Tribunale di Terni PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE

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1 Tribunale di Terni PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE promossa da: BANCA DELLE MARCHE SPA contro: OMISSIS N Gen. Rep. 115/2014 data udienza ex art. 569 c.p.c.: Giudice Delle Esecuzioni: Dott.ssa NATALIA GIUBILEI RAPPORTO DI VALUTAZIONE Lotto 001 Esperto alla stima: Ing. Laura Guerrieri Codice fiscale: GRRLRA80P45F844F Partita IVA: Studio in: Piazza Trento Narni Telefono: Fax: lauraguerrieri@hotmail.com Pec: laura.guerrieri@ingpec.eu Pag. 1

2 INDICE SINTETICO 1. Dati Catastali Bene: via Flavio Matticari n calvi - Calvi Dell'Umbria (Terni) Categoria: Abitazione di tipo economico [A3] Dati Catastali: OMISSIS nato a OMISSIS il OMISSIS, codice fiscale: OMISSIS Proprietà' per 1/1, foglio 25, particella 286, subalterno 3, indirizzo Via Flavio Matticari n. 24, piano T, comune B446, categoria A3, classe 1, consistenza 5 vani, rendita 198,84 2. Stato di possesso Bene: via Flavio Matticari n calvi - Calvi Dell'Umbria (Terni) Possesso: Libero 3. Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili Bene: via Flavio Matticari n calvi - Calvi Dell'Umbria (Terni) Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili: NO L'immobile si trova al centro storico del comune di Calvi dell'umbria. C'è un parcheggio riservato ai disabili nella vicina piazzetta, e di lì un percorso senza scale per arrivare fino alla porta di accesso dell'immobile. Per accedere all'immobile bisogna salire 3 scalini, che in caso di necessità, potrebbero essere superabili tramite l'uso di una rampa con opportuna pendenza. L'appartamento si trova ad un solo livello. 4. Creditori Iscritti Bene: via Flavio Matticari n calvi - Calvi Dell'Umbria (Terni) Creditori Iscritti: BANCA DELLE MARCHE SPA 5. Comproprietari Beni: via Flavio Matticari n calvi - Calvi Dell'Umbria (Terni) Pag. 2

3 Lotti: 001 Comproprietari: NESSUNO 6. Misure Penali Beni: via Flavio Matticari n calvi - Calvi Dell'umbria (Terni) Misure Penali: NO 7. Continuità delle trascrizioni Bene: via Flavio Matticari n calvi - Calvi Dell'umbria (Terni) Continuità delle trascrizioni: SI 8. Prezzo Bene: via Flavio Matticari n calvi - Calvi Dell'umbria (Terni) Prezzo da libero: ,00 Prezzo da occupato: 0,00 Pag. 3

4 Beni in Calvi Dell'umbria (Terni) Località/Frazione calvi via Flavio Matticari n. 24 La documentazione ex art. 567 c.p.c. risulta completa? Si La trascrizione dei titoli di acquisto nel ventennio anteriore al pignoramento risulta completa? Si 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: Identificativo corpo: Abitazione. Abitazione di tipo economico [A3] sito in frazione: calvi, via Flavio Matticari n. 24 Quota e tipologia del diritto Eventuali comproprietari: NESSUNO Identificato al catasto Fabbricati: Intestazione: OMISSIS nato a OMISSIS il OMISSIS, codice fiscale: OMISSIS Proprietà' per 1/1, foglio 25, particella 286, subalterno 3, indirizzo Via Flavio Matticari n. 24, piano T, comune B446, categoria A3, classe 1, consistenza 5 vani, rendita 198,84 Per quanto sopra si dichiara la conformità catastale; note: I dati catastali, compresa la planimetria catastale, risultano conformi a quanto rilevato 2. DESCRIZIONE GENERALE(QUARTIERE E ZONA): La zona dove insiste la proprietà è parte del centro storico di Calvi. é una zona pedonale, cui si può accedere da un vicino piccolo parcheggio destinato a residenti, con un posto auto riservato ai disabili. Le abitazioni della zona sono tutte in pietra o muratura portante, riprendendo i caratteri tipici dell'architettura umbra. La parte posteriore dell'immobile affaccia sulla splendida vallata circostante, visibile anche da alcuni vicoli. Caratteristiche zona: in centro storico normale Area urbanistica: mista a traffico vietato (zona pedonale) con parcheggi scarsi. Importanti centri limitrofi: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria. La zona è provvista di servizi di urbanizzazione secondaria. Caratteristiche zone limitrofe: agricole Attrazioni paesaggistiche: il paesaggio circostante è di pregio, data la conformazione orografica della zona e l'assenza di altri centri e di industri e nella zona.. Attrazioni storiche: piccolo centro storico tipico dell'architettura umbra. Principali collegamenti pubblici: servizio bus urbano ed extraurbano dal centro del paese fino a Terni, passando per Narni Servizi offerti dalla zona: ufficio comunale (Normale), ufficio postale (normale), scuola elementare (normale), negozi di alimentari (tipici dei piccoli centri), bar (normali) Pag. 4

