GABRIELE DAINI INGEGNERE

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3 GABRIELE DAINI INGEGNERE Via Repubblica 8, Lavaiano, Casciana T. Lari (PI) tel. e fax cell Comune di COLLESALVETTI PROPOSTA DI VARIANTE AL REGOLAMENTO URBANISTICO DEL COMUNE DI COLLESALVETTI modifica di un lotto di terreno ad uso artigianale industriale Comune di Collesalvetti (PI) Via Pisana Livornese sud, Torretta Vecchia Oggetto: Contributo alla variante del Regolamento Urbanistico Elaborato: Relazione Tecnico illustrativa Contenuto del documento RELAZIONE TECNICA ILLUSTRATIVA Proprietà: OFFICINA LUPPICHINI & C. s.a.s. Tecnici: Gabriele Daini Ingegnere Fabio Daini Architetto

4 RELAZIONE TECNICO ILLUSTRATIVA L area d intervento risulta essere rappresentata da un lotto di terreno ubicato in località Torretta Vecchia, in prossimità di Via Pisana Livornese sud, avente diverse destinazioni come indicato nel vigente Regolamento Urbanistico del Comune di Collesalvetti, ed in particolare: parte a destinazione artigianale industriale, ed inerita nel vigente Regolamento Urbanistico del Comune di Collesalvetti in Zona di Trasformabilità Produttiva con norme di cui all art. 106 delle N.T.A; parte a destinazione verde, ed inerita nel vigente Regolamento Urbanistico del Comune di Collesalvetti in verde agricolo urbano con norme di cui all art. 112 delle N.T.A; parte a destinazione di interesse collettivo, ed inerita nel vigente Regolamento Urbanistico del Comune di Collesalvetti in attrezzature di interesse generale con norme di cui all art. 115 delle N.T.A; parte a destinazione non definita, ed inerita nel vigente Regolamento Urbanistico del Comune di Collesalvetti in area non pianificata con norme di cui alle N.T.A del Regolamento Urbanistico vigente; Tale lotto di terreno risulta contiguo a sud alla zona archeologica, a nord con zone destinate a verde privato ed a conservazione urbana, ad ovest con la viabilità autostradale, e ad est con la Via Pisana Livornese sud. Come indicato nella Tav. n 1/a della Proposta di Variante, l attuale lotto di terreno edificabile a destinazione artigianale industriale risulta della superficie di mq con un rapporto di copertura del 50 % che permette una edificazione pari a 848 mq; La necessità di richiedere una Variante al Regolamento Urbanistico scaturisce essenzialmente dalla mancanza di superficie coperta che tale lotto edificabile permette, infatti i possibili mq 848 risultano del tutto insufficienti riguardo alle necessità produttive del proprietario e della sua azienda artigianale. Infatti l attuale proprietario del terreno risulta essere rappresentato dalla Ditta Officina Luppichini Ulisse & C di Luppichini Maurizio e Simona. Tale impresa non soltanto intende edificare per quanto le norme lo consentono, ma visto il continuo progredire dell azienda dal punto di vista sia commerciale che produttivo, si trova di fronte alla necessità di aumentare Pag. 1

