RELATIVO ALLA SCHEDA NORMA 7.9 PER AREE DI TRASFORMAZIONE POSTA IN PISA VIA VENEZIA GIULIA

Transcript

1 P A S Q U A L E C O V I E L L O I N G E G N E R E P I A N O A T T U A T I V O RELATIVO ALLA SCHEDA NORMA 7.9 PER AREE DI TRASFORMAZIONE POSTA IN PISA VIA VENEZIA GIULIA di proprietà Ferrari Bruno ed altri R E L A Z I O N E T E C N I C A UBICAZIONE: PROPRIETÀ: via Venezia Giulia e via Puglia - località Cisanello Comune di Pisa Ferrari Bruno ed altri Pisa, li 20 febbraio 2015 Dott. Ing. Pasquale Coviello Via G. Saragat, PISA Tel. / Fax Cell pasquale.coviello@ingpec.eu p.coviello@alice.it Cod. Fisc. CVL PQL 72D08 G702F - Part. IVA

2 PREMESSA Costituisce oggetto della presente relazione tecnica la redazione del Piano Attuativo individuato relativo alla scheda norma 7.9 per aree di trasformazione ubicata in località Cisanello tra Via Venezia Giulia e Via Puglia. La richiesta è estesa all'intera area perimetrata sul R.U. ed individuata nella scheda norma che risulta di Proprietà Ferrari Bruno, Cazzuola Alessandro, Cazzuola Luciano e Moretti Maria. L intervento in progetto prevede una nuova edificazione di più fabbricati in parte a destinazione residenziale ed in parte a destinazione commerciale al dettaglio/direzionale in attuazione dei parametri urbanistici assegnati dalla scheda norma specifica. L area oggetto dell intervento ricade nella zona di Cisanello e comprende l intera fascia che si affaccia su via Venezia Giulia e su Via Puglia, è ubicata a sud rispetto al centro commerciale denominato PisaNova. Obiettivo dell intervento è quello di completare il perimetro dell edificato con la dotazione di servizi privati e di interesse pubblico rivolti al quartiere e incrementare la dotazione del verde pubblico e dei parcheggi della zona. Il tutto nel rispetto delle indicazioni della relativa scheda norma. Il nuovo edificato avrà destinazione sia residenziale, attuato mediante le tipologie di terratetti, villette e appartamenti, sia commerciale al dettaglio/direzionale con la costruzione di fondi ubicati al piano terra e primo. Tutto l edificato sarà inserito in un contesto a verde che prevede altresì la realizzazione di nuovi giardini e parcheggi pubblici collegati tra loro da un percorso pedonale e da una pista ciclopedonale. PARAMETRI URBANISTICI L intervento proposto è collocato all'interno della perimetrazione dell ambito urbano del comune di Pisa, avente come destinazione urbanistica quella di area di trasformazione ed identificata secondo il D.M. 1444/68 come zona omogenea B (vedi scheda norma). Il Piano Attuativo prevede la realizzazione di vari interventi di nuova edificazione residenziale e commerciale/direzionale nel rispetto dei seguenti parametri prescritti dalla scheda norma 7.9 Cisanello Via Venezia Giulia: - Its 0,25 mq/mq - Ifs 0,50 mc/mq - Rc 0,25 - Piani max n. 4 - H max 7,50 ml - SUL 2300 mq di cui: residenziale minimo 80% 1840 mq commerciale, direzionale ecc. 460 mq La superficie dell intera area di trasformazione oggetto delle presente e perimetrata con rilievo strumentale ha le seguenti caratteristiche: 1

