Modifica alla disciplina del condominio negli edifici

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1 Modifica alla disciplina del condominio negli edifici Legge 11 dicembre 2012, n. 220 TUTTE LE NOVITA DELLA RIFORMA ATTESA DA UNDICI ANNI ASSOCIAZIONE NAZIONALE DONNE GEOMETRA DICEMBRE 2012

2 Modifica alla disciplina del condominio negli edifici legge 11 dicembre 2012 n. 220 pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale del 17 dicembre 2012, n

3 Il 20 novembre 2012 è stata definitivamente approvata dal Senato la riforma del condominio, contenuta nella legge 11 dicembre 2012 n. 220 Modifica alla disciplina del condominio negli edifici, dando così il via ad un insieme corposo di modifiche e integrazioni della precedente normativa. La metodologia usata per le deliberazione, cioè il mancato passaggio in aula del testo, esprime chiaramente la volontà del legislatore di intervenire in una materia in cui la giurisprudenza ha inciso notevolmente nel corso degli anni ed ha supplito al mancato adeguamento della normativa e ai rapidi cambiamenti del tempo. Nella materia che per eccellenza occupa le aule dei tribunali italiani, si è cercato di statuire alcuni principi giurisprudenziali consolidati nonché ammodernare il corpus normativo vecchio ormai di 70 anni. Quando furono emanate le norme del codice civile, infatti, la proprietà delle abitazioni non era affatto cosa diffusa tra le famiglie italiane, mentre oggi più della metà della popolazione del nostro Paese vive in condominio. Con la pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale del 17 dicembre 2012, n. 293 iniziano a decorrere i sei mesi per l effettiva entrata in vigore della riforma (18 giugno 2013). Il condominio negli edifici è regolato, oltre che dalle norme contenute nel Codice civile (artt ) anche da alcune prescrizioni presenti nelle norme per l attuazione (e precisamente, nei relativi articoli dal n. 61 al n. 72). La Riforma del Condominio interviene con tantissime novità, molte delle quali riguarderanno da molto vicino la vita quotidiana della maggior parte della popolazione e dei professionisti del settore. IL NUOVO CONDOMINIO Il nuovo articolo 1117-bis inserito nel Codice civile, chiarisce l ambito di applicabilità della disciplina del condominio degli edifici. Se fino ad ora era considerato tale uno stabile a sviluppo verticale dotato di parti comuni; con l introduzione del nuovo art bis si fa rientrare nella definizione di condominio non solo il supercondominio, ma anche i complessi orizzontali di villette, singole o a schiera che, fino ad oggi, potevano SUPERCONDOMINIO: complessi edilizi diversi distinti in più corpi di fabbrica o in più edifici strutturalmente autonomi ma nello stesso momento dotati di elementi e beni destinati a servire contemporaneamente i diversi edifici. 2

4 scegliere se rifarsi alle regole relative alla comunione ovvero a quelle del condominio, a seconda dell opportunità o delle norme contenute nel regolamento contrattuale. L esistenza delle parti comuni porta all esistenza del condominio, cioè alla «costituzione automatica» di un ente che non ha nessun bisogno di essere creato per decisione comune, ma esiste di per sé, in quanto, appunto, esistono delle parti necessariamente comuni. LE PARTI COMUNI L articolo 1 della riforma del condominio, sostituisce l articolo 1117 del Codice civile, offrendo una definizione più articolata della nozione di parti comuni dell edificio, oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unita immobiliari (piuttosto che, come nel precedente testo, dei diversi piani o porzioni di piani dell edificio), anche se aventi diritto a godimento periodico, chiarendo alcuni punti che erano poi stati risolti dalla Giurisprudenza quale, ad esempio, i sottotetti). Secondo la nuova formulazione, sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unita immobiliari dell edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: 1) tutte le parti dell edificio necessarie all uso comune, come il suolo su cui sorge l edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate; 2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all uso comune; 3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche. Resta attuale l affermazione giurisprudenziale secondo la quale il diritto del condominio sulle parti comuni dell'edificio ha il suo fondamento nel fatto che tali parti siano necessarie per l'esistenza dell'edificio stesso, ovvero che siano permanentemente destinate all'uso o al godimento comune, sicché la presunzione di comproprietà posta dall'articolo 1117 del Codice civile, che contiene un'elencazione non tassativa ma meramente esemplificativa dei beni da considerare oggetto di 3

5 comunione, può essere superata se la cosa, per obbiettive caratteristiche strutturali, serve in modo esclusivo all'uso o al godimento di una parte dell'immobile, venendo meno, in questi casi, il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria, giacché la destinazione particolare del bene prevale sull'attribuzione legale, alla stessa stregua del titolo contrario. Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino. e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio Il sottotetto Il sottotetto dell edificio condominiale si può considerare pertinenza dell immobile sito all ultimo piano solo qualora abbia la funzione esclusiva di isolare e proteggere l appartamento dal caldo, dal freddo e dall umidità, in modo da costituire un intercapedine tra l alloggio e il tetto, e non quando abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da renderlo suscettibile di utilizzo come vano autonomo. In quest ultima ipotesi, pertanto, l appartenenza del bene va determinata sulla base del titolo. La nuova formulazione dell articolo 1117 del Codice Civile prevede, che sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unita immobiliari dell edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo, i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all uso comune. Viene quindi precisato che vi è una presunzione di condominialità di tale bene, in precedenza non compreso nella vecchia formulazione del medesimo articolo. Tale presunzione opera in difetto di una diversa previsione nel titolo, cioè nel regolamento avente natura contrattuale (richiamato o allegato nei singoli atti di acquisto) oppure nel singolo atto di compravendita che ne assegna la proprietà in via esclusiva ad un condomino. Spetta quindi al condomino che ritiene di avere la proprietà esclusiva dimostrare l esistenza del titolo o l assenza di caratteristiche strutturali e funzionali all uso comune. 4

6 IL CONCETTO DI DESTINAZIONE D USO In riferimento alle parti comuni, la Riforma ha introdotto il concetto di destinazione d uso precisando che questa può essere modificata per soddisfare esigenze di interesse condominiale. L espressione non è sicuramente esaustiva. La Cassazione ha ritenuto trattarsi di innovazione di cui all articolo 1120 del Codice civile non solo l opera nuova ma anche il mutamento della destinazione originaria del bene. La semplice modifica mira invece a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lascia immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini (Cassazione Civile, Sez. II, n 21256). Occorre considerare che l articolo 1117-ter introdotto dalla Riforma, cambia sia le modalità di convocazione dell assemblea sia le maggioranze richieste. Queste ultime sono maggiori rispetto a quelle richieste per le innovazioni. Se ne deduce che il Legislatore ha inteso, con il nuovo termine, un diverso e maggiore intervento sia rispetto alla semplice modifica sia rispetto alla innovazione il cui primo comma dell articolo 1120 del Codice civile è rimasto immutato. L intervento sulle parti comuni previsto dal nuovo articolo 1117-ter del Codice civile richiede una modalità di convocazione dell assemblea diversa e maggioranze molto più elevate. La modifica è approvata dall assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell edificio. La convocazione dell assemblea deve obbligatoriamente avvenire con una duplice modalità: affissione per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici (PEC), in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione. L ordine del giorno non può essere generico ma deve espressamente indicare sia la parte comune oggetto della modificazione sia la nuova destinazione d uso. L ultimo comma prevede che sono vietate le modificazioni delle destinazioni d uso che possono recare pregiudizio alla stabilita o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico. Articolo 1117-quater introdotto dalla Riforma, sancisce che in caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d uso delle parti comuni, l amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l esecutore e possono chiedere la convocazione dell assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie. L assemblea delibera in merito alla cessazione di tali attività con la maggioranza prevista dal secondo comma dell articolo 1136 del Codice civile (maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell edificio). 5

7 DIRITTI DEI PARTECIPANTI SULLE COSE COMUNI La Riforma,all articolo 3, riscrive i contenuti dell Articolo 1118 del Codice civile Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell unita immobiliare che gli appartiene. Ove non precisato dal titolo, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 (ripartizione delle spese) e 1136 (votazioni in sede assembleare) del Codice civile, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio. Nell accertamento dei valori non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unita immobiliare. Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni ne può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d'uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali. Il cuore dell articolo 1118 del Codice civile, come sostituito dall articolo 3 della Riforma, è la disciplina della possibilità di distacco dal riscaldamento centralizzato, annosa questione ricorrente nelle aule di giustizia. La giurisprudenza, nel tempo, ha affermato che il condomino può rinunciare all uso del riscaldamento centralizzato e distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall'impianto termico comune, senza necessità di autorizzazione od approvazione degli altri condomini, e fermo il suo obbligo al pagamento delle spese per la conservazione dell impianto, è tenuto a partecipare a quelle di gestione dell'impianto se, e nei limiti in cui, il suo distacco non si risolva in una diminuzione degli oneri del servizio di cui continuano a godere gli altri condomini (Cassazione n /2012). Il legislatore, validando la possibilità di distacco, stabilisce che il condomino può rinunciare all utilizzo dell impianto centralizzato, sempre che da tale distacco non derivino derivano né un aggravio di spese per coloro che continuano ad usufruire del riscaldamento centralizzato e né un danno alla funzionalità dell impianto o uno squilibrio termico dell intero edificio tali da pregiudicare la regolare erogazione del servizio. 6

8 Colui che opera il distacco resta comunque obbligato a concorrere alle sole spese per la manutenzione straordinaria dell impianto e per la sua conservazione e messa a norma. Non può invece essere chiamato a partecipare alle spese di consumo o di esercizio riguardanti un servizio di cui non usufruisce. Anche per tali ultime spese l esonero non è necessariamente totale, ben potendo il rinunciatario essere tenuto ad accollarsi, alternativamente, gli eventuali maggiori oneri che gli altri condomini si vedono costretti a sopportare in conseguenza della diminuzione del numero dei contribuenti rimasti collegati all impianto, oppure una quota forfetaria determinata dall assemblea quale compensazione del calore di cui l unità immobiliare staccata comunque continua indirettamente a godere per la collocazione della stessa all interno dell edificio. La rinuncia all uso del riscaldamento non è di regola subordinato ad una autorizzazione da parte dell assemblea, chiamata semmai a valutare unicamente la sussistenza, nel caso concreto, dei presupposti legittimanti il distacco, la cui prova incombe esclusivamente su colui che intende staccarsi. L onere della prova viene meno nel caso in cui l assemblea abbia effettivamente autorizzato il distacco dall impianto comune sulla base di una autonoma valutazione positiva della sussistenza dei presupposti ed abbia disposto in concreto per l esecuzione del distacco, in modo tale che talune unità immobiliari non siano più in condizioni di usufruire del servizio di riscaldamento, talché i relativi proprietari neppure possono ritenersi tenuti a contribuire alle spese di un servizio che non viene di fatto più servito. Il regolamento di condominio può però continuare a negare totalmente la possibilità di staccarsi dall impianto centralizzato, superando in tal modo ogni questione sulle conseguenze dell eventuale separazione. In questo caso il distacco è considerato illecito quand anche il condomino riesca a dimostrare l assenza di qualsivoglia pregiudizio per i condomini che continuano ad usufruire dell impianto comune e per l impianto stesso. LE INNOVAZIONI Il legislatore, nell introdurre alcuni commi nel testo dell articolo 1120 del Codice civile, indica una serie di innovazioni per la cui approvazione è prevista una maggioranza meno forte rispetto alle innovazioni dirette, in generale, al miglioramento o all uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni, di cui all articolo 1120, primo comma del Codice civile. Si tratti di fattispecie volte a valorizzare l immobile sotto il profilo della sicurezza e salubrità degli edifici e degli impianti, dell abbattimento delle barriere architettoniche, del contenimento del consumo energetico degli edifici, della realizzazione di parcheggi, dell installazione degli 7

9 impianti di cogenerazione, fonti eoliche, impianti centralizzati per la ricezione televisiva e per l accesso a flussi informativi, anche da satellite o via cavo. Alcune delle stesse, sia pure in modo parzialmente diverso, già costituivano oggetto di disciplina in altre fonti normativa. Così, l articolo 2 della legge 9 gennaio 1989 n. 13, recante norme per favorire il superamento e l'eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati, secondo l interpretazione giurisprudenziale, prevede la possibilità per l assemblea condominiale di approvare le innovazioni preordinate a tale scopo con le maggioranze indicate nell'articolo 1136 del Codice Civile, comma secondo e terzo, così derogando all articolo 1120, comma primo, che richiama il comma quinto dell articolo 1136 e, quindi, le più ampie maggioranze ivi contemplate, fermo il disposto dell'articolo 1120, comma secondo, che vieta le innovazioni che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all uso e al godimento anche di un solo condomino, comportandone una sensibile menomazione dell utilità, secondo l originaria costituzione della comunione. A sua volta, l articolo 9, comma 3, della legge 24 marzo 1989, n. 122 stabilisce che i condomini possono deliberare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del Codice civile la realizzazione di parcheggi pertinenziali nel sottosuolo di edifici condominiali, anche in numero inferiore a quello della totalità dei componenti, essendo i dissenzienti tenuti a rispettare la sottrazione dell'uso dell'area comune a seguito della destinazione a parcheggio, sempre che, anche ai condomini dissenzienti, sia data la possibilità di realizzare, in futuro, nella zona comune rimasta libera, un analogo parcheggio pertinenziale della propria unità immobiliare di proprietà esclusiva, in modo da garantire a tutti il godimento del sottosuolo secondo la sua normale destinazione. L'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato alla realizzazione delle innovazioni. La richiesta deve contenere l'indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l'amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni. La riforma è intervenuta sull art. 26 della legge 10/91 modificando il quorum necessario per l installazione di sistemi per la termoregolazione e la contabilizzazione del calore, prevedendo 8

