La definizione dei costi standard nella gestione dei servizi abitativi pubblici: punti di forza e di criticità del caso lombardo

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1 La definizione dei costi standard nella gestione dei servizi abitativi pubblici: punti di forza e di criticità del caso lombardo Alice Boni, Éupolis Lombardia Katia Orteca, Politecnico di Milano XXXVIII Conferenza Italiana di Scienze Regionali settembre Cagliari 22 settembre 2017 Punti della presentazione / Temi 1. Obiettivo della ricerca 2. Oggetto di analisi: ALER (ex IACP) 3. Gli ambiti di analisi 4. Dati e metodologia utilizzata 5. I risultati dell indagine 6. Considerazioni conclusive 2 1

2 1. OBIETTIVO DELLA RICERCA Obiettivo della ricerca La Legge regionale n. 17/2013 ha previsto, nell ambito della riforma delle ALER (ex IACP), la definizione di costi standard relativi alla gestione dei servizi abitativi pubblici (alloggi di edilizia residenziale pubblica) Obiettivo: promuovere un complessivo miglioramento e efficientamento del sistema. 2

3 Il tema della sostenibilità nell ERP Affitto di mercato > Affitto a copertura dei costi > Canone sociale Affitto a copertura dei costi (sostenibilità economico finanziaria): ammortamento investimento iniziale, manutenzione ordinaria, gestione degli immobili, politiche perequative per equilibrare costi più alti per nuovi immobili con quelli più bassi di vecchi immobili già ammortizzati Canone sociale: canone ERP proporzionato al reddito Ammontare degli affitti ERP Area Minimum rent PROTEZIONE 20 ACCESSO 70 PERMANENZA 120 DECADENZA Similar to the private market 3

4 La differenza tra affitto a copertura dei costi e canone sociale Sussidio indiretto" ciò che il pubblico "ci rimette Oggi è un problema per i gestori e per la sostenibilità economico finanziaria Passato: finanziamenti da regioni e stato verso enti gestori per coprire differenza tra quanto raccolto dagli affitti e i costi effettivamente sostenuti Problema: sprechi legati a inefficienze gestionali, mancate riscossioni e aggiornamenti di canone Soluzione: rendere maggiormente efficiente la gestione immobiliare ed economica per pagare solo la differenza e non gli sprechi à Definizione di costi standard Interpretazione operativa Definizione di livelli standard di prestazioni e servizi da garantire in modo omogeneo sul territorio regionale Parametri di riferimento riferiti a ricavi, costi e livelli di servizio attesi per tutte le aziende con riguardo alle gestione complessiva, a specifiche voci di costo/ricavo, a specifiche attività/processi. Costi definiti dalla Regione in base ad un obiettivo complessivo di miglioramento delle performance aziendali in relazione ai risultati conseguiti negli esercizi dei bilanci precedenti, alle specificità dei vari territori e del confronto tra aziende. Considerando la congruità tra risorse disponibili e compiti istituzionali (missione sociale dell azienda). 4

5 Ambiti investiti ( ) Gestione di un alloggio sociale Utenze degli alloggi sociali Attuazione dei programmi di valorizzazione del patrimonio Opere di manutenzione Piani vendita 2. OGGETTO DI ANALISI: ALER (EX IACP) 5

6 Inquadramento generale Titolo di godimento degli alloggi in Lombardia (2011, dati Censimento della popolazione e delle abitazioni) Affitto sociale: 4% Di cui the 2,3% posseduto dagli ex IACP 1,7 % diviso tra differenti enti pubblici (comuni, province, Stato per 1,1%) e cooperative (0,6 %). Edilizia residenziale pubblica in Lombardia: alloggi (35% comuni, 65% ALER) (2013, dati Regione Lombardia) Natura giuridica EnA pubblici di natura economica, dotaa di personalità giuridica, di autonomia imprenditoriale e organizzaava, patrimoniale e contabile e di proprio statuto approvato dalla Regione ai sensi dell art.9. ( ) à Pareggio di bilancio Esse sono lo strumento del quale la Regione e gli ena locali si avvalgono per la ges1one unitaria dei servizi abitaavi pubblici e per l esercizio delle proprie funzioni nel campo delle poliache abitaave, con paracolare asenzione alla loro funzione sociale. (art.7, c.2, Titolo II della Lr16/2016). 6

7 Distribuzione territoriale Caratteristiche dimensionali Milano Bergamo Lecco Sondrio 785 Brescia Cremona Mantova Pavia Lodi Varese Busto Arsizio Monza Brianza Como