5 RELAZIONE TECNICO ILLUSTRATIVA sostanzialmente la superficie coperta edificabile per poter rimanere ad operare sul Comune di Collesalvetti stesso. Queste necessità scaturiscono sia dallo sviluppo dei rapporti di lavoro già consolidati nel tempo tra l Officina Luppichini e realità importanti internazionali e nazionali sia dall incremento delle commesse provenienti da nuove realità importanti. La nuova struttura porterebbe all azienda stessa incrementi sia in termini di fatturato che di sviluppo commerciale conferendo un immagine qualificata. Attualmente l impresa sviluppa il proprio lavoro anche all interno di strutture al di fuori del Comune di Collesalvetti; la volontà dei proprietari risulta quella di concentrare la quasi totalità delle lavorazioni in un unico polo industriale, per questioni logistiche e di gestione, individuato appunto nel lotto in oggetto. Grazie alla nuova struttura in progetto si stima una crescita del numero di occupati di circa 10/15 addetti con ricadute occupazionali notevoli per la popolazione circostante. La volontà esplicita della proprietà risulta pertanto continuare a lavorare all interno del Comune di Collesalvetti, valorizzando al tempo stesso da un punto di vista architettonico una porzione di terreno altrimenti rimasta incolta nel tempo. Un anteprima della nuova struttura in oggetto è riportata nei grafici in allegato alla presente relazione che riportano sia la struttura in pianta, in prospetto e degli schizzi prospettici. La nuova struttura come è possibile vedere sarà caratterizzata da un notevole impatto architettonico, con una particolare attenzione ai particolari ed alla cura dell inserimento architettonico. Questa richiesta da parte della società committente è dettata dalla crescita commerciale dell azienda stessa negli ultimi anni, con frequenti visite da parte di delegati di altre aziende nazionali ed internazionali che intendono avere conoscenza diretta dei metodi di lavoro e dei rappresentati dell impresa stessa. La riprova di questa continua crescita risiede nell acquisto di questo terreno avvenuto nel 2017 rappresentato e censito al N.C.T del Comune di Collesalvetti al Foglio di mappa n 80, particelle n 205, 206, 338, 340, 343. La necessità di crescita dell azienda è diventata in questi mesi una priorità assoluta e risulta indirizzata naturalmente verso il terreno acquistato precedentemente con la relativa richiesta di variante. Appare abbastanza scontato quindi che il possibile aumento di superficie coperta e quindi di area edificabile sia rivolto alla modifica di destinazione dell area non pianificata Pag. 2

6 RELAZIONE TECNICO ILLUSTRATIVA immediatamente accessibile dalla strada principale ad fianco del lotto edificabile, ed alla pozione di verde agricolo urbano posto nella parte retrostante del lotto. Come indicato dagli elaborati grafici sono state individuate due possibili varianti questa Contributo di Ampliamento A il quale potrebbe portare l intero lotto ad una superficie complessiva di mq già acquistati in proprietà esclusiva e quindi perfettamente edificabili senza ulteriori spese da parte dell azienda. Tale soluzione