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1 IL POTERE IMMOBILIARE IN ITALIA Il sogno di tutti è fare le scarpe a Puri Negri Il capo di Pirelli Real Estate è il numero 1. Ma gli altri lo marcano stretto. Ecco chi, come e perché ha rivoluzionato il mondo del mattone. Maurizio Valentini R.E. Real Estate, maggio 2003 Cinque anni a spron battuto. Il settore immobiliare italiano ha registrato questa performance brillantissima: dal 1998 ha inanellato anno dopo anno una crescita entusiasmante. Volume delle transazioni, livello dei prezzi, numero di immobili costruiti o ristrutturati, mutui concessi: da qualunque parte lo si voglia guardare l andamento dell economia legata al mattone non ammette dubbi sul suo stato di salute. Sono stati compiuti talmente tanti passi in avanti che l intero mondo immobiliare ne è risultato profondamente modificato. Nuovi protagonisti hanno conquistato la scena (chi poteva immaginare il gruppo Pirelli al vertice di questo settore), nuovi strumenti hanno fatto il loro ingresso (la parola cartolarizzazione veniva riferita all attività di un cartolaio), vecchie concezioni sono finite in soffitta (per esempio, l investimento immobiliare concepito come strumento di difesa patrimoniale poco redditizio ma obbligatorio per le assicurazioni). Senza timore di smentita si può davvero dire che nulla è più come era solo cinque anni fa. Tanti cambiamenti hanno inciso profondamente nella struttura del sistema immobiliare italiano. I nuovi soggetti, le nuove modalità operative, le nuove leggi hanno scompaginato un sistema che per decenni era rimasto immobile come il suo oggetto sociale. E che oggi è irriconoscibile anche a se stesso. Per un giornale come R.E. Real Estate, il primo mensile italiano di economia e finanza immobiliare, la scelta di affrontare e raccontare nel suo primo numero questa rivoluzione è stata quasi obbligata. Dopo tutto anche il giornale che avete tra le mani è il segno tangibile del cambiamento. Ieri e oggi. Non occorre spendere molte parole: solo cinque anni fa il sistema industriale immobiliare non esisteva, spiega Andrea Boeri, director di Value Partners, il think tank leader del settore, la proprietà immobiliare offriva rendimenti contenuti, il mondo delle costruzioni, con pochissime eccezioni, era composto da una miriade di piccoli operatori, la gran parte del patrimonio era in mano allo Stato, nella accezione più ampia del termine, e dalle assicurazioni che lo detenevano come fondo di garanzia. Poi, come dicevamo inizia la ripresa congiunturale. Ma si capisce subito che la naturale evoluzione del cielo economico questa volta ha qualcosa di speciale. Alla crescita di prezzi e volumi delle transazioni si accompagna una profonda ristrutturazione. Che in alcuni casi assume un ritmo frenetico. Il caso più eclatante, ma allo stesso tempo rappresentativo di quanto sta avvenendo in tutto il settore, è quello di Aedes, società immobiliare quotata tra le più antiche. Nata nel 1905, fino al 1997 rimane uguale a se stessa. Le uniche notizie di rilievo che la riguardano sono la quotazione in Borsa nel 1924 e il trasferimento della sede da Genova a Milano nel La fotografia dell azionariato nel 1984 da la misura di cosa sia una società immobiliare prima della rivoluzione di cui stiamo parlando: il patrimonio è posseduto dall Accademia dei Lincei, dalla Banca d Italia, e dal Fondo Pensioni Carialo. Il massimo quanto ad aplomb, ma tutto si può dire tranne che fossero azionisti interessati al business. Ma poi inizia la sarabanda.

