Tribunale di Milano PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE

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1 Tribunale di Milano PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE promossa da: Condominio Via Menabrea 20 - Milano contro: N Gen. Rep. 2539/2015 data udienza ex art. 569 c.p.c.: ore 10:20 Giudice Delle Esecuzioni: Dott. GIUSEPPE FIENGO RAPPORTO DI VALUTAZIONE Lotto 001 Esperto alla stima: Codice fiscale: Studio in: Pec: Arch. Barbara Zocchi Ramazzi ZCCBBR74P66F205M Via Giovanni Prati Milano barbarazr@tiscali.it zocchiramazzi.11862@oamilano.it Pag. 1

2 INDICE SINTETICO 1. Dati Catastali Categoria: Abitazione di tipo popolare [A4] Dati Catastali: foglio 188, particella 207, subalterno Stato di possesso Possesso: Occupato senza titolo 3. Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili: NO 4. Creditori Iscritti e intervenuti Creditori Iscritti: Condominio Via Menabrea 20 - Milano Creditori intervenuti: Banco Popolare Società Cooperativa 5. Comproprietari Comproprietari: Nessuno 6. Misure Penali Misure Penali: NO 7. Continuità delle trascrizioni Pag. 2

3 Continuità delle trascrizioni: SI 8. Prezzo Prezzo da libero: ,00 Prezzo da occupato: ,00 Attualmente il bene risulta occupato senza titolo. Gli occupanti hanno dichiarato al custode nominato di essere in procinto di lasciare l alloggio. Pag. 3

4 Beni in Milano (Milano) via Menabrea IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: Identificativo corpo: A. Abitazione di tipo popolare [A4] sito in Milano (Milano) CAP: 20159, via Menabrea 20 Quota e tipologia del diritto - 1/2 di - Piena proprietà Cod. Fiscale: - 1/2 di - Piena proprietà Cod. Fiscale: Eventuali comproprietari: Nessuno Identificato al catasto Fabbricati: Intestazione: Appartamento posto al piano terzo di due locali più servizi e cantina di pertinenza. Foglio 188, particella 207, subalterno 13; indirizzo: via Menabrea 20; piano 3-S1, comune Milano, categoria A4, classe 4, consistenza 3 vani, superficie 43 mq, rendita 302,13 Derivante da: Atto di compravendita a cura del notaio Giovanni Averoldi di Monza in data 29/07/2004 rep /31204, trascritto il 06/08/2004 ai nn /35520 Millesimi di proprietà di parti comuni: 20,58 Confini: Appartamento: Nord: altra proprietà, stesso mappale; Est: via Menabrea; Sud: altra proprietà, stesso mappale; Ovest: ballatoio comune. Cantina: Nord: altra proprietà, stesso mappale Est: via Menabrea; Sud: altra proprietà, stesso mappale; Ovest: corridoio comune. Conformità catastale: Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: La pianta catastale non risulta aggiornata. Manca l'indicazione di un ripostiglio in quota e l'eliminazione dell'antibagno con creazione di un bagno di dimensioni maggiori. Regolarizzabili mediante: aggiornamento della pianta catastale. Descrizione delle opere da sanare: aggiornamento della pianta catastale. Pag. 4

5 aggiornamento della pianta catastale: 400,00 Oneri Totali: 400,00 2. DESCRIZIONE GENERALE(QUARTIERE E ZONA): Quartiere in adiacenza allo scalo Farini, ben servito da mezzi pubblici di superficie e dalle linee metropolitane, che ben lo collegano al centro città. Zona semiperiferica ed un tempo degradata, negli ultimi anni in ripresa grazie ai numerosi interventi edilizi di recupero e di nuova costruzione. Dispone nelle vicinanze di tutti i servizi di primaria necessità. Caratteristiche zona: semiperiferica normale Area urbanistica: residenziale a traffico locale con parcheggi scarsi. Servizi presenti nella zona: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. Importanti servizi ad alta tecnologia presenti nella zona: nessuno. Servizi offerti dalla zona: Ospedale Maggiore (buona); scuole (discreto); supermercato (ottimo). Caratteristiche zone limitrofe: miste Importanti centri limitrofi: nessuno. Attrazioni paesaggistiche: nessuna. Attrazioni storiche: nessuna. Principali collegamenti pubblici: Linee di superficie entro 500 m., MM3 entro 1 km., MM5 entro 2 km. 3. STATO DI POSSESSO: Occupato da terzi (l'accesso è stato possibile grazie alla vicina che si era accordata con la proprietà) senza alcun titolo. Note: la proprietà, contattata dalla Sivag, in qualità di custode, per avere accesso all'immobile pignorato, ha dichiarato di non occupare l'alloggio, ma che lo stesso risulta essere abitato da terzi senza alcun titolo, i quali hanno dichiarato la volontà di lasciarlo libero a breve. 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente: Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d'uso: 4.2 Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura: Iscrizioni: - Ipoteca volontaria annotata; A favore di Banca Popolare di Novara S.p.a. contro ; Derivante da: Atto di compravendita; Importo ipoteca: ,00; Importo capitale: ,00 ; A rogito di notaio Giovanni Averoldi di Monza in data 29/07/2004 ai nn /31205; Pag. 5