10 che le relative delibere devono ora essere assunte con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno la metà del valore millesimale. PARTI IN PROPRIETA O USO INDIVIDUALE Il testo vigente dell articolo 1122 del Codice civile, sancisce il divieto per il condomino eseguire opere nel piano o porzione di piano di sua proprietà, che rechino danno alle parti comuni dell edificio. La Riforma include, oltre al riferimento alle parti di proprietà, anche quello alle parti destinate all uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all uso individuale. Non possono quindi essere eseguite opere in tali parti che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilita, alla sicurezza o al decoro architettonico dell edificio. Il nuovo testo inserisce inoltre un nuovo secondo comma che stabilisce, in ogni caso, l obbligo di dare preventiva notizia all amministratore, a sua volta tenuto a darne notizia all assemblea. Le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze, sono realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale, preservando in ogni caso il decoro architettonico dell'edificio, salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche. la Riforma ha avuto, inoltre, particolare attenzione per il contenimento dei consumi energetici. E consentita l installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell interessato. Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l interessato ne dà comunicazione all amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi. L amministratore è tenuto a convocare l assemblea entro trenta giorni dalla richiesta. L assemblea può prescrivere, con la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell edificio, adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilita, della sicurezza o del decoro architettonico dell edificio e 9

11 provvede, a richiesta degli interessati, a ripartire l uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto. L'accesso alle unità immobiliari di proprietà individuale deve essere consentito ove necessario per la progettazione e per l'esecuzione delle opere non sono soggetti ad autorizzazione gli impianti destinati alle singole unità abitative. IMPIANTI DI VIDEOSORVEGLIANZA L articolo 1122-ter del Codice civile, introdotte ex novo dalla Riforma, contempla alcune specifiche prescrizioni per gli impianti di videosorveglianza, che consentono l installazione a maggioranza (quorum di cui all articolo 1136, comma 2, del Codice Civile.), e ciò probabilmente a fronte (e con effetto sanante) di alcune perplessità già manifestate dal Garante della Privacy al Parlamento in ordine alla legittimità di tali opere in riferimento al rispetto della riservatezza dei singoli. A parte l incongruenza dell inserimento di un ter riguardante opere comuni deliberate dall assemblea all interno di una parte dell articolato riguardante le opere esclusive, il testo appare escludere dalla sua applicazione la videosorveglianza sulle pertinenze private, con probabile difficoltà applicativa all interno di una fattispecie (il condominio) che vede una spiccata commistione tra l ambito comune e quello personale. LA DISCIPLINA SULLE SPESE Con evidente cautela, il legislatore ha praticamente lasciato inalterato il sistema di ripartizione dei costi di gestione previsto dal codice civile, omettendo, nella sostanza, qualsiasi sostanziale intervento riformatore, o anche solo di correzione/integrazione. Infatti, di tutti gli articoli del Codice Civile interessati (Articoli 1123, 1124, 1125 e 1126 C.c) Solo l articolo 1124 del Codice civile viene fatto oggetto dell intervento di riforma, sostanzialmente confermativo delle conclusioni di pacifica giurisprudenza. Rimangono quindi vigenti, anche dopo la riforma, i vecchi criteri di distribuzione degli oneri amministrativi, come segue: 10

12 nel condominio, le spese per la conservazione e per il godimento dei beni e degli impianti comuni vanno ripartite tra tutti i partecipanti in proporzione al valore della porzione di piano posseduta cioè, per millesimi generali di proprietà (comma 1, articolo 1123 C.c.); tale criterio di ripartizione (per millesimi di proprietà) costituisce il criterio normale che deve essere considerato applicabile con preferenza/prevalenza rispetto ad altri; nel diverso caso in cui il bene o l impianto comune fornisca ai condomini, cioè, alle porzioni di piano, un utilità differenziata, le spese devono essere differentemente ripartite in base alla quantità di tale godimento non paritario (comma 2, articolo 1123 C.c.). Sul punto, va precisato che l uso differenziato è quello oggettivo, e non quello dipendente dai comportamenti dei singoli. Tale norma non reca, però, l indicazione della misura della quota di ripartizione (dipendente dall uso), con conseguente necessità che sia individuata dall assemblea; nell ulteriore caso in cui il bene/impianto comune è oggettivamente destinato a servire una parte dei condomini, le spese devono attribuirsi a tale gruppo ristretto (comma 3, articolo 1123 C.c.), tornando a distribuire gli oneri tra questi ultimi in base ai millesimi o in base all uso, come in precedenza specificato; tutti tali criteri (proprietà, uso, gruppo ristretto) hanno natura legale e, quindi, prevalgono sulla volontà degli interessati; in ulteriore conseguenza solo una diversa convenzione, cioè un contratto stipulato col consenso di tutti gli aventi diritto (e non a maggioranza), può adottare ripartizioni diverse da quelle previste dalla legge. In tale contesto che, come si vede, è altamente funzionale ed efficace per la risoluzione delle problematiche di ripartizione, il legislatore della riforma ha ritenuto di apportare solo un lieve ritocco al testo dell articolo 1124 c.c., estendendo anche agli ascensori la disciplina dettata per la manutenzione delle scale, precisando che sia le une che gli altri sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono e le relative spese vanno ripartite con il medesimo criterio prima previsto per le sole scale. L ascensore, pur se al servizio di tutto l edificio, rende infatti maggiore utilità ai proprietari dei piani più elevati, che ne fanno un maggior uso rispetto a quelli dei piani sottostanti e quindi devono sopportare un maggior onere di spesa. Se nulla è detto nel regolamento di condominio, è 11

13 principio generale che le spese che riguardano il mantenimento e l uso dell ascensore quali le spese per la forza motrice, per la manutenzione ordinaria, per la sostituzione delle funi e, in genere, per la piccola manutenzione dell impianto vanno ripartite tra i condomini per metà in ragione dell altezza del piano dell unità immobiliare servita dall ascensore e per l altra metà in base al valore millesimale di ciascun appartamento. Quanto alle spese straordinarie, quali la ricostruzione totale o parziale dell impianto oppure la sostituzione della cabina e delle porte ai piani, esse vanno sopportate da tutti i condomini in proporzione dei rispettivi millesimi di proprietà. Nella riforma del condominio, mentre resta ferma la solidarietà tra acquirente e venditore dell unità immobiliare per il versamento dei contributi relativi all anno in corso e a quello precedente, quest ultimo rimane sempre obbligato con il suo avente causa verso il condominio sino a quando uno dei due trasmetta all amministratore una copia autentica del titolo ( rogito, sentenza, ecc.) comprovante l avvenuto trasferimento della proprietà. Cambia anche per il nudo proprietario, che adesso risponde solidalmente con l usufruttuario per qualsiasi pagamento dovuto al Condominio, sia di natura ordinaria che straordinaria. LE SPESE PER LE PARTI COMUNI SOSTENUTE DAL SINGOLO CONDOMINO L'articolo 1134 del Codice civile è sostituito dal seguente: Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente. IL CONDOMINO MOROSO Capita spesso che un condomino non elargisca la sua parte di spese condominiali; in questi casi si parla di condomino moroso. Se in precedenza erano gli altri componenti del condominio a saldare le spese insolute del condomino moroso, con la sentenza delle Sezioni Unite n. 9148/08, la Cassazione ha decretato la fine della solidarietà passiva in materia condominiale. Il condomino moroso dovrà dunque far fronte da solo ai debiti condominiali, pagando la sua quota non ancora pagata. Rilevanti modifiche, sul punto, sono state apportate dalla Riforma che, tra le altre cose, ha introdotto, seppure con attenuazione, il principio della solidarietà per le obbligazioni assunte 12

14 dal Condominio. La nuova formulazione dell articolo 63 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile prevede che per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall assemblea, l amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto (questa è la prima novità) a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi. La novità più rilevante è quella secondo cui i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l escussione degli altri condomini. In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato. Salvo che sia stato espressamente dispensato dall assemblea, l amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle quote dovute dai condomini o da altri soggetti obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell esercizio nel quale il credito esigibile è compreso. Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente. Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto 13

15 Tabella 2 - Aggiornata con le disposizioni della riforma CONDOMINIO: CHI PAGA I criteri qui elencati sono comunque validi anche se derogabili con regolamento contrattuale Strutture Muri maestri: manutenzione ordinaria e straordinaria struttura, Condominio millesimi proprietà intonaco esterno, coperture esterne, colonne, archi portici Muri maestri: intonaco interno all appartamento Proprietario singolo al 100% Muri interni di divisione tra appartamenti I due proprietari a cui servono al 50% Facciate: intonaci e copertura facciate, frontalini, stucchi, Condominio millesimi proprietà decorazioni (in continuazione tra balconi e facciata Finestre e persiane: riparazione, imbiancatura, verniciatura Proprietario singolo al 100% Tetti spioventi: ristrutturazione, riparazioni Condominio millesimi proprietà Collocamento antenne centralizzate Condomini che se ne servono millesimi proprietà Apertura di abbaini e finestre Proprietario singolo al 100% Sottotetti comuni, stenditoi: opere Condominio millesimi proprietà Balconi sporgenti: manutenzione ordinaria struttura, Proprietario singolo al 100% pavimentazione, sottofondo, parapetti e ringhiere Balconate e ballatoi a cielo aperto: manutenzione ordinaria e straordinaria struttura, pavimentazione Condomini che se ne servono (anche solo per il transito) millesimi proprietà Balconate e ballatoi a cielo aperto: manutenzione e consolidamento ringhiere e parapetti Come sopra, a meno che le ringhiere siano da considerare parte integrante della facciata. In tal caso: condominio Trave portante interna: Condominio. Pavimento e parapetti proprietari singoli Condominio millesimi proprietà Balconi a castello (incassati nel perimetro dell edificio): manutenzione straordinaria struttura millesimi proprietà (trave), al 100% (pavimenti e parapetti) Lastrici solari non accessibili o accessibili da tutti, manutenzione millesimi proprietà ordinaria e straordinaria Lastrici solari ad uso esclusivo di un condomino: manutenzione 1/3 proprietario singolo, 2/3 condomini coperti dal millesimi proprietà ordinaria e straordinaria ed eventuali danni al proprietario lastrico dell appartamento di sotto per infiltrazioni d acqua** Terrazze a livello** 1/3 proprietario singolo, 2/3 condomini coperti dalla millesimi di proprietà riparametrati terrazza Parapetti dei lastrici o delle terrazze ad uso esclusivo: Proprietario singolo al 100% manutenzione Eventuali ornamenti della facciata Condominio millesimi proprietà Scale, pianerottoli, finestre sulle scale: manutenzione ordinaria e Condomini serviti dalla scala straordinaria e sostituzione** Scale: manutenzione ordinaria e straordinaria muri interni Condominio millesimi proprietà Portoni, passi carrai, anditi, vestiboli, portici: manutenzione Condominio (per i vestiboli e i portici sottoposti a millesimi proprietà ordinaria e straordinaria servitù di pubblico passaggio possono esserci convenzioni con il Comune) Cortili ad uso condominiale, cavedi, chiostrine, pozzi luce: Condominio (esclusi, se non sono condomini, coloro millesimi proprietà manutenzione ordinaria e straordinaria che godono di un eventuale servitù di passaggio) Cortili in uso o proprietà a singoli proprietari: manutenzione Proprietario singolo al 100% ordinaria e straordinaria Cortile che copre garage o box condominiali. Manutenzione Condominio 1/3, proprietari dei box 2/3 millesimi proprietà straordinaria Lastrico di copertura a fila di box: manutenzione ordinaria e straordinaria Singoli proprietari, per la parte a copertura del loro box al 100% Lastrico piantumato di copertura a fila di box, manutenzione ordinaria e straordinaria** Gronde e pluviali: pulizia, riparazione e sostituzione Condominio manutenzione verde. Condominio 1/3, proprietari dei box 2/3 man straord. lastrico Condominio (nei supercondomini, proprietari del singolo edificio) il 50% in ragione dei millesimi di proprietà degli appartamenti e il 50% esclusivamente in proporzione all altezza di ciascun piano da suolo millesimi proprietà millesimi proprietà