risulta fattibile ed in linea anche con le indicazioni generali urbanistiche dei nuovi regolamenti urbanistici in quanto recupera un area NON PIANIFICATA adiacente alla viabilità inserendola nuovamente all interno del contesto urbano edificato, lasciando comunque inalterata tutta l area archeologica (vedi tav. allegata). Contributo di Ampliamento B il quale prevede una crescita del lotto come penetrazione verso ovest cioè ortogonale alla viabilità, verso l interno della proprietà. Il lotto edificabile non andando comunque ad intaccare la fascia di rispetto autostradale diventerebbe circa della superficie di mq già acquistati in proprietà esclusiva e quindi perfettamente edificabili senza ulteriori spese da parte dell azienda. Le due soluzioni risultano entrambe gradite dalla proprietà con la preferenza della soluzione A in quanto permette uno sviluppo lineare sul fronte stradale conferendo alla struttura una maggior importanza architettonica ed al tempo stesso una miglior distribuzione degli spazi di lavoro. Come indicato nelle tavole progettuali si richiede il restringimento della fascia di rispetto autostradale a 30 m e la fascia di rispetto per la strada extraurbana a 10 m, in quanto ricadente all interno del centro abitato e, se approvata, ricadente anche in aree trasformabili dal R.U. come previsto dall art. 58 delle NTA. In entrambe le soluzioni Contributo di Ampliamento A e Contributo di Ampliamento B si richiede l inserimento della fascia di rispetto autostradale come zona destinata a parcheggi privati art. 102 delle Norme Tecniche di Attuazione. Questa modifica risulterebbe opportuna per garantire un adeguato spazio di parcheggio sia ai lavoratori che ai visitatori dell azienda stessa, che come detto in precedenza vede regolari visite di esponenti nazionali ed Pag. 3

7 RELAZIONE TECNICO ILLUSTRATIVA internazionali delle aziende del settore meccanico per fini di rappresentanza. Tale modifica comporterebbe anche una miglior sistemazione degli spazi esterni verso la zona autostradale, con la realizzazione di schermature arboree ed acustiche verso la viabilità stessa con una cura costante delle aree destinate a parcheggio. Nelle altre tavole allegate vengono indicate alcune soluzioni prospettiche della zona uffici posizionata fronteggiante la viabilità di via Pisana Livornese sud e naturalmente affiancata alla parte artigianale retrostante I Tecnici Dott. Gabriele Daini Ingegnere Dott. Fabio Daini Architetto Pag. 4

8 STUDIO DI ARCHITETTURA ED INGEGNERIA G a b r i e l e D a i n i I n g e g n e r e F a b i o D a i n i A r c h i t e t t o Via della Repubblica n.8, Lavaiano, Lari (PI) tel e fax: cell Gabriele gabriele.daini@ordineingegneripisa.it cell Fabio architettodainif@hotmail.it PROPOSTA DI CONTRIBUTO AL REGOLAMENTO URBANISTICO ESTRATTO CATASTALE CON PLANIMETRIA DELL' INTERVENTO EDILIZIO sc. 1: PLANIMETRIA GENERALE scala 1: 500 INGRANDIMENTO PLANIMETRICO GENERALE scala 1: CONTRIBUTO AMPLIAMENTO "B" LUNGO VIA PISANA - LIVORNESE UBICAZIONE Comune di COLLESALVETTI (LI), Loc. Torretta Vecchia VIA PISANA LIVORNESE SUD COMMITTENTE OFFICINA LUPPICHINI ULISSE & C. S.A.S. LEGENDA REG. URBANISTICO ADOTTATO SCHEDA URBANISTICA 25,0 ATTREZZATURE DI INTERESSE GENERALE art OSSERVAZIONE AL R.U N 1 - Tav.1 /a CONTRIBUTO AL REGOLAMENTO URBANISTICO OGGETTO Contributo Regolamento Urbanistico ELABORATI - Estratto catastale, Estratto RU - Scheda Regolamento Urbanistico vigente - Contributo Ampliamento "A" - Contributo Ampliamento "B" Gabriele Daini Ingegnere PROGETTISTI SCALA 1:2000/500 DATA 23/01/2018 Fabio Daini Architetto REV.0 ZONA LABORATORIO mq ,0 ZONA UFFICI mq 141 RESEDE PARCHEGGI PRIVATI ART m AREA TRASFORMABILITA' PRODUTTIVA ART ,0 57,00 6,0 10 m NUOVO FABBRICATO TRASFORMABILITA' PRODUTTIVA art. 106 LOTTO SUPERFICIE DI CIRCA mq PARCHEGGI PRIVATI art. 102 AREA NON PIANIFICATA VERDE AGRICOLO URBANO art. 112 CONSERVAZIONE URBANA art. 99 PORZIONE DI FABBRICATO FRONTE STRADA ADIBITO AD UFFICI - RECEPTION - MENSA AZIENDALE -SERVIZI PORZIONE DI FABBRICATO ARTIGIANALE 1_ AREA TRASFORMABILITA' PRODUTTIVA art. 106 Superficie del lotto : mq R.C = 0,50 : mq Hmax = 12,0 ml Ds = 5,0 ml - strada - Df = 15,0-7,5 pareti fabbr. Dc = 7,5 confini 2_ AREA PARCHEGGI PRIVATI art. 102 Superficie del lotto : mq COLLABORATORE COMMITTENTE - INGRANDIMENTO PLANIMETRICO GENERALE sc.1: REGOLAMENTO URBANISTICO APPROVATO - Fabio Daini Architetto OFFICINA LUPPICHINI ULISSE & C. S.A.S. - ESTRATTO CATASTALE SC. 1 : COMUNE DI COLLESALVETTI - F.m n 80 - part. n VERDE AGRICOLO URBANO VIA PISANA LIVORNESE SUD PLANIMETRIA GENERALE scala 1: 500 VIA PISANA LIVORNESE SUD LIMITE FASCIA DI RISPETTO VIABILITA' EXTRAURBANA Profondità: 10 m LOTTO DESTINAZIONE PRODUTTIVA LOTTO DESTINAZIONE PRODUTTIVA AREA TRASFORMABILITA' PRODUTTIVA ART. 106 VERDE AGRICOLO URBANO LIMITE FASCIA DI RISPETTO VIABILITA' AUTOSTRADALE Profondità: 30 m 8,0 30 m 52,0 32,0 INTERA PROPRIETA' OFFICINA LUPPICHINI ULISSE e figli AREA NON PIANIFICATA 40,0 INGRANDIMENTO PLANIMETRICO GENERALE scala 1: CONTRIBUTO AMPLIAMENTO "A" LUNGO VIA PISANA - LIVORNESE PARCHEGGI PRIVATI ART ESTRATTO REGOLAMENTO URBANISTICO SC. 1 : COMUNE DI COLLESALVETTI - - Zona di Trasformabilità Produttiva - art. 106 N.T.A - - ESTRATTO REGOLAMENTO URBANISTICO ADOTTATO - NUOVO FABBRICATO LEGENDA REG. URBANISTICO ADOTTATO ATTREZZATURE DI INTERESSE GENERALE art. 115 TRASFORMABILITA' PRODUTTIVA art. 106 LOTTO SUPERFICIE DI CIRCA mq PARCHEGGI PRIVATI art. 102 AREA NON PIANIFICATA VERDE AGRICOLO URBANO art. 112 CONSERVAZIONE URBANA art. 99 PORZIONE DI FABBRICATO FRONTE STRADA ADIBITO AD UFFICI - RECEPTION - MENSA AZIENDALE -SERVIZI PORZIONE DI FABBRICATO ARTIGIANALE SCHEDA URBANISTICA DEL REG. URBANISTICO ADOTTATO 1_ AREA TRASFORMABILITA' PRODUTTIVA art. 106 Superficie del lotto : mq R.C = 0,50 : mq 848 Hmax = 12,0 ml Ds = 5,0 ml - strada - Df = 15,0-7,5 pareti fabbr. Dc = 7,5 confini NUOVO FABBRICATO LEGENDA REG. URBANISTICO ADOTTATO ATTREZZATURE DI INTERESSE GENERALE art. 115 TRASFORMABILITA' PRODUTTIVA art. 106 LOTTO SUPERFICIE DI CIRCA mq PARCHEGGI