IL PROGRAMMA DEGLI INTERVENTI

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1 S.U.N.I.A. RELAZIONE ILLUSTRATIVA DELL ATTIVITA DELL OSSERVATORIO SUL MERCATO IMMOBILIARE DELLA 1 A FACOLTA DI INGEGNERIA DEL POLITECNICO DI BARI E SEGRETERIA REGIONALE SUNIA SULL INCONTRO E possibile downloadare il documento dal sito al link eventi Il mercato delle locazioni a Bari. Interventi necessari per calmierare i canoni locativi Politecnico di Bari Sala delle Teleconferenze Via Amendola 126 IL PROGRAMMA DEGLI INTERVENTI L incontro avrà inizio alle ore Introduzione ai lavori Dino Borri Direttore del Dipartimento di Architettura e Urbanistica 1 a Facoltà di Ingegneria Politecnico di Bari Un Indice Edonico sull Andamento dei Canoni Residenziali. Risultati Sperimentali da un indagine sulle 9 Microzone del Comune di Bari Maurizio d Amato Direttore Scientifico OMI - Docente di Estimo Dipartimento di Architettura e Urbanistica 1 a Facoltà di Ingegneria Politecnico di Bari Rappresentante Rics Italia - Sviluppo e Formazione - Area Sud Interventi necessari per calmierare i canoni locativi Nicola Zambetti Segretario Regionale SUNIA Domande Con il patrocinio della Royal Institution Chartered Surveyors - Italia

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3 I PARTNERS DELL INIZIATIVA La rilevazione è basata sulla collaborazione fra il Sindacato Unitario Nazionale degli Inquilini ed Assegnatari SUNIA e l Osservatorio sul Mercato Immobiliare del Dipartimento di Architettura e Urbanistica della 1 a Facoltà di Ingegneria del Politecnico di Bari. Il SUNIA è la principale organizzazione degli inquilini privati e degli assegnatari di edilizia pubblica ed ha per scopo il riconoscimento del diritto alla casa per ogni cittadino a condizioni compatibili con le esigenze delle famiglie per favorire la mobilità e la soluzione del bisogno alloggiativi. Inoltre, persegue l'obiettivo della sicurezza degli alloggi e degli edifici e della qualità dell'abitare in un contesto urbano adeguato. Fondato nel 1992 dal Prof. Agostino Liuni e dal Prof. Maurizio d Amato, attuale Direttore Scientifico, l Osservatorio sul Mercato Immobiliare OMI è specializzato nel trattamento scientifico delle informazioni immobiliari. Le sua missione è quella di contribuire anche attraverso attività di sperimentazione al miglioramento qualitativo dell attività di valutazione immobiliare nonché delle procedure di mass appraisal. LE FINALITA L incontro vuole promuovere un momento di riflessione sulla crescita dei canoni locativi del settore residenziale nei segmenti di mercato che vanno dai monovani ai quadrivani. I dati che emergono dalle rilevazioni evidenziano una crescita dei canoni locativi residenziali nelle varie microzone baresi talvolta preoccupanti se rapportati al potere di acquisto delle famiglie. Ne consegue la necessità di un momento di riflessione propositiva per l avvio di opportune iniziative nel campo dell edilizia sociale. La collaborazione avviata con questa prima attività di indagine sui canoni di locazione ambisce ad estendersi su tutti gli ambiti delle realtà metropolitane pugliesi. Al di là dell indagine emerge la necessità di promuovere azioni a favore dell edilizia sociale auspicando un raffreddamento della crescita dei canoni locativi e la promozione di uno specifico Forum annuale su tutti gli aspetti dell edilizia sociale, da quelli eminentemente economico estimativi a quelli finanziari, giuridici e tecnici al quale possano contribuire operatori del settori, sindacati e organismi professionali.

