SCHEDE ESEMPLIFICATIVE. (aggiornamento al novembre 2014)

Transcript

1 I TITOLI ABILITATIVI NEL TU EDILIZIA E NELLA DISCIPLINA URBANISTICA REGIONALE SCHEDE ESEMPLIFICATIVE (aggiornamento al novembre 2014) 1. - ATTIVITA EDILIZIA LIBERA 2. - COMUNICAZIONE DI INIZIO LAVORI - CIL 3. - PERMESSO DI COSTRUIRE 4. - SEGNALAZIONE CERTIFICATA DI INIZIO ATTIVITA'- SCIA 5. - PERMESSO DI COSTRUIRE GRATUITO 6. - SUPERDIA (avv. Mauro Fiorona)

2 1. - ATTIVITA EDILIZIA LIBERA ambito oggettivo interventi irrilevanti regime contributivo sanzioni possono essere eseguiti senza titolo abilitativo ai sensi dell art. 6, c. 1, TU Edilizia, i seguenti interventi: a) manutenzione ordinaria, ivi compresi gli interventi di installazione delle pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 kw; b) eliminazione di barriere architettoniche (purché non comportino la realizzazione di rampe o ascensori esterni, o di manufatti che alterino la sagoma dell edificio); c) opere temporanee di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere geognostico e siano eseguite in aree esterne al centro edificato, ad esclusione di attività di ricerca di idrocarburi; d) i movimenti di terra strettamente pertinenti all'esercizio dell'attività agricola e le pratiche agro-silvo-pastorali, compresi gli interventi su impianti idraulici agrari; e) le serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell'attività agricola. gratuito: non sono soggetti a contributo di costruzione. nessuna. aggiornamento al novembre 2014

3 2. - COMUNICAZIONE DI INIZIO LAVORI (CIL) ambito oggettivo interventi irrilevanti 1. - possono essere eseguiti ai sensi dell art. 6, c. 2, TU Edilizia, previa CIL: b) le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta gg; c) le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l'indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati; d) i pannelli solari, fotovoltaici e termici, senza serbatoio di accumulo esterno, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori della zona A) di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444; e) le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici; 2. - possono essere eseguiti ai sensi dell art. 6, c. 2, TU Edilizia, previa CIL ASSEVERATA da un tecnico abilitato e con il deposito di un elaborato progettuale: a) gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all'articolo 3, comma 1, lettera b), ivi compresa l'apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino le parti strutturali dell'edificio; e-bis) le modifiche interne di carattere edilizio sulla superficie coperta dei fabbricati adibiti ad esercizio d impresa, ovvero le modifiche della destinazione d uso dei locali adibiti ad esercizio d impresa, sempre che non riguardino le parti strutturali. regime contributivo gratuito: pressoché per tutte le fattispecie oneroso: limitatamente agli oneri di urbanizzazione, solo per le ipotesi di manutenzione straordinaria di cui all art. 6, comma 2, lettera a), qualora siano configurabili entrambi i seguenti presupposti: - un aumento del carico urbanistico; - un aumento della superficie calpestabile. sanzioni - nell'ipotesi di mancata comunicazione dell'inizio dei lavori ovvero di

