Capitolo Comune di Costarainera (IM) Via Della Repubblica, 6 - Fabbricato residenziale

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Amerigo Grossi
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Riferimento: Domanda di Ammissione a Procedura di Concordato Preventivo artt. 160 e s..del R.D. 16.03.1942 n 267 Pagina 131 di 270 TOMO 3 INVENTARIO E VALORIZZAZIONE DEGLI IMMOBILI Capitolo 4.

1 Riferimento: Domanda di Ammissione a Procedura di Concordato Preventivo artt. 160 e s..del R.D n 267 Pagina 131 di 270 TOMO 3 INVENTARIO E VALORIZZAZIONE DEGLI IMMOBILI Capitolo Comune di Costarainera (IM) Via Della Repubblica, 6 - Fabbricato residenziale Indice 4.1 L identificazione e la regolarità catastale Pag La regolarità delle concessioni edilizie Pag La provenienza Pag I gravami e le formalità pregiudizievoli Pag La descrizione e la consistenza Pag La ricerca del più probabile valore di mercato Pag Ipotesi di commerciabilità Pag. 138

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3 Riferimento: Domanda di Ammissione a Procedura di Concordato Preventivo artt. 160 e s..del R.D n 267 Pagina 133 di L identificazione, la regolarità catastale Nel comune Amministrativo di Costarainera, in provincia Imperia, un fabbricato da cielo a terra con giardino e corte pertinenziale sito in via della Repubblica n.6, rilevabile in banca dati dell Agenzia delle Entrate Agenzia del Territorio di Imperia catasto fabbricati Foglio 4, con gli identificativi: MAPP. SUB. VIA P. CAT. oltre ai terreni rilevabili in banca dati dell Agenzia delle Entrate Agenzia del Territorio di Imperia catasto terreni Foglio 4, con gli identificativi: correttamente inserito in banca dati in capo alla società NUOVO MODULO S.p.A. con sede in via Case Sparse Europa a Nembro, in Provincia di Bergamo, CF , per l intera quota di proprietà e possesso. 4.2 La regolarità delle concessioni edilizie Il fabbricato è stato edificato in data anteriore al 1 settembre L autorimessa mappale 313 sub. 7 è stata costruita a seguito di autorizzazione del Comune di Costarainera n. 8 del 22 luglio Nuovo Modulo S.p.A. ha presentato un Permesso di Costruire in data 8 Marzo 2011 prot per la demolizione e ricostruzione di edificio a destinazione residenziale di cui al parere ambientale favorevole da parte della Soprintendenza BBAA della Liguria. 4.3 La provenienza Le visure effettuate presso l Agenzia del Territorio di Imperia, sezione immobiliare, hanno confermato che l immobile, come meglio e di fatto descritto CL. CONS.ZA VANI MQ Della Repubblica T C/ , Della Repubblica T C/ , Della Repubblica T C/ , Della Repubblica T C/ , Della Repubblica T C/ , Della Repubblica n. 6 T C/ , Della Repubblica n A/ , Della Repubblica n. 6 T C/ , Della Repubblica n. 6 T C/ , Della Repubblica S1 C/ ,44 PART. QUALITA CLASSE SUPERFICIE (m2) Reddito Ha are ca Dom.le Agr.io 312 ULIVETO ,56 0, ULIVETO ,11 0, ULIVETO ,22 0,24 R.C.

4 Riferimento: Domanda di Ammissione a Procedura di Concordato Preventivo artt. 160 e s..del R.D n 267 Pagina 134 di 270 al paragrafo che precede, risulta alla data di presentazione della domanda, inequivocabilmente e certamente in capo alla società NUOVO MODULO S.p.A. con sede in via Case Sparse Europa a Nembro, in Provincia di Bergamo, CF , per l intera quota di proprietà e possesso, in forza dei seguenti Titoli: Atto di compravendita in data 17 febbraio 2009 repertorio 57641/26195 Notaio Marco Re trascritto a Sanremo in data 25 febbraio 2009 nn 1965/1463 con il quale il signor Raineri Fabio vendeva alla società NUOVO MODULO S.P.A. con sede in Vertova il fabbricato da cielo a terra con giardino e corte pertinenziale sito in via della Repubblica n.6, censito presso l Agenzia del Territorio di Imperia, Comune Costarainera, Catasto Fabbricati al foglio 4 con i mapp. 313 sub. 2, 313 sub. 3, 313 sub. 4, 313 sub. 5, 314 sub. 4, 313 sub. 6, 314 sub sub. 7 (graffati) 317 sub. 7, 768, 313 sub. 7, e al Catasto Terreni al foglio are 1.81, 679 are 0.35 e 919 are Viene precisato che l autorimessa al map.le 313 sub.7 è vincolata ai sensi e per gli effetti della Legge 122/89 (Legge Tognoli) all alloggio di cui al mapp. 314 sub sub. 7 (graffati), in forza di atto autenticato dal Notaio Marco Re repertorio 2572 trascritto a Sanremo in data nn 3398/2842 Verbale di assembla straordinaria in data 10 settembre 2010 repertorio Notaio Boni (non trascritto) con il quale la società NUOVO MODULO S.R.L. ha deliberato di trasferire la sede sociale da Vertova a Nembro 4.4 I gravami e le formalità pregiudizievoli Le ispezioni effettuate non hanno messo in evidenza alcun rilievo in grado di influenzare negativamente la valutazione dell immobile. 4.5 La descrizione e la consistenza Il comune di Costarainera è un piccolo paesino sulle colline del retroterra di Imperia, ( Cica 800 residenti) dalla quale dista 13 chilometri. Posto in posizione incantevole è una meta turistica ricercatissima e molto apprezzata. In particolare il fabbricato da cielo a terra in valutazione, si trova in posizione dominante rispetto all abitato urbano, con un affaccio paesaggistico rilevante, è uno dei pochi fabbricati raggiungibile con le autovetture, posto che la stragrande maggioranza delle abitazioni che compongono il paese, sono raggiungibili solo a piedi. La