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5 IL MERCATO DELLE LOCAZIONI DOPO LA LEGGE ZAGATTI L emanazione della 431/98 ha introdotto alcuni cambiamenti nel mercato delle locazioni residenziali. Si sono regolati diversi tipi di regimi locativi uno dei quali prevede la determinazione di livelli minimi e massimi di locazione disciplinati da un accordo a livello territoriale ai sensi dell art. 2 comma 3 della 431/98 (locazione concordata). Oltre a questo regime si è affiancato un altro regime in cui la determinazione del canone di locazione è liberamente indicata dalle parti (locazione a libero mercato). Oltre questi regimi ve ne sono altri temporanei. I contratti stipulati secondo accordi ricalcano la delimitazione definita dalle microzone che diventano importanti non solo per il carico fiscale ma anche per la determinazione del prezzo dell uso dell appartamento.. L individuazione delle microzone nella città di Bari è stata effettuata considerando anche contesti che non presentano una specifica omogeneità economica e sociale.potrebbe essere utile, per migliorare la qualità delle analisi, individuare meglio e nuovamente le microzone per la molteplicità dei significati ad esse collegati. LE NOVE MICROZONE DELLA CITTA DI BARI : LA LORO EVIDENTE DISOMOGENEITA ZONA 1: CITTA VECCHIA ZONA 2: CENTRO STORICO; ½ LI- BERTA ; ½ MADONNELLA ZONA 3: ½ MADONNELLA; ½ JAPIGIA; ZONA DI ESPANSIONE ZONA 4: CARRASSI; PICONE; SAN PA- SQUALE; POGGIOFRANCO ZONA 5: SAN PAOLO; STANIC ZONA 6: ½ LIBERTA ; SAN GIROLAMO; FESCA; ZONA D ESP. ZONA 7: TORRE A MARE SAN GIORGIO ZONA 8: CARBONARA; CEGLIE DEL CAMPO; LOSETO ; ZONA 9: PALESE; SANTO SPIRITO

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7 LE CARATTERISTICHE DEI DATI I dati sono stati raccolti ed organizzati professionalmente dal SU- NIA e sono stati successivamente elaborati sotto il profilo estimativo e statistico nell Osservatorio sul Mercato Immobiliare del Dipartimento di Architettura e Urbanistica della 1a Facoltà di Ingegneria del Politecnico di Bari. L attività di elaborazione ha rappresentato un esperienza pilota che potrebbe essere estesa a diverse altre aree metropolitane della Puglia. Le informazioni fornite per ogni singola osservazione sono le seguenti: Questi dati sono distribuiti per una arco di tempo dal 1999 al Tuttavia sono in corso anche le elaborazioni del 2004 e 2005 che confermano l andamento che si è rilevato. La distribuzione dei dati per anno è riportata nella tabella sotto indicata. I dati sono stati raggruppati anche per microzone e modellizzati come dati in pool. L analisi che si propone quindi non è raffinata al punto tale da effettuare previsioni per il futuro ma è un primo tentativo finalizzato a mettere a punto una metodologia statistico estimativa per osservare la crescita dei canoni di locazione LA NUMEROSITA DEI DATI La numerosità del campione è indicata nella tabella che segue ANNI N.OSSERVAZIONI TOT 3443

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9 IL LIVELLO DI ANALISI In ogni Microzona il modello regredisce il canone lordo attraverso il numero di vani e la data. La costruzione del primo indice SUNIA- OMINGPOLIBA rappresenta il primo passo verso un attività di analisi econometrica strutturale che potrebbe effettuarsi a cadenza annuale inerente i saggi di crescita ( o di decrescita) dei canoni di locazione. Il modello che ne è derivato ha avuto un duplice utilizzo. Il primo u- tilizzo consiste nell osservare l andamento del canone lordo nei vari anni dal 1999 al 2003 per ogni segmento di mercato e per ogni microzona. La finalità di questo primo indice è quella di monitorare l andamento dei canoni di locazione nelle varie microzone. In tutti e quattro i segmenti si nota una crescita progressiva nei prezzi dell uso degli immobili in tutte le microzone. Il secondo utilizzo è costituito dalla costruzione di un indice (hedonic, constant quality) finalizzato ad osservare le variazioni del prezzo marginale del vano rispetto al canone lordo. Questo indice ci dice quanta parte del canone di locazione è spiegata dalla remunerazione marginale del vano. Di seguito sono indicate le variazioni rilevate nei vari segmenti.

