - ABITAZIONI Tipologia immobile Cedente Iva Registro Abitativo Abitativo destinato ad alloggi sociali (D.M. 22/4/08) Impresa costruttrice o di ripristino entro 5 anni dalla ultimazione Impresa costruttrice o di ripristino oltre 5 anni dalla ultimazione Altre imprese Qualsiasi Imponibile per obbligo di legge con aliquota del 10% (4% se prima casa ; 22% se abitazione di lusso ) Esente Salvo imponibilità opzionale (*) al 10% (4% se prima casa, 22% se abitazione di lusso ) Esente Esente Salvo imponibilità (*) per opzione con aliquota del 10% (4% se prima casa ) (*) = in reverse charge, se il cessionario è un soggetto passivo d imposta zioni), la regola generale è contenuta nel n.8 del primo comma dell art.10 del D.P.R Anche queste locazioni, quindi, sono soggette al regime naturale di esenzione, salva la possibilità, per il locatore, di optare per l applicazione dell imposta nel relativo contratto di locazione. Come già accennato, il decreto sviluppo ha eliminato l ipotesi di imponibilità Iva obbligatoria che era in precedenza prevista per i casi di conduttori che non possono detrarre l iva, in quanto non agiscono nell esercizio di imprese, arti o professioni, e di conduttori soggetti Iva che, effettuando operazioni esenti, possono detrarne non più del 25%. Per i contratti di locazione di fabbricato strumentale stipulati in data anteriore a quella della entrata in vigore del decreto sviluppo, in vigenza del sopra ricordato regime di imponibilità Iva obbligatoria, se il locatore ritiene di voler continuare ad applicare l Iva, secondo l Agenzia delle Entrate non è necessaria alcuna comunicazione; diversamente, ove il locatore voglia passare al regime di esenzione, può farlo in qualsiasi momento (e il passaggio avrà effetto imposta fissa 168 7% (3% se prima casa ) imposta fissa 168 7% (3% se prima casa ) 7% (3% se prima casa ) imposta fissa 168 da quel momento in poi e sarà vincolante per tutta la residua durata del contratto), ma sarà necessaria una scrittura, integrativa dell originario contratto di locazione, da registrare con pagamento dell imposta di registro in misura fissa. IL REGIME IVA PER LE LOCAZIONI EFFETTI SULL IMPOSTA DI REGISTRO Ancorché forse superfluo, si ritiene utile ricordare che l imposta di registro per i contratti di locazione di fabbricati ad uso abitativo è dovuta nella misura del 2%, nel caso di naturale regime di esenzione Iva del contratto; è invece dovuta nella misura fissa di 67 euro, nel caso di imponibilità Iva dei canoni, a seguito di opzione esercitata dal locatore nel contratto. Va sottolineato che l opzione per l imponibilità Iva per i contratti di locazione ad uso abitativo stipulati prima dell entrata in vigore del decreto sviluppo comporta un cambiamento nella misura dell imposta di registro: l imposta pagata per l anno in corso non potrà essere chiesta a rimborso, ma potrà esserlo quella per le annualità successive, eventualmen- te pagata all atto della registrazione del contratto. Diversamente dalle locazioni abitative, le locazioni di immobili strumentali, in deroga al principio della alternatività Iva / registro, scontano l imposta di registro proporzionale (nella misura dell 1%), indipendentemente dal regime Iva applicato, quindi anche nel caso di imponibilità per opzione. IL REGIME IVA PER LE CESSIONI FABBRICATI ABITATIVI La regola per le cessioni di fabbricati abitativi è contenuta, sempre nel primo comma dell art.10 del D.P.R. 633, al n. 8-bis. Secondo tale regola, il regime naturale per queste cessioni è l esenzione; regime al quale fanno eccezione: le cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino dell immobile, entro 5 anni dalla fine della costruzione o dell intervento; le cessioni poste in essere dalle stesse imprese dopo i 5 anni, a seguito di opzione espressamente manifestata nel contratto; le cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali (a prescindere dalle caratteristiche soggettive dell impresa cedente), a seguito di opzione espressamente manifestata nel contratto. Nell ipotesi