16 Giardini condominiali: manutenzione ordinaria e straordinaria* Condominio (anche i negozianti che danno sulla millesimi proprietà strada) Garage condominiali: manutenzione ordinaria e straordinaria Condomini che se ne servono (tutti, se costruiti ai millesimi proprietà sensi della legge Tognoli) Impianti Impianto acqua calda centralizzata senza contatori Condominio In base agli abitanti dello stabile, in base a millesimi acqua, o, in mancanza, in base ai millesimi di proprietà Riparazione contatore elettrico, acqua, gas Proprietario singolo che se ne serve al 100% Antenna singola Proprietario singolo al 100% Antenna centralizzata Condominio in parti uguali (anche proprietario che non se ne serve) Ascensore: manutenzione e sostituzione** Condomini serviti dall ascensore il 50% in ragione dei millesimi di proprietà degli appartamenti e il 50% esclusivamente in proporzione all altezza di ciascun piano da suolo Ascensore: installazione Condomini che se ne servono millesimi proprietà Fognature, pozzi neri Condomini che se ne servono millesimi di proprietà Impianto del gas: spese di allacciamento in rete Condomini che se ne servono millesimi di proprietà Impianto centralizzato di riscaldamento o di acqua calda: spese esercizio e manutenzione Condominio in base millesimi calore o, in mancanza, in base a quelli proprietà. Il criterio più giusto per il calcolo dei millesimi calore, è quello per il 50% in base al volume dei locali e per il 50% in base al numero degli elementi radianti dei caloriferi Impianto di riscaldamento con caldaia centralizzata: man Condominio millesimi proprietà straordinaria e rifacimento Impianto centralizzato di acqua calda e /o di riscaldamento con contabilizzazione del calore Condominio 30-40% in base ai millesimi di proprietà, 60-70% in base al consumo Addolcitore Condomini che se ne servono millesimi proprietà Autoclave Condomini che se ne servono millesimi proprietà Canna fumaria centralizzata: manutenzione ordinaria, pulizia Condomini che se ne servono millesimi calore Canna fumaria centralizzata: manutenzione straordinaria Condomini che se ne servono millesimi proprietà Impianto idrico senza contatori acqua Condominio millesimi proprietà. Il criterio più giusto, da inserire nel regolamento condominiale, è quello in base al numero degli abitanti dello stabile Impianto idrico con contatori Condomini che se ne servono in base al consumo (spese per portineria e giardini in base a millesimi proprietà) Impianto idrico: installazione Condominio millesimi proprietà Piscina, campo tennis: installazione, conservazione Condominio millesimi proprietà Piscina, campi da tennis: esercizio Condominio millesimi proprietà. Il criterio più giusto, da inserire nel regolamento condominiale, è quello in base al numero abitanti dello stabile, esclusi quelli che non se ne possono servire (disabili, anziani, eccetera). * Per la Cassazione, in millesimi anche la potatura di alberi in giardino privato di un singolo condomino, perché danno decoro **Ripartizione espressamente prevista dal codice civile dopo la riforma. Fonte: Ufficio Studi Confappi-Federamministratori e revisione a cura di Eugenio Sacchettini

17 MODIFICHE ALLE TABELLE MILLESIMALI La giurisprudenza passata dava ai millesimi un rilievo contrattuale. Se tutti i condomini si sono messi a suo tempo d accordo sui millesimi stessi, anche solo accettando al rogito la tabella del costruttore, la spartizione allegata al regolamento è un vero e proprio contratto, immodificabile se non con l accordo di tutti (fatta eccezione degli errori di calcolo e del cambiamento di consistenza dei singoli alloggi, per cui si ricorre al giudice). La sentenza 18477/2010 delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, ha invece sancito un nuovo principio secondo il quale le tabelle millesimali contrattuali del condominio possono essere approvate e modificate della maggioranza dei presenti in assemblea, che rappresentino almeno 500 millesima, e non più all unanimità. La revisione, però, come spiega la sentenza, è consentita senza limiti ma si può disporre laddove colui o coloro che la richiedono adducano la sussistenza di un errore nelle tabelle in uso. I presupposti dell articolo 69 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile continuano a governare la materia della revisione, e in assenza di errori o modifiche sostanziali non si potrà procedere ad alcuna revisione delle tabelle esistenti, neppure a maggioranza. Laddove anche un singolo condomino adduca, motivatamente e in maniera sostenibile e documentata, la sussistenza di un errore, l amministratore, anche in deroga all articolo 66 delle Disposizioni di attuazione, dovrà convocare un assemblea nella quale con le maggioranze previste dall articolo 1138 del Codice civile si potrà decidere di incaricare un tecnico per una valutazione in ordine alla revisione e per la eventuale successiva redazione di nuove tabelle, che verranno poi approvate con le stesse maggioranze. In caso di inerzia del condominio, il condomino che si duole dell esistenza di un errore dovrà dar corso ad azione giudiziale. Alla chiarezza del principio, del resto, fanno da contraltare parecchie incertezze applicative. I giudici hanno stabilito come si deve votare. Ma non hanno detto espressamente quali tabelle millesimali potranno essere modificate, né quando, cioè in presenza di quali presupposti, né come, cioè seguendo quali criteri di calcolo. Di fatto, per «tabelle di natura contrattuale», cioè quelle cui si riferisce la sentenza 18477/2010, bisogna intendere solo quelle che abbiano espressamente inteso derogare ai criteri di riparto delle spese dettati dall articolo 1123, comma uno, del Codice civile. Non basta cioè che siano state allegate e richiamate in un regolamento predisposto dall originario proprietario dell edificio (e accettato da tutti gli acquirenti delle singole unità immobiliari) oppure formato con il consenso unanime di tutti i condomini. 14

18 La Riforma, è intervenuta anche in materia di modifica delle Tabelle millesimali, con la riformulazione dell articolo 69 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile e disposizioni transitorie che precisa come i valori espressi nella tabella millesimale possono essere rettificati o modificati all unanimità, rivedendo l attuale interpretazione della recente sentenza della Corte di Cassazione sopra illustrata. Diversa mente, tali valori possono invece essere rettificati o modificati, anche nell interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall articolo 1136, secondo comma, del Codice civile (maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell edificio), solo nei seguenti casi espressamente previsti: 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore; 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unita immobiliari, e alterato per più di un quinto (valore introdotto dalla riforma) il valore proporzionale dell unita immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo e sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione. Facilitazioni anche per la procedura necessaria alla rettifica o revisione nel caso si debba instaurare un contenzioso. Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell articolo 68 delle disposizioni di attuazione del codice civile, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all assemblea dei condomini. L amministratore che non adempie a quest obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni. Quanto sopra previsto trova applicazione per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali di cui all articolo 1123, comma uno, del Codice civile. IL REGOLAMENTO CONDOMINIALE La definizione di regolamento di condominio è data dall'articolo 1138 del Codice civile che al primo comma prevede che lo stesso detti le norme per l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela dell'edificio e quelle relative all'amministrazione. Il regolamento, dunque, attraverso la previsione di un complesso di regole giuridicamente vincolanti per tutti i condomini, costituisce un vero e proprio statuto del condominio provvedendo a disciplinarne la vita e l'attività. 15

19 Più esattamente, si può parlare di due tipi di regolamenti: Il primo è quello detto contrattuale, ed è il più importante, perché approvato da tutti e modificabile solo se tutti sono d accordo. Esso equivale a un contratto multilaterale (tra più persone) e fra le parti che lo hanno sottoscritto acquista valore di legge. C è poi il regolamento detto assembleare, che può essere variato in assemblea anche da un parte dei condomini, pur essendo valido per tutti. Perché questa distinzione abbia un senso, il regolamento contrattuale deve poter decidere cose che quello assembleare non può determinare. Esso può stabilire vere e proprie limitazioni al diritto di proprietà sui singoli appartamenti imponendo certi usi (per esempio solo ad abitazione o vietando gli studi medici o professionali, oppure le attività artigianali). Insieme al regolamento contrattuale sono allegate le tabelle millesimali. Anche il regolamento contrattuale ha dei limiti. Non può fare eccezione a norme costituzionali o imperative di legge, né occuparsi di questioni estranee alla regolazione della vita del condominio. Oltre a ciò non può derogare da questi norme contenute nel Codice civile o nelle sue disposizioni di attuazione: 1 - chi rinuncia all uso di una parte comune non può sottrarsi alle spese per la sua conservazione; 2 - l eventuale divisione delle parti comuni non deve rendere più incomodo l uso anche a un solo condomino; 3 - sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizi alla stabilità, alla sicurezza e al decoro o rendano le parti comuni inservibili all uso anche di un solo condomino; 4 - i condomini, quando sono più di otto devono nominare un amministratore; 5 - l amministratore ha la rappresentanza del condominio in giudizio; 6 - ciascun condomino ha diritto a dissentire da una lite in giudizio, a certe condizioni; 7 - le regole di costituzione dell assemblea e di validità delle votazioni sono fissate dall articolo 1136 del Codice; 8 - il condomino può impugnare le delibere annullabili entro 30 giorni e quelle nulle senza limiti di tempo; 9 - l amministratore può chiedere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo contro i morosi. Chi acquista un appartamento risponde dei debiti condominiali del venditore per l anno in corso e per quello precedente; 10 - sono convocabili assemblee straordinarie, anche quando lo richiedono almeno due condomini che rappresentino un sesto dei millesimi; 16

20 11 - i condomini si possono far rappresentare da delegati. Sull ordinaria amministrazione, vota l usufruttuario di un appartamento; 12 - i millesimi di proprietà possono essere rivisti solo se conseguenza di un errore o se è stato alterato per oltre un quinto il valore delle singole porzioni di piano Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell edificio ed allegato al registro dei verbali delle assemblea (punto 7, dell'articolo 1130 del Codice civile come riscritto dalla Riforma). Ciascuno dei partecipanti dissenzienti può impugnare davanti all'autorità giudiziaria il regolamento condominiale entro trenta giorni dalla deliberazione che lo ha approvato. Per gli assenti il termine decorre dal giorno in cui è stata loro comunicata la deliberazione. L'autorità giudiziaria decide con unica sentenza sulle opposizioni proposte. Decorso il termine indicato dal comma precedente senza che il regolamento sia stato impugnato, questo ha effetto anche per gli eredi e gli aventi causa dai singoli partecipanti. La Riforma, modificando l articolo 1138 del Codice civile, ha previsto che le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici. Stando ai lavori parlamentari, sembra che tale previsione si riferisca solo al regolamento avente natura assembleare, cioè votato in assemblea (anche se già prima appariva difficile, anche a causa di numerose pronunce della giurisprudenza, sancire questo divieto). Nulla sembra cambiare, però, per i regolamenti in essere perché la nuova disposizione di legge, in quanto non diretta a tutelare un interesse di ordine pubblico, è destinata ad avere efficacia solo per il futuro, in forza del principio generale vigente nel nostro ordinamento della irretroattività della legge. La norma non è comunque tra quelle che la legge considera inderogabili, talché il divieto ben può continuare ad esistere anche in futuro in un regolamento di natura contrattuale, purché la relativa clausola sia trascritta nei pubblici registri immobiliari perché altrimenti non è opponibile al nuovo acquirente dell unità immobiliare sita in condominio. 17

21 L ASSEMBLEA L assemblea è l organo principale del condominio, è il suo organo deliberante la quale può essere validamente e regolarmente costituita solo in seguito all approvazione e formazione delle tabelle millesimali. La convocazione L assemblea ordinaria viene convocata una volta all anno dall amministratore, che vi provvede anche in via straordinaria, quando lo ritiene necessario, oppure se richiesto da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell edificio. Per la validità dell assemblea in prima convocazione occorre che al momento dell apertura dell assemblea siano presenti di persona o per delega la metà più uno dei partecipanti al condominio e i 2/3 del valore dell edificio. Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. Sostanziali novità si hanno in materia di seconda convocazione. Sino all entrata in vigore della Riforma, in seconda convocazione non esisteva un quorum costitutivo ma solo un quorum deliberativo. Con la Riforma, invece, è stato previsto un quorum costitutivo anche per la seconda convocazione. L'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio. L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati. Le regole che sanciscono Il procedimento di convocazione dell assemblea sono contenute in tre articoli del Codice civile, 66 e 67 delle Disposizioni per l attuazione del Codice stesso, che sono stati completamente rivisti dalla Riforma. L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano (È di tutta evidenza la novità rappresentata dal fax), e deve contenere 18

22 l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione. Viene specificato che in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare e annullabile ai sensi dell articolo 1137 del Codice civile, su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati. L'assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima. L'amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell'assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell'assemblea validamente costituitasi. Oltre alla predetta norma generale, sono state introdotte norme speciali in materia di convocazione. In caso di modificazione della destinazione d uso ai sensi del nuovo articolo 1117-ter del Codice civile, la convocazione dell assemblea deve essere affissa (modalità assolutamente nuova) per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata, o equipollenti mezzi telematici (in questo caso è escluso il fax ma si deve intendere confermata la PEC), in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione. L assemblea deve essere altresì convocata anche su richiesta di un solo condomino quando lo stesso vuole effettuare le innovazioni quali, ad esempio, l abbattimento delle barriere architettoniche, gli interventi tesi al contenimento dei consumi energetici e l installazione degli impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva. Chi deve essere convocato L assemblea di condominio è composta da tutti i proprietari delle unità immobiliari e in certi casi anche dagli usufruttuari. Soltanto per le deliberazioni che riguardano il riscaldamento ed il condizionamento possono intervenire anche gli inquilini. Chi non è condomino non può prendere parte all assemblea, a meno che non abbia la delega di un condomino, naturalmente proprietario. Ogni condomino, infatti, può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale. 19