8 3. AMBITI DI ANALISI La ricerca: obiettivo Identificare i costi standard riferiti a due ambiti specifici: gestione delle utenze degli alloggi di edilizia residenziale pubblica opere di manutenzione ordinaria: Opere di pronto intervento Opere di riattazione di alloggi vuoti/ disdettati 8

9 Spese reversibili condominiali Macro-voce Pulizia Verde Energia Funzionamento dell alloggio Funzionamento dell edificio e parti comuni Sicurezza Voce di spesa T1 Servizio di pulizia delle parti comuni T2 Pre-raccolta dei rifiuti e asporto rifiuti solidi T3 Spurgo delle fognature T4 Spurgo dei puzzi neri T5 Spurgo delle latrine T6 Disinfestazione T7 Manutenzione e gestione del verde condominiale T8 Fornitura della energia elettrica (solo parti comuni ESCLUSO ascensori e autoclave) T9 Impianto centralizzato di riscaldamento, impianto di produzione acqua calda corrente, condizionamento e teleriscaldamento T10 Fornitura dell acqua T11 Fornitura acqua calda corrente T12 Funzionamento e ordinaria amministrazione dell ascensore T13 Manutenzione autoclave T14 Manutenzione impianto idrico T15 Manutenzione impianto antincendio T16 Manutenzione impianti di illuminazione, suonerie e citofoni T17 Servizio di custodia DATI E METODOLOGIA UTILIZZATA 9

10 Attività di indagine generali ü Identificazione definizione di costo standard adatta al contesto ü 14 interviste qualitative: ü 1 con attore chiave per conoscere le informazioni e i dati disponibili e impostare la ricerca ü 13 per presentare la ricerca e raccogliere informazioni specifiche sulle singole unità organizzative ü Raccolta dati: somministrazione di griglie di raccolta dati (in parte pre-compilate) ü Analisi dei dati raccolti ü Analisi di mercato (condomini misti, condomini privati) Le definizioni di costi standard Costo di tipo previsionale o di obiettivo, calcolato ex ante su determinate assunzioni di efficienza, ideato a fini di controllo o, almeno, di analisi delle performances e di eventuali scostamenti. 10

11 Condizioni applicative Opportunità di riferire i dati in esame ad altri dati omogenei o comunque confrontabili Possibilità normalizzazione delle operazioni Possibilità di programmare le operazioni Problemi applicativi della definizione di costo standard: il contesto di riferimento Differenze territoriali Disponibilità dei dati relativi alle voci aggregate e disaggregate Individuazione di una unità di misura a cui riferire differenti tipologie di costi e servizi (à costo standard per alloggio) 11

12 Modalità di identificazione Prima distinzione Costo standard ideale dei costi definiti in considerazione di un livello ottimale di efficienza Costo standard pratico Costi definiti tramite un analisi dei costi effettivamente sostenuti dall azienda in funzione dei livelli di output a cui si intende arrivare à Costo standard medio: media dei costi consuntivi rilevati in precedenza, e dunque rappresenta una linea guida nell elaborazione del costo standard Modalità di identificazione Seconda distinzione Costo standard diretto determinazione precisa di prodotti, quantità e prezzi e loro variazione Costo standard indiretto costi indiretti (o di budget) che non si possono definire per unità di prodotto bensì globalmente per attività di unità in un dato periodo à Costo Standard Medio Corrente (indiretto) Corrente: stabiliti per definire dei traguardi da raggiungere à da aggiornare periodicamente 12

13 La definizione di costo standard Costo Medio Mensile (CMM) =!"#$"!"#$%!""#$%& (!"#)!" =!!"!!!!!!!!"#$"!"#$%&!""#$%& (!"#)!!!""#$$%!!!" dove S si intendono i servizi imputati con le voci di costo il Costo Totale Annuale (CTA) è il costo annuale delle UOG a consuntivo per l anno j che, diviso per la totalità degli alloggi che hanno usufruito del servizio, restituisce il Costo Medio Annuale (CMA) per alloggio della singola voce di spesa nello stesso anno. Massimo si riferisce al fatto che la somma dei costi medi per tutte le voci include l ipotesi di un alloggio che usufruisce di tutti i servizi relativi ai costi.!"#$"!"#$%#&%!"#!"#$!"!"#$%!"#"$%&'&(" (!""#) =!"""!"#$!"#$"!"#$%#&%!"#$%&'("!"# =!""#! Attività operative Griglia di raccolta daa La modalità di gesaone del servizio Il costo annuale totale inserito a consunavo; Il numero delle unità immobiliari (inteso come alloggio ERP ad esclusivo uso residenziale e boxes annessi) che hanno usufruito del servizio e alle quali, quindi, è stato imputato il costo; Il numero degli intervena effesuaa in un anno per quel servizio (per i servizi con modalità a chiamata). Confronto con altri contesa abitaavi: Costo annuale mensile dei condomini misa Costo medio mensile ipoazzabile per un comune condominio privato. 13

