PERIZIA DI STIMA AZIENDA FARMACIA BURRELLI dott. PASQUALE

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1 TRIBUNALE DI TERAMO SEZIONE FALLIMENTARE PROCEDURA FALLIMENTARE N 18/2018 FARMACIA BURRELLI dott. Pasquale Giudice Delegato: dott. Giovanni Cirillo Curatore Fallimentare: dott. Maurizio Ferrari C.T.U: geom. Gabriele TOMASSETTI PERIZIA DI STIMA AZIENDA FARMACIA BURRELLI dott. PASQUALE

2 Oggetto: Consulenza di stima di Ufficio, nella procedura fallimentare della ditta Farmacia Burrelli dott. Pasquale, sentenza di fallimento n 18/2018, dell azienda Farmacia Burrelli dott. Pasquale ubicata nel comune di Isola del Gran Sasso (TE) in via Prato Grande. Giudice Delegato: dott. Giovanni Cirillo Curatore Fallimentare: dott. Maurizio Ferrari C.T.U: geom. Gabriele TOMASSETTI ************* Il sottoscritto geom. Gabriele Tomassetti, con studio in Giulianova alla Piazza Buozzi 22, iscritto al Collegio dei Geometri della Provincia di Teramo al n. 1036, in riferimento alla procedura Fallimentare a carico della Farmacia Burrelli dott, Pasquale sentenza di fallimento n 18/2018 PREMESSO - che, in data l Ill. mo G.D. nominava il Geom. Gabriele Tomassetti domiciliato in piazza Buozzi 22 Giulianova, Consulente Tecnico di Ufficio nella Procedura Fallimentare di cui all oggetto; presenta la seguente perizia di stima del valore dell Azienda Farmacia Burrelli dott. Pasquale, avente ad oggetto l attività di vendita al dettaglio esercitata presso i locali dell unità immobiliare in locazione sita in Frazione Cerchiara in via Prato Grande 10 nel comune di Isola del Gran Sasso. CONSIDERAZIONI PRELIMINARI Attività Dalla visura ordinaria, la ditta ha per oggetto la seguente attività prevalente: Esercizio di farmacia, commercio al minuto di articoli annessi e connessi alla tabella speciale per Farmacie. Denominazione : FARMACIA BURRELLI dott. Pasquale Codice fiscale: BRRPQL52D09C927M P. IVA: IMPRESA INDIVIDUALE DATA ISCRIZIONE: NUMERO REA: TE Pagina2

3 La stessa, risulta svolgere come attività secondaria, il commercio al dettaglio di tutti i prodotti parafarmaceutici, presidi ed articoli sanitari ausili terapeutici, ortopedia, prodotti di cosmesi ed estetica del viso e del corpo. L attività è svolta a Cerchiara in via Prato Grande nel Comune di Isola del Gran Sasso di Teramo, in forza di un contratto di locazione sottoscritto con la sig.ra Di Ventura Maria. La superficie totale della farmacia è di circa mq 60,00, costituito da un locale principale e n 3 locali accessori con un servizio igienico. Compagine sociale La compagine sociale dell azienda è rappresentata esclusivamente dal titolare d azienda, quindi piccolo imprenditore, dal dott. Pasquale Burrelli. L AZIENDA OGGETTO DI VALUTAZIONE Come precedentemente indicato, il sottoscritto in data ha ricevuto autorizzazione dal giudice di essere ausiliario del curatore Fallimentare il dott Maurizio Ferrari per la valutazione dei beni e delle attività della procedura fallimentare in oggetto. L oggetto della presente valutazione dell attività, sarà esclusivamente legata all avviamento, alle immobilizzazioni materiali ( arredi ed apparecchiature presenti). Essendo l attività ferma da circa 4 anni, le rimanenze inventariate saranno oggetto di vendita a parte, quindi non rientrano nella valutazione dell azienda il valore del magazzino. FINALITA DELLA VALUTAZIONE La presente valutazione è finalizzata a determinare il più congruo valore dell azienda della fallita Farmacia Burrelli dott. Pasquale, avente ad oggetto la vendita al dettaglio esercitata presso l unico punto vendita sito a Cerchiara frazione di Isola del Gran Sasso in via Prato Grande. La valutazione è diretta ad accertare il valore di mercato dell azienda, nell ipotesi di cessione, al fine di determinare un valore di riferimento nelle trattative con potenziali acquirenti. Al fine dell espletamento del proprio incarico, il sottoscritto si è basato sulla sui gli ultimi bilanci di verifica 2010, 2011, 2012 e 2013, e sulla base dei beni inventariati in data che sono legati all attività stessa, sul contratto di locazione in essere e sulla visura camerale. Pagina3