3 - sup. territoriale perimetrata 9133,33 mq da cui ci ha - S.U.L. complessiva 9133,33 x 0,25 = 2283,33 mq Le aree pubbliche da cedere gratuitamente devono essere in misura minima del 50% della superficie territoriale, ovvero: - sup. spazi pubblici 4566,67 mq di cui strade e parcheggi 1261 mq di cui verde 2966,67 mq di cui area pedonale via V. Giulia 715 mq - sup. fondiaria privata 4564,33 mq Da quanto sopra si ottiene che la superficie coperta massima è di 4564,33 mq x 25% = 1141,08 mq e che la Superficie Utile Lorda massina edificabile è 2283,33 mq, come previsto dalla scheda norma. I marciapiedi esterni già realizzati saranno ceduti gratuitamente all amministrazione comunale in aggiunta al 50% dell area pubblica prevista in progetto. La realizzazione dell'intero Piano Attuativo sarà suddivisa in unico intervento per l area pubblica a verde e parcheggi ed in 5 Unità Minime di Intervento per l edificazione delle aree private. Le opere pubbliche interne al comparto saranno autorizzate da specifico Permesso di Costruire come le cinque UMI private. Si riporta di seguito un prospetto riepilogativo dei valori complessivi dei parametri urbanistici proposti in progetto e le relative verifiche di rispetto dei valori massimi stabiliti e prescritti dalla scheda norma 7.9: INDICI DI PROGETTO PRESCRITTI Superficie coperta 1139,69 mq Sup. massima 1141,08 mq Sup. Utile Lorda 2282,63 mq Sup. massima 2283,33 mq Superficie Spazi Pubblici 4569,0 mq Sup. minima 4566,67 mq per la valutazione di dettaglio del calcolo si rimanda agli schemi riportati negli elaborati grafici allegati con particolare riferimento alle tav. A1 A4 A5. Il calcolo della superficie coperta e del volume di progetto è conforme a quanto prescritto dal Regolamento Edilizio Unificato approvato con delibera del C.C. n.43 del 27/09/2012 e vigente alla data di presentazione del Piano Attuativo. Lo spessore dei tamponamenti esterni è di 45 cm mentre ai fini del calcolo della superficie coperta, della SUL e del volume lordo si è considerato lo spessore di 30 cm in conformità a quanto previsto dal D.L. 115/2008 e successivo D.L. 56/

4 ASPETTO DIMENSIONALE E FUNZIONALE Nell ambito dell intervento generale saranno realizzati 8 edifici con destinazione d uso residenziale e commerciale/direzionale con 22 unità immobiliari residenziali e 5 fondi. L area interessata dal progetto, così come evidenziata in planimetria, ha una superficie territoriale ottenuta da rilievo strumentale di 9133,33 mq oltre i marciapiedi pubblici esterni, con Superficie Utile Lorda massima edificabile è 2283,33 mq. I lotti edificati privati occuperanno complessivamente 4564,33 mq di superficie fondiaria, inferiore al 50% della superficie territoriale del comparto come prescritto dalla scheda norma. La restante superficie, maggiore del 50%, e corrispondente a 4569 mq sarà suddivisa tra verde pubblico ed area per gioco bambini, strade e parcheggi pubblici, pista ciclopedonale e marciapiedi. Si evidenzia altresì che la zona a verde e la fascia di filtro su via Venezia Giulia oltre la pista ciclopedonale sviluppano una superficie complessiva di 3308 mq, valore superiore a quello riportato nella scheda norma ma che comunque non risulta prescrittivo. Il parcheggio pubblico invece ha una superficie di 1261 mq, valore inferiore a quello indicato in scheda che, anche in questo caso, non risulta prescrittivo. La Superficie Utile Lorda in progetto complessiva dell edificato è di 2282,63 mq ed è inferiore a quella massima. Si accede all area di trasformazione da via Venezia Giulia tramite la pista ciclopedonale e da Via Puglia tramite strada carrabile urbana, su quest ultima si attesta anche l'ingresso e l'uscita del parcheggio. Tale nuova strada sarà pubblica ed avrà una larghezza di 6,5 m nel tratto di ingresso e uscita da via Puglia ed un larghezza variabile tra 6,0 e 5,5 m nel tratto interno al parcheggio con circolazione a senso unico. Lo stesso sarà dotato di marciapiede laterale della larghezza di 1,5 m, rispondente alla vigente normativa sul superamento delle barriere architettoniche, con sviluppo per tutta la sua lunghezza mentre sul lato sud è delimitato dalla pista ciclopedonale. La strada di progetto sarà dotata di tutti i sottoservizi necessari al funzionamento dell insediamento, come sistema fognario, acquedotto, telecom, enel e gas ecc. Si accederà alle nuove abitazioni mediante passi carrabili e pedonali con affaccio diretto sulla strada pubblica da realizzare ed a servizio del parcheggio pubblico. ASPETTO URBANISTICO-AMBIENTALE A livello ambientale la nuova edificazione si inserisce in maniera organica col tessuto urbano limitrofo integrandosi con le tipologie edilizie degli edifici già esistenti ed andando a creare un unico allineamento dei nuovi fabbricati su Via Venezia Giulia. Il nuovo intervento valorizza lo spazio pubblico centrale destinato a verde con un area giochi per bambini ed un percorso pedonale di collegamento al parcheggio ed alla pista ciclopedonale che mette in diretta comunicazione via Venezia Giulia con via Puglia. Si crea una sorta di piazzetta di quartiere verde centrale sull area collegata con percorsi pedonali e protetta dal traffico veicolare. L ubicazione dell area destinata a parcheggio pubblico è dettata dalla considerazione della presenza dell asilo nido e della scuola materna su 3

