COMUNE DI URGNANO APPARTAMENTO E AUTORIMESSA

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1 Oggetto: INVENTARIO E VALORIZZAZIONE DEI BENI IN CAPO AL FALLIMENTO PAG. 9 di 251 FASCICOLO 1 COMUNE DI URGNANO APPARTAMENTO E AUTORIMESSA Parag. 5.1 FASCICOLO 1 COMUNE DI URGNANO BG Via Papa Giovanni XXIII appartamento e autorimessa Pag. 09 L identificazione e la regolarità catastale,, Pag. 11 La formazione di lotti omogenei per la vendita... Pag. 11 Le concessioni edilizie..... Pag. 11 La provenienza... Pag. 12 Le formalità pregiudizievoli... Pag. 13 La descrizione e la consistenza..... Pag. 14 La determinazione del più probabile valore di mercato Pag. 18 Lo stato di possesso.. Pag. 19

2 Oggetto: INVENTARIO E VALORIZZAZIONE DEI BENI IN CAPO AL FALLIMENTO PAG. 10 di 251

3 Oggetto: INVENTARIO E VALORIZZAZIONE DEI BENI IN CAPO AL FALLIMENTO PAG. 11 di 251 L IDENTIFICAZIONE DEL BENE E LA regolarità catastale Nel comune amministrativo e censuario di Urgnano, in provincia di Bergamo, nel complesso residenziale in via Papa Giovanni XXIII, un appartamento ed una autorimessa, rilevabili in banca dati dell Agenzia del Territorio Catasto Fabbricati, al foglio 24 con gli identificativi: MAPP. SUB. VIA PIANO CAT. CL. CONS.ZA R.C PAPA GIOVANNI XXIII SN 1 A/2 1 2,5 193, PAPA GIOVANNI XXIII SN S1 C/ ,57 VANI MQ e risultano, alla data della sentenza dichiarativa del fallimento, inseriti in capo alla società C.I.B. COSTRUZIONI IMMOBILIARI BERGAMASCHE S.r.l. con sede in Brusaporto C.F , per quanto riguarda l appartamento, per l intera quota di proprietà e possesso e per quanto riguarda l autorimessa in uso perenne come diritto superficiario, così come stabilito nella Convenzione sottoscritta con il Comune, risultando conformi alle planimetrie catastali mentre è stata richiesta la variazione toponomastica in quanto da visura non risultano i numerici civici, trovando in questo modo corrispondenza anche nei dati inseriti. Si precisa che. Il suolo su cui sorge il complesso edilizio in oggetto, unitamente all'area scoperta ed ad altri fabbricati, e individuato in c.t. con i seguenti dati: p.lla 115 are e.u. p.lla 2659 are 2.00 e.u.p.lla 125 are 2.85 e.u.il sottosuolo, in cui sono state realizzate le autorimesse e la cabina elettrica, e individuato in c.t. con i seguenti dati: p.lla( 6464) e.u e.u. derivante dalla fusione delle p.lle (6464) e 6463 di are 1.37, che rimane al c.t. rappresentando lo scivolo di accesso alle autorimesse. La formazione di lotti omogenei per la vendita Data la configurazione planimetrica, l utilizzo e lo stato dei luoghi, nonostante la presenza di più unità immobiliari, gli immobili costituiscono un unico lotto omogeneo per la vendita con univoca valutazione. Confini: Appartamento: Prospetto sulla via per due lati, vano scale, altra proprietà immobiliare, - Autorimessa: Corsello di manovra sub. 1, sub. 6, terrapieno, sub. 8. Le concessioni edilizie Il fabbricato è stato edificato in forza di Convenzione per Piano di Recupero e concessione del diritto di superficie, Notaio Stefania Russo di Bergamo in data 12/07/1994 rep raccolta 7670, registrato a Bergamo il 29/07/94, e successiva