2 Il controllo della Società viene ceduto dagli azionisti storici. Nel 1999, il Gruppo De Benedetti acquista la Aedes e successivamente coinvolge, per l attività immobiliare, che conta un patrimonio di mq., un gruppo assicurativo internazionale (munich RE) che assume il ruolo di azionista di riferimento della società. Da allora Aedes si concentra nuovamente nel settore immobiliare. Nel 2000, Aedea riorganizza la propria strategia ed inizia la fase di sviluppo del proprio patrimonio. Nel settembre acquista il patrimonio commerciale ex-standa, metri quadri distribuiti su tutto il territorio nazionale e nel dicembre, insieme al gruppo Fiat, acquista un patrimonio ad uso uffici e residenziale di metri quadri a Milano, Roma e Torino. L anno successivo, a dicembre 2001, crea una partnership strategica con Pirelli & C Real Estate e Morgan Stanley, attraverso MSMC, e acquista il patrimonio Prime Properties composto da mq. di immobili con destinazione d uso ufficio. Passano tre settimane, gennaio 2002, e Aedes acquista, ancora in joint venture con Pirelli & C. Real Estate e Banca Antonveneta, il patrimonio di Edilnord, composto da terreni per lo sviluppo di immobili a destinazione d uso Ufficio, Logistica e Residenziale di mq. Come se non bastasse nel frattempo, la società guidata da Luca Castelli, entra a far parte del segmento Star e lancia un aumento di capitale di 197 milioni di Euro al fine di sostenere la strategia di investimento nel mercato immobiliare italiano. Arrivano gli stranieri. La storia Aedes è interessante non solo per l estrema dinamicità che l ha caratterizzata, ma perché fa entrare in scena un protagonista importantissimo che nel passato era totalmente assente in Italia: l investitore straniero. Così lo spiega Boeri: A partire dal 1998 il settore entra in un ciclo congiunturale positivo, nel 2000 cominciano a farsi sentire i benefici finanziari dell Unione monetaria che comprimono i tassi di interesse, nel 2002 l entrata in vigore dell euro e il relativo abbattimento del rischio paese fanno affluire una notevole mole di investimenti esteri nell immobiliare italiano. Anche perché, aggiunge Manfredi Catella, direttore generale in Italia di Hines, una delle più importanti multinazionali americane, nello stesso periodo le economie europee convergono verso una progressiva riduzione dell inflazione e dei tassi di interesse spostando enormi quantità di capitali dagli investimenti sul reddito fisso a quelli produttivi. Arrivano quindi i capitali in Borsa ma anche nell immobiliare. I primi a intuire le opportunità della nuova situazione sono gli uomini di Marco Tronchetti Provera. Anche la loro è una storia davvero particolare che vale la pena di raccontare. Alla fine degli anni 80, Pirelli significa soprattutto pneumatici e cavi elettrici. Quella che oggi è la sede di via Negri a Milano, allora ospitava una piccola immobiliare e un agenzia, risultato della fusione Pirelli-Caboto: la Iaci, Iniziative Agricole Commerciali Industriali, con 8 dipendenti, e la Vitruvio, con 3 persone che con l assunzione di Carlo Puri Negri, allora trentacinquenne, diventarono 4. I ricordi di Puri Negri hanno un sapore quasi bohemienne: Avevamo un piccolo ufficio nell ammezzato, senza interfono. La Pirelli possedeva anche il marchio Milano Centrale, gli immobiliari del quadrilatero tra Via Negri e Via Andegari e un grande progetto immobiliare, la Bicocca. Ma anche qui tutto cambia a cavallo tra il 98 e il 99. Milano Centrale acquista Iniziativa Edilizia dal gruppo Montedison: è la prima grande operazione di quella che poi diventerà Pirelli Real Estate. Il miracolo di Pirelli Così inizia la sua alleanza (strategica e non solo funzionale) con Morgan Stanley, che da allora compare come partner in molte operazioni. In questo clima più favorevole, le principali imprese del settore cominciano a riposizionarsi e a ristrutturarsi per cogliere le opportunità del mercato. Ma la svolta arriva nel 2000, aggiunge Boeri, quando Pirelli & C. Real Estate, allora Milano Centrale, acquisisce Unim, la società immobiliare dell Ina.

