INVESTIRE NEL MERCATO IMMOBILIARE ALBERGHIERO: scenari, opportunità e ritorno dell investimento

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1 il Quotidiano Immobiliare DAILY REAL ESTATE IL PRODOTTO IMMOBILIARE TURISTICO ALBERGHIERO Le strutture ricettive tra contrazione dei consumi e nuove aspirazioni INVESTIRE NEL MERCATO IMMOBILIARE ALBERGHIERO: scenari, opportunità e ritorno dell investimento Relazione di CLARA GARIBELLO Milano 12 Giugno 2013

2 Indice 1. Scenari a. Ospitalità e immobili b. Turismo internazionale c. Offerta ricettiva in Europa d. Domanda ricettiva alberghiera in Europa e. Ambiti ricettivi (benchmark) 2. Un ambito di eccellenza in Italia: montagna/ lago, il Trentino Alto Adige a. Offerta alberghiera Italia, Trentino Alto Adige e principali competitors b. Offerta alberghiera provincia di Bolzano e provincia di Trento, c. Domanda alberghiera Italia, Trentino Alto Adige e principali competitors d. Domanda alberghiera in provincia di Bolzano, , per categoria e. Domanda alberghiera in provincia di Trento, , per categoria 3. Il modello a. Obiettivo b. Strategia c. Opportunità dell investimento d. Conto economico e. Business plan f. Crescita del valore 4. Mercato immobiliare a. Mercato immobiliare in Europa b. Mercato immobiliare alberghiero in Europa c. Mercato immobiliare alberghiero in Italia Milano 12 Giugno

3 1.a) Ospitalità e immobili Alla funzione di ospitalità, soprattutto alberghiera, si associa sempre uno specifico immobile (contenitore), ben identificato (per localizzazione, funzionalità, architettura, design, eleganza) che qualifica il servizio proposto Nell antichità erano solo le caratteristiche topografiche (presenza di mare o di fiume) quelle che permettevano ad una città di diventare meta ambita e luogo di incontro, commerciale o militare. Le città dominanti sono state in grado di attrarre il maggior numero di scambi, persone, merci, idee, cultura. Basti pensare alle città di mare, dotate di grandi porti attrezzati. La possibilità di viaggiare era privilegio di pochi, principalmente politici, militari e marinai. L evoluzione dei servizi ha consentito, da un lato, a numerosi luoghi di diventare polo di attrazione turistica, indipendentemente dalla conformazione geografica, dall altro ad una quantità crescente di soggetti di spostarsi per motivazioni diverse, come lavoro, studio e soprattutto svago. Nell era della globalizzazione cresce ogni giorno il numero di viaggiatori nel mondo e ad esso si affianca un industria del turismo sempre più complessa, con una competitività tra luoghi che si gioca sulla qualità, sia dei servizi che delle strutture. È in questo contesto che il settore immobiliare riveste un ruolo di particolare importanza, in un comparto che vede l Italia ai primi posti tra le mete turistiche preferite al mondo Milano 12 Giugno

4 1.b) Turismo internazionale Arrivi di turisti internazionali nel mondo, * milioni Destinazioni degli arrivi dei turisti internazionali (2012) Europa (53%) Asia e Pacifico (22%) Fonte: dati Unwto Americhe (17%) Medio Oriente (4%) Mondo Africa (3%) (2012) vacanze e divertimento 51% non specificato 7% 2020 religiosi, salute, visite 27% affari/di lavoro 15% Il turismo nel mondo ha avuto un trend di crescita costante negli ultimi cinquant anni. Solo nel 2003 e 2009 ha registrato una variazione negativa. A dicembre 2012, secondo l Organizzazione mondiale del turismo, ha raggiunto la cifra record di un miliardo e 35 milioni di arrivi di turisti internazionali, nonostante le numerose difficoltà dell economia globale. Le previsioni sono di un mantenimento del trend. L incidenza del settore, diretta e indiretta, sul Pil mondiale è di circa il 9 per cento. L Europa rappresenta il 51 per cento delle destinazioni scelte, seguita da Asia (22 per cento), Americhe (16 per cento), Medio Oriente (6 per cento) e Africa (5 per cento) Oltre la metà dei turisti viaggia per motivi di svago (51 per cento), quasi un terzo per visitare parenti, amici o per ragioni di salute (27 per cento), solo un sesto per affari (15 per cento). Milano 12 Giugno