4 I CRITERI DI VALUTAZIONE DEL CAPITALE ECONOMICO Come già espresso nelle premesse, l oggetto della valutazione è l AZIENDA Farmacia Burrelli. Il codice civile all art 2555, definisce l azienda come organizzati dall imprenditore per l esercizio dell impresa. il complesso dei beni Il valore di un azienda non può essere considerato come un entità assoluta, ma è un valore relativo, subordinato all obiettivo perseguito nel procedimento di stima. Per poter arrivare a stimarne il valore, dobbiamo considerare il capitale economico, inteso come configurazione del capitale di impresa. sono: Tra le principali metodologie che la dottrina di stima aziendale propone e identifica Metodo analitico Metodo sintetico Metodo misto patrimoniale reddituale con stima autonoma dell avviamento Metodo dei multipli Considerazioni sulla metodologia adottata Il sottoscritto ha inteso adottare, quale metodo valutativo, dell azienda oggetto di perizia, quello dei multipli o moltiplicatori. Tale metodo risulta il più adatto nella valutazione di aziende di ridotte dimensioni, e tiene conto della ricchezza effettivamente prodotta dall azienda. Il capitale economico viene determinato come un prodotto tra un moltiplicatore di mercato ed una grandezza rappresentativa dell azienda oggetto di stima. Infatti questo metodo viene utilizzato nelle valutazioni delle Farmacie per prassi consolidata su tutto il territorio italiano. In una farmacia è fondamentale che l avviamento è originato da un diritto di esercizio della sede farmaceutica collegata alla concessione di un pubblico servizio, infatti le farmacie sono soggette ad una specifica normativa che ne consente l apertura e/o il trasferimento solo subordinato al rilascio di un provvedimento di riconoscimento rilasciato in questo caso dalla Regione Abruzzo, che limita sia il numero delle sedi che il territorio di azione. In particolare,, nel caso di specie, la valutazione ha per oggetto una azienda di una impresa fallita nel mese di marzo 2018, con l ultimo bilancio relativo all esercizio 2013 in perdita. Quindi avendo a disposizione sufficienti elementi contabili e valutativi della condizioni in cui la farmacia si trovava a svolgere la propria attività, il valore dell azienda verrà determinato adottando i metodo dei coefficienti moltiplicatore, il quale viene individuato dalla seguente formula : Pagina4