5 3. STATO DI POSSESSO: Libero Note: Al momento, il proprietario esecutato, pur risultando residente nell'immobile ad un controllo al comune di Calvi dell'umbria, non vi abita e non è reperibile, tanto che per effettuare il sopralluogo è stato necessario rivolgersi alla forza pubblica. Tuttavia è ancora presente uno scarso mobilio di proprietà dell'esecutato. 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente: Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Atti di asservimento urbanistico: Altre limitazioni d'uso: 4.2 Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura: Iscrizioni: - Ipoteca volontaria attiva; Data di cancellazione 05/08/2039; A favore di BANCA DELLE MARCHE SPA contro OMISSIS ; Derivante da: ipoteca volontaria; Importo ipoteca: 160,00; Importo capitale: 80,00; Rogito: notaio S. Sammartano in data 11/08/2009 ai nn / Pignoramenti: Altre trascrizioni: Aggiornamento della documentazione ipocatastale in atti: 4.3 Misure Penali 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese di gestione condominiale: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: Nessuna Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: Nessuna Millesimi di proprietà: Non esiste un condominio nè una divisione in millesimi delle spese afferenti alle parti comuni (ad es. il tetto) Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: L''immobile si trova al centro storico del comune di Calvi dell''umbria. C''è un parcheggio riservato ai disabili nella vicina piazzetta, e di lì un percorso senza scale per arrivare fino alla porta di accesso dell''immobile. Per accedere all''immobile bisogna salire 3 scalini, che in caso di necessita potrebbero essere superabili tramite l''uso di una rampa con opportuna pendenza. L''appartamento si trova ad un solo livello Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: Non specificato Attestazione Prestazione Energetica non presente Indice di prestazione energetica: Non specificato Pag. 5

6 Note Indice di prestazione energetica: Non specificato Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: Non specificato Avvertenze ulteriori: Non specificato Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 115 / ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: Titolare/Proprietario: OMISSIS dal 03/05/1994 al 11/06/1999 (ante ventennio) - In forza di denuncia di successione - Nota di trascrizione dell'accettazione tacita o espressa dell'eredità risultante dai registri immobiliari: SI - registrato a: UR sede Terni in data 25/10/1994 ai nn. 4/volume 762 Titolare/Proprietario: OMISSIS dal 11/06/1999 al 05/08/ In forza di atto di compravendita A rogito: Notaio Imbellone Ruggero in data 19/07/1999 ai nn Titolare/Proprietario: OMISSIS dal 05/08/2009 ad oggi (attuale/i proprietario/i) - In forza di atto di compravendita A rogito: Notaio Stefano Sammartano in data 11/08/2009 ai nn. 7. PRATICHE EDILIZIE: 7.1 Conformità edilizia: Abitazione di tipo economico [A3] Informazioni in merito alla conformità edilizia: All'ufficio tecnico del Comune di Calvi non risulta alcuna pratica edilizia relativa all'immobile. La planimentria catastale risulta conforme a quanto rilevato 7.2 Conformità urbanistica: Abitazione di tipo economico [A3] Strumento urbanistico Adottato: Piano regolatore generale In forza della delibera: n.2 e n. 3 del 24/01/2008 Immobile sottoposto a vincolo di carattere urbanistico: Elementi urbanistici che limitano la commerciabilità? Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni particolari? SI NO NO Note sulla conformità: Informazioni in merito alla conformità urbanistica: All''ufficio tecnico del Comune di Calvi non Pag. 6