5 1.c) Offerta ricettiva in Europa CONSISTENZA RICETTIVA EUROPEA Anno 2011 Alberghi Esercizi complementari 1 Totale esercizi ricettivi n esercizi % n camere % n letti % n esercizi % n letti % n esercizi % n letti % Regno Unito , , , , , , ,4 Germania , , , , , , ,6 Italia , , , , , , ,6 Spagna , , , , , , ,8 Francia , , , , , , ,5 Altri Paesi (EU27) , , , , , , ,1 Europa (EU27) ( ) per l'irlanda valore del 2010 Fonte: dati Eurostat, Istat Milano 12 Giugno

6 1.c) Offerta ricettiva in Europa Variazioni percentuali annue di alberghi, camere e letti n esercizi var% annua n camere var% annua n letti var% annua Europa (EU27) , , ,4 Fonte: dati Eurostat, Istat , , ,9 Regno Unito , , , , , ,4 Germania , , , , , ,6 Italia , , , , , ,0 Spagna , , , , , ,0 Francia , , ,0 ( ) per l'irlanda valore del 2010 Alberghi , , ,3 Il sistema ricettivo europeo conta su più di 468mila strutture, concentrate per il 78 per cento nei cinque principali Paesi del continente. Poco meno della metà sono esercizi alberghieri Negli ultimi tre anni c è una tendenza, per gli alberghi, alla diminuzione degli esercizi unita ad un aumento delle camere e dei posti letto Unica eccezione, tra i cinque principali Paesi, è la Spagna dove invece gli esercizi sono aumentati insieme alle stanze ed ai posti letto. L Italia appare competitiva, in relazione al numero dei letti: prima nelle strutture alberghiere (17,7 per cento dell offerta), seconda negli esercizi complementari (15,5 per cento sul totale europeo) Milano 12 Giugno

7 1.d) Domanda ricettiva alberghiera in Europa Indice di utilizzazione lorda degli alberghi in Europa, 2011 arrivi presenze indice di Principali Paesi n letti utilizzazione europei (migliaia) alberghi lorda Regno Unito stranieri ,8 residenti ,0 totale ,8 Germania stranieri ,0 residenti ,7 totale ,7 Italia stranieri ,6 residenti ,0 totale ,6 Spagna stranieri ,1 residenti ,6 totale ,7 Francia stranieri ,7 residenti ,5 totale ,2 Totale stranieri ,5 residenti , ,2 22,0 Tuttavia, esaminando l indice di utilizzazione lorda degli alberghi, l Italia presenta il valore più basso (31,6 per cento), rispetto alla media dei principali Paesi europei (37,5 per cento). L intero sistema fatica, sia a stare al passo con le trasformazioni (prenotazioni online, tariffe low-cost, viaggi brevi) che a competere a livello internazionale. Una serie di fattori lo rendono fragile. Innanzitutto, la stagionalità di numerose strutture (circa un quarto degli esercizi), la grande quantità di aziende familiari che spesso presentano difficoltà nella gestione e, infine, la disomogeneità dei livelli di servizio fra le regioni Fonte: dati Eurostat, Istat totale , , ,0 37,5 Milano 12 Giugno

8 1.e) Ambiti ricettivi (benchmark) Italia Milano Roma Firenze Bologna Santa Margherita Roma Firenze Venezia Sardegna Riviera Romagnola Costiera Amalfitana Sicilia Liguria Veneto Piemonte Valle d Aosta Trentino A.A. Lombardia Business / congressuale Città d arte Mare Montagna / Lago Competitors Parigi Londra Monaco Berlino Francoforte Parigi Praga Budapest Spagna Grecia Portogallo Francia Malta Croazia Austria Svizzera Francia Slovenia Milano 12 Giugno