4 sanatoria Regione Lombardia mancata comunicazione asseverata dell inizio dei lavori si applica la sanzione pecuniaria di 1000,00 euro; - nell'ipotesi di realizzazione non conformi alla disciplina urbanisticoedilizia si applicano le sanzioni amministrative pecuniarie di cui all'art. 37, TU Edilizia. - la sanzione di 1000,00 euro è ridotta di due terzi se la comunicazione è effettuata spontaneamente quando l'intervento è in corso di esecuzione; - accertamento di conformità (art. 37, TU Edilizia). è stata confermata l'applicabilità anche in Lombardia delle disposizioni relative alla "comunicazione di inizio attività" con l.r. 3/2011 che ha modificato l'art. 33 della l.r. 12/2005 richiamando, di fatto, le disposizioni dell'art. 6, TU Edilizia. - sono soggetti a preventiva comunicazione ai sensi dell art. 52, LR 12/2005, anche i mutamenti di destinazione d uso (cd. funzionali) di immobili non comportanti la realizzazione di opere edilizie, purché conformi alle previsioni urbanistiche comunali ed alla normativa igienico-sanitaria; - sono soggette a "comunicazione di eseguita attività", sottoscritta da tecnico abilitato, le varianti a PC, DIA e SCIA che non incidano sugli indici urbanistici e sulle volumetrie, che non modifichino la destinazione d uso e la categoria edilizia, non alterino la sagoma dell edificio e non violino le eventuali prescrizioni contenute nel PC; possono essere presentate sino alla dichiarazione di ultimazione lavori (art. 41, c. 2, LR 12/2005, così come modificato dalla LR 3/2011, così sostituendo le previsioni dell'art. 22, c. 2, TU Edilizia). regime contributivo: - in giurisprudenza è controversa la natura gratuita del cambio d'uso funzionale; - qualora la destinazione d'uso sia comunque modificata nei dieci anni successivi all'ultimazione dei lavori, il contributo di costruzione è dovuto nella misura massima corrispondente alla nuova destinazione, determinata con riferimento al momento dell'intervenuta variazione (art. 52, c. 3, LR 12/2005). sanzioni: qualora il mutamento di destinazione d'uso senza opere edilizie risulti in difformità dalle vigenti previsioni urbanistiche comunali, si applica la sanzione amministrativa pecuniaria pari all'aumento del valore

5 aggiornamento al novembre 2014 venale dell'immobile o sua parte, oggetto di mutamento di destinazione d'uso, accertato in sede tecnica e comunque non inferiore a 1.000,00 euro (art. 53, c. 2, LR 12/2005).

6 3. - PERMESSO DI COSTRUIRE A seguito delle recenti riforme, è utile evidenziale come il PC potrebbe perdere ogni rilevanza pratica, essendo divenuto senza dubbio preferibile per i professionisti ricorrere alla SUPERDIA. E ciò per almeno quattro motivi: 1. così come per la SUPERDIA, anche per il PC è ormai previsto che venga allegata una dichiarazione asseverata di conformità redatta dal professionista; 2. nel caso in cui il professionista attesti falsamente la sussistenza di presupposti nella dichiarazione asseverata, lo stesso è punito in modo più grave se l'asseverazione è allegata al PC (da 1 a 3 anni di reclusione) rispetto alla SUPERDIA (reclusione fino a 1 anno o multa fino a 516 euro); 3. con la SUPERDIA i lavori possono essere iniziati dopo 30 gg, mentre con il PC nella migliore delle ipotesi non prima di gg; 4. a differenza del PC, la SUPERDIA, per effetto del d.l , n. 138, convertito in legge con l , n. 148, non è più direttamente impugnabile dal confinante controinteressato. ambito oggettivo costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio e sono subordinate a PC ai sensi dell art. 10, TU Edilizia, le seguenti tipologie di intervento: a) nuova costruzione (v. elencazione esemplificativa dell art. 3, lett. e), nonché, in via residuale, tutti quegli interventi di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non rientranti nelle categorie definite alle lettere a), b), c) e d); interventi rilevanti o maggiori b) ristrutturazione urbanistica; c) ristrutturazione edilizia pesante, vale a dire interventi che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino anche una sola delle seguenti modifiche: - della volumetria complessiva degli edifici; - dei prospetti; - mutamenti della destinazione d uso (nella zona A); - della sagoma (per edifici vincolati).

