PERIZIA DI VALUTAZIONE SEMESTRALE ALLA DATA DEL 31 DICEMBRE 2017

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1 FONDO PORTAFOGLI MISTI gestito da PRELIOS SGR S.p.A. PERIZIA DI VALUTAZIONE SEMESTRALE ALLA DATA DEL 31 DICEMBRE 2017 Unità immobiliare ad uso archivio/ Via Adamello, 8 Lecco (LC) Parte Seconda Relazione di Valutazione al Contea Valutazioni S.r.l. Advisory e Valutazioni Immobiliari Sede legale: Via di Villa Ada, Roma Codice Fiscale, P.IVA e Reg. imprese Roma R.E.A. n info@conteavalutazioni.it conteavalutazionisrl@legalmail.it

2 Sommario Premessa... 3 Localizzazione... 3 Descrizione... 4 Stato locativo... 5 Dati catastali... 6 Documentazione fotografica... 6 Analisi di mercato... 7 Il mercato immobiliare nella Provincia di Lecco... 7 Valori di mercato rilevati... 8 Valutazione

3 Premessa La presente Scheda di Valutazione contiene la stima del Valore di Mercato, alla data di osservazione del 31 dicembre 2017, delle unità immobiliari aventi destinazione d uso archivio e, ubicate nel comune di Lecco, in Via Adamello, 8 facente parte del Patrimonio del Fondo Immobiliare di Tipo Chiuso riservato ad Investitori Qualificati, denominato PORTAFOGLI MISTI. Localizzazione L immobile è ubicato in zona semicentrale della città di Lecco ( abitanti), capoluogo della omonima provincia ( abitanti), nella Regione Lombardia, lungo Via Adamello, 8 all angolo con Via Manzoni. La zona in cui è situato l immobile, Rione San Giovanni, sito nella zona mediana della città, si caratterizza per la presenza di edifici misti di tipo residenziale, commerciale e direzionale, in un contesto di buon pregio. Nelle adiacenze dell edificio si trova una buona dotazione di servizi pubblici e privati ed esercizi commerciali. La Stazione ferroviaria, che garantisce collegamenti con Milano, Bergamo e Sondrio (servito dalle linee S-7 del servizio ferroviario suburbano di Milano, e dalle linee R-7, R-12 ed RE-8 del servizio ferroviario regionale), dista circa 2 Km dall immobile, così come il centro cittadino che si affaccia sulla sponda del Lago di Lecco, ramo orientale del Lago di Como. L accessibilità veicolare privata alla zona risulta piuttosto agevole, con buona dotazione di parcheggi pubblici e privati sulla Via Adamello. Milano dista 33 km, Monza 12 km. A beve distanza dall immobile corre la SS-36 (del Lago di Como e dello Spluga), arteria stradale tra le più trafficate d Italia, che collega Cinisello Balsamo, alle porte di Milano, con la Svizzera, passando per la Valtellina. 3 Figura 1 mappa stradale con localizzazione dell immobile

4 4 Figura 2 vista area dell immobile Descrizione La proprietà consiste in unità immobiliare avente destinazione ad archivio situata al piano terreno di un edificio ad uso residenziale, oltre ad un unità adibita a situata nel cortile interno. L edificio, articolato su 6 piani fuori terra, di cui uno mansardato abitabile ed un livello interrato, si presenta in discrete manutentive. Parte del piano terra e del piano primo dell edifico sono occupati da una filiale della Banca Cariparma mentre i restanti piani sono ad uso abitativo. La struttura portante dell edificio è in cemento armato gettato, le facciate rivestite da materiale laterizio, copertura a falde con un manto di copertura in tegole canadese, regolarmente manutenute. L immobile presenta ampie superfici vetrate antisfondamento e serramenti in alluminio al piano terra, in alluminio e vetro con avvolgibili in pvc nella parte residenziale. L accesso al deposito avviene esclusivamente grazie a una servitù di passaggio su proprietà di terzi, fattore questo che ne limita la fruibilità influendo sull appetibilità commerciale del bene. Dalla disamina della documentazione fornita dalla SGR, l immobile, si presenta in pessime di manutenzione. Di seguito riportiamo un dettaglio delle superfici ed una planimetria dell immobile. Destinazioni d'uso, dettaglio superfici lorde e commerciali Piano terra totale superfici archivio Totale superficie Superfici comm.li lorda locabili e vendibili 100,00% 100,00% 94,00 20,00 114,00 114,00 94,00 20,00 114,00 114,00 Tabella 1 - dettaglio consistenze dell unità immobiliare Contea Valutazioni S.r.l. Advisory e Valutazioni Immobiliari FONDO PORTAFOGLI MISTI PRELIOS SGR immobile n 21

5 5 Figura 3 planimetria dell unità ad uso magazzino Figura 3 planimetria dell unità adibita a Stato locativo L immobile risulta libero e disponibile.

