Oggetto: IL NUOVO MODELLO RLI Istruzioni per la corretta compilazione.

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1 Prot: 2145 /BOS circ. n. 94 Ufficio: segreteria categorie Verona, 28 settembre 2017 A TUTTI GLI ASSOCIATI nota informativa Riproduzione vietata. Nota per aziende associate a Confcommercio AS.CO. della provincia di Verona per utilizzo aziendale e non riproducibile né divulgabile a terzi, neppure parzialmente, senza l autorizzazione di Confcommercio AS.CO. della provincia di Verona. LORO SEDI Oggetto: IL NUOVO MODELLO RLI Istruzioni per la corretta compilazione. PREMESSA Con il provvedimento n è stato approvato il nuovo modello RLI, con relative istruzioni, per la richiesta di registrazione ed adempimenti successivi dei contratti di locazione ed affitto di immobili. Il nuovo modello dovrà essere utilizzato a partire dal 19 settembre 2017 mentre, fino a quella data, si continuerà ad usare la modulistica approvata con provvedimento dell Agenzia delle Entrate del n Il modello contiene alcune modifiche già presenti nella versione RLI WEB nonché varie novità di seguito esaminate. Tra queste, le più evidenti risultano essere: L utilizzo del modello, in luogo del mod.69, per la contestuale registrazione dei contratti di affitto dei terreni per usi agricoli e degli annessi titoli PAC, L indicazione, nel caso sia previsto un canone diverso per una o più annualità, dei singoli canoni annuali in un apposito prospetto, Una più precisa indicazione, ai fini della sua tassazione, delle casistiche previste per le garanzie ricevute da terzi, L indicazione della presenza di una eventuale clausola penale volontaria, La separazione dei casi di cessione del contratto da quelli di subentro Non vengono variate le tipologie di contratti le quali sono così riepilogate: 1

2 QUADRO A DATI GENERALI Le istruzioni precisano che la casella Pagamento intera durata deve essere necessariamente compilata, oltre che in caso di opzione per il pagamento per l intera durata del contratto, anche in presenza di contratti aventi i seguenti codici: T1 Affitto di fondo rustico T2 Affitto di fondo rustico agevolato T3 Affitto di terreno ed aree non edificabili, cave e torbiere T4 Affitto di terreni edificabili o non edificabili destinati a parcheggio (contratto assoggettato ad IVA) Inoltre nella casella Eventi eccezionali, in luogo della precedente barratura, occorre indicare: 1. In caso di utilizzo di agevolazioni fiscali previste da particolari disposizioni normative emanate a seguito di calamità naturali o di altri eventi eccezionali, 2. Se occorre modificare manualmente il calcolo automatico delle imposte a seguito di particolari situazioni. Al riguardo le specifiche tecniche affermano che la modifica può avvenire solo per variazioni in aumento dei tributi calcolati automaticamente dal programma. La casella Casi particolari invece dovrà indicare i seguenti codici: 1. Se nel contratto è previsto un canone diverso per una o più annualità. In questo caso occorre indicare nella casella Importo del canone il canone concordato per la prima annualità e nel quadro E i canoni riferiti alle annualità successive, 2. Se si tratta di un contratto di sublocazione; in tal caso non è prevista l opzione per la cedolare secca, 3. Se nel contratto è previsto un canone diverso per una o più annualità e si vuole optare per il pagamento dell imposta di registro per tutte le annualità. Anche in questo caso, contrariamente a quanto previsto con la vecchia modulistica, occorre indicare nella casella Importo del canone il canone concordato per la prima annualità, e non più quello previsto per l intera durata del contratto, e nel quadro E i canoni riferiti alle annualità successive. In caso di compilazione della casella Casi particolari occorre sempre allegare copia del contratto al modello di registrazione. QUADRO A SEZIONE I Registrazione 2