di imponibilità Iva, le cessioni effettuate dalle imprese costruttrici (o ristrutturatrici) sono assoggettate all imposta con l aliquota del 10%, salvo il caso di acquirente in possesso dei requisiti per beneficiare delle agevolazioni prima casa, nel qual caso l aliquota è del 4%. Le cessioni aventi ad oggetto fabbricati abitativi aventi le caratteristiche di abitazione di lusso sono invece soggette all imposta con l applicazione dell aliquota ordinaria, attualmente fissata al 22%. REGIME IVA DELLE CESSIONI DI IMMOBILI STRUMENTALI Tipologia immobile Cedente Iva Registro Strumentale Impresa costruttrice o di ripristino entro 5 anni dalla ultimazione Impresa costruttrice o di ripristino oltre 5 anni dalla ultimazione Altre imprese Imponibile per obbligo di legge con aliquota del 22% o del 10% Esente Salvo imponibilità (*) per opzione con aliquota del 22% o del 10% Esente Salvo imponibilità (*) per opzione con aliquota del 22% o del 10% (*) = in reverse charge, se il cessionario è un soggetto passivo d imposta imposta fissa 168 imposta fissa 168 imposta fissa 168 IL REGIME IVA PER LE CESSIONI FABBRICATI STRUMENTALI Per i fabbricati strumentali, la regola è contenuta nel n. 8-ter, del più volte ricordato art.10, primo comma, del D.P.R. 633/1972. Secondo tale regola, le cessioni di fabbricati strumentali sono esenti da Iva, ad eccezione delle cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino dell immobile, entro 5 anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell intervento. È questo l unico caso di imponibilità per obbligo di legge di cessione di fabbricato strumentale; in tutti gli altri casi, il regime naturale è l esenzione, salva l opzione per l imponibilità esercitata dall impresa cedente nell atto di compravendita. L Agenzia delle Entrate esprime l avviso che l opzione possa essere esercitata anche nell eventuale preliminare e che, in tale ipotesi, l opzione esercitata sia vincolante e non possa essere modificata nel contratto definitivo. Le cessioni di fabbricati strumentali imponibili (per obbligo o per opzione) sono assoggettate ad Iva con l aliquota ordinaria del 22%, salve le ipotesi particolari in cui è applicabile l aliquota del 10%: assegnazioni di case ai soci da parte di cooperative; cessioni di fabbricato, o porzione di esso, su cui sono stati effettuati interventi per il recupero del patrimonio edilizio (per la precisione, quelli di cui all art.31 della legge 457/1978, con esclusione di quelli indicati alle lettere a) e b) del 1 comma dello stesso articolo), da parte delle imprese che hanno effettuato gli interventi. IL REGIME IVA PER LE CESSIONI REVERSE CHARGE Il decreto sviluppo ha modificato l art.17 del D.P.R. 633/1972, prevedendo che il meccanismo dell inversione contabile (reverse charge), in precedenza applicato alle sole cessioni di fabbricati strumentali imponibili per opzione, è ora applicabile a tutte le ipotesi di cessione in cui, per opzione del cedente, il corrispettivo venga assoggettato ad Iva. Resta fermo che, in tutti i casi di cessione di fabbricati imponibili Iva per obbligo di legge, l imposta deve essere assolta dal cedente con le modalità ordinarie. IL REGIME IVA PER LE CESSIONI EFFETTI SULL IMPOSTA DI REGISTRO In applicazione del principio di alternatività Iva/registro, per le cessioni di fabbricati ad uso abitativo le imposte di registro e ipocatastali si applicano in misura fissa, se la cessione è assoggettata a Iva e in misura proporzionale, in caso di cessione esente Iva, ferme restando le riduzioni previste per l acquisto della prima casa. Per le cessioni di fabbricati strumentali, per espressa previsione dell art.40 del T.U. sull imposta di registro, rientrano tra le operazioni soggette a Iva anche quelle (esenti) di cui al n. 8-ter dell art.10 del D.P.R. 633, per cui tutte le cessioni di fabbricati strumentali scontano, in modo uniforme, l imposta di registro nella misura fissa di 168 euro e le imposte ipocatastali nella misura complessiva del 4% (3 ipotecaria + 1 catastale). UNA NUOVA