6 Trascritto a Milano in data 06/08/2004 ai nn / Costo indicativo per la cancellazione: 700 (qui non conteggiati come da disposizioni vigenti nella Sezione) Pignoramenti: - Pignoramento a favore di Condominio Via Menabrea 20 - Milano contro; Derivante da: Atto di precetto registrato a Milano in data 02/10/2015 ai nn Trascritto a Milano in data 28/10/2015 ai nn /41651; Costo indicativo per la cancellazione: 400 (qui non conteggiati come da disposizioni vigenti nella Sezione) Altre trascrizioni: Aggiornamento della documentazione ipocatastale in atti: 4.3 Misure Penali 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese di gestione condominiale: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: circa Spese straordinarie di gestione dell'immobile, già deliberate ma non ancora scadute al momento della perizia: Gestione straordinaria facciate: 1.143,32 Spese condominiali scadute ed insolute con riferimento a tutti i condomini morosi: 9.043,85. In riferimento alla data odierna ed alla sola unità immobiliare oggetto del pignoramento. Millesimi di proprietà: 20,58 Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: NO Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: nessuno Attestazione Prestazione Energetica: Non presente Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: Nessuno Avvertenze ulteriori: Nessuna 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: Titolare/Proprietario: (1/2) e (1/2) proprietari ante ventennio al 20/03/1989. Titolare/Proprietario: (1/2) e (1/2) dal 20/03/1989 al 27/11/1987. In forza di atto di compravendita A rogito del notaio Michele Capasso, in data 20/03/1989, ai nn ; trascritto a Milano, in data 19/04/1989, ai nn / Titolare/Proprietario: (1/1) dal 27/11/1997 al 21/02/2002. In forza di atto di compravendita. Pag. 6

7 A rogito del notaio Massimo Tofoni, in data 27/11/1997, ai nn /5486; trascritto a Milano, in data 05/12/1997, ai nn / Titolare/Proprietario: (1/1) dal 21/01/2002 al 29/07/2004. In forza di atto di compravendita A rogito del notaio Massimo Tofoni, in data 21/01/2002, ai nn /8985; trascritto a Milano, in data 13/02/2002, ai nn /7187. Titolare/Proprietario: (1/1) e (1/1) dal 29/07/2004 ad oggi (attuale/i proprietari). In forza di atto di compravendita A rogito del notaio Giovanni Averoldi di Monza, in data 29/07/2004, ai nn /31204; trascritto a Milano, in data 06/08/2004, ai nn / PRATICHE EDILIZIE: Abitazione di tipo popolare [A4] sito in Milano (Mi) CAP: 20159, via Menabrea 20 Numero pratica: /44750/1951 Intestazione: sig. Tipo pratica: Licenza Edilizia Per lavori: costruzione fabbricato di due piani fuori terra ad uso abitazione, magazzino e laboratorio Oggetto: nuova costruzione Numero pratica: 1766/04 Intestazione: Condominio via Menabrea 20 Tipo pratica: Denuncia Inizio Attività Per lavori: sostituzione portone d'ingresso dello stabile Oggetto: variante Presentazione in data 11/03/2004 al n. di prot Conformità edilizia: Abitazione di tipo popolare [A4] Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: sono state apportate modifiche interne senza titolo autorizzativo Regolarizzabili mediante: presentazione Cila in sanatoria Descrizione delle opere da sanare: presentazione Cila in sanatoria con pagamento oneri cila in sanatoria: 1.000,00 Oneri Totali: 1.000, Conformità urbanistica: Abitazione di tipo popolare [A4] Strumento urbanistico Adottato: Zona omogenea: Immobile soggetto a convenzione: Se si, di che tipo? PGT tessuto urbano di recente formazione SI archeologico ed idrogeologico Pag. 7