9 2.a) Un ambito d eccellenza in Italia: montagna/ lago, il Trentino Alto Adige Consistenze 2011 n alberghi % n camere % n letti % ITALIA Trentino- Alto Adige , , ,9 Bolzano , , ,7 Trento , , ,2 Piemonte , , ,8 Valle d'aosta 485 1, , ,0 Altre regioni , , ,3 Totale AUSTRIA SVIZZERA Fonte: dati Eurostat, Istat, Servizio statistica provincia di Trento In Italia, il Trentino Alto Adige concentra il 16,9 per cento delle strutture alberghiere (il 10,9 per cento in termini di letti): il valore più alto per capacità ricettiva fra le regioni Rispetto ai territori competitors turistici, la regione si colloca in posizione avvantaggiata entro il confine nazionale (ha circa il doppio di strutture e letti di Piemonte e Valle d Aosta). Si trova invece in pareggio o superata se si guarda oltre frontiera (uguale capacità della Svizzera, metà della capacità dell Austria) Nell ultimo decennio le due province hanno incrementato gli alberghi di qualità elevata, 4 e 5 stelle, di ben 243 esercizi (150 in provincia di Bolzano, 93 in provincia di Trento). Milano 12 Giugno

10 alberghi di 5 stelle e 5 stelle lusso alberghi di 4 stelle alberghi di 3 stelle alberghi di 2 stelle alberghi di 1 stella b) Offerta alberghiera provincia di Bolzano e provincia di Trento, alberghi di 1 stella; 382 ; 9% Provincia di Bolzano, 2011 residenze turistico alberghiere; 797 ; 19% alberghi di 2 stelle ; ; 26% alberghi di 5 stelle e 5 stelle lusso; 17 ; 0,4% alberghi di 4 stelle; 367 ; 9% alberghi di 3 stelle; ; 37% alberghi di 5 stelle e 5 stelle lusso alberghi di 4 stelle alberghi di 3 stelle alberghi di 2 stelle alberghi di 1 stella Provincia di Trento, alberghi di 1 stella; 179; 9% residenze turistico alberghiere; 84; 19% alberghi di 5 stelle e 5 stelle lusso; 4; 0,2% alberghi di 4 stelle; 161 ; 9% alberghi di 2 stelle ; 248; 26% alberghi di 3 stelle; 841 ; 37% Milano 12 Giugno

11 2.c) Domanda alberghiera Italia, Trentino Alto Adige e principali competitors Movimento 2011 arrivi presenze n letti ITALIA stranieri residenti Indice utilizzazione lorda totale ,6 Trentino- stranieri Alto Adige residenti totale ,5 Bolzano stranieri residenti totale ,7 Trento stranieri residenti totale ,2 Piemonte stranieri residenti totale ,7 Valle d'aosta stranieri residenti totale ,1 AUSTRIA stranieri residenti totale ,9 SVIZZERA stranieri residenti totale ,5 Fonte: dati Eurostat, Istat, Servizio statistica provincia di Trento Sempre rispetto ai suoi principali competitors, le performance della regione sono ottime. Infatti, l indice di utilizzazione lorda registrato nel 2011 è il valore più elevato (38,5 per cento), in linea con l Europa Nel tempo, sono state costanti questi livelli di performance? In realtà, l andamento dell indice negli ultimi dieci anni, suddiviso per categoria e provincia, è stato differenziato: è aumentato in maniera costante nelle classi dai tre stelle a salire, mentre è diminuito per le categorie inferiori. Milano 12 Giugno

12 2.d) Domanda alberghiera in provincia di Bolzano, , per categoria 60,0 50,0 51,7 Indice di utilizzazione lorda degli alberghi per categoria in provincia di Bolzano 52,7 54,9 alberghi di 2 e 1 stella alberghi di 5 e 4 stelle 52,7 54,3 54,6 54,9 alberghi di 3 stelle esercizi alberghieri 53,4 55,5 56,9 57,8 55,0 45,0 35,0 25,0 15,0 5,0 55,0 alberghi 4 e 5 stelle 36,3 37,2 37,0 35,1 35,4 34,7 34,1 33,3 34,6 35,6 37,7 17,8 15,3 15,5 17,6 18,8 19,9 20,8 20,1 20,8 21,3 20, Italiani Stranieri alberghi 3 stelle 40,0 30,0 37,0 29,9 41,2 41,7 42,4 42,2 42,6 42,9 38,0 38,5 38,3 38,8 39,0 31,0 30,4 29,9 29,3 29,0 29,5 44,0 44,7 44,6 44,8 44,5 40,2 40,2 40,8 41,5 41,7 28,4 28,4 28,1 28,0 45,0 35,0 25,0 15,0 5,0 28,7 28,0 28,0 28,0 28,0 29,0 29,5 29,3 29,5 29,8 21,7 12,9 14,3 14,2 14,6 14,9 15,0 15,2 15,3 10,2 15,3 14, Italiani Stranieri 20,0 alberghi 2 e 1 stella 55,0 45,0 10,0 35, ,0 15,0 5,0 19,2 20,1 19,2 19,0 18,5 18,0 18,4 17,9 17,7 17,8 17,9 10,7 10,9 11,3 10,9 10,9 11,0 11,1 10,4 10,7 10,4 10, Fonte: elaborazioni Scenari Immobiliari su dati Astat Italiani Stranieri Milano 12 Giugno

