MEDIAZIONE TRA PARI PRESENTA LE CONTROVERSIE IN MATERIA DI CONDOMINIO.

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1 MEDIAZIONE TRA PARI PRESENTA LE CONTROVERSIE IN MATERIA DI CONDOMINIO

2 GRAZIE PER AVER SCARICATO LA MIA GUIDA ALLA GESTIONE DELLE CONTROVERSIE IN MATERIA DI CONDOMINIO QUESTA GUIDA, SEMPLICE E ALLA PORTATA DI TUTTI, VUOLE FORNIRE AL CONCILIATORE ALCUNI SPUNTI PER AFFRONTARE I CONFLITTI CHE SORGONO NELL AMBITO DEL CONDOMINIO

3 INDICE 1. COME AFFRONTARE UNA CONTROVERSIA CONDOMINAILE 2. LA COMUNIONE E IL CONDOMINIO 3. IL CONDOMINIO NEGLI EDIFICI 4. PROBLEMATICHE PIU FREQUENTI IN MATERIA DI CONDOMINI

4 1 COME AFFRONTARE UNA CONTROVERSIA CONDOMINAILE

5 Il conciliatore non è un giudice, non è un arbitro, nell affrontare una controversia condominiale non deve avere il codice civile sotto mano. Il punto di partenza di un conciliatore è necessariamente diverso.

6 Partite con il dare il benvenuto alle parti e con l evidenziare che nella vita con altre persone il nostro modo di essere, di pensare, di vedere le cose e soprattutto di agire può unirsi piacevolmente con quello degli altri, ma che può essere anche fonte di fastidio, di disturbo, di incomprensione fino a sfociare in un conflitto.

7 Nella vita di condominio le possibilità di difficoltà di vita in comune sono altissime. E normale per cui che le parti si trovino in conflitto: tranquillizzate le parti in tal senso. E normale che siano in conflitto, è positivo che siano davanti a te per trovare una soluzione.

8 Purtroppo non è sempre possibile scegliesi i vicini da casa e siamo qui per provare a mediare tra la liberà individuale che ognuno ha il diritto di esercitare e il rispetto delle esigenze della collettività.

9 Spiegate alle parti quali vantaggi avrebbero a risolvere la loro trattativa con l aiuto del mediatore civile anziché ricorrere alla giustizia ordinaria.

10 2 LA COMUNIONE

11 COS E LA COMUNIONE? E un diritto soggettivo può appartenere ad una singola persona così come a più persone, in questo caso si ha un fenomeno di con titolarità di diritti. Se il diritto soggettivo è un diritto reale, la figura si qualifica come comunione. Nella comunione il diritto del singolo comunista investe la cosa nella sua totalità ed incontra un limite nell uguale diritto degli altri. La misura in cui ciascuno è ammesso al godimento del bene è data dalla quota.

12 COME SI COSTITUISCE UNA COMUNIONE? VOLONTARIA La comunione nasce per volontà delle parti FORZOSA la comunione nasce per volontà della legge obbligatoriamente INCIDENTALE la comunione nasce in forza di un atto indipendente dalla volontà delle parti

13 COME SI SCIOGLIE UNA COMUNIONE? LIBERA E LA REGOLA GENARALE ogni comunista può in qualunque momento chiedere lo scioglimento VINCOLATA non è previsto lo scioglimento se non per legge (ex comunione forzosa del muro)o per volontà delle parti ( al max 10 anni)

14 COME VIENE DISCIPLINATA LA COMUNIONE? VOLONTA DEI DEI COSTITUENDI NORME DI DI LEGGE SPECIFICHE CODICE CIVILE

15 QUALI SONO I DIRITTI DEL SINGOLO PARTECIPANTE ALLA COMUNIONE? ALL USO DELLA COSA COMUNE DI DISPOSIZIONE DELLA QUOTA A CHIEDERE LA DIVISIONE DIRITTO AL GODIMENTO DEGLI UTILI DI PARTECIPARE ALLE SPESE IN PROPORZIONE ALLA QUOTA