23 Qualora un'unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell'articolo 1106 del Codice civile. La convocazione dell assemblea dovrebbe essere inviata a ognuno dei contitolari, ma in questo caso la giurisprudenza mostra comprensione: se viene recapitato anche un solo avviso a comproprietari che vivono sotto lo stesso tetto si deve presumere che siano stati informati della convocazione e siano stati messi in condizione di intervenire in assemblea. In numerosi casi, occorre indirizzare l avviso ai legali rappresentanti o comunque ad altri soggetti che per legge sostituiscono il proprietario: il curatore del fallito, il tutore dell interdetto e così via. Nei casi di cui all'articolo 1117-bis del Codice civile, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto comma, del Codice civile, il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l'autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condomini interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l'autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all'autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell'amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini. Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto. Il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all'amministratore di ciascun condominio l'ordine del giorno e le decisioni assunte dall'assemblea dei rappresentanti dei condomini. L'amministratore riferisce in assemblea. All'amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea. 20

24 Diverso è il caso dell usufruttuario, la cui posizione è autonoma, che ha diritto personale a intervenire in assemblea per tutte le materie che lo coinvolgono. In questo caso, è davvero utile tenere presenti due regole semplici per cautelarsi. In primo luogo, ci si può ricordare che la convocazione tanto del nudo proprietario quanto dell usufruttuario non comporta alcun vizio dell assemblea. In apparenza, il problema viene semplicemente spostato al momento delle votazioni, poiché in quella fase i diritti dell usufruttuario. L usufruttuario di un piano o porzione di piano dell edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvi i casi in cui l usufruttario intenda avvalersi del diritto di cui all articolo 1006 del Codice civile (rifiuto del proprietario di eseguire le riparazioni) ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 (miglioramenti effettuati dall usufruttuario) e 986 (addizioni realizzate dall usufruttuario) del Codice civile L usufruttuario di un piano o porzione di piano dell edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvi i casi in cui l usufruttario intenda avvalersi del diritto di cui all articolo 1006 del codice civile (rifiuto del proprietario di eseguire le riparazioni) ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 (miglioramenti effettuati dall usufruttuario) e 986 (addizioni realizzate dall usufruttuario) del codice civile. In tutti questi casi l avviso di convocazione deve essere comunicato sia all usufruttuario sia al nudo proprietario. Il nudo proprietario e l usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all amministrazione condominiale. L usufruttuario di un piano o porzione di piano dell edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. In tutti questi casi l avviso di convocazione deve essere comunicato sia all usufruttuario sia al nudo proprietario. Il nudo proprietario e l usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all amministrazione condominiale. COMPETENZA DELL ASSEMBLEA L assemblea ha il principale compito di regolare l uso delle parti comuni, senza limitare il diritto di proprietà che spetta a ogni condomino sui beni, sia comuni che esclusivi. Provvede inoltre all approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l anno e alla loro ripartizione tra i condomini, all approvazione del consuntivo annuale redatto dall amministratore e all impiego dell attivo residuo della gestione. Decide anche sulle opere di manutenzione ordinaria e straordinaria dei beni comuni, nonché sulla nomina dell amministratore e sulla determinazione del suo emolumento. 21

25 La Riforma ha esteso notevolmente la competenza dell Assemblea a materie non solo contenute nell articolo 1135 del Codice civile: Modificare la destinazione d uso delle parti comuni (Articolo 1117-ter C.c); Deliberare i provvedimenti da assumere per far cessare le attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d uso delle parti comuni (Articolo 1117-quater C.c.); Deliberazioni concernenti l installazione sulle parti comuni di impianti volti a consentire la videosorveglianza (Articolo 1122-ter C.c); Subordinare la nomina dell amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell esercizio del mandato (Articolo 1129,comma 3, C.c) Dispensare l amministratore ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l attuazione del presente codice civile (Articolo 1129, comma 9, C.c.) Nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio (Articolo1130-bis C.c.) Autorizzare l amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio e ubicato (Articolo 1135, ultimo comma, C.c.) Rettificare o modificare a maggioranza la tabella millesimale in caso di errore o quando per le mutate condizioni di una parte dell edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unita immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell unita immobiliare (Articolo 69 Disposizioni di attuazione del Codice civile) Richiedere all amministratore di attivare un sito internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare (Articolo 71-ter Disposizioni di attuazione del Codice civile) Autorizzare l amministratore a partecipare alla mediazione (Articolo 71-quater, comma 3, Disposizioni di attuazione del Codice civile) Approvare la proposta di mediazione (Articolo 71-quater, comma 5, Disposizioni di attuazione del Codice civile) Ai fini dell adeguamento degli impianti non centralizzati di cui all articolo 1122-bis, primo comma, del codice, già esistenti alla data di entrata in vigore del predetto articolo, adottare le necessarie prescrizioni (Articolo 155-bis Disposizioni di attuazione del Codice civile). 22

26 Le delibere Le deliberazioni assembleari vincolano tutti i condomini, anche coloro che hanno espresso voto contrario oppure che erano assenti alla riunione. A loro è data però possibilità di impugnare le delibere irregolarmente assunte, mediante ricorso all autorità giudiziaria nel termine di trenta giorni dalla data in cui si è tenuta l assemblea oppure da quella di ricevimento del verbale per gli assenti. Le maggioranze La riforma ha stabilito dei quorum speciali per la votazione delle deliberazioni ai quali sono state aggiunte alcune materie. Devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell articolo 1136 Codice civile (sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell edificio) le deliberazioni che concernono: la nomina e la revoca dell amministratore; le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell amministratore medesimo; la ricostruzione dell edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità; l articolo 1117-quater (tutela delle destinazioni d uso); le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti; le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche; le opere per il contenimento del consumo energetico degli edifici; le opere per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unita immobiliari o dell edificio, le opere per la produzione di energia mediante l utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune; le opere per l installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto (Articolo 1120, secondo comma, C.c.). l articolo 1122-ter: impianti di videosorveglianza sulle parti comuni l articolo 1135, terzo comma: autorizzare l amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali. Devono essere approvate dall assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell edificio le deliberazioni di cui all articolo 23

27 1120, primo comma, del Codice civile: innovazioni dirette al miglioramento o all uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni di cui all articolo 1122-bis, terzo comma, del Codice Civile: qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni per impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili. Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino dissenziente può fare ricorso all autorità giudiziaria, ma il ricorso non sospende l esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dalla stessa autorità. Il ricorso deve essere presentato entro 30 giorni (a pena di decadenza), che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti. L'istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell'inizio della causa di merito non sospende né interrompe il termine per la proposizione dell'impugnazione della deliberazione. Per quanto non espressamente previsto, la sospensione è disciplinata dalle norme di cui al libro IV, titolo I, capo III, sezione I, con l'esclusione dell'articolo 669-octies, sesto comma, del codice di procedura civile. LE OPERE DI MANUTENZIONE STRAORDINARIA La scelta di fare o non fare lavori in condominio non è sempre libera. Possono essere necessarie opere straordinarie urgenti, per evitare pericoli immediati di crollo o di gravi danni anche a un solo condomino (ad esempio per un appartamento allagato da una tubazione che perde). L amministratore deve intervenire immediatamente, consultandosi magari con i consiglieri del condominio; in ogni caso dovrà agire anche senza l assenso dell assemblea, pena responsabilità a volte anche penali (incidenti che causano lesioni). Alla prima assemblea utile, poi, dovrà giustificare il suo operato e le spese sopportate, chiedendone la ratifica e correndo il rischio di vedersela rifiutare e di andare in causa con i suoi amministrati. Ci sono poi opere più o meno urgenti di semplice conservazione della cosa comune, come la sostituzione di tegole rotte. Anch esse dipendono dall azione diretta dell amministratore, che ha l obbligo della tutela e della conservazione delle parti comuni. Non prevedono però un assenso assembleare specifico: vanno dettagliate nel rendiconto consuntivo e approvate insieme ad esso. I lavori di manutenzione straordinaria, pur non essendo urgenti, vanno comunque fatti, pena il deterioramento della parti comuni e private e la perdita di valore. L amministratore è tenuto a 24

28 suggerirli all assemblea, senza sostituirsi alla volontà dei condomini. Se la maggioranza li rifiuta, se le assemblee sono deserte o se i presenti, pur d accordo, non riescono a racimolare i millesimi necessari per la delibera (almeno la metà dei totali), anche un solo condomino può rivolgersi all autorità giudiziaria perché eserciti un potere sostitutivo (e il tribunale in composizione collegiale può emettere un apposito decreto camerale). Quando vengono deliberate opere di manutenzione straordinaria o innovazioni, l assemblea è obbligata anche a costituire un fondo speciale di importo pari all ammontare dei lavori, così da garantire la raccolta della provvista necessaria per fare fronte ai pagamenti verso all appaltatore (art C.c.). L articolo 30 della Riforma definisce i contributi per le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria nonché per le innovazioni come crediti prededucibili in caso di procedura concorsuale. Da tale specifica qualificazione deriva che, in caso di fallimento del condomino e di conseguente liquidazione dell attivo, per tali specifici crediti si avrà diritto di essere soddisfatti prima degli altri creditori. L articolo 111 della legge fallimentare (R.D. 267 del 1942) individua infatti l ordine di distribuzione delle somme ricavate dalla liquidazione, stabilendo che per primi debbano essere soddisfatti i creditori aventi diritto alla pre-deduzione. Sono prededucibili i crediti cosi qualificati da una specifica disposizione di legge e quelli sorti in occasione o in funzione del fallimento odi una precedente procedura concorsuale. Solo successivamente potranno essere soddisfatti i creditori privilegiati ed i creditori chirografari. 25

29 Tabella 1 - Aggiornata con le disposizioni della riforma LE NUOVE MAGGIORANZE PER DECIDERE Oggetto della delibera Prima convocazione (necessaria la presenza di 1/2 +1 dei condomini con 2/3 dei millesimi) Seconda convocazione (necessaria la presenza di 1/3 dei condomini con 1/3 dei millesimi) PARTI COMUNI Delibera Condomini Valore (millesimi) Condomini Valore (millesimi) Modifica delle destinazioni d uso delle parti comuni 4/5 dei condomini almeno 4/5 4/5 dei condomini almeno 4/5 Diffida verso l esecutore di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d uso delle parti comuni 1/2 + 1 intervenuti almeno 1/2 1/2 + 1 intervenuti almeno 1/2 Modifiche che implichino variazioni nei diritti soggettivi sulle cose comuni o sul potere di disporre dei condòmini sulle parti di proprietà Tutti i condomini 100% Tutti i condomini 100% esclusiva Rinunzia al diritto sulle parti comuni (esclusa rinunzia all utilizzo dell impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento) Tutti i condomini 100% Tutti i condomini 100% Divisione della parti comuni (salvo il caso dello scioglimento del condominio) Tutti i condomini 100% Tutti i condomini 100% Ricostruzione dell'edificio - per perimento inferiore ai 3/4 del valore (artt e 1136 c.c.) 1/2 + 1 intervenuti almeno 1/2 1/2 + 1 intervenuti almeno 1/2 - per perimento totale o superiore ai 3/4 del valore (art c.c.) Tutti i condomini 100% Tutti i condòmini 100% Scioglimento del condominio - quando per rendere possibile la divisione in parti autonome occorrano modifiche dello stato attuale dell'edificio e opere per la 1/2 + 1 intervenuti almeno 2/3 1/2 + 1 intervenuti almeno 2/3 diversa sistemazione dei locali e dipendenze. (art. 62 att. c.c.) - quando l'edificio può suddividersi in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi (art. 61 att. c.c.) 1/2 + 1 intervenuti almeno 1/2 1/2 + 1 intervenuti almeno 1/2 Costituzione di una servitù a carico di tutto il condominio Tutti i condomini 100% Tutti i condomini 100% Vendita o cessione di beni comuni Tutti i condomini 100% Tutti i condomini 100% GESTIONE Delibera Condomini Valore (millesimi) Condomini Valore (millesimi) Amministratore - nomina, riconferma e revoca (1) 1/2 + 1 intervenuti almeno 1/2 1/2 + 1 intervenuti almeno 1/2 compenso 1/2 + 1 intervenuti almeno 1/2 1/2 + 1 intervenuti almeno 1/2 Attivazione di un sito internet condominiale 1/2 + 1 intervenuti almeno 1/2 1/2 + 1 intervenuti almeno 1/2 Nomina dei consiglieri di condominio 1/2 + 1 intervenuti almeno 1/2 1/2 + 1 intervenuti. almeno 1/3 Nomina da parte di ciascun condominio del proprio rappresentante quando i partecipanti a un supercondominio sono più di 60 1/2 + 1 intervenuti almeno 2/3 1/2 + 1 intervenuti almeno 2/3 Regolamento assembleare o interno - approvazione (art c.c.). sanzioni per l infrazione (art. 70 disp. 1/2 + 1 intervenuti almeno 1/2 1/2 + 1 intervenuti almeno 1/2 Att- c.c.) Manutenzione ordinaria e piccole riparazioni 1/2 + 1 intervenuti almeno 1/2 1/2 + 1 intervenuti almeno 1/3 Riparazioni straordinarie di notevole entità (art c.c. 4 comma) 1/2 + 1 intervenuti almeno 1/2 1/2 + 1 intervenuti almeno 1/2 Preventivi spese - per le spese ordinarie annuali 1/2 + 1 intervenuti almeno 1/2 1/2 + 1 intervenuti almeno 1/3 - per riparazioni straordinarie di notevole entità 1/2 + 1 intervenuti almeno 1/2 1/2 + 1 intervenuti almeno 1/2 INNOVAZIONI Delibera Condomini Valore (millesimi) Condomini Valore (millesimi) Innovazioni (2) - per il miglioramento o l'uso più comodo o per ottenere un migliore 1/2 + 1 intervenuti almeno 2/3 1/2 + 1 intervenuti almeno 2/3 rendimento delle cose comuni (art c.c.) - che possono creare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico che rendano alcune parti dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino (art c.c.) Tutti i condomini 100% Tutti i condomini 100%