8 Estremi delle convenzioni: Obblighi derivanti: Immobile sottoposto a vincolo di carattere urbanistico: Elementi urbanistici che limitano la commerciabilità? Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni particolari? Indice di utilizzazione fondiaria/territoriale: Residua potenzialità edificatoria: Dichiarazione di conformità con il PRG/PGT: Non specificato L'immobile si trova in zona ad elevata sensibilità paesaggistica, nella fascia di rispetto archeologica ed idrogeologica SI NO NO 0,35 mq/mq NO SI Note sulla conformità: Descrizione: Abitazione di tipo popolare [A4] di cui al punto A Appartamento posto al piano terzo, composto da soggiorno/angolo cottura, camera e bagno. Cantina di pertinenza al piano primo interrato. 1. Quota e tipologia del diritto 1/2 di - Piena proprietà Cod. Fiscale: 1/2 di - Piena proprietà Cod. Fiscale: Eventuali comproprietari: Nessuno Superficie complessiva di circa mq 53,83 E' posto al piano: 3-S1 L'edificio è stato costruito nel: 1952 ha un'altezza utile interna di circa m L'intero fabbricato è composto da n. 5 piani complessivi di cui fuori terra n. 4 e di cui interrati n. 1. Stato di manutenzione generale: scarso Condizioni generali dell'immobile: L'immobile necessita di lavori di ristrutturazione, e le condizioni in cui si presenta sono sufficienti. Caratteristiche descrittive: Componenti edilizie e costruttive: Cancello Infissi esterni tipologia: doppia anta a battente materiale: ferro e vetro apertura: elettrica condizioni: buone - Note: In riferimento all'accesso pedonale/carrabile tipologia: doppia anta a battente materiale: pvc protezione: persiane Pag. 8

9 materiale protezione: legno condizioni: buone Infissi interni tipologia: a battente materiale: legno tamburato e legno e vetro condizioni: buone Pavim. Esterna Pavim. Esterna Pavim. Interna Pavim. Interna Pavim. Interna Pavim. Interna Plafoni materiale: pietra condizioni: scarse - Note: In riferimento al ballatoio esterno materiale: battuto di cemento condizioni: scarse - Note: In riferimento al cortile interno materiale: marmette di graniglia - Note: In riferimento al soggiorno/angolo cottura materiale: parquet - Note: In riferimento alla camera materiale: piastrelle di ceramica - Note: In riferimento al bagno materiale: battuto di cemento - Note: In riferimento alla cantina materiale: stabilitura Portone di ingresso Portone di ingresso Rivestimento Rivestimento Rivestimento tipologia: anta singola a battente materiale: portoncino il legno massello con serrature di sicurezza condizioni: da ristrutturare - Note: In riferimento alla porta di accesso all'alloggio tipologia: anta singola a battente materiale: legno massello - Note: In riferimento alla porta di accesso alla cantina ubicazione: bagno materiale: piastrelle in ceramica condizioni: buone ubicazione: in tutti gli altri locali materiale: intonaco civile ubicazione: cantina materiale: intonaco di cemento condizioni: scarse Pag. 9

10 Impianti: Citofonico tipologia: audio condizioni: buone conformità: non noto Elettrico tipologia: sottotraccia tensione: 220V conformità: non noto Termico tipologia: autonomo alimentazione: gas naturale diffusori: termosifoni in alluminio condizioni: buone conformità: non noto Informazioni relative al calcolo della consistenza: Superficie lorda di pavimento, calcolata sulla base ai rilievi effettuati in data e : - pareti divisorie interne, considerati al 100%; - muri perimetrali esterni, considerati al 100%; - muri a confine con parti comuni e con altre proprietà, considerati al 50%. Destinazione Parametro Superficie reale/potenziale abitazione cantina sup lorda di pavimento sup lorda di pavimento Criteri estimativi OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) Destinazione d uso: Residenziale Sottocategoria: Unità immobiliare parte di un Edificio Valori relativi alla Agenzia del territorio Periodo: Zona: Milano Tipo di destinazione: Residenziale Tipologia: economico Superficie di riferimento: Lorda Stato conservativo: Normale Valore di mercato min ( /mq): Valore di mercato max ( /mq): Coeff. Superficie equivalente 43,34 1,00 43,34 10,49 0,33 3,46 53,83 46,80 Pag. 10