16 COME VIENE AMMINISTRATA LA COMUNIONE? L amministrazione è affidata a tutti i comunisti che possono creare un regolamento. a max semplice (50+1) x ordinaria amministrazione Le decisioni sono prese a max qualificata (2/3) per le innovazioni della cosa comune e atti eccedenti l ordinarial amministrazione unanimità per atti di alienazione o costituzione di diritti reali sulla cosa

17 3 IL CONDOMINIO NEGLI EDIFICI

18 COS E IL CONDOMINIO? Secondo l'art cod. civ. si ha un condominio (quote di proprietà divise in uno stabile) quando esiste un collegamento strutturale fra le parti comuni di uno stabile e di un terreno e le proprietà individuali dei singoli piani o parte dei piani. Le parti comuni più importanti di un edificio sono: il suolo su cui sorge l'edificio; le fondazioni e muri maestri; i tetti e i lastrici solari e scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi i portici e i cortili; tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune (locale per il riscaldamento centrale, per l'ascensore, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica,le fognature e i canali di scarico, ecc.)

19 QUALE E E LA DISCIPLINA DEL CONDOMINIO? In breve: -la quota di partecipazione è in millesimi corrispondenti alla cubatura occupata dalla singola unità abitativa - non è ammessa divisione nén l abbandono liberatorio della quota - i poteri e obblighi di spese sono proporzionate alle quote - la gestione delle cose è fatta dall assemblea assemblea dei condomini -se i condomini sono più di 4 è necessario nominare un amministratore -se i condomini sono più di 10 è necessario formare un regolamento condominiale -per le controversie la competenza ( salvo l obbligol di mediazione) è poi del giudice di pace

20 L'uso delle parti comuni viene disciplinato dall'art del C.C., che prevede, che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Attenzione! Il Condominio è un ente di gestione, che in rappresentanza dei singoli proprietari e dei loro interessi,deve garantire il miglior utilizzo delle parti comuni. Per far questo i condomini incaricano un Amministratore che esegue il suo compito secondo le disposizioni del mandato che gli viene conferito.

21 COME SI ESTINGUE IL CONDOMINIO? poiché ha carattere necessario, il condominio ha durata perpetua. Si estingue se il proprietario diventa unico.

22 4 PROBLEMATICHE PIU FREQUENTI IN MATERIA DI CONDOMINIO

23 I miei vicini continuano ad accumulare roba sui balconi, stendono in continuazione panni, rovinano l aspettol dello stabile Per decoro architettonico si intende l estetical del fabbricato data dall insieme di linee e strutture che connotano lo stabile stesso. Il decoro è tutelato dall art art.1120 c c Non basta che gli oggetti siano visibili da fuori per parlare di danno al decoro architettonico. Tende, verande, fioriere, antenne, armadi, condizionatori: tutti incidono sul decoro quando sono visibili, ma non sempre lo danneggiano.

24 La cosa deve creare una diminuzione di valore commerciale dell edificio edificio Chiediamo se la situazione è permanente: no stendere i panni. E dannosa una modifica nuova che turba le linee caratteristiche delld ell edificio. edificio. Valutiamo in che stato è l edificio: se già l estetica era menomata; se l edificiol è moderno oppure d epoca. d In ogni caso vietate le innovazioni che arrecano pregiudizio alla a stabilità o sicurezza dell immobile.

25 I miei vicini hanno piazzato un antenna parabolica sul terrazzo Nascono un po ovunque: ovunque: su balconi, davanzali e non si chiede il permesso. Generalmente tutti gli apparati tecnici devono risultare raggruppati pati in un unica unica zona e avere colore per integrarsi nel contesto ambientale. Bisogna valutare l impattol visivo e minimizzarlo. Procuratevi anche il regolamento comunale: le amministrazioni comuniali tendono a prevedere la facoltà di richiedere per motivi di sicurezza e tutela dell arredo urbano l istallazionel di impianti centralizzati e l eliminazionel di antenne individuali.