5 V = F * i V= valore dell azienda F= fatturato medio annuo I= coefficiente moltiplicatore di stima La valutazione peritale Come precedentemente indicato, nella stima del valore attribuibile all azienda costituito dalla farmacia con vendita al dettaglio, si pone come base il fatturato delle vendite, al netto della componente Iva degli ultimi tre anni operativi. Quindi in considerazione di questo si considera il fatturato medio degli ultimi 3 anni operativi (anno 2010 anno 2011 anno 2012) Non si considera affatto l ultimo anno di esercizio 2013 dove abbiamo una perdita di Valore della produzione Anno ,00 Anno ,00 Anno ,00 Per quanto sopra esposto, il volume d affari medio annuo è quantificato in euro Per la determinazione del coefficiente moltiplicatore da applicarsi al fatturato medio, vanno analizzati aspetti sia generali del settore farmaceutico, sia relativi allo specifico contesto in cui si trova la Farmacia Burrelli. Analizzando in generale il settore farmaceutico, relativamente alla distribuzione dei farmaci, si può osservare come lo stesso abbia subito importanti modifiche legislative, volte al contenimento della spesa pubblica e quindi alla contrazione della cessione di beni in regime di SSN e del sistema di remunerazione con lo stesso SSN (sistema sanitario Nazionale) nonché alla rideterminazione del c.d. quorum ossia il rapporto degli abitanti per farmacia. Quanto allo specifico contesto, la farmacia non è più operativa dal 2014, e quindi necessita un lavoro di ri-avviamento dell attività, con un magazzino minimo da riformare. Inoltre la farmacia è ubicata in una frazione di montagna con una comunità di circa 1000 abitanti e le altre frazioni sono distanti. Ulteriore considerazione è il volume d affari in diminuzione nel corso degli anni, dovuto anche alla nascita delle parafarmacie che ha diminuito la vendita dei prodotti di parafarmacia e farmaci da banco. Quanto alla determinazione del coefficiente moltiplicatore da adottare nella valutazione, in considerazione delle farmacie, tale coefficiente moltiplicatore oscilla tra lo Pagina5

6 0,75 e 1,10 % del fatturato, alla luce delle considerazioni sopra esposte, il sottoscritto ritiene che il valore del coefficiente i si possa ragionevolmente stimare in 0,75. E cosi il valore dell avviamento è pari a : V= fatturato medio x coefficiente moltiplicatore V= ,00 x 0,75 = ,00 In aggiunta alle considerazioni sopra riportate, il sottoscritto rileva un ulteriore criticità. Il potenziale acquirente che andrà a rilevare l attività, dovrà ristrutturare l immobile, o anche solo a ammodernare le dotazioni ed allestimenti interni, e dovrà necessariamente impiegare tempo e capitale in modo da riorganizzare l attività, ricreare un minimo di magazzino e riaprirla al pubblico con una nuova veste più moderna dell attuale. Alla luce di tale considerazione si considera una spesa pari a ,00 che vanno a sottrarsi al valore dell avviamento sopra calcolato. Quindi abbiamo un valore dell avviamento della Farmacia Burrelli dott. Pasquale pari a ,00. Immobilizzazione e arredi esistenti Dal inventario eseguito in data , sono state evidenziate gli arredi esistenti, vetrine espositive, un bancone con cassettiere, un registratore di cassa, un computer con video e stampante, un distributore di profilattici a sette colonne, una cassettiera per farmaci, espositori per spazzolini e prodotti vari, bilancia pesa persone, una bilancia fino a 500 g, una bilancia di precisione, un mobile da laboratorio con vetrina, un misuratore di glicemia, un misuratore di pressione, un frigorifero per famaci, 10 scaffali metalliche da magazzino, 5 strumentazioni per analisi sangue e arredi vari tipo scrivanie e cassettiere e una insegna esterna.. Al fine della valutazione dei predetti beni inventariati in data , il sottoscritto rileva che molti di questi cespiti sono datati e in condizioni non proprio adatte ad un utilizzo, oltre al fatto che le strumentazioni elettroniche non sono state messe in funzioni, quindi non si conoscono il livello di avanzamento tecnologico. Il sottoscritto alla luce delle considerazioni attribuisce un valore pari a 2.000,00 VALORE FINALE E CONCLUSIONI Alla luce delle precedenti considerazioni, che hanno illustrato i criteri della valutazione, gli obbiettivi, il metodo impiegato e le altre circostanze che su di essa hanno inciso, si ritiene che il valore attribuibile all azienda della Farmacia Burrelli dott. Pasquale è di: ,00 complessivi (duecentocinquatamilaquattrocento/00 euro) Pagina6

7 Di cui ,00 a titolo di avviamento e di 2000,00 riferito alle immobilizzazioni materiali. Il tutto in adempimento al gradito incarico conferito. Giulianova, 12 giugno 2018 Il C.T.U. Geom. Gabriele Tomassetti Allegati: 1) Visura camerale 2) Copia dell inventario del ) Determina Regionale sede Farmacia del ) Documentazione fotografica Pagina7