ALIQUOTA IVA? Già prima dell estate, si era parlato della possibile introduzione di una nuova aliquota Iva, intermedia tra il 4 e il 10 per cento; l argomento è tornato di attualità con la legge di stabilità 2014, nella quale sembrava dovesse trovar spazio l aliquota del 7%, applicabile anche ad alcune ipotesi di cessioni di immobili. Al momento in cui questo articolo viene chiuso, nel testo della legge di stabilità approvato dal Governo di questa nuova aliquota non sembra esservi traccia. L iter parlamentare non è ancora iniziato e è scontato il testo in Parlamento subirà dei cambiamenti. Inoltre, il decreto sul federalismo municipale emanato nel 2011 se non verrà modificato prevede, dal 1 gennaio 2014, una serie di modifiche della tariffa allegata al T.U. dell imposta di registro, destinate a modificare profondamente questa imposta, relativamente ai trasferimenti immobiliari. Non è dato, quindi, sapere come sarà la normativa quando questo numero di Mediare sarà stampato. È perciò possibile che parte di quanto sopra scritto perda di validità. Speriamo solo che all interrogativo del titolo non si finisca col dover dare una risposta affermativa. 30 MEDIARE MEDIARE 31

18 AZIONE CORALE DI CONFCOMMERCIO E FIMAA PER RIDARE OSSIGENO AL SETTORE a cura della Direzione generale MedioFIMAA CREDITO ALLE IMPRESE, NUOVA CONVENZIONE MEDIOFIMAA-BANCA DEL MEZZOGIORNO La sinergia tra FIMAA e MedioFIMAA ha portato alla stipula di un nuovo accordo con un partner d eccezione, Banca del Mezzogiorno, istituto bancario specializzato nella finanza d impresa del gruppo Mediocredito Centrale. «L intesa siglata spiega il Presidente MedioFIMAA Mauro Danielli si pone l obiettivo di facilitare l accesso al credito da parte delle PMI (piccole e medie imprese) ponendo in essere strumenti e prodotti adeguati alle esigenze del segmento. Un accordo rilevante soprattutto perché ci pone nella condizione di dare un impulso importante all economia, poiché riteniamo che sia proprio dal finanziamento alle aziende che possa iniziare la ripresa». Della stessa opinione Pietro Falbo, presidente Confcommercio Catanzaro, secondo il quale «in un momento storico così particolarmente difficile per la recessione economica e la crisi del comparto, il sistema FIMAA-Confcommercio prova a dare delle risposte; da un lato agli operatori della mediazione per un confronto importante sulla professione e sulle dinamiche che la caratterizzano, dall altro, attraverso MedioFIMAA, riposiziona il sistema Confederale al centro dei meccanismi dell accesso al credito ed al sistema dei servizi che possano dare ausilio ad operatori ed aziende». MedioFIMAA, dal canto suo, ha dato valore e spessore al nuovo accordo introducendo una figura specializzata e dedicata esclusivamente al nuovo segmento di business, il corporate specialist. Sandro Siniscalchi, manager qualificato con grande esperienza nel comprato, chiamato a ricoprire il ruolo, ha il compito di vagliare le CARATTERISTICHE DELLA CONVENZIONE Linee di credito preferenziali, istruttorie rapide e semplificate, garanzia di costi certi e contenuti, personale MedioFIMAA specializzato e dedicato esclusivamente alla gestione di questa tipologia di clienti. I soggetti destinatari sono le microimprese (sono definite tali le aziende con fatturato annuo fino a 3 milioni di euro) e le medie imprese (250 addetti e un fatturato massimo di 50 milioni di euro annui), potranno essere finanziati sia investimenti produttivi (come l acquisto di macchinari, spese in ricerca e sviluppo, operazioni straordinarie sul capitale), sia la liquidità ordinaria dell azienda. MISSION TARGET LINEE DI CREDITO domande pervenute e di gestire i rapporti con la Banca per conto del cliente. Un servizio di consulenza professionale di alto livello che consente di accelerare e semplificare la fase di istruttoria, in modo da dare alle imprese risposte certe e in tempi rapidi. Le caratteristiche della partnership sono state presentate a Potenza intervento di Siniscalchi e a Catanzaro- intervento dell ad