13 2.e) Domanda alberghiera in provincia di Trento, , per categoria 60,0 Indice di utilizzazione lorda degli alberghi per categoria in provincia di Trento alberghi di 2 e 1 stella alberghi di 5 e 4 stelle alberghi di 3 stelle esercizi alberghieri 55,0 45,0 35,0 25,0 15,0 5,0 alberghi 4 e 5 stelle 22,2 21,0 21,1 22,7 22,0 22,5 24,1 24,2 24,3 20,1 20,8 18,6 19,6 19,8 19,2 19,4 16,6 18,8 19,4 19,0 19,0 20, Italiani Stranieri 50,0 40,0 30,0 20,0 40,8 40,6 22,3 32,2 37,7 20,9 21,5 42,5 34,6 35,5 36,2 35,8 36,6 37,2 30,6 30,0 30,5 31,1 19,9 41,2 41,9 22,7 24,8 38,8 32,2 32,6 32,5 40,2 25,8 26,6 43,1 43,2 45,2 38,1 38,0 37,3 36,6 33,6 33,1 32,9 33,2 21,5 22,0 22,4 55,0 45,0 35,0 25,0 15,0 5,0 55,0 alberghi 3 stelle 22,9 24,4 25,5 25,5 25,5 25,9 26,0 26,3 26,3 25,8 25,2 9,3 10,3 10,0 10,7 10,3 10,7 11,2 11,8 11,7 11,5 11, Italiani Stranieri alberghi 2 e 1 stella 10, ,0 35,0 25,0 15,0 16,5 15,3 16,1 14,8 16,9 18,1 18,5 18,7 15,1 15,3 15,6 5,0 5,8 5,6 5,5 5,1 5,8 6,7 7,3 7,9 6,4 6,7 6, Fonte: elaborazioni Scenari Immobiliari su dati ufficio statistica provincia di Trento Italiani Stranieri Milano 12 Giugno

14 2.d/e) Domanda alberghiera Bz e Tn, , per categoria Bolzano decennio Trento L indice di utilizzazione: ha guadagnato circa 8 punti percentuali per gli alberghi di 4 e 5 stelle è salito di poco più di 3 punti percentuali per gli alberghi 3 stelle ha perso quasi 2 punti percentuali per le strutture di 2 e 1 stella L indice di utilizzazione: ha guadagnato poco più di 4 punti percentuali per gli alberghi 4 e 5 stelle pure per gli alberghi 3 stelle l indice è cresciuto di poco più del 4 per cento è rimasto quasi invariato per gli alberghi di 2 e 1 stella Milano 12 Giugno

15 3.a) Il modello - Obiettivo? Come raggiungere il livello di chi sta flussi ottenendo risultati migliori? turistici Trento Fissiamo un obiettivo, che è quello di creare valore al sistema turistico, dove con valore s intende incrementare la massa critica, ovvero aumentare il numero di persone che visitano il territorio Obiettivo Pubblico/ amministrazione creare valore al sistema L intero sistema è interessato a raggiungere questo obiettivo Non si tratta di un obiettivo teorico, ma di raggiungere un delta (il numero potenziale di turisti non è infinito) Tuttavia, il margine in realtà è piccolo Aziende alberghiere sistema Indotto TOC Scegliamo lo strumento su cui possiamo focalizzarci: la struttura Il nostro obiettivo quindi sarà quello di aumentare il Toc Milano 12 Giugno