7 risulta alcuna pratica urbanistica relativa all''immobile. Pertanto, non sono riscontrabili irregolarità. Descrizione: Abitazione di tipo economico [A3] di cui al punto Abitazione L'appartamento oggetto della presente perizia è parte di un palazzetto di due piani, sito nel centro storico di Calvi dell'umbria. L'appartamento in oggetto, che si sviluppa tutto al piano terra, è composto di 5 vani catastali. L'ingresso è a livello della strada, a nord est, salendo tre scalini; a destra dell'ingresso (nord ovest) scende via Trinità, che costeggia l'immobile abbassando il livello della strada, così, il lato di sud ovest, diametralmente opposto all'ingresso, risulta al secondo piano rispetto al livello della strada. Il lato di sud est è in aderenza all'appartamento a fianco. L'appartamento risulta dunque esposto su tre soli lati. Entrando dal portoncino in legno a due battenti, incastonato nel portale in travertino, ci si trova in un ingresso, da cui si accede a tutte le stanze: proseguendo dritti si arriva alla camera da letto, lasciandosi un piccolo bagno sulla destra; girando a sinistra si entra in un disimpegno, su cui si aprono una seconda camera e la cucina. Ognuna delle stanze è dotata di finestra in legno con vetro singolo, scuri interni in legno e persiana esterna in legno, e di porta interna in legno a doppio battente. Tutti gli infissi hanno necessità di ordinaria manutenzione. Le due camere da letto hanno l'accesso ad un balcone, posto a sud ovest, realizzato con soletta in cemento armato e travette in ferro, in buono stato di conservazione, la cucina ha due finestre, anche queste con affaccio a sud ovest. Il bagno e l'ingresso affacciano su via Trinità, mentre il disimpegno su via Matticari. L'appartamento è dotato di impianto elettrico e di impianto di riscaldamento: sul balcone è presente la caldaia, i terminali in alluminio sono in ogni stanza. In cucina è presente un caminetto con architrave in travertino ed interno in mattoncini, in buono stato di conservazione. Al momento l'appartamento risulta abitabile; tuttavia, se ne consiglia una manutenzione ordinaria. Il palazzetto è costruito in muratura portante intonacata in cemento. Elementi di pregio sono il contrafforte in pietra, all'angolo tra via Matticari ed via della Trinità, il portale in travertino e il panorama di sud ovest, che spazia sulle verdi colline circostanti. 1. Quota e tipologia del diritto Eventuali comproprietari: nessuno Superficie complessiva di circa mq 64,00 E' posto al piano: terra L'unità immobiliare è identificata con il numero: 24 di interno; ha un'altezza interna di circa: 270 L'intero fabbricato è composto da n. 2 piani complessivi di cui fuori terra n. 2 e di cui interrati n. 0 Stato di manutenzione generale: discreto Condizioni Generali dell'immobile: L'appartamento oggetto della presente perizia è parte di un palazzetto di due piani, sito nel centro storico di Calvi dell'umbria. L'appartamento in oggetto, che si sviluppa tutto al piano terra, è composto di 5 vani catastali. L'ingresso è a livello della strada, a nord est, salendo tre scalini; a destra dell'ingresso (nord ovest) scende via Trinità, che costeggia l'immobile abbassando il livello della strada, così, il lato di sud ovest, diametralmente opposto all'ingresso, risulta al secondo piano rispetto al livello della strada. Il lato di sud est è in aderenza all'appartamento a fianco. L'appartamento risulta dunque esposto su tre soli lati. Entrando dal portoncino in legno a due battenti, incastonato nel portale in travertino, ci si trova in un ingresso, da cui si accede a tutte le stanze: proseguendo dritti si arriva alla camera da letto, lasciandosi un piccolo bagno sulla destra; girando a sinistra si entra in un disimpegno, su cui si aprono una seconda camera e la cucina. Ognuna delle stanze è dotata di finestra in legno con vetro singolo, scuri Pag. 7