5 via Puglia situata a poche decine di metri dallo stesso. In tal modo si dovrebbe tamponare l esigenza della sosta veloce degli autoveicoli dei genitori negli orari di entrata ed uscita dalla scuola. Il parcheggio pubblico sarà di relazione per l'abitato circostante ed avrà una capienza di 23 posti auto, incluso 1 per portatori di handicap, e di 31 stalli per la sosta di motorini e biciclette. I fabbricati in progetto saranno disposti sia seguendo l allineamento di via Venezia Giulia per le UMI n. 1,2,3 e 5, sia parallelamente al nuovo parcheggio da realizzare all interno dell area oggetto di P.A. per l UMI n.4. Gli accessi pedonali e carrabili agli edifici si attesteranno direttamente sulla viabilità esistente o sul parcheggio in progetto. Il verde pubblico è stato accorpato interamente in posizione centrale tra via Venezia Giulia e via Puglia con l obbiettivo di realizzare un unica zona a verde il più grande possibile posta in posizione baricentrica rispetto all intero intervento e facilmente raggiungibile dai percorsi ciclopedonali e dal sistema viario esistente. Così facendo si crea una zona di relazione d ambito per il nuovo abitato da edificare ed anche di connessione con l'abitato esistente. La pista ciclopedonale in progetto si sviluppa in allineamento su via Venezia Giulia per tutta la lunghezza dell intervento e si dirama in direzione trasversale attraversando l intera area fino a via Puglia in corrispondenza del complesso scolastico esistente. In quest ultimo tratto lambisce il nuovo parcheggio pubblico destinato anche alle biciclette. L area a verde è dotata di percorsi pedonali che consentono la completa fruizione della stessa ed il collegamento con un area destinata al gioco dei bambini suddiviso dal camminamento in due aree distinte per fasce d età. Tali zone sono realizzate con pavimentazioni in gomma colata e saranno attrezzati con giochi permanenti realizzati in acciaio inox e conformi alle vigenti normative in materia. L intera area pubblica è dotata di illuminazione sia interna al parcheggio sia lungo la pista ciclopedonale e la zona del verde. E prevista la piantumazione di alberature dislocate nell area in vario modo e la zona a verde avrà un manto erboso in gramigna macroterme. Per l irrigazione delle stesse si utilizzerà un allaccio verde di cantiere con un impianto mobile di irrigazione che rimarrà in funzione le prime due estate dopo la piantumazione degli alberi e la semina del prato; non è prevista la realizzazione di un impianto di irrigazione permanente. Sul lato nord dell area a verde sarà realizzata una recinzione con pali in ferro e rete rigida tipo orsogrill a delimitazione dell area gioco per bambini verso le adiacenti proprietà private. DESCRIZIONE DELL'INTERVENTO La proposta progettuale prevede la costruzione di otto corpi di fabbrica indipendenti disposti sull intera area in adiacenza alle due viabilità comunali a formazione di una zona centrale ad uso verde pubblico che accoglie sia il verde ed i percorsi pedonali, sia parte della pista ciclopedonale ed i giochi per i bambini separati da un camminamento in due aree divise per fasce di età. Negli elaborati grafici i fabbricati sono individuati all interno delle relative Unità Minime di Intervento con numerazioni da 1 a 5 mentre le tipologie edilizie degli edifici sono quattro e sono indicate con le lettere A, 4