30 Sopraelevazione pregiudizievole per le condizioni statiche, per l'aspetto architettonico o che arrechi una notevole diminuzione di Tutti i condomini 100% Tutti i condomini 100% aria o di luce ai piani sottostanti (art c.c) Interventi di recupero ai sensi dell art. 15, legge 179/92 1/2 + 1 condomini almeno 1/2 1/2 + 1 condomini almeno 1/2 INNOVAZIONI AGEVOLATE Delibera Condomini Valore (millesimi) Condomini Valore (millesimi) Impianti di riscaldamento e condizionamento Trasformazione per contenimento energetico (legge 10/91,art. 26, c. 1) (3). Impianti di cogenerazione Coibentazioni termiche, installazione di fonti rinnovabili (legge 10/91,art. 26, c. 1) 1/2 + 1 intervenuti almeno 1/2 1/2 + 1 intervenuti almeno 1/2 Termoregolazione o contabilizzazione del calore e ripartizione delle spese di riscaldamento tra i condomini dell impianto contabilizzato (legge 10/91,art. 26, c. 4) FONTI RINNOVABILI Installazione di fonti rinnovabili (legge 10/91,art. 26, c. 1) 1/2 + 1 intervenuti almeno 1/2 1/2 + 1 intervenuti almeno 1/2 Regolamentazione delle modalità con cui può essere realizzata l installazione di fonti rinnovabili, ripartizione per tale uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, richiesta di garanzia per i danni 1/2 + 1 intervenuti almeno 2/3 1/2 + 1 intervenuti almeno 2/3 eventuali IMPIANTI DI COMUNICAZIONE Installazione di reti e impianti di comunicazione elettronica in fibra ottica Installazione di antenne centralizzate, paraboliche satellitari e impianti via cavo, (legge 66/2001 art.2-bis; art c.c.) 1/2 + 1 intervenuti almeno 1/2 1/2 + 1 intervenuti almeno 1/2 Altri interventi Eliminazione barriere architettoniche) (art. 2 legge 9/1/89 n. 13) Interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti Impianti di videosorveglianza di utilità comune Installazione delle infrastrutture di ricarica per veicoli elettrici in condominio (legge 7 agosto 2012, n. 134, art. 17-quinquies) 1/2 + 1 intervenuti almeno 1/2 1/2 + 1 intervenuti almeno 1/2 PARCHEGGI Delibera Condomini Valore (millesimi) Condomini Valore (millesimi) Realizzazione di parcheggi da destinare a pertinenze delle singole unità immobiliari, (art. 9 legge 24/3/1989, n. 122), senza alterazione del decoro architettonico e resa 1/2 + 1 intervenuti almeno 1/2 1/2 + 1 intervenuti almeno 1/2 inservibile all uso delle parti comuni, anche a un solo condomino Realizzazione di parcheggi con alterazione del decoro architettonico e resa inservibile all uso Tutti i condomini 100% Tutti i condòmini 100% delle parti comuni, anche a un solo condomino PORTIERATO Delibera Condomini Valore (millesimi) Condomini Valore (millesimi) Mutamento d'uso dei locali (p. es. affitti ad altri) (4) 1/2 + 1 intervenuti almeno 2/3 1/2 + 1 intervenuti. almeno 2/3 - soppressione del servizio e sostituzione con citofono 1/2 + 1 intervenuti almeno 1/2 1/2 + 1 intervenuti almeno 1/3 soppressione del servizio che comporti modifiche regolamento assembleare o condominiale (5) 1/2 + 1 intervenuti almeno 1/2 1/2 + 1 intervenuti almeno 1/2 Rendiconto e gestione economica Rendiconto annuale consuntivo e preventivo. approvazione 1/2 + 1 intervenuti almeno 1/2 1/2 + 1 intervenuti. almeno 1/3 Nomina di un revisore che verifichi la contabilità del condominio 1/2 + 1 intervenuti almeno 1/2 1/2 + 1 intervenuti almeno 1/2 Costituzione di un fondo speciale per la manutenzione straordinaria 1/2 + 1 intervenuti almeno 1/2 1/2 + 1 intervenuti almeno 1/2 Costituzione di un fondo speciale per l innovazione Con la stessa maggioranza prevista per il tipo di opera RETTIFICA O MODIFICA MILLESIMI Delibera Condomini Valore (millesimi) Condomini Valore (millesimi) In genere, per quelli di proprietà Tutti i condomini 100% Tutti i condomini 100% Quando risulta che sono conseguenza di un errore 1/2 + 1 intervenuti almeno 1/2 1/2 + 1 intervenuti almeno 1/2

31 Quando, per sopraelevazione, incremento di superfici o incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il 1/2 + 1 intervenuti almeno 1/2 1/2 + 1 intervenuti almeno 1/2 valore proporzionale anche di una sola unità immobiliare IN GIUDIZIO Delibera Condomini Valore (millesimi) Condomini Valore (millesimi) Liti attive o passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore (art c.c.) Nomina dell amministratore come rappresentante nel procedimento 1/2 + 1 intervenuti almeno 1/2 1/2 + 1 intervenuti almeno 1/2 di media-conciliazione Accettazione della proposta di mediaconciliazione TUTTE LE ALTRE DELIBERE Delibera Condomini Valore (millesimi) Condomini Valore (millesimi) Tutte le altre delibere che non richiedano maggioranze espressamente previste dalla legge 1/2 + 1 intervenuti almeno 1/2 1/2 + 1 intervenuti almeno 1/3 (1) Per la revoca, maggioranze diverse sono determinabili dal regolamento (2) se l innovazione è gravosa o voluttuaria, ciascun condomino può rifiutarsi di partecipare alla spesa, salvo cambiare idea in seguito (3) necessario un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato. (4) tesi opinabile (5) Tesi prudenziale: per alcuni basta la maggioranza degli intervenuti e dei millesimi. A cura dell Ufficio Studi Confappi-Federamministratori

32 L AMMINISTRATORE L amministratore, è la carica più importante nel condominio, dato che non solo è il rappresentante dei condomini ma è anche colui che conferisce unitarietà alla comunità condominiale nei rapporti con i terzi, dato che il condominio non presenta alcuna forma di personalità giuridica L amministratore, pertanto, non è un organo, ma è legato ai condomini da un contratto di mandato con rappresentanza di tipo collettivo. Negli ultimi anni la giurisprudenza ha sempre più frequentemente definito quello dell amministratore come ufficio di diritto privato, lasciando intendere che il semplice rapporto di mandato sia contaminato in concreto da molti elementi del quali occorre tenere conto. Infatti, l amministratore, ricopre una posizione di garanzia in relazione alle molte responsabilità che l ordinamento giuridico attribuisce al condominio, sia in materia di regolarità degli impianti che nell ambito della sicurezza del lavoro, nonché più in generale della regolarità delle parti e delle strutture comuni. Nella Riforma la figura dell amministratore di condominio è stata sottoposta ad un vero e proprio stravolgimento dell intero sistema di regole applicabili a tale figura. Le innovazioni introdotte (che riguardano la riforma degli artt e 1130 del Codice civile, nonché l introduzione del nuovo art bis del Codice civile riguardante il rendiconto ), prevedono: I requisiti soggettivi Le previsioni contenute nel testo del nuovo art. 71-bis delle Disposizioni di attuazione del Codice civile introduce una serie estremamente analitica, di requisiti necessari per poter assumere l incarico di amministratore del condominio, come segue : 1) Amministratore professionale (o, comunque, non del proprio condominio) Potranno svolgere l attività di amministratore di condominio coloro: a) che abbiano il godimento dei diritti civili; b) che non siano stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio e per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commini la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni; 26

33 c) che non siano stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione; d) che non siano interdetti o inabilitati; e) il cui nome non risulti annotato nell elenco dei protesti cambiari; f) che abbiano conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado; g) che abbiano frequentato un corso di formazione iniziale e svolgano attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale. Norma transitoria per l Amministratore professionale: a quanti hanno svolto attività di amministrazione di condominio (che non è, necessariamente, attività di amministratore di condominio) per almeno un anno nell arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della riforma della disciplina condominiale, sarà consentito lo svolgimento dell attività di amministratore anche in mancanza del diploma di scuola secondaria di secondo grado, e dell aver frequentato un corso di formazione iniziale. Resta salvo l obbligo di formazione periodica. 2) Amministratore del proprio condominio Qualora l amministratore venga nominato tra i condomini dello stabile non sarà necessario né il diploma di scuola secondaria di secondo grado, né aver frequentato un corso di formazione iniziale, né svolgere attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale. 3) Società Possono svolgere l incarico di amministratore di condominio anche secondo il dettato testuale di legge le società di cui al titolo V del libro V del Codice civile (e cioè le società semplici, le società in nome collettivo, le società in accomandita semplice, le società per azioni, le società in accomandita per azioni, le società a responsabilità limitata). In questi casi, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condomini a favore dei quali le società prestano i servizi. L amministratore che perda i requisiti cessa dall incarico e ciascun condomino può procedere alla convocazione dell assemblea per la nomina del nuovo amministratore. La nomina dell Amministratore Dall entrata in vigore della legge di Riforma è obbligatoria la nomina dell amministratore solo quando i condomini sono più di otto. 27

34 L amministratore dura in carica un anno ed è nominato, in via ordinaria, dall assemblea dei condomini attraverso una maggioranza qualificata che sia in prima che in seconda convocazione deve corrispondere a quella indicata nell articolo 1136, comma 2 del Codice civile: metà più uno dei presenti in assemblea, che rappresenti almeno la metà della proprietà complessiva. All atto dell accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l importo dovuto a titolo di compenso per l attività svolta. Sempre contestualmente all accettazione della nomina e a ogni rinnovo dell incarico, l amministratore deve comunicare i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione. Il tutto all evidente scopo di ottenere una sufficiente trasparenza amministrativa. In particolare, l amministratore è tenuto, con implicito richiamo alla normativa fiscale, a rendere noto il luogo di conservazione delle scritture; nel concreto dove sono conservati l anagrafe condominiale e il registro dei verbali, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all amministratore, potrà prendere gratuitamente visione dei detti registri e ottenerne copia firmata dall amministratore, previo rimborso della spesa. L incarico di amministratore si intende rinnovato per uguale durata (mentre prima della riforma occorreva una nuova nomina ogni anno, con le stesse maggioranze speciali). L assemblea può deliberare sia sulla nomina che sulla revoca dell amministratore. Nel caso in cui l assemblea non provvede alla nomina dell amministratore, la stessa può essere fatta dall autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o anche dell amministratore dimissionario. E facoltà dell assemblea di subordinare la nomina dell amministratore alla presentazione di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell esercizio del mandato. L amministratore dovrà adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico l assemblea deliberi lavori straordinari e l adeguamento non potrà essere inferiore all importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all inizio dei lavori. La revoca dell Amministratore La revoca dell amministratore potrà essere deliberata in ogni tempo dall assemblea, con la stessa maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio e quindi secondo modalità che siano state fissate in precedenza con la particolare maggioranza prevista, appunto, dal regolamento assembleare. 28