8 interni in legno e persiana esterna in legno, e di porta interna in legno a doppio battente. Tutti gli infissi hanno necessità di ordinaria manutenzione. Le due camere da letto hanno l'accesso ad un balcone, posto a sud ovest, realizzato con soletta in cemento armato e travette in ferro, in buono stato di conservazione, la cucina ha due finestre, anche queste con affaccio a sud ovest. Il bagno e l'ingresso affacciano su via Trinità, mentre il disimpegno su via Matticari. L'appartamento è dotato di impianto elettrico e di impianto di riscaldamento: sul balcone è presente la caldaia, i terminali in alluminio sono in ogni stanza. In cucina è presente un caminetto con architrave in travertino ed interno in mattoncini, in buono stato di conservazione. Al momento l'appartamento risulta abitabile; tuttavia, se ne consiglia una manutenzione ordinaria. Il palazzetto è costruito in muratura portante intonacata in cemento. Elementi di pregio sono il contrafforte in pietra, all'angolo tra via Matticari ed via della Trinità, il portale in travertino e il panorama di sud ovest, che spazia sulle verdi colline circostanti. Caratteristiche descrittive: Componenti edilizie e costruttive: Infissi esterni tipologia: doppia anta a battente materiale: legno protezione: scuretti materiale protezione: legno condizioni: da ristrutturare Infissi interni Pareti esterne Pavim. Interna Portone di ingresso tipologia: a battente materiale: legno massello condizioni: da ristrutturare materiale: muratura di mattoni pietrame coibentazione: inesistente rivestimento: intonaco di cemento condizioni: sufficienti materiale: piastrelle di gres condizioni: buone tipologia: doppia anta a battente materiale: legno massello accessori: senza maniglione antipanico condizioni: buone Informazioni relative al calcolo della consistenza: Nel calcolo del prezzo unitario si è tenuto conto di quanto previsto nel primo semestre del 2015 dall'agenzia delle entrate, con un correttivo che consideri la condizione abitabile della casa (che dunque necessita di lavori di manutenzione) ed il carattere di residenza popolare delle stessa. Quanto sopra, ha abbassato la quotazione di mercato Destinazione Parametro Superficie reale/potenziale Coeff. Superficie equivalente residenziale sup reale netta 64,00 1,00 64,00 64,00 64,00 Criteri estimativi OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) Pag. 8

9 Destinazione d`uso: Residenziale Sottocategoria: Unità immobiliare parte di un Edificio Valori relativi alla Agenzia del territorio Periodo: 1/2015 Zona: Calvi dell'umbria Tipologia: A3 Valore di mercato min ( /mq): 800 Superficie di riferimento: Netta Tipo di destinazione: Residenziale Stato conservativo: Normale Valore di mercato max( /mq): VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 8.1 Criterio di stima: Per la stima del lotto si tiene conto del prezzo di mercato previsto dal listino dei prezzi degli immobili II trimestre 2015, edito dalla CCIAA di Perugia e Terni, della banca dati delle quotazioni immobiliari dell'agenzia delle Entrate riferita al secondo trimestre del 2014, della posizione dell'immobile e delle sue condizioni. Al prezzo così valutato vengono sottratti eventuali oneri necessari per regolarizzare la situazione autorizzativa sia presso il Comune che presso l'agenzia delle Entrate. Viene inoltre applicata una ulteriore riduzione del 15% dovuta all'immediatezza della vendita 8.2 Fonti di informazione: Catasto di Terni, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Terni, Uffici del registro di Terni, Ufficio tecnico di Calvi dell'umbria, Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare Per la stima si è tenuto di quanto previsto nel primo semestre del 2015 dall'agenzia delle entrate, con un correttivo che consideri la condizione abitabile della casa (che dunque necessita di lavori di manutenzione) ed il carattere di residenza popolare delle stessa. Quanto sopra, ha abbassato la quotazione di mercato 8.3 Valutazione corpi: Abitazione. Abitazione di tipo economico [A3] Stima sintetica a vista dell'intero corpo Nella stima si è tenuto conto del valore previsto nel primo semestre del 2015 dall'agenzia delle entrate, con un correttivo che consideri la condizione abitabile della casa (che dunque necessita di lavori di manutenzione ordinaria) ed il carattere di residenza popolare delle stessa. Quanto sopra, ha abbassato la quotazione di mercato Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo residenziale 64,00 700, ,00 Pag. 9

10 Valore corpo ,00 Valore accessory 0,00 Valore complessivo intero ,00 Valore complessivo diritto e quota ,00 Riepilogo: ID Immobile Superficie Lorda Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota Abitazione Abitazione di tipo economico [A3] 64, , , Adeguamenti e correzioni della stima: Riduzione del valore del 15%, dovuta all'immediatezza della vendita giudiziaria e per assenza di garanzia per vizi come da disp. del G.E. ( min.15% ) 6.750,00 Riduzione del 0% per la vendita di una sola quota dell'immobile in virtù del fatto che il valore della quota non coincide con la quota del valore: 0,00 Rimborso forfettario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita: 0,00 Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: 0,00 Costi di cancellazione oneri e formalità: 0, Prezzo base d'asta del lotto: Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si ,00 trova: Prezzo di vendita del lotto nello stato di "libero": ,00 Data generazione: L'Esperto alla stima Ing. Laura Guerrieri Pag. 10