MedioFIMAA Giancarlo Vinacci - con due convegni dedicati al delicato tema Diamo credito al Mezzogiorno. Un iniziativa fortemente voluta e caldeggiata dai presidenti di Confcommercio delle due città, Fausto De Mare (Potenza), e Pietro Falbo (Catanzaro), in collaborazione con il presidente FIMAA Potenza Mauro Bavuso, coadiuvati da Giulio Curatella, team manager MedioFIMAA in entrambe le regioni coinvolte. Sostenere i progetti di sviluppo delle PMI del Mezzogiorno aumentando la disponibilità di credito a medio-lungo termine Micro imprese (max. 10 dipendenti, fatturato fino a 2 Mln, bilancio non > 2 Mln) Piccole imprese (max. 50 dipendenti, fatturato fino a 10 Mln, bilancio non > 10 Mln) Medie imprese (max. 250 dipendenti, fatturato fino a 50 Mln, bilancio non > 50 Mln) Credito agrario e industriale Gestione fondi pubblici e strumenti agevolativi J.E.R.E.M.I.E. (Joint european Resources for micro to medium enterprises - Risorse europee congiunte per piccole e medie imprese) 32 MEDIARE MEDIARE 33

19 LE BORSE MERCI SPAZI E TERRITORI A DISPOSIZIONE DEI MEDIATORI MERCEOLOGICI di Stefano Pezzoni membro giunta FIMAA e delegato per il settore merceologico Ripresa. Opportunità. Sviluppo. Su queste tre parole si basano pressoché tutti i discorsi di questi ultimi anni. In ogni ambiente, ovunque ci sia un gruppo di persone, sembra che queste tre parole siano le più pronunciate, le più desiderate; e questo anche nel settore della mediazione merceologica. I segnali per declinare in positivo queste parole ci sono e come sempre vanno analizzati ed interpretati. Per far questo tuttavia occorre inserirsi nel contesto, ovvero partire dall analisi del mercato di riferimento. Già altre volte, dalle pagine di que- sto giornale, si è fatto un accenno ai luoghi (o non luoghi) nei quali gli agenti d affari in mediazione settore merceologico svolgono la propria attività, ma una mappatura esatta non è finora mai stata tentata anche perché i dati a disposizione, per lo più forniti dalle CCIAA, erano incompleti. Ora la nuova procedura del passaggio al REA, il cui termine è in scadenza il 30 settembre, speriamo possa determinare l acquisizione di dati validi ed interessanti per segnalare una strada per lo sviluppo. In attesa di ciò, cerchiamo di riassumere le informazioni generali che si hanno circa i luoghi (o non luoghi) ove sono soliti operare, riunirsi, frequentarsi, lavorare i mediatori merceologici ovvero principalmente le Borse Merci. Riporta la Treccani Enciclopedia: La Borsa Merci è il luogo o mercato organizzato in forma privatistica o pubblicistica, in cui commercianti e intermediari contrattano la compravendita di merci, prodotti e servizi del più vario genere, diversi da quelli negoziati nelle Borse Valori. In origine le Borse Merci avevano la funzione di luoghi di smistamento per le partite di prodotti agricoli, metalli o altre materie prime sulle quali avvenivano le contrattazioni. Svolgevano un importante ruolo per l accertamento e la certificazione della qualità delle merci trattate e la trasmissione delle informazioni sui prezzi. Le contrattazioni si svolgevano tramite commissionari o mediatori oppure agli incanti. In Italia la Borsa Merci è istituita con D.P.R. su proposta della CCIAA che ne cura l amministrazione e ne predispone i regolamenti. Le contrattazioni della Borsa Merci si tengono nei giorni indicati in un calendario ufficiale e vi può prendere parte qualsiasi operatore munito di tessera d ingresso e dotato di capacità d obbligarsi. Alcune operazioni però sono riservate esclusivamente ai mediatori iscritti nel ruolo speciale per esempio le vendite all incanto o le vendite o acquisti coattivi. Della Borsa Merci di Milano si è parlato in modo approfondito nel numero precedente di questa rivista e pertanto vorremmo ora continuare il nostro viaggio alla conoscenza del mercato delle merci, andando a raccontare di altri importanti mercati. Per restare in ambito cerealicolo, storica borsa che con Milano rivaleggia per importanza è Bologna. La Borsa Merci di