14 4. RISULTATI DELL INDAGINE Spese condominiali per ALER 100% 90% 0,00% 0,00% 23,65% 11,20% 5,84% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 2,02% 0,00% 0,00% 0,00% 5,46% 8,32% 7,31% 11,68% 10,44% 7,62% 23,79% 22,11% 80% 46,16% 46,54% 70% 60% 63,11% 69,13% 77,46% 65,83% 36,80% 50% 56,21% 65,27% 56,11% 73,05% 69,21% 77,34% 3,74% 40% 30% 41,93% 44,76% 11,28% 20% 10% 3,82% 5,18% 3,04% 1,57% 2,39% 2,97% 1,58% 4,30% 6,99% 4,66% 2,08% 2,14% 1,14% 1,32% 3,87% 4,29% 7,01% 3,57% 2,60% 1,93% 3,31% 4,24% 5,48% 4,52% 0% Lodi Pavia Milano Bergamo Lecco Sondrio Varese Como Monza Brianza Busto Arsizio Brescia Mantova Cremona Pulizia Verde Energia Funzionamento alloggio Funzionamento dell'edificio e par1 comuni Sicurezza 14

15 Costi medi per voci di spesa Pulizia Verde Energia Macro-voce Funzionamento dell alloggio Funzionamento dell edificio e parti comuni Voce di spesa Costo standard Costo medio di mercato Costo medio per condomini misti C1 Servizio di pulizia delle parti comuni 131,56 160,72 202,15 C2 Pre-raccolta dei rifiuti e asporto rifiuti solidi 62,78 52,30 C3 Spurgo delle fognature 18,66 24,73 14,45 C4 Spurgo dei puzzi neri 13,34 24,20 14,17 C5 Spurgo delle latrine 7,72 21,02 3,87 C6 Disinfestazione 12,64 12,32 17,74 C7 Manutenzione e gestione del verde condominiale C8 Fornitura della energia elettrica (solo parti comuni ESCLUSO ascensori e autoclave) 52,82 63,62 69,41 55,83 57,71 41,84 C9 Impianto centralizzato di riscaldamento, impianto di produzione acqua calda corrente, condizionamento e 730,47 688,71 727,07 teleriscaldamento C10 Fornitura dell acqua 157,81 121,52 118,60 C11 Fornitura acqua calda corrente 228,02 C12 Funzionamento e ordinaria amministrazione dell ascensore 102,22 121,50 128,48 C13 Manutenzione autoclave 8,17 16,99 15,29 C14 Manutenzione impianto idrico 21,96 39,11 20,90 C15 Manutenzione impianto antincendio 12,05 13,46 8,99 C16 Manutenzione impianti di illuminazione, suonerie e citofoni 34,62 54,73 16,07 Sicurezza C17 Servizio di custodia 256,60 388,28 / TOTALE ANNUALE REGIONALE 1.907, , ,02 TOTALE MENSILE REGIONALE 158,94 155,08 116,59 5. CONCLUSIONI 15

16 Spunti di analisi a partire dai risultati Potenziare l analisi di mercato acquisendo informazioni in modo sistematico Popolazione di sistemi informativi Raffinare i confronti tra i costi ponderandoli con le modalità di gestione (interventi a chiamata, o a forfait) e identificando la best solution della pratica gestionale considerando aspetti economici, sociali e ambientali Considerazioni conclusive Valutare ex-post l impatto dell applicazione dei costi standard nella gestione dell ERP Considerare l obiettivo della sostenibilità economica del sistema (definire il fabbisogno standard necessario per finanziare le funzioni di cui far beneficiare la collettività) ma anche la tenuta dello spirito pubblico tramite il coinvolgimento dei protagonisti (gestori e utilizzatori finali) 16

17 GRAZIE PER L ATTENZIONE Alice Boni alice.boni@eupolislombardia.it Katia Orteca katia.orteca@gmail.com 17