3 Per lo sviluppo di questo operatore diventa cruciale l alleanza con Morgan Stanley, con la quale ha costruito un modello di business innovativo e rivoluzionario per l Italia. Di nuovo i due fulcri su cui si basa la rivoluzione immobiliare italiana: le alleanze e l ingresso di operatori stranieri. Chiosa Boeri: Pirelli e Morgan Stanley si conoscevano da tempo: ad esempio, Morgan Stanley era stata lead manager nella quotazione di Pirelli Tyre Holding NV alla Borsa di Amsterdam nel E un rapporto, quindi, che è nato al di fuori del mondo immobiliare: forse non è un caso che la più importante innovazione di questo settore abbia i suoi prodromi nel settore industriale, notoriamente più evoluto. Pirelli & C. Real Estate ha il merito di fare tesoro di questa consuetudine di rapporti tra la casa madre e la banca di investimento americana. E grazie alla potenza di fuoco di questa formula, che prevede gestione Pirelli e capitale maggioritario di Morgan Stanley, realizza le più importanti operazioni degli ultimi anni. LA misura di quanta strada sia stata fatta con questo modello di business la testimoniano due dati: quando fu assunto Puri Negri i dipendenti Pirelli del settore immobiliare erano 12, oggi sono più di mille e 200. Uniti si vince, ma qualche volta si perde. Un resbalon italiano en el parqué espanol, con questo titolo un po forzato ma efficace (letteralmente significa uno scivolone italiano nel giardino spagnolo ) El Mundo ha suonato il de profundis della prima iniziativa italiana in terra straniera. Il duo Marchini Caltagirone, esponenti di spicco del mondo immobiliare italiano, avevano stretto un alleanza per conquistare Metrovacesa, società gioiello della Bolsa di Madrid. Ma, come spesso capita agli italiani all estero, sono stati respinti. Al di là del clamore dell iniziativa e del relativo fallimento, questa operazione segna il ritorno alla ribalta di Alfio Marchini. L imprenditore romano è partner di Francesco Gaetano Caltagirone oltre che nell Opa lanciata su Metrovacesa anche attraverso una strategia che si sta delineando come di lungo termine. Tra i due costruttori c è una solida ragnatela di partecipazioni: Marchini è entrato nell operazione attraverso la Astrim, che fa capo per 51,5% alla sua famiglia, am che ha come soci di minoranza Capitalia (con Mcc), un gruppo di imprenditori bresciani e soprattutto la finanziaria Mittel, che avrebbe già in cantiere un progetto per aumentare la propria partecipazione e rafforzare l asse con Marchini. Mittel, per chi lo avesse dimenticato, è presieduta da Giovanni Batoli (lo stesso che guida Intesa), è uno dei principali azionisti della stessa banca, è importante azionista di Hdp della famiglia Romiti ( che oltre a controllare il Corriere della Sera è proprietaria di Impresilo, uno dei più grandi gruppi di costruzioni d Europa) è molto attiva nel settore del Real Estate. I legami tra Caltagirone e Capitalia sono noti a tutti: sul mattone, dicono i meglio informati, si sta saldando un asse Milano, Brescia, Roma che oltre ad essere fermamente anti berlusconiano si candida a una posizione di assoluta leadership. Il primo passo spagnolo non è andato per il verso giusto ma c è da scommettere che gli altri avranno un maggior effetto. Il nuovo del vecchio Piemonte. Partagas 898, vacanze a isola di Cavallo, splendidi uffici in via Bautta a Milano. Come se non bastasse ha i capelli impomatati, le camicie raider di Wall Street e, sborsando 267 milioni di euro senza fare una piega, si è portato a casa l intero patrimonio immobiliare Fiat, compresi i gioielli di famiglia: il Lingotto, Marentino e il feudo del Sestriere. Luigi Zumino, anima e corpo del gruppo Zumino (Risanamento Napoli e Bonaparte) ricorda un po la Jessica, protagonista del film cartoon chi ha paura di Roger Rabbit ( Che colpa ne ho se mi disegnano così? ). In effetti nel suo caso l apparenza inganna. E un lavoratore tostissimo, fa una vita assolutamente ritirata, alla compagnia di attrici e starlet (ultima passione di alcuni colleghi di successo) preferisce quella delle riunioni degli Alfieri, potente ed esclusiva Associazione dei campioni dell astigianità, con aderenti doc: dal segretario di Stato vaticano, cardinale Angelo Sodano, a Rita Levi di