Bologna, insieme a quella di altre importanti piazze, venne istituita con DPR del luglio 1951 e la sua storia si lega a quella della Associazione Granaria Emiliana-Romagnola (A.G.E.R) nata nel Ad A.G.E.R fu affidata in concessione con delibera della CCIAA-BO nel 1960 e DPR 1962 la gestione della Borsa. Ogni giovedì, gli operatori si recano presso il Palazzo Affari per la riunione di Borsa, al termine della quale vengono rilevate le quotazioni della giornata dei cereali trattati sulla piazza. Sicuramente più ridotta ma ugualmente importante in termini istituzionali, oltre a Milano e Bologna, come punto di riferimento del mercato dei cereali del centro-nord Italia è la Borsa Merci di Torino, gestita dalla Associazione Granaria e della Alimentazione di Torino. Istituita con DPR nel 1951, ogni giovedì si svolgono le contrattazioni fra operatori dei settori di produzione, trasformazione, commercio, intermediazione e servizi di cereali, legumi, foraggi, fertilizzanti e sementi. Al termine delle trattative viene redatto il listino settimanale dei prezzi all ingrosso accertati dalla Borsa Merci di Torino, a cui collaborano apposite commissioni di esperti operatori, specializzati nelle differenti tipologie merceologiche. Sempre in ambito dei cereali ma specializzata nel riso, è d obbligo la menzione per la Borsa Merci di Vercelli, che ogni martedì vede presente negli storici locali di Piazza Risorgimento, la quasi totalità dei rappresentanti della filiera del riso, produttori risicoli, aziende di trasformazione (riserie) e mediatori. L elenco potrebbe continuare poiché in misura più o meno significativa quasi ogni provincia ha una borsa o sala contrattazioni o mercato dei prodotti che più in quella zona hanno una importanza per quantità e di ricaduta sul territorio. Parma, Mantova, Verona o mercati come quelli dell ortofrutta di Fondi o il mercato delle mele del Trentino hanno grande importanza e rilievo sul territorio e sui prodotti trattati e meriteranno ulteriori futuri approfondimenti. A ciò si aggiunga che l esigenza di modernizzare il settore agricolo ha imposto l adeguamento delle borse merci italiane alle mutate condizioni di mercato ed alle nuove tecnologie. Dopo una fase di sperimentazione dal 2002 al 2006, ora a regime, si è dato il via alla Borsa Merci Telematica. Si tratta di un mercato regolamentato dei prodotti agricoli, agroalimentari e ittici, gestito da una società consortile costituita da Unioncamere e da un rilevante numero di Camere di Commercio. Il sistema permette agli operatori registrati di accedere alla piattaforma telematica ove sono visualizzate le negoziazioni in corso in quel momento e di operare, attraverso i soggetti abilitati all intermediazione (SAI) acquisti e vendite. Ai SAI è riservata l attività di raccolta e gestione degli ordini. Tuttavia rimangono scoperte molte zone d Italia, molti interessanti mercati di merci fungibili e dunque con un cauto ottimismo si spera che una volta tracciata la mappatura del territorio i mediatori merceologici possano trovare nuovi spazi ed concrete possibilità di sviluppo. 34 MEDIARE MEDIARE 35

20 FIMAA CRESCE, MA IL MOMENTO E DIFFICILE ECCO LA SINTESI DELL ASSEMBLEA NAZIONALE FIMAA 2013 di Rossano Asciolla Segretario generale FIMAA Carlo Sangalli In un clima di preoccupazione per l attuale crisi economica e i molti cambiamenti normativi si è aperta, lo scorso 26 giugno, presso la sala Orlando del palazzo Confcommercio a Roma, l annuale Assemblea ordinaria FIMAA alla presenza del presidente Confcommercio Carlo Sangalli, del presidente FIMAA Valerio Angeletti e dei presidenti FIMAA provinciali. Ad apertura l importante intervento del presidente Confcommercio Sangalli il quale ha relazionato i presenti sull attuale situazione economica italiana, sulla crisi che stiamo attraversando e sui problemi che attanagliano il nostro paese In particolare si è soffermato sull impatto negativo dell aumento dell IVA sui consumi, sulla crescita e sui problemi dell occupazione in Italia. La disoccupazione