35 Il rapporto contrattuale, peraltro, non è simmetrico dato che, mentre le dimissioni dell amministratore (in mancanza di giusta causa o di giustificato motivo) devono essere approvate dall assemblea a maggioranza qualificata, la revoca da parte dell assemblea può avvenire, anche prima della scadenza del mandato e anche in assenza di giusta causa; trattandosi di un diritto di recesso ad nutum il compenso deve essere commisurato all effettivo periodo di permanenza. Con una disposizione davvero innovativa, la Riforma ha stabilito che alla cessazione dell incarico l amministratore è tenuto ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi. Ovviamente, l ex amministratore dovrà consegnare immediatamente al suo successore tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini. La nomina, la conferma o la sostituzione dell amministratore sono, di norma, decise nell assemblea ordinaria che, obbligatoriamente, si tiene una volta l anno e nella quale l amministratore è tenuto a presentare il rendiconto (ma può essere benissimo convocata un assemblea straordinaria allo scopo). Le situazioni e le modalità che potranno portare alla revoca dell amministratore sono molteplici. In primo luogo, è stabilito che se emergano gravi irregolarità fiscali o la mancata apertura del conto corrente condominiale i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all amministratore. Se l assemblea rifiuti la proposta di revocare l amministratore, ciascun condomino può rivolgersi all autorità giudiziaria e, se il suo ricorso ha esito positivo avrà diritto di rivalsa nei confronti del condominio che ne aveva disatteso la richiesta. Ovviamente, lo stesso condominio potrà poi rivolgersi all ex amministratore, in via di regresso. Saranno considerate gravi irregolarità, tali da giustificare la revoca: l omessa convocazione dell assemblea per l approvazione del rendiconto condominiale e il ripetuto rifiuto di convocare l assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge; la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell assemblea; la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale; la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell amministratore o di altri condomini; l aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio; 29

36 qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l aver omesso di curare diligentemente l azione e la conseguente esecuzione coattiva; l inottemperanza agli obblighi di curare la tenuta e l aggiornamento del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, il codice fiscale la residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. La revoca potrà essere conseguita anche per le violazioni degli obblighi di tenuta e di aggiornamento del registro dei verbali delle assemblee, nonché la violazione dell obbligo di conservare e custodire la documentazione condominiale; Da ultimo anche l omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati obbligatori relativi allo stesso amministratore; In caso di revoca da parte dell autorità giudiziaria, l assemblea non può nominare nuovamente l amministratore che sia stato revocato. I COMPITI DELL AMMINISTRATORE L amministratore di condominio è l organo esecutivo della volontà che i condomini esprimono in assemblea. La legge gli impone in primo luogo l obbligo della diligenza nell espletamento dell incarico e quindi della cura di tutti gli adempimenti, nei confronti dei condomini e dei terzi. È quindi prevista una duplice serie di doveri. Il sito internet del condominio Particolarmente innovativa è la disposizione che prevede la attivazione del sito internet del condominio. Su richiesta dell assemblea, che deliberi con la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà dei millesimi, l amministratore dovrà attivare il sito internet che consenta ai condomini e ad altri aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare. Le spese per l'attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini. (Art. 71-ter.). Targa dell amministratore L amministratore ha l obbligo dell affissione sul fabbricato amministrato in posizione visibile della targa che garantisca la sua individuazione pubblica (generalità, domicilio e recapiti, anche telefonici), con l implicita finalità di renderlo prontamente contattabile in caso di necessità. 30

37 Detto obbligo è esteso anche al singolo condomino incaricato di attività di gestione nel caso di mancanza di un formale amministratore Il conto corrente condominiale L amministratore ha l obbligo di attivare un conto corrente postale o bancario intestato al condominio nel quale far transitare, transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio. Ciascun condomino, per il tramite dell amministratore, potrà chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica. Riscossione forzosa delle quote dovute dai condomini Salvo che sia stato espressamente dispensato dall assemblea, l amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle quote dovute dai condomini o da altri soggetti obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell esercizio nel quale il credito esigibile è compreso. Oltre ai doveri che sono stati previsti in linea generale, l amministratore deve: 1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea, convocarla annualmente per l'approvazione del rendiconto condominiale di cui all'articolo 1130-bis e curare l'osservanza del regolamento di condominio; 2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini; 3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni; 4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio; 5) eseguire gli adempimenti fiscali; 6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili; 31

38 7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell'assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell'amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate; 8) conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio; 9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso; 10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni". La disciplina del nuovo articolo 1129 del Codice civile, viene estesa anche agli amministratori degli edifici di alloggi di edilizia popolare ed economica, realizzati o recuperati da enti pubblici a totale partecipazione pubblica o con il concorso dello Stato, delle regioni, delle province o dei comuni, nonché di quelli realizzati da enti pubblici non economici o società private senza scopo di lucro con finalità sociali proprie dell'edilizia residenziale pubblica. Il rendiconto annuale Un discorso a parte merita il nuovo art bis del Codice civile, riguardante la redazione del rendiconto annuale, la cui presentazione si configura uno dei doveri più importanti per l amministratore, il quale, in tale ottica, va considerato come qualunque gestore di patrimoni altrui. L innovazione prevista dal legislatore della riforma riguarda vari aspetti del rendiconto, e, in particolare, si concretizza nelle previsioni per cui: - è necessario dare conto delle voci di entrata e di uscita, della situazione patrimoniale, dei fondi e/o delle riserve disponibili, al fine di consentirne un immediata verifica; 32

39 - Vi è obbligo di tenere un registro di contabilità, un riepilogo finanziario, nonché una nota sintetica esplicativa della gestione, con l indicazione anche dei rapporti in corso e dei rapporti pendenti; - è attribuita all assemblea la facoltà, in qualsiasi momento, di nominare un revisore dei conti, anche con riferimento a più annualità precedenti; - i documenti contabili sono sempre visionabili da parte dei condomini, e ne deve essere assicurata la conservazione almeno decennale (dalla data di registrazione). Inoltre, con discutibile collocazione all interno di tale articolo (e non, più opportunamente, nelle norme riguardanti l assemblea), la riforma contempla anche la possibilità di nomina di un consiglio di condominio con funzioni consultive e di controllo (come, peraltro, già pacificamente possibile per la giurisprudenza). Sotto altro aspetto, va evidenziato che l art del Codice civile è lasciato sostanzialmente invariato (fatta eccezione per una piccola correzione con funzioni di coordinamento testuale), con ciò sostanzialmente mancando alle necessità di chiarimento sul funzionamento della legittimazione processuale (attiva e/o passiva) attribuita all amministratore, non fugate nemmeno dal recente autorevole intervento in materia delle Sezioni Unite della Suprema Corte (Sentenza n /2010). ADEMPIMENTI IMMEDIATI DA COMPIERSI DA PARTE DELL AMMINISTRATORE IN CARICA AL MOMENTO DELL ENTRATA IN VIGORE DELLA LEGGE DI RIFORMA DEL CONDOMINIO Costituire il registro di anagrafe condominiale richiedendo ai condomini le informazioni necessarie a tal fine: generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali (es.: usufrutto, uso, abitazione, servitù, superficie) e di diritti personali di godimento (es.: locazione, comodato), comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio; i dati catastali di ciascuna unità immobiliare; ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza ; Costituire il registro di nomina e revoca dell'amministratore annotandovi il proprio nome e cognome, la data di nomina, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Ove si tratti di società andrà indicata la sede legale e la denominazione ; Costituire il registro di contabilità per l annotamento in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell effettuazione, dei singoli movimenti in entrata ed in uscita; Allegare al registro dei verbali delle assemblee il regolamento di condominio, ove esistente; Aprire, ove non si fosse ancora provveduto, un conto corrente bancario o postale intestato al condominio 33

40 LE CONTROVERSIE L articolo 71-quater introduce una disciplina specifica della mediazione obbligatoria in relazione alle controversie in materia di condominio Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell'articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall'errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del Codice civile e degli articoli da 61 a 72 delle Disposizioni per l'attuazione del codice. Dal marzo 2012, per le liti in materia condominiale, c era il tentativo obbligatorio di mediazione, ritenuta «condizione di procedibilità della domanda giudiziale». Cioè, un passaggio indispensabile per poter avviare il processo. Una recente Sentenza della Corte Costituzionale ha però ritenuto non legittima la previsione dell obbligatorietà. Resta pertanto la facoltà delle parti di procedere al tentativo. Sul punto la Riforma ha precisato che per controversie in materia di condominio si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall errata applicazione delle disposizioni del Codice civile dall articolo 1117 all articolo 1139 e degli articoli da 61 a 72 delle Disposizioni per l attuazione del codice. La domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio e situato. Legittimato a partecipare al procedimento è l amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all articolo 1136, secondo comma, del codice (maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell edificio). La proposta di mediazione deve essere approvata dall assemblea con la maggioranza di cui all articolo 1136, secondo comma, del codice. Se non si raggiunge la predetta maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata. Il nuovo articolo 71-quater, disciplina alcuni specifici aspetti della mediazione in materia di condominio: la domanda di mediazione deve essere presentata presso un organismo ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale e situato il condominio,a pena di inammissibilità; al procedimento e legittimato a partecipare l amministratore; l assemblea decide in merito a maggioranza degli intervenuti e almeno la meta del valore dell edificio (articolo 1136, secondo comma, C.c).Nei casi in cui i termini di comparizioni dinanzi al mediatore non siano compatibili con i tempi necessari all assunzione della delibera, su istanza del condominio e accordata proroga della prima comparizione; la proposta di mediazione deve essere approvata con maggioranza di cui all articolo 1136, secondo comma del Codice civile, altrimenti essa deve 34

41 ritenersi non accettata; il mediatore e tenuto a fissare il termine per la proposta di conciliazione tenendo conto delle necessità dell amministratore di munirsi della prescritta delibera assembleare. Si ricorda che l articolo 11 del citato decreto legislativo n.28 del 2010, richiamato dalla presente disposizione, prevede che, in caso non sia stato raggiunto un accordo amichevole, il mediatore può formulare una proposta di conciliazione, comunicata alle parti per iscritto. Le parti fanno pervenire al mediatore, per iscritto, ed entro sette giorni, l accettazione o il rifiuto della proposta Di seguito il testo integrale della legge 11 dicembre 2012 n. 220, pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale del 17 dicembre 2012, n

42 SERIE GENERALE Spediz. abb. post. - art. 45% 1, - comma art. 2, 1 comma 20/b Legge , , n. n Filiale - Filiale di Roma di Roma GAZZETTA Anno Numero 293 UFFICIALE DELLA REPUBBLICA ITALIANA SI PUBBLICA TUTTI I PARTE PRIMA Roma - Lunedì, 17 dicembre 2012 GIORNI NON FESTIVI DIREZIONE E REDAZIONE PRESSO IL MINISTERO DELLA GIUSTIZIA - UFFICIO PUBBLICAZIONE LEGGI E DECRETI - VIA ARENULA, ROMA AMMINISTRAZIONE DIREZIONE REDAZIONE PRESSO PRESSO L ISTITUTO IL POLIGRAFICO MINISTERO E DELLA ZECCA GIUSTIZIA DELLO STATO - UFFICIO - VIA SALARIA, PUBBLICAZIONE LEGGI ROMA E - DECRETI CENTRALINO - VIA ARENULA - LIBRERIA DELLO STATO ROMA PIAZZA AMMINISTRAZIONE G. VERDI, 1 - PRESSO ROMA L'ISTITUTO POLIGRAFICO E ZECCA DELLO STATO LIBRERIA DELLO STATO - PIAZZA G. VERDI ROMA - CENTRALINO La Gazzetta Ufficiale, Parte Prima, oltre alla Serie Generale, pubblica cinque Serie speciali, ciascuna contraddistinta da autonoma numerazione: 1ª Serie speciale: Corte costituzionale (pubblicata il mercoledì) 2ª Serie speciale: Comunità europee (pubblicata il lunedì e il giovedì) 3ª Serie speciale: Regioni (pubblicata il sabato) 4ª Serie speciale: Concorsi ed esami (pubblicata il martedì e il venerdì) 5ª Serie speciale: Contratti pubblici (pubblicata il lunedì, il mercoledì e il venerdì) La Gazzetta Ufficiale, Parte Seconda, Foglio delle inserzioni, è pubblicata il martedì, il giovedì e il sabato AVVISO AGLI ABBONATI Si informano i Gentili Abbonati che dal 3 dicembre i canoni di abbonamento per l anno 2013 sono pubblicati nelle ultime pagine di tutti i fascicoli della Gazzetta Ufficiale. Si ricorda che l abbonamento decorre dalla data di attivazione e scade dopo un anno od un semestre successivo a quella data a seconda della tipologia di abbonamento scelto. Per il rinnovo dell abbonamento i Signori abbonati sono pregati di usare il modulo di sottoscrizione che verrà inviato per posta e di seguire le istruzioni ivi riportate per procedere al pagamento. SOMMARIO LEGGI ED ALTRI ATTI NORMATIVI Ministero della salute LEGGE 10 dicembre 2012, n Disposizioni in materia di riconoscimento dei figli naturali. (12G0242) Pag. 1 LEGGE 11 dicembre 2012, n Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici. (12G0241) Pag. 6 DECRETI, DELIBERE E ORDINANZE MINISTERIALI Ministero dell economia e delle finanze DECRETO 7 dicembre Disposizioni per le operazioni di separazione, negoziazione e ricostituzione delle componenti cedolari, della componente indicizzata all inflazione e del valore nominale di rimborso dei titoli di Stato (stripping). (12A13163) Pag. 16 DECRETO 6 novembre Modifica del testo dell etichetta relativamente all intervallo di sicurezza su patata a 30 giorni, dei prodotti fitosanitari «EMME H 60 WG» e «PATAGERM». (12A13160) Pag. 18 DECRETO 27 novembre Permesso di commercio parallelo del prodotto fitosanitario RAMESSE, proveniente dalla Spagna ed ivi autorizzato con la denominazione XA- NILO 45 WG. (12A13146) Pag. 21 DECRETO 28 novembre Ri-registrazione di prodotti fitosanitari, a base di 2,4D, sulla base del dossier BATON TAPPETI ERBOSI 800g/Kg PB di All. III alla luce dei principi uniformi per la valutazione e l autorizzazione dei prodotti fitosanitari. (12A13039) Pag. 23