6 B,C e D e sono rispettivamente: A) edificio con spazi commerciali al dettaglio, direzionali ed appartamenti residenziali, B) edificio con appartamenti residenziali, C) edificio tipo bifamiliare, D) edificio tipo villetta singola. L intero intervento prevede un totale di circa 22 unità immobiliari di tipo residenziali oltre 5 fondi per spazi commerciali/direzionali e tutti gli edifici sono dotati un piano interrato oltre (solo nel caso delle villette) di un livello sottotetto. L'accesso all'intero intervento avverrà direttamente da via Venezia Giulia attraverso cinque ingressi e da via Puglia con ingresso dal nuovo parcheggio pubblico. Tale parcheggio è dotato di una viabilità interna avente una larghezza variabile da un massimo di 6,5 m in corrispondenza dell accesso a doppio senso di circolazione da via Puglia ad un minimo di 5,5 m in corrispondenza dell area di progetto a verde pubblico; la viabilità interna avrà un senso unico di circolazione per garantire sia l'ingresso a tutte le Unità Immobiliari dell UMI n.4 sia l'uso dei parcheggi pubblici e l accesso all area a verde pubblico. Al lato di via Venezia Giulia è prevista la realizzazione di una fascia a verde pubblico disposta parallelamente alla viabilità comunale che funge da filtro per la nuova pista ciclopedonale che si sviluppa per tutta la lunghezza dell area di trasformazione. Tutte le U.I. previste hanno gli spazi a parcheggio privati all'interno delle aree di proprietà conformi a quanto prescritto dalla L.122/89. Le superfici permeabili a verde di tutti gli edifici soddisfano quanto prescritto dal D.P.G.R. n.2/2007 art.16, si è eseguita anche la verifica della permeabilità dei suoli complessivamente sull intera area di intervento. I fabbricati in previsione progettuale sono conformi alle prescrizione del Regolamento Edilizio Unificato vigente alla data di presentazione del Piano Attuativo, ogni U.I. è dotata di almeno un locale soggiorno, di cucina e di almeno una stanza da letto per due persone nonché di un servizio igienico dotato di finestra. Tutti i locali hanno le caratteristiche, a seconda del caso, dei locali abitativi o dei locali accessori e di servizio alla residenza. Ovvero l illuminazione e l areazione è garantita da superfici finestrate trasparenti e apribili non inferiori ad 1/8 della superficie di calpestio dei locali medesimi, le superfici utili hanno altezze interne non inferiori a 2,70 m mentre quelle accessorie minori di 2,40 m, ovvero 2,20 m. Gli spazi commerciali sono dotati di servizi igienici indipendenti. ASPETTO ARCHITETTONICO Le tipologie architettoniche del Piano Attuativo saranno così suddivise: la A avrà tre piani fuori terra con collegamento interno tramite scale condominiali e vano ascensore, un piano interrato con accesso sia dall interno sia dall'esterno tramite una rampa carrabile ed ha una copertura piana. Il piano terra e parte del piano primo sono destinati a commerciale al dettaglio e direzionale mentre la restante porzione del fabbricato ha destinazione residenziale ed accoglie quattro appartamenti di cui due destinati all affitto concordato come previsto dalla scheda norma. L altezza del fabbricato è di 11,0 m. La costruzione è direttamente aperta sulla pista ciclopedonale in allineamento alla stessa ad una distanza di 3,0 m dal confine tra la proprietà pubblica e privata ed è priva di recinzioni private per garantire la completa 5