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fabbricato staccato, una ampia autorimessa e un grande piazzale oltre a piccolo giardino.

E in approvazione un progetto di riutilizzo dell immobile, che prevede la totale demolizione del fabbricato

che prevede la realizzazione di sette appartamenti, nove posti auto coperti oltre ai locali tecnologici,

A seguire le fotografie dello stato di fatto e della simulazione dello stato di progetto.

5 Riferimento: Domanda di Ammissione a Procedura di Concordato Preventivo artt. 160 e s..del R.D n 267 Pagina 135 di 270 proprietà si compone di un corpo di fabbrica principale, oltre ad un fabbricato staccato, una ampia autorimessa e un grande piazzale oltre a piccolo giardino. Allo stato attuale l immobile non è né abitabile né tantomeno agibile. E in approvazione un progetto di riutilizzo dell immobile, che prevede la totale demolizione del fabbricato fatiscente attuale e la realizzazione di un nuovo fabbricato, su un progetto affascinante e molto bello, che prevede la realizzazione di sette appartamenti, nove posti auto coperti oltre ai locali tecnologici, giardini e corti sia private sia comuni e la piscina. A seguire le fotografie dello stato di fatto e della simulazione dello stato di progetto. STATO ATTUALE STATO DI PROGETTO Per motivi di dimensione della relazione non vengono riprodotte le planimetrie catastali dello stato attuale, comunque rispondenti allo stato dei luoghi da demolire, ma viene riprodotto solamente l estratto di mappa.

6 Riferimento: Domanda di Ammissione a Procedura di Concordato Preventivo artt. 160 e s..del R.D n 267 Pagina 136 di 270 L ESTATTO DI MAPPA

7 Riferimento: Domanda di Ammissione a Procedura di Concordato Preventivo artt. 160 e s..del R.D n 267 Pagina 137 di La ricerca del più probabile valore di mercato In questo caso il più probabile valore di mercato dell immobile, viene determinato attraverso la differenza tra ricavi attesi e ottenibili al termine della ultimazione della costruzione (vendita) e i costi di produzione necessari l ultimazione stessa. I dati utilizzati sono quelli di progetto in approvazione da parte del Comune, mentre per la determinazione del valore al finito, mi sono basato sui dati ricavabili dagli annunci pubblicati e relativi temporalmente agli ultimi tre mesi. I prezzi a Costarainera sono diversificati e il valore degli appartamenti in vendita è tale che in circa il 50% dei casi è compreso tra /m² e /m². Con questa informazione e utilizzando i dati di sviluppo del progetto in approvazione, si può determinare il valore di complessivi ,00. Vm ( valore di mercato dell immobile ultimato) in Andando a valorizzare anche gli altri indici, Kc = costo tecnico di ristrutturazione e/o di costruzione dell immobile comprensivo dell utile dell impresa esecutrice, Oc = oneri concessori, Op = onorari professionali del progettista e direttore dei lavori, Of = oneri finanziari, P = profitto, al lordo dei tributi, conseguito dal promotore immobiliare attore della ultimazione, si determina che il costo complessivo di costruzione ( Kc + Oc + Op + Of + P ) è pari ad ,00 Stimando il saggio di remunerazione atteso da parte dell imprenditore pari al 5%, sulla base di quanto si rileva oggi nel mercato edilizio, e supponendo una durata per l operazione immobiliare in esame pari a 2 anni, in conseguenza della dimensione dell intervento edilizio ipotizzato e del livello di finitura attuale della parte già parzialmente ristrutturata, inserendo i valori nell algoritmo si ottiene di conseguenza Vt = Vm - (Kc + Oc + Op + Of + P) (1+r) n Vt = , ,00 = (1,1025) Vt = ,00 = ,75 (1,1025) fissando in ,75 il più probabile valore di mercato dell immobile in Costarainera, in considerazione soprattutto anche del progetto in approvazione.

8 Riferimento: Domanda di Ammissione a Procedura di Concordato Preventivo artt. 160 e s..del R.D n 267 Pagina 138 di Ipotesi di commerciabilità Il fabbricato è nella libera e piena disponibilità della società istante. Rappresenta oggi un opportunità quasi unica dato che in zona realtà come queste vengono ancora oggi attivamente ricercate, proprio perché rare. Ritengo che se supportata da una mirata ed efficace opera d incentivazione commerciale, il fabbricato possa essere ceduto in tempi mediamente brevi (8/12 mesi)

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