43 Gazzetta Ufficiale della Repubblica Italiana Serie generale - n. 293 Leggi ed altri atti normativi LEGGE 11 dicembre 2012, n Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici. La Camera dei deputati ed il Senato della Repubblica hanno approvato; IL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA la seguente legge: Promulga Art L articolo 1117 del codice civile è sostituito dal seguente: «Art (Parti comuni dell edificio). Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: 1) tutte le parti dell edificio necessarie all uso comune, come il suolo su cui sorge l edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate; 2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all uso comune; 3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche». Art Dopo l articolo 1117 del codice civile sono inseriti i seguenti: «Art bis. (Ambito di applicabilità). Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell articolo Art ter. (Modificazioni delle destinazioni d uso). Per soddisfare esigenze di interesse condominiale, l assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell edificio, può modificare la destinazione d uso delle parti comuni. La convocazione dell assemblea deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione. La convocazione dell assemblea, a pena di nullità, deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d uso. La deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adempimenti di cui ai precedenti commi. Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico. Art quater. (Tutela delle destinazioni d uso). In caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d uso delle parti comuni, l amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l esecutore e possono chiedere la convocazione dell assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie. L assemblea delibera in merito alla cessazione di tali attività con la maggioranza prevista dal secondo comma dell articolo 1136». Art L articolo 1118 del codice civile è sostituito dal seguente: «Art (Diritti dei partecipanti sulle parti comuni). Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell unità immobiliare che gli appartiene. Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni. Il condomino non può sottrarsi all obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali. Il condomino può rinunciare all utilizzo dell impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell impianto e per la sua conservazione e messa a norma». Art Al primo comma dell articolo 1119 del codice civile sono aggiunte, in fine, le seguenti parole: «e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio». I

44 Gazzetta Ufficiale della Repubblica Italiana Serie generale - n. 293 Art Dopo il primo comma dell articolo 1120 del codice civile sono inseriti i seguenti: «I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto: 1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti; 2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell edificio, nonché per la produzione di energia mediante l utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune; 3) l installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto. L amministratore è tenuto a convocare l assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve contenere l indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni». Art L articolo 1122 del codice civile è sostituito dal seguente: «Art (Opere su parti di proprietà o uso individuale). Nell unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell edificio. In ogni caso è data preventiva notizia all amministratore che ne riferisce all assemblea». Art Dopo l articolo 1122 del codice civile sono inseriti i seguenti: «Art bis. (Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili). Le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze sono realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale, preservando in ogni caso il decoro architettonico dell edificio, salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche. È consentita l installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell interessato. Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l interessato ne dà comunicazione all amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi. L assemblea può prescrivere, con la maggioranza di cui al quinto comma dell articolo 1136, adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell edificio e, ai fini dell installazione degli impianti di cui al secondo comma, provvede, a richiesta degli interessati, a ripartire l uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto. L assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì subordinare l esecuzione alla prestazione, da parte dell interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali. L accesso alle unità immobiliari di proprietà individuale deve essere consentito ove necessario per la progettazione e per l esecuzione delle opere. Non sono soggetti ad autorizzazione gli impianti destinati alle singole unità abitative. Art ter. (Impianti di videosorveglianza sulle parti comuni). Le deliberazioni concernenti l installazione sulle parti comuni dell edificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza su di esse sono approvate dall assemblea con la maggioranza di cui al secondo comma dell articolo 1136». Art All articolo 1124 del codice civile sono apportate le seguenti modificazioni: a) il primo comma è sostituito dal seguente: «Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l altra metà esclusivamente in misura proporzionale all altezza di ciascun piano dal suolo»; b) la rubrica è sostituita dalla seguente: «Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori». Art L articolo 1129 del codice civile è sostituito dal seguente: «Art (Nomina, revoca ed obblighi dell amministratore). Quando i condomini sono più di otto, se l assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell amministratore dimissionario. II

45 Gazzetta Ufficiale della Repubblica Italiana Serie generale - n. 293 Contestualmente all accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell incarico, l amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata. L assemblea può subordinare la nomina dell amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell esercizio del mandato. L amministratore è tenuto altresì ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico l assemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere inferiore all importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all inizio dei lavori. Nel caso in cui l amministratore sia coperto da una polizza di assicurazione per la responsabilità civile professionale generale per l intera attività da lui svolta, tale polizza deve essere integrata con una dichiarazione dell impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico condominio. Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell amministratore. In mancanza dell amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell amministratore. L amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica. Alla cessazione dell incarico l amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi. Salvo che sia stato espressamente dispensato dall assemblea, l amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l attuazione del presente codice. L incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore. La revoca dell amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta dall autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità. Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) del dodicesimo comma del presente articolo, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all autorità giudiziaria; in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell amministratore revocato. Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità: 1) l omessa convocazione dell assemblea per l approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge; 2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell assemblea; 3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma; 4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell amministratore o di altri condomini; 5) l aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio; 6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l aver omesso di curare diligentemente l azione e la conseguente esecuzione coattiva; 7) l inottemperanza agli obblighi di cui all articolo 1130, numeri 6), 7) e 9); 8) l omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo. In caso di revoca da parte dell autorità giudiziaria, l assemblea non può nominare nuovamente l amministratore revocato. L amministratore, all atto dell accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l importo dovuto a titolo di compenso per l attività svolta. Per quanto non disciplinato dal presente articolo si applicano le disposizioni di cui alla sezione I del capo IX del titolo III del libro IV. Il presente articolo si applica anche agli edifici di alloggi di edilizia popolare ed economica, realizzati o recuperati da enti pubblici a totale partecipazione pubblica o con il concorso dello Stato, delle regioni, delle province o dei comuni, nonché a quelli realizzati da enti pubblici non economici o società private senza scopo di lucro con finalità sociali proprie dell edilizia residenziale pubblica». III

46 Gazzetta Ufficiale della Repubblica Italiana Serie generale - n. 293 Art L articolo 1130 del codice civile è sostituito dal seguente: «Art (Attribuzioni dell amministratore). L amministratore, oltre a quanto previsto dall articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve: 1) eseguire le deliberazioni dell assemblea, convocarla annualmente per l approvazione del rendiconto condominiale di cui all articolo 1130-bis e curare l osservanza del regolamento di condominio; 2) disciplinare l uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini; 3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell edificio e per l esercizio dei servizi comuni; 4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell edificio; 5) eseguire gli adempimenti fiscali; 6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili; 7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate; 8) conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell edificio e del condominio; 9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso; 10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni». Art Dopo l articolo 1130 del codice civile è inserito il seguente: «Art bis. (Rendiconto condominiale). Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti. L assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà. I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione. L assemblea può anche nominare, oltre all amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo». Art Al primo comma dell articolo 1131 del codice civile, le parole: «dall articolo precedente» sono sostituite dalle seguenti: «dall articolo 1130». Art L articolo 1134 del codice civile è sostituito dal seguente: «Art (Gestione di iniziativa individuale). Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell amministratore o dell assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente». 2. All articolo 1135 del codice civile sono apportate le seguenti modificazioni: a) al primo comma, il numero 4) è sostituito dal seguente: «4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all ammontare dei lavori»; b) è aggiunto, in fine, il seguente comma: «L assemblea può autorizzare l amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato». IV

47 Gazzetta Ufficiale della Repubblica Italiana Serie generale - n. 293 Art L articolo 1136 del codice civile è sostituito dal seguente: «Art (Costituzione dell assemblea e validità delle deliberazioni). L assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio. Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell edificio. Se l assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell edificio. Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo. Le deliberazioni di cui all articolo 1120, primo comma, e all articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere approvate dall assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell edificio. L assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati. Delle riunioni dell assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall amministratore». Art L articolo 1137 del codice civile è sostituito dal seguente: «Art (Impugnazione delle deliberazioni dell assemblea). Le deliberazioni prese dall assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini. Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l autorità giudiziaria chiedendone l annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti. L azione di annullamento non sospende l esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall autorità giudiziaria. L istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell inizio della causa di merito non sospende né interrompe il termine per la proposizione dell impugnazione della deliberazione. Per quanto non espressamente previsto, la sospensione è disciplinata dalle norme di cui al libro IV, titolo I, capo III, sezione I, con l esclusione dell articolo 669-octies, sesto comma, del codice di procedura civile». Art All articolo 1138 del codice civile sono apportate le seguenti modificazioni: a) il terzo comma è sostituito dal seguente: «Il regolamento deve essere approvato dall assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell articolo 1136 ed allegato al registro indicato dal numero 7) dell articolo Esso può essere impugnato a norma dell articolo 1107»; b) è aggiunto, in fine, il seguente comma: «Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici». Art Al numero 1) del primo comma dell articolo 2659 del codice civile sono aggiunte, in fine, le seguenti parole: «. Per i condominii devono essere indicati l eventuale denominazione, l ubicazione e il codice fiscale». Art L articolo 63 delle disposizioni per l attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, di cui al regio decreto 30 marzo 1942, n. 318, è sostituito dal seguente: «Art. 63. Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall assemblea, l amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi. I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l escussione degli altri condomini. In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato. Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all anno in corso e a quello precedente. Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto». V

48 Gazzetta Ufficiale della Repubblica Italiana Serie generale - n. 293 Art L articolo 64 delle disposizioni per l attuazione del codice civile e disposizioni transitorie è sostituito dal seguente: «Art. 64. Sulla revoca dell amministratore, nei casi indicati dall undicesimo comma dell articolo 1129 e dal quarto comma dell articolo 1131 del codice, il tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l amministratore in contraddittorio con il ricorrente. Contro il provvedimento del tribunale può essere proposto reclamo alla corte d appello nel termine di dieci giorni dalla notificazione o dalla comunicazione». Art All articolo 66 delle disposizioni per l attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, il terzo comma è sostituito dai seguenti: «L avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l indicazione del luogo e dell ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati. L assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima. L amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell assemblea validamente costituitasi». Art L articolo 67 delle disposizioni per l attuazione del codice civile e disposizioni transitorie è sostituito dal seguente: «Art. 67. Ogni condomino può intervenire all assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale. Qualora un unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell articolo 1106 del codice. Nei casi di cui all articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini. Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto. Il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all amministratore di ciascun condominio l ordine del giorno e le decisioni assunte dall assemblea dei rappresentanti dei condominii. L amministratore riferisce in assemblea. All amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea. L usufruttuario di un piano o porzione di piano dell edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvi i casi in cui l usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all articolo 1006 del codice ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e 986 del codice. In tutti questi casi l avviso di convocazione deve essere comunicato sia all usufruttuario sia al nudo proprietario. Il nudo proprietario e l usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all amministrazione condominiale». Art L articolo 68 delle disposizioni per l attuazione del codice civile e disposizioni transitorie è sostituito dal seguente: «Art. 68. Ove non precisato dal titolo ai sensi dell articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio. Nell accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare». Art L articolo 69 delle disposizioni per l attuazione del codice civile e disposizioni transitorie è sostituito dal seguente: «Art. 69. I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all articolo 68 possono essere rettificati o modificati all unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi: 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore; 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incre- VI

49 Gazzetta Ufficiale della Repubblica Italiana Serie generale - n. 293 mento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione. Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all assemblea dei condomini. L amministratore che non adempie a quest obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni. Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali». Art L articolo 70 delle disposizioni per l attuazione del codice civile e disposizioni transitorie è sostituito dal seguente: «Art. 70. Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l amministratore dispone per le spese ordinarie». Art Dopo l articolo 71 delle disposizioni per l attuazione del codice civile e disposizioni transitorie sono inseriti i seguenti: «Art. 71-bis. Possono svolgere l incarico di amministratore di condominio coloro: a) che hanno il godimento dei diritti civili; b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni; c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione; d) che non sono interdetti o inabilitati; e) il cui nome non risulta annotato nell elenco dei protesti cambiari; f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado; g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale. I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma non sono necessari qualora l amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile. Possono svolgere l incarico di amministratore di condominio anche società di cui al titolo V del libro V del codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la società presta i servizi. La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma comporta la cessazione dall incarico. In tale evenienza ciascun condomino può convocare senza formalità l assemblea per la nomina del nuovo amministratore. A quanti hanno svolto attività di amministrazione di condominio per almeno un anno, nell arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, è consentito lo svolgimento dell attività di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma. Resta salvo l obbligo di formazione periodica. Art. 71-ter. Su richiesta dell assemblea, che delibera con la maggioranza di cui al secondo comma dell articolo 1136 del codice, l amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare. Le spese per l attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini. Art. 71-quater Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l attuazione del codice. La domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato. Al procedimento è legittimato a partecipare l amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all articolo 1136, secondo comma, del codice. Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera di cui al terzo comma, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione. La proposta di mediazione deve essere approvata dall assemblea con la maggioranza di cui all articolo 1136, secondo comma, del codice. Se non si raggiunge la predetta maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata. Il mediatore fissa il termine per la proposta di conciliazione di cui all articolo 11 del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, tenendo conto della necessità per l amministratore di munirsi della delibera assembleare». Art Dopo l articolo 155 delle disposizioni per l attuazione del codice civile e disposizioni transitorie è inserito il seguente: «Art. 155-bis. L assemblea, ai fini dell adeguamento degli impianti non centralizzati di cui all articolo bis, primo comma, del codice, già esistenti alla data di VII