4 Montalcini, da Paolo Conte allo scrittore Giorgio Faletti, al principe dei dietologi Giorgio Calabrese. Nato a Nizza Monferrato 43 anni fa, milanese d adozione ma piemontese integrale, un passato come fantino al Palio di Asti, sposato con 4 figli, in cinque anni, da outsider, è diventato mattatore grazie a operazioni clamorose, di vera ingegneria finanziaria, l acquisizione della Risanamento (centinaia di immobili nel centro storico di Napoli) e, soprattutto, grazie alla creatura che lo rende più orgoglioso: Montecity, l area dove sorgerà la nuova Milano tecnologia, progetto mastodontico per cui ha ingaggiato Norman Foster, riveriro architetto britannico, che mai prima aveva voluto lavorare in Italia. E naturale che con tanto brillanti risultati non sia troppo simpatico a colleghi e concorrenti: e poi con il look che si ritrova non ci vuole molta fantasia a paragonarlo a Gordon Gekko (Micheal Douglas) il protagonista di Wall Street, il film di Oliver Stone. Eppure quanto ha fatto Zumino merita una riflessione. Dando per scontati le sue qualtità personali oltre al lavoro ha solo due passioni -: il vino (è produttore di Barbera e Bracchetto) e la buona cucina che cura personalmente nel buen ritiro di Castelboglione (nella campagna acquose) il segreto del suo successo sta in larga misura nella sua spasmodica attenzione alla finanza. Più ancora che per la maestosità dei suoi progetti Montecity Rogoredo è la più grande area dimessa d Europa Zumino è un innovatore del panorama immobiliare perché ha imparato in questo mondo modalità operative proprie dei mercati mobiliari. Sempre più finanza. Osserviamo l acquisizione di Ipi. Risanamento lancia l opa su Ipi come effetto dell acquisizione della società di servizi immobiliari dalla Fiat annunciata lo scorso febbraio. Il 55,9% del capitale di Ipiè costato a Zumino circa 107,2 milioni di euro cioè più o meno 4,7 euro per azione. Con l opa obbligatoria sulla restante parte del capitale, nell ordine del 44%, l esborso massimo previsto è di circa 60 milioni di euro. Ma si tratta di una cifra puramente teorica. La Fiat, infatti, si è impegnata a non consegnare all opa il 10% del capitale (gli accordi prevedono, tra l altro, alcune opzioni di put and call per questa quota, esercitabili a partire da marzo 2006). E dal momento che gli attuali azionisti di minoranza sarà offerto un warrant in regalo per tenere i titoli, è molto probabile che le adesioni saranno minime e che l esborso per l emittente sarà notevolmente ridotto. Attualmente il titolo Ipi quota a un prezzo inferiore all opa (intorno a 4,29 euro). Chi aderirà potrà senza dubbio incassare una piccola plusvalenza. Chi terrà, invece, le azioni potrà incassare il dividendo a giugno (pari a 0,189 euro per azione) e in più decidere tra un anno se vendere le azioni sempre al prezzo di 4, 315 euro. C è da dire, però, che tra 12 mesi Risanamento ha la facoltà di non comprarsi i titoli ma a quel punto dovrà pagare all azionista la differenza tra il valore di 4,315 euro e la media del titolo negli ultimi 30 giorni prima della scadenza del put. L obiettivo di una così complessa operazione finanziaria da parte di Risanamento si giustifica con l esigenza di lasciare inalterati i diritti dei piccoli azionisti ma soprattutto di limitare l esborso per l acquisto della società di servizi immobiliari e possibilmente diluirlo nel tempo. Quei ragazzacci di Treviso. Ai francesi le balle ancora girano, viene in mente il Paolo Conte di Bartali, parlando con il management di Pierre & Vacances, sedotti e abbandonati dagli uomini di Beni Stabili, la seconda compagnia immobiliare italiana, posseduta in maggioranza dalla famiglia Benetton e Del Vecchio. Questi i fatti: Beni Stabili nel 2000 mise in piedi una joint-venture internazionale che puntava sulla redditività del settore turistico nel nostro Paese. Partner: la società immobiliare Pierre & Vacances, gruppo francese specializzato nella gestione e sviluppo di residence in territorio francese quotato al secondo mercato della Borsa di Parigi.