11 Impianto elettrico: Esiste impianto elettrico. Epoca di realizzazione/adeguamento sconosciuta Impianto presumibilmente non a norma. Non esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e successive. Riscaldamento: Esiste impianto di riscaldamento. Tipologia di impianto: autonomo Stato impianto: funzionante Potenza nominale: sconosciuta Epoca di realizzazione/adeguamento: sconosciuta Impianto da verificare se a norma. Non esiste la dichiarazione di conformità. Condizionamento e climatizzazione: Non esiste impianto di condizionamento o climatizzazione Impianto antincendio: Non esiste impianto antincendio. Non esiste certificato prevenzione incendi. Ascensori montacarichi e carri ponte: L'immobile non dispone di ascensori o montacarichi. Carri ponte non presenti. Scarichi: Non esistono scarichi potenzialmente pericolosi. Ambiente: Il sito non necessita di indagini ambientali ai fini della presenza di materiale inquinante nei fabbricati e nel sottosuolo. 8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 8.1 Criterio di stima: Nel caso dell immobile in oggetto per la determinazione del valore di mercato è possibile usare il metodo di stima sintetica, procedendo per comparazione con i prezzi unitari tratti dal listino prezzi aggiornato (1 2016) redatto dalla Agenzia del Territorio della Provincia di Milano riferendosi ai prezzi di immobili con caratteristiche analoghe a quelle dell immobile oggetto di stima, anche oggetto di aste giudiziarie 8.2 Fonti di informazione: Catasto di Milano; Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano; Uffici del registro di Milano; Ufficio tecnico di Milano; Pag. 11

12 Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare: Osservatorio del Mercato Immobiliare: valore max Euro/mq; valore min Euro/mq (stato conservativo normale) Agenzie immobiliari: valore max Euro/mq; valore min Euro/mq (stato conservativo normale) Borsino immobiliare: valore max Euro/mq; valore min Euro/mq (stato conservativo: da ristrutturare); Parametri medi di zona per destinazione principale (./mq.): Euro/mq; Altre fonti di informazione: Aste giudiziarie in zona per immobili simili: Euro/mq. 8.3 Valutazione corpi: Tenendo conto dei parametri di comparazione rilevati, della localizzazione, dell esposizione e della vetustà dell immobile, delle finiture, degli accessori a pertinenza, dello stato manutentivo dei luoghi, si ritiene congruo un valore di 1.500,00 al mq. A. Abitazione di tipo popolare [A4] Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo abitazione 43, , ,00 cantina 3, , ,55 Stima sintetica comparativa parametrica del corpo ,55 Valore corpo ,55 Valore Accessori 0,00 Valore complessivo intero ,55 Valore complessivo diritto e quota ,55 Riepilogo: ID Immobile Superficie Lorda Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota A Abitazione di tipo popolare [A4] 46, , , Adeguamenti e correzioni della stima: Riduzione del valore del 5%, dovuta all'immediatezza della vendita giudiziaria e per assenza di garanzia per vizi come da disp. del G.E. ( min.5% ) 3.510,13 Rimborso forfettario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita: 2.500,00 Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: 1.400,00 Costi di cancellazione oneri e formalità: 0,00 Giudizio di comoda divisibilità: l'immobile non è divisibile. 8.5 Prezzo base d'asta del lotto: Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova: ,42 Prezzo di vendita del lotto nello stato di "occupato": ,00 Pag. 12

13 Prezzo di vendita del lotto nello stato di "libero": , Regime fiscale della vendita Secondo le normative vigenti. L'Esperto alla stima Arch. Barbara Zocchi Ramazzi Milano, 20 gennaio 2017 Pag. 13