7 costituisce ristrutturazione edilizia pesante, subordinata a PC, anche la ristrutturazione edilizia mediante: i) demolizione e ricostruzione del fabbricato; ii) ricostruzione, in tutto o in parte, di fabbricati crollati o demoliti; purché con la stessa volumetria, qualora si ravvisi una modifica dei prospetti, ovvero modifiche della destinazione d uso (se in zona A) o della sagoma (per gli immobili vincolati). procedimento - se l'immobile oggetto di intervento non è sottoposto a vincoli ambientali, paesaggistici o culturali, decorso infruttuosamente il termine di legge (es gg) si intende formato il silenzioassenso; - se l'immobile oggetto di intervento è sottoposto a vincoli ambientali, paesaggistici o culturali, nel termine di legge dovrà essere adottato un provvedimento espresso di diniego o di assenso. autonomia regionale le Regioni possono individuare ulteriori interventi da sottoporre al preventivo rilascio del PC; la violazione delle eventuali disposizioni regionali non comporta comunque l applicazione delle sanzioni penali di cui all art. 44 (art. 10, c. 2 e 3 TU Edilizia). regime contributivo oneroso: vi è l obbligo di pagamento del contributo di costruzione ex art. 16, TU Edilizia Sono fatte salve le ipotesi di esonero stabilite dall art. 17, c. 3, TU Edilizia. sanzioni - sono previste sanzioni amministrative, penali e civili, tra cui, ad esempio: - sanzioni demolitorie/ablatorie/pecuniarie (art. 31, TU Edilizia); - sanzioni demolitorie e pecuniarie per gli interventi di ristrutturazione edilizia pesante (art. 33, TU Edilizia); - sanzioni demolitorie e pecuniarie per gli interventi eseguiti in parziale difformità (art. 34, TU Edilizia); - sanzioni penali (art. 44, TU Edilizia); - nullità degli atti giuridici (art. 46, TU Edilizia); - divieto di forniture da parte delle aziende di pubblici servizi (art. 48, TU Edilizia); - se viene dichiarata o attestata falsamente l'esistenza dei requisiti o dei presupposti per la presentazione del PC, il reo (es. il professionista che "assevera") è punito con la reclusione da 1 a 3 anni.

8 sanatoria Regione Lombardia accertamento di conformità, mediante rilascio di PC in sanatoria (art. 36, TU Edilizia). sono assentiti unicamente mediante PC: - gli interventi edificatori relativi alla realizzazione di nuovi fabbricati nelle aree destinate all'agricoltura (art. 60, LR 12/2005); - i mutamenti di destinazione d'uso di immobili, anche non comportanti la realizzazione di opere edilizie, finalizzati alla creazione di luoghi di culto e luoghi destinati a centri sociali (art. 52, c. 3-bis, LR 12/2005). aggiornamento al novembre 2014 con la LR 4/2012 è stato previsto un termine ridotto a 60 gg per il rilascio del PC e, dunque, anche per il perfezionamento del silenzioassenso; sono riconducibili alla categoria ristrutturazione edilizia pesante, da subordinare a rilascio di PC (o SUPERDIA): - il recupero abitativo dei sottotetti (artt. 63 e ss., LR 12/2005), poiché: l intervento è qualificato dalla stessa LR come ristrutturazione onerosa ai sensi dell art. 64, c. 7, LR 12/2005; vi possono essere modifiche di altezze di gronda o di colmo, ovvero delle linee di pendenza delle falde, che potrebbero costituire una modifica dei prospetti ex art. 10, c. 1, lett. c, TU Edilizia); il recupero del sottotetto configura, in ogni caso, un aumento della superficie utile e, per certi versi, del volume urbanistico. - gli interventi di sostituzione degli edifici esistenti (art. 3, LR 13/2009 e LR 4/2012); deve infatti ritenersi dubbia l efficacia della lettera 7-bis) introdotta dall'art. 17, comma 2, LR 7/2012, secondo cui costituiscono nuova costruzione gli interventi di integrale sostituzione edilizia degli immobili esistenti, mediante demolizione e ricostruzione anche con diversa localizzazione nel lotto e con diversa sagoma, con mantenimento della medesima volumetria dell'immobile sostituito a seguito della nuova definizione di ristrutturazione edilizia introdotta dal Decreto Del Fare DL 69/2013.