5 La joint-venture prevede la costituzione di una società immobiliare focalizzata nel settore turistico-alberghiero nelle principali città d arte e località di vacanze italiane. Il capitale sociale iniziale della nuova società è pari a 36 miliardi di lire, sottoscritto al 66,8% da Beni Stabili e al 33,2% da Pierre & Vacances. I francesi, leader del settore in patria dove gestiscono 78 residence, hanno scelto questa strategia di sviluppo in quanto interessati all ingresso nel mercato italiano ma non si vogliono occupare, nel nostro Paese, direttamente di sviluppo. La nuova società immobiliare ha dunque come scopo la selezione e l acquisto di immobili da locare a una società creata appositamente (e partecipata) dall operatore francese per la gestione alberghiera di complessi turistici. Ma l alleanza praticamente non decolla: anzi Beni Stabili decide che di turismo proprio non si vuole più occupare. Il matrimonio finisce e i francesi rimangono con un palmo di naso. La Borsa non la prende troppo bene: il dietro front viene inteso come la volontà di concentrarsi sugli uffici che, vista la crisi economica, non sembra una grandissima idea. Scrive Repubblica il 14 aprile: luci e ombre su Beni Stabili dopo la diffusione dei dati 2002 (utile netto di 106,3 milioni di euro, in crescita del 115% sull esercizio precedente ma solo grazie ala plusvalenza dovuta alla crescita di Telemaco). Unicredit Banca Mobiliare rivede al ribasso le stime di crescita per i prossimi cinque anni del gruppo immobiliare a causa del peggiore scenario macroeconomico e nonostante i positivi effetti dovuti all abbassamento dei tassi d interesse. Poi però cominciano a circolare le prime indiscrezioni su la possibile cessione degli immobili Fondiaria-Sai (Ligresti) a Beni Stabili e le azioni a cavallo di Pasqua diventano le regine del Midex. Standing Alone. In un mondo in cui tutti si alleano con tutti (anche se a volte solo a parole)ci sono tre soggetti che ballano da soli. Brilla lo splendido isolamento di Generali Properties, la società immobiliare creata per gestire gli immobili del gruppo assicurativo di Trista. E istituzionale, invece, l isolamento di Patrimonio Spa che per conto dello Stato Italiano, il più grande proprietario nazionale, per il momento pensa a vendere piuttosto che ad allearsi. E quasi un addio quello di Salvatore Ligresti, storico e potentissimo immobiliarista siculomeneghino, ormai impegnato a tempo pieno nelle assicurazioni (Fon Sai), e propenso a uscire dal mattone e a mantenere una presenza solo nel settore turistico-alberghiero. Interessante è il modello di business di Generali Properties: questa società ha il core business di gestire gli immobili della casa madre che per definizione erano no core e possibilmente, ma ci sta riuscendo, sviluppare nuovo business. Spiega Boeri: E la cosiddetta terza via quella per cui, se l obiettivo è di restare comunque nel business immobiliare, anche se con veicoli e approcci adatti, la scelta deve essere quella di scorporare gli immobili, conferendoli a un nuovo veicolo dedicato, che possa essere poi quotato in borsa o trasformato in un fondo gestito da un management company (che eroga servizi di asset management).

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