50 Gazzetta Ufficiale della Repubblica Italiana Serie generale - n. 293 entrata in vigore del predetto articolo, adotta le necessarie prescrizioni con le maggioranze di cui all articolo 1136, commi primo, secondo e terzo, del codice». Art All articolo 2, comma 1, della legge 9 gennaio 1989, n. 13, le parole: «con le maggioranze previste dall articolo 1136, secondo e terzo comma, del codice civile» sono sostituite dalle seguenti: «con le maggioranze previste dal secondo comma dell articolo 1120 del codice civile». Repubblica italiana. È fatto obbligo a chiunque spetti di osservarla e di farla osservare come legge dello Stato. Data a Roma, addì 11 dicembre 2012 Visto, il Guardasigilli: Severino NAPOLITANO Monti, Presidente del Consiglio dei Ministri Art All articolo 26, comma 2, della legge 9 gennaio 1991, n. 10, le parole: «semplice delle quote millesimali rappresentate dagli intervenuti in assemblea» sono sostituite dalle seguenti: «degli intervenuti, con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell edificio». 2. All articolo 26, comma 5, della legge 9 gennaio 1991, n. 10, le parole: «l assemblea di condominio decide a maggioranza, in deroga agli articoli 1120 e 1136 del codice civile» sono sostituite dalle seguenti: «l assemblea di condominio delibera con le maggioranze previste dal secondo comma dell articolo 1120 del codice civile». Art All articolo 2-bis, comma 13, del decreto-legge 23 gennaio 2001, n. 5, convertito, con modificazioni, dalla legge 20 marzo 2001, n. 66, le parole: «l articolo 1136, terzo comma, dello stesso codice» sono sostituite dalle seguenti: «l articolo 1120, secondo comma, dello stesso codice». Art I contributi per le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria nonché per le innovazioni sono prededucibili ai sensi dell articolo 111 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni, se divenute esigibili ai sensi dell articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, come sostituito dall articolo 18 della presente legge, durante le procedure concorsuali. Art All articolo 23, primo comma, del codice di procedura civile, dopo le parole: «per le cause tra condomini» sono inserite le seguenti: «, ovvero tra condomini e condominio,». Art Le disposizioni di cui alla presente legge entrano in vigore dopo sei mesi dalla data di pubblicazione della medesima nella Gazzetta Ufficiale. La presente legge, munita del sigillo dello Stato, sarà inserita nella Raccolta ufficiale degli atti normativi della LAVORI PREPARATORI Senato della Repubblica (atto n. 71): Presentato dal sen. Giovanni Legnini ed altri, il 29 aprile Assegnato alla 2ª Commissione (giustizia), in sede referente, il 24 settembre 2008, con pareri delle Commissioni 1ª, 6ª, 8ª, 10ª e 13ª. Esaminato dalla 2ª Commissione, in sede referente, il 24 settembre 2008; il 12 novembre 2008; il 21 aprile 2009; il 29 luglio 2009; il 2 e 24 febbraio 2010; l 8 giugno 2010; il 13 e 21 luglio 2010; il 2 agosto 2010; il 28 settembre 2010; il 5 ottobre 2010 e il 17 novembre Esaminato in Aula il 19 e 25 gennaio 2011 e approvato il 26 gennaio 2011 in un testo unificato con gli atti n. 355 (sen. Andrea Pastore ed altri), n. 399 (sen. Franco Mugnai), n (sen. Valerio Carrara ed altri) e n (sen. Giuseppe Valentino). Camera dei deputati (atto n. 4041): Assegnato alla II Commissione (giustizia), in sede referente, il 31 gennaio 2011 con pareri delle Commissioni I, V, VI, VIII, IX e X. Esaminato dalla II Commissione, in sede referente, l 8 marzo 2011; il 5 aprile 2011; il 12 gennaio 2012; il 29 febbraio 2012; il 23 maggio 2012; il 14, 19 e 20 giugno 2012; il 5, 11 e 12 luglio 2012; il 2 agosto 2012; il 6, 12 e 13 settembre Esaminato in Aula il 17 e 26 settembre 2012 e approvato, con modificazioni, il 27 settembre Senato della Repubblica (atti nn B): Assegnato alla 2ª Commissione (giustizia), in sede deliberante, il 28 settembre 2012 con pareri delle Commissioni 1ª, 5ª, 6ª, 8ª, 10ª e 13ª. Esaminato dalla 2ª Commissione, in sede deliberante, il 23 ottobre 2012 e il 13 novembre 2012 e approvato il 20 novembre Avvertenza: NOTE Il testo delle note qui pubblicato è stato redatto dall amministrazione competente per materia, ai sensi dell art.10, commi 2 e 3, del testo unico delle disposizioni sulla promulgazione delle leggi, sull emanazione dei decreti del Presidente della Repubblica e sulle pubblicazioni ufficiali della Repubblica italiana, approvato con D.P.R. 28 dicembre 1985, n. 1092, al solo fine di facilitare la lettura delle disposizioni di legge modificate o alle quali è operato il rinvio. Restano invariati il valore e l efficacia degli atti legislativi qui trascritti. Note all art. 4: Si riporta il testo dell articolo 1119 del codice civile, come modificato dalla legge qui pubblicata: Art Indivisibilità. Le parti comuni dell edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio.. VIII

51 Gazzetta Ufficiale della Repubblica Italiana Serie generale - n. 293 Note all art. 5: Si riporta il testo dell articolo 1120 del codice civile, come modificato dalla legge qui pubblicata: Art Innovazioni. I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto: 1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti; 2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell edificio, nonché per la produzione di energia mediante l utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune; 3) l installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto. L amministratore è tenuto a convocare l assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve contenere l indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni. Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell edificio inservibili all uso o al godimento anche di un solo condomino.. Note all art. 8: Si riporta il testo dell articolo 1124 del codice civile, come modificato dalla legge qui pubblicata: Art Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori. Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l altra metà esclusivamente in misura proporzionale all altezza di ciascun piano dal suolo. Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.. Note all art. 12: Si riporta il testo del primo comma dell articolo 1131 del codice civile, come modificato dalla legge qui pubblicata: Art Rappresentanza. Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall articolo 1130 o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall assemblea, l amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi. (Omissis).. Note all art. 16: Si riporta il testo dell articolo 1138 del codice civile, come modificato dalla legge qui pubblicata: Art Regolamento di condominio. Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell edificio e quelle relative all amministrazione. Ciascun condomino può prendere l iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente. Il regolamento deve essere approvato dall assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell articolo 1136 ed allegato al registro indicato dal numero 7) dell articolo Esso può essere impugnato a norma dell articolo Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici.. Note all art. 17: Si riporta il testo del numero 1) del primo comma dell articolo 2659 del codice civile, come modificato dalla legge qui pubblicata: Art Nota di trascrizione. Chi domanda la trascrizione di un atto tra vivi deve presentare al conservatore dei registri immobiliari, insieme con la copia del titolo, una nota in doppio originale, nella quale devono essere indicati: 1) il cognome ed il nome, il luogo e data di nascita e il numero di codice fiscale delle parti, nonché il regime patrimoniale delle stesse, se coniugate, secondo quanto risulta da loro dichiarazione resa nel titolo o da certificato dell ufficiale di stato civile; la denominazione o la ragione sociale, la sede e il numero di codice fiscale delle persone giuridiche, delle società previste dai capi II, III e IV del titolo V del libro quinto e delle associazioni non riconosciute, con l indicazione, per queste ultime e per le società semplici, anche delle generalità delle persone che le rappresentano secondo l atto costitutivo. Per i condominii devono essere indicati l eventuale denominazione, l ubicazione e il codice fiscale. (Omissis).. Note all art. 20: Si riporta il testo del terzo comma, dell articolo 66 delle disposizioni per l attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, come modificato dalla legge qui pubblicata: Art. 66. (Omissis). L avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l indicazione del luogo e dell ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati. L assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima. L amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo volgimento dell assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell assemblea validamente costituitasi.. Note all art. 27: Si riporta il testo dell articolo 2, comma 1, della legge 9 gennaio 1989, n. 13 (Disposizioni per favorire il superamento e l eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati.), come modificato dalla legge qui pubblicata: Art Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni da attuare negli edifici privati dirette ad eliminare le barriere architettoniche di cui all articolo 27, primo comma, della legge 30 marzo 1971, n. 118, ed all articolo 1, primo comma, del decreto del Presidente della Repubblica 27 aprile 1978, n. 384, nonché la realizzazione di percorsi attrezzati e la installazione di dispositivi di segnalazione atti a favorire la mobilità dei ciechi all interno degli edifici privati, sono approvate dall assemblea del condominio, in prima o in seconda convocazione, IX

52 Gazzetta Ufficiale della Repubblica Italiana Serie generale - n. 293 con le maggioranze previste dal secondo comma dell articolo 1120 del codice civile. (Omissis).. Note all art. 28: Si riporta il testo dell articolo 26, commi 2 e 5, della legge 9 gennaio 1991, n. 10 (Norme per l attuazione del Piano energetico nazionale in materia di uso razionale dell energia, di risparmio energetico e di sviluppo delle fonti rinnovabili di energia.), come modificato dalla legge qui pubblicata: Art. 26. Progettazione, messa in opera ed esercizio di edifici e di impianti. (Omissis). 2. Per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico ed all utilizzazione delle fonti di energia di cui all articolo 1, individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza degli intervenuti, con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell edificio. (Omissis). 5. Per le innovazioni relative all adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato, l assemblea di condominio delibera con le maggioranze previste dal secondo comma dell articolo 1120 del codice civile. (Omissis).. Note all art. 29: Si riporta il testo dell articolo 2-bis, comma 13, del decreto legge 23 gennaio 2001, n. 5, convertito, con modificazioni, dalla legge 20 marzo 2001, n. 66 (Disposizioni urgenti per il differimento di termini in materia di trasmissioni radiotelevisive analogiche e digitali, nonché per il risanamento di impianti radiotelevisivi.), come modificato dalla legge qui pubblicata: Art. 2-bis. Trasmissioni radiotelevisive digitali su frequenze terrestri. Sistemi audiovisivi terrestri. (Omissis). 13. Al fine di favorire lo sviluppo e la diffusione delle nuove tecnologie di radiodiffusione da satellite, le opere di installazione di nuovi impianti sono innovazioni necessarie ai sensi dell articolo 1120, primo comma, del codice civile. Per l approvazione delle relative deliberazioni si applica l articolo 1120, secondo comma, dello stesso codice. Le disposizioni di cui ai precedenti periodi non costituiscono titolo per il riconoscimento di benefìci fiscali. (Omissis).. Note all art. 30: Si riporta il testo dell articolo 111, del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267 (Disciplina del fallimento, del concordato preventivo, dell amministrazione controllata e della liquidazione coatta amministrativa.): Art Ordine di distribuzione delle somme. Le somme ricavate dalla liquidazione dell attivo sono erogate nel seguente ordine: 1) per il pagamento dei crediti prededucibili; 2) per il pagamento dei crediti ammessi con prelazione sulle cose vendute secondo l ordine assegnato dalla legge; 3) per il pagamento dei creditori chirografari, in proporzione dell ammontare del credito per cui ciascuno di essi fu ammesso, compresi i creditori indicati al n. 2, qualora non sia stata ancora realizzata la garanzia, ovvero per la parte per cui rimasero non soddisfatti da questa. Sono considerati crediti prededucibili quelli così qualificati da una specifica disposizione di legge, e quelli sorti in occasione o in funzione delle procedure concorsuali di cui alla presente legge; tali crediti sono soddisfatti con preferenza ai sensi del primo comma n. 1).. Note all art. 31: Si riporta il testo dell articolo 23, primo comma, del codice di procedura civile, come modificato dalla legge qui pubblicata: Art. 23. Foro per le cause tra soci e tra condomini. Per le cause tra soci è competente il giudice del luogo dove ha sede la società; per le cause tra condomini, ovvero tra condomini e condominio, il giudice del luogo dove si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi. (Omissis).. 12G0241 X