PRIVATI art. 102 AREA NON PIANIFICATA VERDE AGRICOLO URBANO art. 112 CONSERVAZIONE URBANA art. 99 PORZIONE DI FABBRICATO FRONTE STRADA ADIBITO AD UFFICI - RECEPTION - MENSA AZIENDALE -SERVIZI PORZIONE DI FABBRICATO ARTIGIANALE SCHEDA URBANISTICA - OSSERVAZIONE AL R.U N 1-1_ AREA TRASFORMABILITA' PRODUTTIVA art. 106 Superficie del lotto : mq R.C = 0,50 : mq Hmax = 12,0 ml Ds = 5,0 ml - strada - Df = 15,0-7,5 pareti fabbr. Dc = 7,5 confini 2_ AREA PARCHEGGI PRIVATI art. 102 Superficie del lotto : mq LIMITE FASCIA DI RISPETTO VIABILITA' AUTOSTRADALE Centro Abitato: 30 m AREA NON PIANIFICATA 40,0 LIMITE FASCIA DI RISPETTO VIABILITA' EXTRAURBANA Profondità: 10 m

9 STUDIO DI ARCHITETTURA ED INGEGNERIA G a b r i e l e D a i n i I n g e g n e r e F a b i o D a i n i A r c h i t e t t o Via della Repubblica n.8, Lavaiano, Lari (PI) tel e fax: cell Gabriele gabriele.daini@ordineingegneripisa.it cell Fabio architettodainif@hotmail.it SCHEMA PLANIMETRICO GENERALE sc. 1: 200 PLANIMETRIA GENERALE sc. 1: 100 A' Facciata in alluminio e vetro a " taglio Copertura inclinata con pannelli solari SEZIONE A- A ' UBICAZIONE PROPOSTA DI CONTRIBUTO AL REGOLAMENTO URBANISTICO Comune di COLLESALVETTI (LI), Loc. Torretta Vecchia stessa proprietà termico " COMMITTENTE OFFICINA LUPPICHINI ULISSE & C. S.A.S. Tav.1 /b 23, A' , PROGETTO ARCHITETTONICO PRELIMINARE OGGETTO Progetto Architettonico Preliminare ELABORATI - Vista Aerea - Pianta Piano Terra, Primo, Secondo - Sezione PROGETTISTI SCALA REV.0 1:2000/100 DATA 23/01/2018 9,0 6,32 38,70 3,36 A PIANTA DELLE COPERTURE 0,00 H= 9,00 ml + 3,46 + 0, , H = 6,30 ml 2.40 Gabriele Daini Ingegnere Fabio Daini Architetto COLLABORATORE COMMITTENTE A' Fabio Daini Architetto OFFICINA LUPPICHINI ULISSE & C. S.A.S ,0 + 0,02 4,50 5,00 ingresso carrabile uscita carrabile 4,50 5, W.C W.C UFFICI VISTA AEREA - ESTRATTO CATASTALE SC. 1 : COMUNE DI COLLESALVETTI - F.m n 80 - part. n ,0 ZONA LABORATORIO mq EDIFICIO ARTIGIANALE ml 30 x 23,50 = mq 705 H = 6,0-7,5 ml UFFICI PROGETT. + 6,46 SCALE ARCHIVIO , A ZONA LABORATORIO mq 705 ZONA UFFICI mq 141 RESEDE ZONA UFFICI mq 141 6, PIANTA PIANO SECONDO mq 148 RESEDE 5,0 A' ESTRATTO REGOLAMENTO URBANISTICO SC. 1 : COMUNE DI COLLESALVETTI - - Zona di Trasformabilità Produttiva - art. 106 N.T.A - 6,00 LEGENDA RESEDE DI PERTINENZA DEL FABBRICATO DI mq ,0 23,50 VIA PISANA LIVORNESE SUD PORZIONE DI FABBRICATO FRONTE STRADA ADIBITO AD UFFICI - RECEPTION - MENSA AZIENDALE E SERVIZI PORZIONE DI FABBRICATO FRONTE STRADA ADIBITO AD UFFICI - RECEPTION - MENSA AZIENDALE E SERVIZI 6,00 SCHEDA URBANISTICA Superficie del lotto : mq R.C = 0,50 : mq 848 Hmax = 12,0 ml Ds = 5,0 ml - strada - Df = 15,0-7,5 pareti fabbr. Dc = 7,5 confini Rp = 35% : mq 593 0, RECEPTION mq 40 SALA ATTESA + 0,16 INGRESSO A SERVIZI mq 12 SCALE Dis. UFFICI mq 16 SERVIZI mq 17 Dis. MENSA mq ,0 UFFICI PROGETT. A W.C + 3,46 SCALE W.C DIREZIONE UFFICI AMM. PIANTA PIANO PRIMO mq 166 6,80 VISTA AEREA VIA PISANA LIVORNESE SUD

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