6 Dati catastali L unità immobiliare, intestata al Fondo PORTAFOGLI MISTI, risulta censita dall Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Milano/Territorio (servizi Catastali), presso il Catasto fabbricati del Comune di Seregno. Dati identificazione immobile Classamento e rendita catastale Foglio Particella Subalterno Categoria catastale Via Adamello, 8 (PT) SG C/ ,63 Via Adamello, 8 (PT) SG C/ ,99 Indirizzo Classe Consistenza mq Rendita catastale Tabella 2 - dati catastali Documentazione fotografica È stato effettuato un sopralluogo esterno dell immobile il Figura 5 Facciate Facciata immobile su Via Adamello Contea Valutazioni S.r.l. Advisory e Valutazioni Immobiliari FONDO PORTAFOGLI MISTI PRELIOS SGR immobile n 21

7 Figura 6 immagine ingresso lato Via Monte Bianco 7 Analisi di mercato Di seguito vengono riportati i risultati della ricerca di mercato eseguita sul mercato immobiliare locale di Lecco (LC), in particolare con riferimento alla destinazione d uso oggetto di valutazione. Il mercato immobiliare nella Provincia di Lecco Il settore immobiliare della Provincia di Lecco ha manifestato, nel biennio 2015/2016 alcuni segnali di deciso miglioramento, in particolare per il capoluogo. Nel segmento abitativo nel 2016, sono state rilevate nell intera provincia transazioni, di cui 495 riferite al capoluogo, in aumento del 44% rispetto alle 343 del 2015 (oltre nel resto della provincia) e del 31% rispetto alle 377 del 2014 (erano nel resto della provincia); nei primi 9 mesi del 2017 sono state registrate 330 compravendite riferite al capoluogo oltre nel resto della provincia, con previsione di consuntivo per l anno in linea con i dati I dati pubblicati confermano come l andamento del mercato residenziale, abbia invertito il trend negativo degli anni della crisi anche se il livello dei prezzi è continuato a scendere, seppur con minore intensità, con aumento dello sconto sul prezzo richiesto ed un allungamento delle tempistiche di vendita. Per quanto concerne invece il segmento commerciale, nel 2016 sono state rilevate 23 transazioni nel capoluogo (oltre 93 nel resto della provincia), rispetto alle 16 del 2015 (94 nel resto della provincia) ed alle 27 del 2014 (108 nella provincia), si evidenzia una certa stagnazione dei valori di vendita e di locazione, con domanda piuttosto scarsa; nel 2017 (9 mesi) sono state rilevate 17 compravendite (oltre 61 nel resto della provincia), con previsione di confermare per l anno i numeri del Per quanto concerne il mercato dei magazzini-depositi rileviamo 41 compravendite nel 2016 (oltre 252 nel resto della