16 3.b) Il modello Strategia 1 Abbassare il costo medio a camera + Si impoverisce l attività 2 3 Mantenere il costo medio a camera Aumentare il costo medio a camera + + TOC Potrebbero essere necessarie consistenti campagne di marketing e comunicazione Occorre investire sul patrimonio Tuttavia, nella situazione attuale dove i prezzi a camera scendono, il nostro obiettivo è quindi quello di mantenere il costo medio, oppure aumentarlo, laddove l investimento sia conveniente Milano 12 Giugno

17 3.c) Il modello Opportunità dell investimento Occorre investire sul patrimonio Nuove strutture Rinnovo dell esistente Ristrutturazione del patrimonio di qualità medio bassa 25% A B convenienza A (situazione attuale) è la parte di patrimonio che necessita di ristrutturazione convenienza è il delta tra i parametri di oggi e quelli che si otterranno Questo margine deve essere proporzionale allo sforzo, ovvero al ritorno dell investimento B (obiettivo, non teorico) è una struttura alla quale corrispondono i valori medi della zona Milano 12 Giugno

18 3.d) Il modello Conto economico Reddito struttura Alberghiera "A" Reddito struttura Alberghiera "B" n n Camere Camere Giorni utili 365 Costo di ristrutturazione a camera Giorni utili 365 TOC 58,00% TOC 63,00% Fatturato camere Costi di ristrutturazione Fatturato camere Servizi accessori 25% Servizi accessori 30% Fatturato complessivo Fatturato complessivo Incidenza Immobiliare 22% Incidenza Immobiliare 22% Canone di mercato Canone di mercato CAP 7,00% CAP 7,00% Valore Valore Valore arr Mancato guadagno (fase start up) Valore arr Conto Economico dell'operazione Valore ad oggi struttura Costi ristrutturazione Valore albergo ristrutturato Remunerazione capitale investito ,96% Operazione con finanziamento bancario Valore ad oggi struttura Valore albergo ristrutturato Finanziamento Tasso debito 5% Durata 4 anni Rimborso All'italiana Interessi passivi Remunerazione capitale proprio ,50% Operazione con finanziamento agevolato Valore ad oggi struttura Valore albergo ristrutturato Finanziamento Tasso debito 0% Remunerazione capitale proprio ,00% Milano 12 Giugno

19 3.d) Il modello Conto economico Si tratta di un esempio di valorizzazione di una struttura localizzata in un altro ambito urbano, ma replicabile sul territorio nazionale. Tuttavia, è uno strumento che deve essere applicato caso per caso. È un modello di massima, che non considera gli aspetti fiscali, nel quale una struttura, a fronte di costi di ristrutturazione non incisivi, può ottenere un tasso interno di rendimento da un valore basso ad un valore superiore alla media Milano 12 Giugno

20 3.e) Il modello - Business plan Assumptions Immobile Finanziamento Numero di camere 100 Importo Costi di ristrutturazione Tasso 5% Canone di mercato Rimborso All' italiana Start up 1 anno Durata 4 anni Valore ante ristrutturazione Costi operativi Tasso di crescita 2,25% Aggiornamento ISTAT 75% ISTAT 2,25% Property 1% Assicurazione ,60% Manutenzione straordinaria 0,25% VRN IMU Evoluzione canone di mercato Anno solare Ricavi operativi Ricavi da canone Rischio di sfitto e inesigibilità 50% 30% 20% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 50% 3% Ricavi netti da canoni Costi operativi IMU Property Manutenzione straordinaria Assicurazione Totale costi Risultato operativo Gestione creditizia Importo finanziamento Rimborso capitale Debito residuo Interessi passivi Risultato gestione creditizia Gestione straordinaria Ricavi da vendita Tasso di capitalizzazione 7,50% Fee di vendita 1,50% Ricavi netti da vendita Costo iniziale Flussi di cassa IRR 8,77% Milano 12 Giugno