in Italia nell ultimo anno è cresciuta al 12,8% e quella giovanile ha raggiunto la quota del 41,9%; ben 2,2 milioni sono i giovani italiani che ad oggi né studiano, né sono impiegati: un drammatico record europeo. Il presidente Sangalli ha, infine, posto l attenzione sulla necessità di proseguire con un organica revisione della tassazione degli immobili. Una revisione che da una parte concorra a dare solide fondamenta alla finanza comunale e dall altra prenda in considerazione dell insostenibilità dell attuale carico sugli immobili strumentali delle imprese. L assemblea è proseguita con la relazione del presidente FIMAA Valerio Angeletti. Quest ultimo nel suo intervento ha tenuto a sottolineare come, nonostante l acuirsi della crisi generale nel nostro Paese e la particolare stagnazione delle vendite e delle locazioni degli immobili, in questo quadro di recessione economica, inasprita dai provvedimenti del Governo che hanno influenzato negativamente il mercato immobiliare, la nota positiva, è l incremento degli associati nel 2012 che confermano FIMAA come associazione leader nel settore dell intermediazione. La FIMAA è riuscita a crescere soprattutto per la coerente azione di tutela del comparto della Mediazione, ma tali risultati positivi nella loro globalità, sono anche l effetto di un intenso lavoro e buone collaborazioni, soprattutto con le realtà FIMAA presenti sul territorio. Nell ultimo triennio le imprese iscritte a FIMAA hanno continuato ad aumentare sino ad arrivare ad un totale di nel Un traguardo prestigioso di cui dobbiamo essere tutti fieri dichiara il presidente FIMAA Angeletti e continua dicendo che tale traguardo è un punto di partenza e non di arrivo, che il percorso è pieno di difficoltà, pesa la preoccupazione Valerio Angeletti per le imprese stremate dal fisco, dalla carenza di liquidità e dal costo del lavoro. Questo periodo ci obbliga a guardare avanti per cercare di anticipare le variazioni e le pressioni che vengono dal mondo esterno che cercano di caricare il comparto della mediazione di oneri e responsabilità e cercano di inquinare lo spirito di terzietà e di professionalità dell attività di mediazione. La FIMAA attraverso le sue attività di tutela, assistenza e consulenza sindacale, attraverso la partecipazione ai Tavoli di lavoro istituzionali con le Commissioni Parlamentari competenti, i Ministeri, in particolar modo il MEF Ministero per lo Sviluppo Economico, la Banca d Italia, l Organismo di controllo dei mediatori creditizi/agenti in attività finanziaria (OAM) si è fortemente consolidata e ha confermato il proprio ruolo di leader sindacale. Successivamente sono intervenuti il consulente fiscale Dott. Pantanella e il presidente del Collegio dei revisori legali Dott. Renzini che hanno illustrato rispettivamente i risultati economici e patrimoniali e la relazione sul bilancio consuntivo FIMAA 2012 consolidato con le società controllate. È seguita la relazione sugli argomenti politici che stanno impegnando la Federazione del vicepresidente Vicario Taverna e l intervento del consulente legale Avv. Pesando che ha illustrato la problematica Enasarco e le motivazioni che hanno determinato la scelta di sottoscrivere l interpello al Ministero del Lavoro. Infine sono intervenuti, per gli altri settori della mediazione, il delegato per la mediazione merceologica Pezzoni sulle attività necessarie all incremento del comparto e sulla recente evoluzione normativa, il delegato per la mediazione creditizia Borselli che sullo stato dei lavori inerenti l applicazione della normativa relativa alla mediazione creditizia. Il presidente MedioFIMAA Danielli sulle attività svolte e sull evoluzione organizzativa della società MedioFIMAA Srl resesi necessarie dopo l entrata in vigore del Decreto Legge 141. Al temine il viceresponsabile nazionale del Gruppo Donne FIMAA Massaro ha invitato tutti i presidenti provinciali ad individuare, nei propri territori di riferimento, persone che ne possano entrare a far parte del gruppo. 36 MEDIARE MEDIARE 37