4 Oggetto: INVENTARIO E VALORIZZAZIONE DEI BENI IN CAPO AL FALLIMENTO PAG. 12 di 251 Concessione Edilizia n Reg. Costruzioni n Prot. Gen. rilasciata il per RECUPERO IMMOBILI ASSOGGETTATO E NORMATO da Piano di Recupero convenzionato; Concessione Edilizia n Reg. Costruzioni n Prot. Gen. rilasciata il per VARIANTE ALLA C.E. N DEL RELATIVA AL PIANO DI RECUPERO DI VIA PAPA GIOVANNI XXIII; Concessione Edilizia n Reg. Costruzioni n Prot. Gen. rilasciata il per 2 VARIANTE ALLA C.E. N DEL e successiva autorizzazione di abitabilità rilasciata dal Comune di Urgnano in data Lo stato dei luoghi è, alla data, conforme agli elaborati grafici di progetto depositati in Comune. La provenienza Le visure effettuate presso l Agenzia del Territorio di Bergamo, sezione immobiliare, hanno confermato che le unità immobiliari, come meglio e di fatto descritte al paragrafo che precede, risultano alla data della Sentenza Dichiarativa di Fallimento, inequivocabilmente e certamente in capo alla società C.I.B. Costruzioni Immobiliari Bergamasche S.r.l. in seguito all atto di fusione i incorporazione della società SANCRI S.r.l. del 12 gennaio 2009, n.17935/11965 di repertorio del Notaio Francesco Figlioli di Bergamo, registrato a Bergamo 2 il 4 febbraio 2009 al n.1527, serie 1T. Alla società SANCRI S.r.l. era pervenuto per acquisto con atto di compravendita del 28 dicembre 1998, n.29950/11007 di repertorio del Notaio Stefania Russo, trascritto a Bergamo con nota in data 13 gennaio 1999 ai nn.1252/965, in detto atto si è precisato quanto segue:.. nella vendita sono compresi tutti i connessi diritti, gli accessori, le accessioni e le pertinenze, nonché la quota proporzionale sulle parti comuni del fabbricato, nel quale sono poste le unita immobiliari in oggetto, quali risultano dall'art c.c. e dai titoli di provenienza, nonché dal regolamento di condominio e dalle annesse tabelle millesimali, che la parte acquirente dichiara di ben conoscere ed accettare. All'uopo gli intervenuti precisano che, tra le indicate parti comuni vanno in particolare compresi: - il suolo su cui sorge il complesso edilizio in oggetto e l'annessa area scoperta, con esclusione della porzione antistante la Banca Orobica, che resta di proprietà esclusiva della stessa; - lo scivolo ed il corsello di accesso

5 Oggetto: INVENTARIO E VALORIZZAZIONE DEI BENI IN CAPO AL FALLIMENTO PAG. 13 di 251 alle autorimesse; - la cabina elettrica, riportata nel N.C.E.U. con la p.lla 6801, - il locale immondizia al piano interrato, riportato nel N.C.E.U. con la p.lla 115,sub. 772; - l'ingresso, le scale, i disimpegni, i muri maestri, il tetto e tutto quanto altro necessario ed utile al godimento ed all'uso comune. In merito all'indicate parti comuni la parte acquirente prendeva atto che i porticati e gli androni da Vicolo del Volto e da Via Matteotti sono di uso pubblico, come convenuto con la convenzione più avanti richiamata. La parte acquirente dichiarava, infine, di essere a conoscenza che il complesso edilizio in oggetto rientra nel piano di recupero regolarmente approvato dal Comune di Urgnano, la cui convenzione è stata stipulata con atto notaio Stefania Russo del (reg.to il al n e trascritto il ai nn.22843/16761). Le formalità pregiudizievoli - Ipoteca volontaria iscritta a Bergamo con nota in data 10 gennaio 2000 ai nn.1042/316, a favore della Banca Popolare Commercio e Industria Società Cooperativa a r.l. ed a carico della società SANCRI S.r.l., capitale Euro ,00 garantito da ipoteca per Euro ,00, gravante esclusivamente quanto in oggetto, a margine della quale non sono stati rilevati annotamenti. - Ipoteca legale iscritta a Bergamo con nota in data 8 febbraio 2008 ai nn.9824/1664, a favore della EQUITALIA ESATRI S.p.A. ed a carico della società SANCRI S.r.l., capitale Euro ,42 garantito da ipoteca per Euro ,84, gravante tra il resto quanto in oggetto, a margine della quale non sono stati rilevati annotamenti; - Ipoteca legale iscritta a Bergamo con nota in data 5 marzo 2009 ai nn.11691/2006, a favore della EQUITALIA ESATRI S.p.A. ed a carico della società COSTRUZIONI IMMOBILIARI BERGAMASCHE S.r.l., capitale Euro ,47 garantito da ipoteca per Euro ,94, gravante tra il resto quanto in oggetto, a margine della quale non sono stati rilevati annotamenti; - Ipoteca legale iscritta a Bergamo con nota in data 5 marzo 2009 ai nn.11690/2005, a favore della EQUITALIA ESATRI S.p.A. ed a carico della società COSTRUZIONI IMMOBILIARI BERGAMASCHE S.r.l., capitale Euro ,88 garantito da ipoteca per Euro ,76, gravante tra il resto quanto in oggetto, a margine della quale non sono stati rilevati annotamenti;