21 3.f) Il modello Crescita del valore La crescita del valore di un albergo può essere così rappresentata, per ambiti: Marketing e uso Internet, social network 30% Personale (preparato e multilinghe) 10% Ristrutturazione funzionale dell'immobile 50% Nella crescita del valore di un albergo, concorrono diversi ambiti. La ristrutturazione funzionale dell immobile, con l adeguamento di camere, servizi, reti, impianti, ecc. pesa all incirca il 50 per cento. collegamento ad altri operatori locali 10% Milano 12 Giugno

22 4.a) Mercato immobiliare in Europa Andamento del fatturato immobiliare (valore dei beni scambiati) in Europa (milioni di euro) Paese var% 2012 / * (*) Previsione ( ) I dati sono disponibili per la sola Inghilterra e non per l intera Gran Bretagna (Inghilterra, Scozia e Galles) var% 2013 / 2012 Francia , ,6 Germania , ,4 Gran Bretagna , ,1 Spagna , ,7 Italia , ,6 Totale , ,0 I mercati immobiliari europei sono fortemente condizionati dalla situazione economica complessiva. Attualmente c è una tendenza verso una omogeneizzazione dei principali mercati, caratterizzati da scarsa offerta e cali modesti delle quotazioni degli immobili di qualità La ripresa è ancora incerta, ma si prevede che i primi segnali si vedranno nei mercati che hanno registrato contrazioni più vistose, mentre quelli che hanno mostrato una maggiore tenuta dovrebbero ripartire lentamente Le dimensioni del mercato immobiliare europeo sono di un fatturato (valore dei beni scambiati) che nel 2012 ha registrato oltre seicento miliardi di euro. Fonte: Scenari Immobiliari Milano 12 Giugno

23 4.b) Mercato immobiliare alberghiero in Europa Fondi immobiliari in Europa, patrimonio gestito*, anno mld (*) riguarda il patrimonio gestito di Fondi Immobiliari quotati e non quotati negli otto principali Paesi europei (Gran Bretagna, Germania, Francia, Spagna, Olanda, Lussemburgo, Svizzera e Italia) Fonte: Scenari Immobiliari 10% circa Il comparto dedicato all alberghiero è molto differenziato tra i principali Paesi. In Italia come in Spagna, la quota di portafoglio destinato a questi asset è ridotta Tuttavia, si tratta di un settore che attira l interesse degli investitori che sono focalizzati sugli immobili di prestigio Del patrimonio gestito dai fondi immobiliari in Europa (anno 2011), circa il 10 per cento è investito nell alberghiero, ma potrebbe essere più elevato (è un dato spurio perché per alcuni mercati il comparto alberghiero è inserito dentro il commerciale) Nel 2011 gli investimenti in alberghi a livello europeo sono stati di circa 7 miliardi di euro, con una variazione rispetto al 2010 del 5 per cento (2010 pari a 6,6 mld di investimento) I mercati più attivi sono stati: Regno Unito (40 per cento), Francia (30 per cento) e Germania (19 per cento) Milano 12 Giugno

24 4.c) Mercato immobiliare alberghiero in Italia milioni di Fonte: Scenari Immobiliari Andamento del fatturato del mercato immobiliare alberghiero in Italia, (milioni di euro) * In Italia ci sono circa 300 fondi (quotati e riservati) che gestiscono un patrimonio di poco più di 47 miliardi di euro Di questi, poco meno del due per cento è destinato al comparto alberghiero L ammontare del fatturato del mercato immobiliare alberghiero in Italia è stato di 1,7 miliardi di euro nel 2012 Negli ultimi quattro anni, ha mantenuto un discreto andamento positivo, sebbene lontano dalle ottime performance raggiunte nel biennio L interesse per il settore da parte degli investitori è rivolto soprattutto per i gli immobili trofeo, collocati nelle principali location. L offerta idonea quindi scarseggia. Milano 12 Giugno

25 4.c) Mercato immobiliare alberghiero in Italia I principali indicatori di mercato immobiliare alberghiero nelle location più importanti, sono in discesa da almeno un biennio Si spera che con l aumento atteso dei turisti nel mondo, l Italia possa ricoprire ancora una volta il ruolo di destinazione primaria e, quindi, far aumentare i tassi di occupazione e di conseguenza il mercato degli investimenti in immobili alberghieri Milano 12 Giugno

26 Grazie dell attenzione Milano 12 Giugno