8 provincia), in aumento del 64% rispetto alle 25 del 2015 (231 nella provincia) e del 78% rispetto alle 23 del 2014 (217 nel resto della provincia); nel 2017 (9 mesi) sono state rilevate 17 compravendite nel capoluogo e 196 nel resto della provincia con previsione di consuntivo in linea con i dati del 2015, piuttosto che con quelli del Per quanto riguarda il mercato locale del comune di Lecco, si rileva che sul mercato residenziale sono offerti immobili in vendita, di cui 24 riferiti a, e 170 in locazione, di cui 8 riferiti a, mentre per il comparto terziario-commerciale sono presenti 132 annunci di immobili in vendita, di cui 15 riferiti a magazzini, e 184 immobili in locazione, 10 riferiti a magazzini, con valori medi di locazione e vendita in calo. Valori di mercato rilevati Nella tabella sotto riportata evidenziamo i valori di locazione e di vendita di mercato rilevati consultando le Fonti Secondarie più autorevoli quali l Osservatorio del Mercato Immobiliare OMI (Agenzia delle Entrate), l Osservatorio Nomisma (Nomisma S.p.A.) e il Database Real Value (Scenari Immobiliari S.r.l.), con le quotazioni più aggiornate disponibili. Per quanto concerne le Fonti Primarie (rilevazione diretta), abbiamo individuato solamente 2 unità comparabili offerte sul mercato, a conferma della marginalità del mercato terziario sul territorio comunale (molti immobili in asta). Fonte acquisizione informazioni Osservatorio OMI (Agenzia delle Entrate) I semestre 2017 Localizzazione minimo Semicentrale (Aquate) magazzini Zona C3 micr. 2 Osservatorio Nomisma Database (Nomisma) - I semicentro semestre 2017 Database Real Value (Scenari Immobiliari) gennaio Valore medio=valore di Massima frequenza (VMF) Valori di vendita /mq Destinazione d'uso medio minimo massimo medio n.d. n.d. n.d magazzini posti auto negozi magazzini (33% dei negozi) Via Adamello massimo Valori di locazione /mq anno Tabella 3 valori di mercato rilevati (Fonti Secondarie) Descrizione immobile Destinazione d'uso Localizzazione Condizioni immobile Rione Laorca, edificio indipendente con passo carrabile, Semicentrale ampia area esterna a parcheggio (4 mt di altezza) magazzino/deposito da ristrutturare Via Don Luigi Monza, magazzino piano terra altezza 5 mt Semicentrale con 4 accessi carrai magazzino/deposito Superfici e valori di vendita richiesti (Asking Prices) Prezzo di Prezzo di Mq comm.li vendita vendita vendibili richiesto richiesto Tabella 4 valori di mercato rilevati magazzini (Fonti Primarie) Descrizione immobile Destinazione d'uso Localizzazione Condizioni immobile Superfici e valori di vendita richiesti (Asking Prices) Prezzo di Prezzo di Mq comm.li vendita vendita vendibili richiesto richiesto Viale Turati, singolo Semicentrale (Zona Turati) Via Matteotti (Zona Castello), piano terra ingresso indipendente periferica doppio (Ponte Azzone di Visconti) - piano interrato, 2,5 mt di altezza semicentrale Corso Promessi Sposi, doppio cancello elettrico Semicentrale Tabella 5 valori di mercato rilevati (Fonti Primarie) Contea Valutazioni S.r.l. Advisory e Valutazioni Immobiliari FONDO PORTAFOGLI MISTI PRELIOS SGR immobile n 21 8

9 Valutazione La valutazione è stata eseguita tenendo conto delle informazioni acquisite mediante la rilevazione diretta ed indiretta dei valori di mercato, delle caratteristiche dell immobile, e delle sue attuali di manutenzione, come confermato dai dati forniti dalla SGR, elemento questo che incide notevolmente sul valore di mercato per gli elevati costi di ripristino degli spazi. La metodologia valutativa adottata è il criterio comparativo. Il valore medio di mercato /mq da noi stimato è stato ponderato secondo i coefficienti di aggiustamento sotto evidenziati, scontando dal valore così determinato i costi di riqualificazione dell immobile (Cap. Ex.), da noi stimati in 200,00/mq di superficie comm.le per il magazzino ed 100,00/mq per l unità adibita a, ottenendo così il valore del bene alla data di osservazione, come di seguito meglio esplicitato. Immobile Città destinazione d'uso Superficie commerciale (mq) valore medio di mercato rilevato Valore di mercato ponderato Cap.Ex. Stimate Valore stimato immobile ( ) Valore stimato immobile ( ) arrotondato Via Adamello, 8 (PT) Lecco (LC) archivio 94,00 500,00 415,00 200, ,00 750,00 675,00 100, Totale superfici e valore di mercato stimato 114, Fattori di aggiustamento del valore adottati magazzino Contesto di riferimento 5% 5% Appetibilità commerciale 12% 5% A seguito delle analisi e delle elaborazioni eseguite, delle ipotesi adottate nel processo di stima e della metodologia di valutazione adottata, Contea Valutazioni S.r.l. ritiene che il più probabile valore di mercato dell unità immobiliare ad uso magazzino situata in Lecco (LC), Via Adamello, 8 nello stato di fatto in cui essa si trova, alla data di osservazione del 31 dicembre 2017, possa essere ragionevolmente stimato in: 9 Euro ,00 (euro trentaduemila/00) Il valore di mercato dell immobile alla data di osservazione risulta inferiore del 3,03% rispetto a quello stimato al ( ,00). Roma, 5 gennaio 2018 Ing. Edoardo Viganò (Amministratore Unico Contea Valutazioni S.r.l.)