9 4. - SEGNALAZIONE CERTIFICATA DI INIZIO ATTIVITA (SCIA) ambito oggettivo sono realizzabili mediante SCIA gli interventi non riconducibili alle seguenti categorie (art. 22, c. 1, TU Edilizia): - attività edilizia libera (art. 6, c. 1, TU Edilizia); - attività edilizia soggetta a CIL (art. 6, c. 2, TU Edilizia); - interventi soggetti a PC (art. 10, TU Edilizia). pertanto, fra gli altri, possono essere realizzati con SCIA gli interventi: interventi non rilevanti o minori - di manutenzione straordinaria volti a rinnovare o sostituire anche parti strutturali degli edifici; - di restauro e risanamento conservativo; di ristrutturazione edilizia leggera, definibile a contrario dalla pesante; vale a dire senza modifiche della volumetria complessiva degli edifici e dei prospetti, nonché della destinazione d uso (se in zona A) o della sagoma (per gli immobili vincolati); In tale ambito d intervento potranno anche essere incluse le ipotesi di: i) demolizione e ricostruzione del fabbricato; ii) ricostruzione, in tutto o in parte, di fabbricati crollati o demoliti; - pertinenziali (purché con volume non superiore al 20% del volume del bene principale e a condizione che non siano qualificati come nuova costruzione dal PGT); - di variante a permessi di costruire che non incidano sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non modifichino la destinazione d'uso e la categoria edilizia, non alterino la sagoma dell'edificio qualora sottoposto a vincolo e non violino le eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire (ai fini del rilascio del certificato di agibilità possono essere presentate prima della dichiarazione di ultimazione dei lavori); - di varianti a permessi di costruire che non configurano

10 una variazione essenziale, a condizione che siano conformi alle prescrizioni urbanistico-edilizie e siano attuate dopo l'acquisizione degli eventuali atti di assenso prescritti dalla normativa sui vincoli paesaggistici, idrogeologici, ambientali, di tutela del patrimonio storico, artistico ed archeologico e dalle altre normative di settore (da comunicare a fine lavori con attestazione del professionista). All interno delle zone A) (o Nuclei di antica formazione), possono sussistere aree (se individuate entro il , ai sensi dell art. 23-bis, comma 4 TU Edilizia) nelle quali non è applicabile la SCIA per: - interventi di demolizione e ricostruzione; - o per varianti a permessi di costruire con modifiche della sagoma. Nelle restanti aree interne alle zone A) (o Nuclei di antica formazione) gli interventi cui è applicabile la SCIA non possono in ogni caso avere inizio prima che siano decorsi 30gg (cd. SCIA differita) dalla data di presentazione della segnalazione. procedimento SCIA - l'attività può essere iniziata alla data della presentazione della SCIA (salvo in zona A) come meglio precisato nel riquadro che precede); - la PA, in caso di accertata carenza dei requisiti e dei presupposti, nel termine di 30 gg dal ricevimento della SCIA, adotta motivati provvedimenti di divieto di prosecuzione dell'attività e di rimozione degli eventuali effetti dannosi di essa; - in caso di dichiarazioni DIA da presentarsi almeno 30 gg prima dell'effettivo inizio dei lavori; - il Dirigente comunale, qualora entro il termine di 30 gg sia riscontrata l'assenza di una o più delle condizioni stabilite, notifica l'ordine motivato di non effettuare il previsto intervento;

11 false o mendaci, i provvedimenti di divieto/rimozione possono essere adottati anche oltre il termine di 30 gg; - decorso il termine di 30 gg, alla PA è consentito intervenire solo in presenza del pericolo di un danno per il patrimonio artistico e culturale, per l'ambiente, per la salute, ecc. (art. 19, c. 4, legge 241/1990). regime contributivo sanzioni sanatoria - è fatto comunque salvo il è fatto comunque salvo il potere dell amministrazione potere dell amministrazione competente di assumere competente di assumere determinazioni in via di determinazioni in via di autotutela di revoca o autotutela di revoca o annullamento d'ufficio. annullamento d'ufficio. gratuito, ad eccezione della ristrutturazione edilizia (art. 43, LR 12/2005). - sanzioni amministrative pecuniarie (art. 37, TU Edilizia); - se viene dichiarata o attestata falsamente l'esistenza dei requisiti o dei presupposti per la presentazione della SCIA, il reo (es. il professionista che "assevera") è punito con la reclusione da 1 a 3 anni. accertamento di conformità (art. 37, TU Edilizia). aggiornamento al novembre 2014