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11 MICROZONA MONOVANI VAR.MEDIA AN- NUA S.NICOLA 1123, , ,62 19,05% MURAT,LIB. MA- DONNELLA 1693, , ,59 6,06% JAPIGIA MADON- 1744, , ,69 12,89% CARRASSI S.PASQ. POG- GIOFR 1858, , ,80 12,60% S.PAOLO STANIC 1361, , ,47 11,90% LIBERTA S.GIROL.FESCA 1693, , ,75 8,90% S.GIORGIO TA 1320, , ,52 23,97% CARBONARA CE- 1441, , ,77 5,28% PALESE S.SPIRITO 1592, , ,61 6,30% MICROZONA BIVANI VAR.MEDIA AN- NUA S.NICOLA 2066, , ,69 8,19% MURAT,LIB. MA- DONNELLA JAPIGIA MADON- NELLA CARRASSI S.PASQ. POG- 2635, , ,67 2,19% 2687, , ,76 6,70% 2801, , ,87 6,76% S.PAOLO STANIC 2303, , ,54 5,09% LIBERTA S.GIROL.FESCA S.GIORGIO TA MARE CARBONARA CE- GLIE LOSETO 2635, , ,82 4,02% 2262, , ,59 12,01% 2383, , ,84 1,31% PALESE 2535, , ,68 2,19%

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13 MICROZONA TRIVANI VAR.MEDIA AN- NUA S.NICOLA 3008, , ,77 4,14% MURAT,LIB. MA- DONNELLA JAPIGIA MADON- NELLA 3577, , ,74 0,36% 3629, , ,83 3,73% CARRASSI S.PASQ. POG- GIOFR 3743, , ,94 3,86% S.PAOLO STANIC 3245, , ,61 2,23% LIBERTA 3577, , ,89 1,71% S.GIORGIO TA MARE CARBONARA CE- GLIE LOSETO 3204, , ,66 7,08% 3325, , ,91-0,41% PALESE S.SPIRITO 3477, , ,76 0,31% MICROZONA QUADRIVANI VAR.MEDIA AN- NUA S.NICOLA 3950, , ,84 2,02% MURAT,LIB. MA- DONNELLA JAPIGIA MADON- NELLA 4520, , ,81-0,70% 4571, , ,91 1,98% CARRASSI S.PASQ. POG- GIOFR 4685, , ,01 2,13% S.PAOLO STANIC 4188, , ,68 0,66% LIBERTA 4520, , ,97 0,36% S.GIORGIO TA MARE CARBONARA CE- GLIE LOSETO 4146, , ,73 4,39% 4267, , ,98-1,37% PALESE S.SPIRITO 4419, , ,83-0,77%

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15 CONCLUSIONI FINALI L indagine effettuata conferma la necessità di sinergie nella rilevazione ed elaborazione professionale dei dati relativi al mercato immobiliare, specie se determinata dall integrazione fra diverse professionalità impegnate in vari settori. Emerge altresì la necessità improcrastinabile di costruire un Osservatorio sulla Casa che consenta un monitoraggio continuo dei livelli dei canoni locativi. Il che potrebbe offrire un contributo, u- nitamente ad ulteriori ineludibili analisi qualitative, alle scelte politiche. E incoraggiante la sensibilità dimostrata dall attuale Assessore all Urbanistica nel decidere la costituzione dell Osservatorio sulla Condizione Abitativa L andamento dell indice SUNIA-OMINGPOLIBA è allarmante. La crescita dei canoni di locazione presenta quadri inquietanti RI- CHIEDENDO IN TEMPI RELATIVAMENTE RAPIDI LO SVI- LUPPO DI SERIE INIZIATIVE NEL CAMPO DELL EDILIZIA SOCIALE. Rimane ancora bassa la percentuale dei contratti concordati che a livello nazionale si attestano intorno al 10% mentre a livello locale si posizionano intorno al 4%.

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