6 Oggetto: INVENTARIO E VALORIZZAZIONE DEI BENI IN CAPO AL FALLIMENTO PAG. 14 di Decreto di ammissione a concordato preventivo con atto giudiziario emesso dal Tribunale di Bergamo in data 17 luglio 2009, n.23 di repertorio, trascritto a Bergamo con nota in data 28 luglio 2009 ai nn.47284/29006 a favore della Massa dei creditori della procedura di concordato preventivo della società Costruzioni Immobiliari Bergamasche s.r.l. in liquidazione ed a carico della società C.I.B. COSTRUZIONI IMMOBILIARI BERGAMASCHE S.r.l.; - Sentenza dichiarativa di fallimento con atto giudiziario emesso dal Tribunale di Bergamo in data , n di repertorio, trascritta a Bergamo con nota in data ai nn.42411/24275, a favore della Massa dei creditori del fallimento della società C.I.B Costruzioni Immobiliari Bergamasche s.r.l. La descrizione e la consistenza Il fabbricato nel quale si trovano le unità immobiliari in valutazione, si trova nel centro del Comune di Urgnano, con ampio parcheggio esterno, e in perfetto stato di conservazione e manutenzione generale. L appartamento si trova al piano primo e si compone da un soggiorno con angolo cottura, disimpegno notte con una camera da letto, bagno e una autorimessa al piano interrato. Di buon livello le finiture e l appartamento è dotato di impianto di riscaldamento autonomo. Il tutto per una superficie lorda commerciale ragguagliata pari a: Identificazione Superficie Coefficiente di Superficie Reale ponderazione ragguagliata Abitazione 55, ,55 Totali 55,55 55,55 Autorimessa n 1 a corpo Totale superficie ragguagliata 55,55 A seguire la cartografia catastale

7 Oggetto: INVENTARIO E VALORIZZAZIONE DEI BENI IN CAPO AL FALLIMENTO PAG. 15 di 251 L ESTRATTO DI MAPPA

8 Oggetto: INVENTARIO E VALORIZZAZIONE DEI BENI IN CAPO AL FALLIMENTO PAG. 16 di 251 MAPP. 115 SUB. 713

9 Oggetto: INVENTARIO E VALORIZZAZIONE DEI BENI IN CAPO AL FALLIMENTO PAG. 17 di 251 MAPP SUB. 7

10 Oggetto: INVENTARIO E VALORIZZAZIONE DEI BENI IN CAPO AL FALLIMENTO PAG. 18 di 251 La determinazione del più probabile valore di mercato Il più probabile valore di mercato degli appartamenti, è stato ricercato attraverso l applicazione dell opportuno procedimento, noto alla pratica estimativa, detto "comparativo diretto", basato cioè sul raffronto diretto tra i beni in questione ed una molteplicità di beni similari e caratterizzati da una suddivisione delle superfici lorde confrontabile e presenti nella medesima zona di cui è stato possibile ricavare il prezzo medio di compravendita. L andamento, nell ultimo periodo in crescita, dei prezzi per case in vendita in Urgnano pubblicato indica un valore per gli appartamenti, inteso come valore medio, di /m ,00. Il nostro è sicuramente un prodotto, anche se un po datato, di media qualità e per tipologia e dimensione si presenta di fronte al mercato con un discreto grado di appetibilità, pertanto, pur trattandosi di una procedura fallimentare, non ritengo affatto fuori luogo proporre la casa ad un valore immobiliare prudenziale reale attuale di /m ,00 in modo che il più probabile valore di mercato può oggi, con una qualche certezza di risultato, essere compreso in ,00 ( mq 2 55,55 x 1.200,00 ) oltre all autorimessa per ,00 e ciò per un totale di ,00. Va però considerato come l appartamento oggi è occupato in virtù di regolare contratto di affitto, pertanto le unità immobiliari sono da considerarsi, a mio parere, indisponibili e non liberabili, a termini di legge, in favore del possibile acquirente, se non alla scadenza del contratto di locazione, fatta salva la facoltà di recesso anticipato ( Ex art. 80 comma 2 della Legge Fallimentare). In casi come questo è prassi considerare, così come è consuetudine nella pratica estimativa, una riduzione da un minimo del 15% ad un massimo del 30% del probabile valore di mercato. Nel nostro caso, in virtù del fatto che comunque il possibile acquirente percepirà un reddito, sino alla scadenza dei contratti di affitto,

11 Oggetto: INVENTARIO E VALORIZZAZIONE DEI BENI IN CAPO AL FALLIMENTO PAG. 19 di 251 ritengo giusto applicare, data la qualità del manufatto, la riduzione prevista nella misura minima del 15%, e ciò per un probabile valore di mercato totale di ,00 così determinato: Immobile Valore di mercato in Riduzione del 15% per Valore mercato ridotto indisponibilità in in Appartamento e autorimessa , , ,00 Lo stato di possesso Il fabbricato risulta occupato con un contratto di affitto.