12 5. - PERMESSO DI COSTRUIRE GRATUITO ambito oggettivo interventi non rilevanti o minori procedimento regime contributivo sanzioni sanatoria Regione Lombardia l interessato ha facoltà di chiedere il rilascio del PC (GRATUITO) per la realizzazione degli interventi minori subordinati a SCIA (art. 22, c. 7, TU Edilizia). il termine per il rilascio del PC GRATUITO è di 75 gg dalla data di presentazione della domanda (art. 20, c. 11, TU Edilizia). - se l'immobile oggetto di intervento non è sottoposto a vincoli ambientali, paesaggistici o culturali, decorso infruttuosamente il termine di legge si intende formato il silenzio-assenso; - se l'immobile oggetto di intervento è sottoposto a vincoli ambientali, paesaggistici o culturali, nel termine di legge dovrà essere adottato un provvedimento espresso di diniego o di assenso. gratuito, ad eccezione della ristrutturazione edilizia (art. 43, LR 12/2005). - sanzioni amministrative pecuniarie (art. 37, TU Edilizia), in analogia con la SCIA (art. 22, c. 7, TU Edilizia); - se viene dichiarata o attestata falsamente l'esistenza dei requisiti o dei presupposti per la presentazione del PC, il reo (es. il professionista che "assevera") è punito con la reclusione da 1 a 3 anni accertamento di conformità (art. 37, TU Edilizia), in analogia con la SCIA. in analogia con la SCIA. aggiornamento al novembre 2014

13 6. - SUPERDIA Tuttora applicabile non essendo stata sostituita dalla SCIA, neppure secondo l'interpretazione autentica di cui al d.l , n. 70, convertito in legge con l , n In ambito regionale è stata confermata la sopravvivenza della SUPERDIA a seguito della LR 4/2012, che ha modificato l'art. 41, LR 12/2005, di disciplina degli "interventi realizzabili mediante DIA e SCIA". ambito oggettivo interventi rilevanti o maggiori (specificamente elencati) autonomia regionale regime contributivo è stabilito il principio di alternatività tra PC e SUPERDIA per alcune categorie di intervento rilevante (art. 22, c. 3, TU Edilizia): 0 a) ristrutturazione edilizia pesante; b) nuova costruzione o ristrutturazione urbanistica disciplinati da Piani Attuativi; c) nuova costruzione in esecuzione di PRG secondo precise disposizioni planivolumetriche. le Regioni possono ampliare o ridurre il novero degli interventi soggetti a SUPERDIA STATALE (art. 22, c. 4, TU Edilizia). oneroso: vi è l obbligo di pagamento del contributo di costruzione ex art. 16, TU Edilizia, in analogia con il PC. Sono fatte salve le ipotesi di esonero stabilite dall art. 17, c. 3, TU Edilizia. sanzioni - sono previste le medesime sanzioni amministrative, penali e civili disposte per gli interventi realizzabili con PC, tra cui, ad esempio: - sanzioni demolitorie/ablatorie/pecuniarie (art. 31, TU Edilizia); - sanzioni demolitorie e pecuniarie per gli interventi di ristrutturazione edilizia pesante (art. 33, TU Edilizia); - sanzioni demolitorie e pecuniarie per gli interventi eseguiti in parziale difformità (art. 34, TU Edilizia); - sanzioni penali (art. 44, TU Edilizia); - nullità degli atti giuridici (art. 46, TU Edilizia); - divieto di forniture da parte delle aziende di pubblici servizi (art. 48, TU Edilizia); - il progettista assume la qualità di persona esercente un servizio di pubblica necessità ai sensi degli artt. 359 e 481 c.p. (falsità ideologica in certificati: reclusione fino a 1 anno o multa fino a 516 euro). sanatoria Regione Lombardia accertamento di conformità, mediante rilascio di PC in sanatoria (art. 36, TU Edilizia). è stabilito il principio di alternatività tra PC e SUPERDIA per tutte le categorie di intervento (art. 41, c. 1, LR 12/2005), ad eccezione delle seguenti due ipotesi soggette unicamente a PC: - gli interventi edificatori relativi alla realizzazione di nuovi fabbricati nelle aree destinate all'agricoltura (art. 60, LR 12/2005);

14 aggiornamento al novembre i mutamenti di destinazione d'uso di immobili, anche non comportanti la realizzazione di opere edilizie, finalizzati alla creazione di luoghi di culto e luoghi destinati a centri sociali (art. 52, c. 3-bis, LR 12/2005).