Parere di congruità sull offerta di acquisto relativa all unità immobiliare del Fondo OLINDA FONDO SHOPS, situata a Roma via Po n.

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Alice Lamberti
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1 Parere di congruità sull offerta di acquisto relativa all unità immobiliare del Fondo OLINDA FONDO SHOPS, situata a Roma via Po n. 146/148 Luglio 2011

2 Spettabile Prelios Società di Gestione del Risparmio S.p.A. Via Piero e Alberto Pirelli, Milano Milano, 20 luglio Premessa Obiettivo della presente Relazione è fornire il Parere di congruità sull offerta di acquisto di un unità immobiliare del Fondo Immobiliare Olinda Fondo Shops., situata nel comune di Roma, via Po n. 146/148. Con incarico conferitole da PRELIOS SOCIETÀ DI GESTIONE DEL RISPARMIO SPA, Scenari Immobiliari è stata chiamata ad esprimere un parere di congruità relativo al prezzo indicato in Euro ,00 (unmilioneottocentottantamila/00) 2. Definizione di immobile (o complesso immobiliare ) e di valore di mercato Per immobile (o complesso immobiliare) si intende l insieme di beni immobili (terreni, fabbricati, impianti fissi e opere edili esterne) oggetto della valutazione, con espressa esclusione di ogni altro e diverso bene, compresi beni mobili e beni immateriali. Per valore di mercato si intende il prezzo al quale il bene immobiliare può essere venduto al momento della valutazione con un contratto privato tra un venditore ed un compratore assumendo che la vendita avvenga in condizioni normali, cioè tali che: - entrambe le parti agiscano in condizioni di uguaglianza, liberamente, prudentemente ed in modo informato - sia disponibile un ragionevole lasso di tempo, tenuto conto della natura del bene, per espletare le pratiche per commercializzare l immobile, condurre le trattative, definire il prezzo e le condizioni e per la stipula dell atto - le condizioni di mercato ne consentano una vendita regolare - il bene formi oggetto di un offerta sul mercato per un ragionevole lasso di tempo - il venditore non sia indotto da circostanze attinenti alla sua situazione economico-finanziaria a dover necessariamente realizzare l operazione - l acquirente non abbia un interesse particolare nell immobile legato a fattori economicamente non rilevanti per il mercato. 1

3 3. Criterio metodologico Per esprimere il Giudizio di Congruità Scenari Immobiliari ha adottato criteri e principi di generale accettazione, utilizzando il metodo della capitalizzazione del reddito e il metodo sintetico-comparativo. Metodo della capitalizzazione del reddito Il metodo si basa sull esistenza di una relazione diretta tra il valore di un bene e il reddito che il bene stesso è in grado di generare. La scelta di quale reddito utilizzare è complessa e non univocamente definita. In generale si parte dal reddito medio ordinario lordo annuo, calcolato riferendosi alla complessiva superficie lorda commerciale. Il rapporto tra reddito e valore viene espresso mediante una formula del tipo: Valore = Reddito / I dove I è il tasso di capitalizzazione (o di rendimento) minimo richiesto dagli investitori, cioè il tasso medio ordinario ottenibile da capitali investiti nel settore edilizio per fabbricati analoghi situati nella medesima area geografica. Criterio sintetico-comparativo Si utilizzano come parametri di riferimento dati ricavati dall analisi dei prezzi espressi in transazioni comparabili per tipologia, localizzazione e funzione d uso del bene. Le quotazioni rilevate subiscono in seguito operazioni di aggiustamento in modo da tener conto delle particolari condizioni e caratteristiche dell immobile, così da ottenere dati omogenei, quindi perfettamente comparabili. Inoltre è stata effettuata un analisi specifica dell andamento del mercato immobiliare generale e locale, estrapolando ed elaborando tutti i dati necessari per la valutazione dell immobile. 4. Caratteristiche dell incarico Nell esprimere il presente Giudizio di Congruità, Scenari Immobiliari agisce in qualità di Esperto Indipendente del Fondo Immobiliare Olinda Fondo Shops, in conformità a quanto contenuto nel contratto sottoscritto con PRELIOS GESTIONE DEL RISPARMIO SPA, e con la normativa vigente, e in considerazione dei seguenti limiti: a) il computo delle superfici e la determinazione dei canoni di locazione in essere sono stati effettuati sulla base della documentazione fornitaci dalla SGR; b) le certificazioni urbanistiche, catastali, di provenienza e tutte le altre documentazioni fornite dalla proprietà sono state assunte come veritiere. 2

4 5. Localizzazione e descrizione del bene immobiliare L immobile in esame è ubicato nelle immediate vicinanze del centro della città, lungo via Po, in prossimità di viale Regina Margherita e via Salaria. La zona è caratterizzata dalla presenza di residenze ed uffici di ottima qualità. Discreta è anche la presenza di attività commerciali di buon livello. E di notevole rilevanza, la presenza di complessi e di edifici destinati a sedi di ministeri, uffici pubblici, sedi di ambasciate, imprese assicuratrici, importanti società di consulenza nazionale ed internazionale oltre a numerose strutture di carattere ricettivo. Buono è il collegamento pubblico con il resto della città, tramite mezzi pubblici di superficie. Buona è l accessibilità con mezzi privati, attraverso viale Regina Margherita, via Salaria e la stessa via Po, anche se permangono le solite difficoltà di parcheggio. L immobile in oggetto è rappresentato da una porzione immobiliare a destinazione commerciale situata al piano terra e seminterrato di un palazzo misto residenziale-uso ufficio che si sviluppa su sei piani fuori terra. La porzione in oggetto è rappresentata da un bar ex caffetteria, dotata di due vetrine su strada, al momento vuota che si presenta in cattive condizioni di manutenzione. L immobile necessita di interventi consistenti sia dal punto di vista strutturale che impiantistico. Il bene risulta iscritto agli atti del N.C.E.U. del comune di Roma al foglio 577, particella 50, subalterno 29, categoria C/1. La superficie lorda è pari a 553 mq, mentre quella commerciale, opportunamente ragguagliata, con coefficienti che tengono conto della destinazione d uso e dei piani, utilizzata ai fini valutativi risulta essere pari a 351 mq. 3

5 6. Giudizio di congruità In questa sede ci si avvale delle informazioni e delle elaborazioni tecnico-statistiche e finanziarie contenute nelle valutazioni semestrali effettuate nell espletamento dell incarico di Esperti Indipendenti, (i) (ii) avendo riguardo del valore di mercato ( ,00) attribuito nell ultima relazione di stima al 30 giugno 2011 oltre che del processo valutativo e dei parametri utilizzati che hanno permesso di determinare il valore stesso; considerando che da quella data sul bene immobiliare non sono intervenute modifiche sostanziali dello stato di fatto e di diritto. Sulla base delle considerazioni ed elaborazioni di cui sopra, è opinione di Scenari Immobiliari che, alla data odierna, il prezzo di vendita, sottopostici da PRELIOS SOCIETÀ DI GESTIONE DEL RISPARMIO SPA, relativo all unità immobiliare situata in Roma, via Po n. 146/148, pari a Euro ,00 (unmilioneottocentottantamila/00) nell ipotesi di vendita nell attuale stato di fatto sia da ritenere CONGRUO. Maurizio Sinigagliesi (Consigliere delegato) 4

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