7 accessibilità al piano terra commerciale. I parcheggi di relazione e pertinenziali sono ubicati in parte sul retro del lotto ed in parte nel piano interrato dell edificio, sono garantiti due posti auto per ogni unità immobiliare. La tipologia B si sviluppa su quattro piani fuori terra collegati tramite un vano scala condominiale interna dotata di ascensore, è dotato di un piano interrato con accesso dall interno tramite la scala condominiale; la copertura è piana ed il fabbricato ha un altezza di 12,5 m. La destinazione d uso e residenziale ed accoglie 7 unità immobiliari, si accede all edificio tramite un passo pedonale diretto da via Venezia Giulia ed un passo carrabile che conduce ai parcheggi privati ubicati sul retro in misura di 2 per ogni u.i. Le ulteriori tipologie C e D sono similari tra loro il quanto la prima è del tipo bifamiliare mentre la seconda è del tipo monofamiliare, hanno due piano fuori terra oltre locali sottotetto accessibili tramite una scala privata interna ed un piano interrato, con accesso diretto dai locali interni, dotato di finestre sul lato lungo per garantire un minimo di aerazione naturale ed illuminazione. Gli edifici hanno un altezza di 8,1 m. Le caratteristiche costruttive degli edifici avranno finiture tradizionali per l'edilizia dei nostri luoghi, gli infissi saranno realizzati in alluminio per il fabbricato della UMI 1 ed in legno per i restanti; le coperture saranno piane a terrazza per le tipologie A e B mentre saranno a falde inclinate con manto in tegole di laterizio per le restanti tipologie. Le tipologie A e B sono dotate di frangisole. I vialetti di accesso alle abitazioni ed ai posti auto e garage saranno pavimentati, le recinzioni esterne saranno realizzate in muretti di blocchi a faccia vista oppure in blocchi di laterizio intonacati. Le pavimentazioni delle aree private pedonali saranno realizzate in cotto o gres, sia per i vialetti che per i marciapiedi; la aree carrabili saranno pavimentate in autobloccanti. Per quanto riguarda la aree a verde pubblico di cessione saranno piantumati alberi e siepi, realizzata l area gioco per bambini suddivisa per fascia d età, inseriti elementi d arredo tipo panchine, lampioni, cestini etc. in tutti gli spazi attrezzati, secondo il progetto di arredo urbano e di piantumazioni delle essenze arboree allegato al presente Piano Attuativo. Il progetto è relativo alla ricostruzione di otto edifici di tipo residenziale destinati a civile abitazione con all interno spazi direzionali e di commercio al dettaglio. Le coperture sono in parte piane ed in parte a falde inclinate del tipo a capanna, entrambe saranno dotate di smaltimento delle acque meteoriche attraverso pluviali in rame che convoglieranno le acque dentro pozzetti sifonati posti alla base dell edificio, per confluire successivamente verso cisterne per la raccolta e riuso ai fini di irrigazione delle aree a verde, dotati di troppo pieno con scarico nella fognatura bianca pubblica. Ogni alloggio sarà dotato di tutti gli impianti necessari al corretto funzionamento dello stesso: saranno dotati di caldaie singole integrate da pannelli solari termici per la produzione di acqua calda sanitaria e per l integrazione sul riscaldamento invernale; queste saranno poste all esterno dell alloggio e saranno dotate di canna fumaria per lo smaltimento dei fumi. 6

8 Le strutture portanti degli edifici saranno in c.a. ordinario gettato in opera del tipo a telaio spaziale con travi e pilastri, i solai saranno misti in latero-cemento. I muri di tamponamento esterni saranno in laterizio con intonaco civile sul lato interno e cappotto isolante termico sull'esterno con rasatura finale granulosa. Le tramezzature interne saranno realizzati in mattoni forati in laterizio. La struttura di fondazione è del tipo a travi rovesce o a platea nervata. ASPETTO TECNICO-IMPIANTISTICO In merito all esecuzione del parcheggio pubblico si utilizzerà un pacchetto stradale realizzato con un primo strato di fondazione stradale in stabilizzato di cava seguito da un secondo strato di massicciata stradale in pietrisco di cava, successivo strato di collegamento in conglomerato bituminoso semiaperto e dal tappeto di usura in conglomerato bituminoso chiuso, per un totale di circa 50 cm. La viabilità del parcheggio avrà il colmo in asse con pendenze del 2,5%, in posizione laterale alla carreggiata stradale saranno previste zanelle in cls per la raccolta delle acque meteoriche con caditoie e recapiti alla nuova fognatura bianca che correrà al centro della strada fino a scaricare le acque meteoriche nel collettore di via Puglia, così come riportato nello specifico grafico allegato. Tutti i sottoservizi (acquedotto, fognatura, enel, telecom, gas ecc.) saranno posti nel pacchetto della strada pubblica con allacciamenti indipendenti per ciascuna unità immobiliare. Come figura negli elaborati grafici, i suddetti sottoservizi saranno recapitati o allacciati agli esistenti posti in sia in via Venezia Giulia sia in via Puglia. Pisa, li 20 febbraio 2015 Dott. Ing. Pasquale Coviello 7