26 Fate presente che le sentenze più recenti fanno prevalere il danno estetico e al decoro rispetto alla libertà di informazione che può essere garantita anche con un altro tipo di installazione ad esempio sul tetto. Chiediamo e verifichiamo con le parti se ci sono altri luoghi in cui si potrebbe collocare l antenna. l L antenna centralizzata va deliberata dall assemblea assemblea con spese ripartite. Per l antennal singola è bene verificare anche il regolamento condominiale

27 ..Alcuni.Alcuni condomini invadono i pianerottoli con piante, biciclette Ogni condomino ha il diritto di utilizzare i vani delle scale, in genere, o i pianerottoli, in particolare, collocando davanti alla porta d'ingresso zerbino, piante o altri oggetti ornamentali; a meno che tali oggetti non rendono difficoltosi l'accesso alle rampe delle scale. La manutenzione delle scale è ripartita tra i vari condomini in quote diverse, in rapporto alla diversità d'uso, applicando il principio previsto dall'art cod. civ.

28 uso del cortile.. Funzione principale del cortile è quella di dare aria e luce ai locali prospicienti di proprietà esclusiva e di consentire il libero transito per accedere ai medesimi. Con deliberazione a maggioranza, l'assemblea condominiale può predeterminare, nel cortile comune le aree destinate a parcheggio e può fissare, al loro interno, le porzioni separate di cui ciascuno condomino può disporre. Vietata invece sarebbe l'assegnazione di un parcheggio per la seconda autovettura, in quanto, ai sensi dell'art cod. civ., si potrebbero creare i presupposti per l'acquisto della relativa proprietà a titolo di usucapione

29 Anche una stabile occupazione di un parcheggio per lunghi periodi da parte di Un proprietario non è consentita, poiché impedisce agli altri condomini di Partecipare all'utilizzo dello spazio comune

30 Che fastidio questi animali Avere un animale domestico, infatti, è oggi un diritto che viene tutelato: un cane, un gatto fanno parte della famiglia e raramente i giudici ordinano ai condomini di separarsene davanti alle lamentele portate in tribunale da vicini di casa particolarmente suscettibili. A meno che non ci sia un rischio per l incolumità delle persone, nel caso di cani feroci, oppure il gatto sconfini nel giardino altrui e faccia dei danni. Anche in questo caso, però, si invita il proprietario dell animale a fissare delle reti di protezione e a tenere d occhio l animale.

31 Quasi sempre, dunque, a meno che cani e gatti non siano tenuti in condizioni igieniche poco consone al decoro dello stabile, gli amici a quattro zampe, anche quando latrano nella notte, abbaiano, si rincorrono, hanno la meglio!

32 Il vicino batterista proprio non lo sopporto più La questione è tutta di reciproco rispetto e tolleranza. di insonorizzare l ambiente? Il suono è così insopportabile? Si è pensato Fuori dai consueti periodi di riposo (dalle ore 22 e fra le ore 12 e 14) il suono di strumenti musicali non può essere vietato. Una limitazione troppo severa nel regolamento (volume basso da camera) equivale a un divieto e sarebbe illegittimo.

33 L ascensore non funziona mai.. L'installazione di un ascensore nel giroscale rappresenta una modifica edile, rientra però nella regolamentazione delle barriere architettoniche, se viene considerato come misura di supporto per persone disabili. La manutenzione viene fatta regolarmente? L utilizzo è corretto?

34 E le spese chi le paga? In materia di spese è sempre meglio verificare le delibere assembleari e le tabelle millesimali. Se qualcuno ritiene di non dover pagare dovete fargli capire se la spesa è dovuta o meno. Non ci devono essere questioni di principio.

35 e poi Ho delle macchie sul soffitto che sono sicuramente causate dal bagno di quello del piano di sopra Non sono d accordo con la delibera assunta dall assemblea Quello del terzo piano parcheggia sempre davanti all ingresso principale Non mi fanno usare il sottotetto E poi ancora.

36 Le problematiche sono infinite! Ma non vi scoraggiate, utilizzate le tecniche che avete imparato: Aiutate le parti a mettersi al posto dell altro Aiutate le parti a separare il problema dalla persona Aiutate le parti ad abbandonare le questioni di principio

37 GRAZIE PER L ATTENZIONE E BUON LAVORO A TUTTI! Alessandra