3 Nella sezione scompare il riquadro Numero canone previsto a suo tempo per la registrazione, con un unico contratto, di più immobili con canoni distinti. Tale fattispecie, pur risultando corretta dal punto civilistico, dovrà essere pertanto oggetto di più registrazioni distinte (in base al numero degli immobili principali) con un aggravio di imposte di bollo. Le istruzioni precisano che in caso di proroga, alle caselle Durata occorre indicare la data di inizio e di fine locazione relativa al periodo di durata precedente e non quello della proroga (che sarà indicata nella sezione II Data di fine proroga ). Inoltre, in riferimento alla casella Importo del canone, qualora sia stata selezionata la casella Pagamento intera durata ed in presenza di tipologia contratto con il codice L1 o L2 o S1 o S2 deve essere indicato l importo del canone di locazione della prima annualità o, in caso di contratti di durata inferiore a un anno, l importo relativo all intera durata. Infatti l importo dei canoni previsti per le annualità successive verrà riportato nel quadro E. Nella casella Tipo di garanzia e/o PAC sono stati invece aggiunte le seguenti due fattispecie: 1. nel caso di registrazione del contratto di affitto di terreni agricoli e dei diritti all aiuto comunitario in favore dell agricoltura (PAC); 2. nel caso di registrazione del contratto di affitto di terreni agricoli e dei diritti all aiuto comunitario in favore dell agricoltura (PAC) con garanzia prestata da terzi. Infatti, con il nuovo modello, si potrà effettuare la contestuale registrazione dei contratti di affitto dei terreni per usi agricoli e degli annessi titoli PAC. La casella Garanzia soggetta ad IVA deve essere barrata se la garanzia rientra nell ambito di applicazione dell imposta sul valore aggiunto. Il garante infatti, al posto dell impegno al pagamento di una somma di denaro, potrebbe aver garantito il soddisfacimento degli impegni contrattuali del conduttore tramite il trasferimento di un proprio bene (mobile o immobile) assoggettato ad IVA oppure tramite l esecuzione di una prestazione anch essa soggetta ad IVA. Si precisa che la garanzia prestata dal conduttore (cosiddetto deposito cauzionale) non sconta alcuna imposta mentre, in caso di garanzie di terzi sono dovute le seguenti somme, come risulta dalle specifiche tecniche: locazione di immobile ad uso abitativo (agevolata o meno) soggetta ad imposta di registro senza opzione per la cedolare secca (codici contratto L1 e L2): se la garanzia non è soggetta ad IVA: 0,5% dell importo della garanzia con un importo minimo complessivo di imposta di registro (comprensiva dell imposta dovuta sul canone) di euro 200,00, se la garanzia è soggetta ad IVA: euro 200,00. locazione di immobile ad uso abitativo (agevolata o meno) soggetta ad imposta di registro con opzione per la cedolare secca da parte di tutti i locatori (codici contratto L1 e L2): con fideiussione prestata da terzi (tipo garanzia 1): non è dovuta imposta indipendentemente dal fatto che la garanzia sia o meno soggetta ad IVA, con garanzia di terzi diversa dalla fideiussione (tipo garanzia 2): 0,5% dell importo della garanzia con un minimo di euro 200,00 salvo il caso che la garanzia sia soggetta ad IVA per la quale è dovuta la sola imposta fissa di euro 200,00 indipendentemente dall importo. 3

4 locazione di immobile ad uso abitativo (agevolata o meno) soggetta ad imposta di registro con opzione per la cedolare secca solo da parte di alcuni dei locatori (codici contratto L1 e L2): se la garanzia è costituita da una fideiussione prestata da terzi e non è soggetta ad IVA: 0,5% dell importo della garanzia con un importo minimo di euro 200,00, se la garanzia di terzi è diversa dalla fideiussione e non è soggetta ad IVA: 0,5% dell importo della garanzia con un importo minimo complessivo di imposta di registro (comprensiva dell imposta dovuta sul canone) di euro 200,00, se la garanzia è soggetta ad IVA: euro 200,00. locazione di immobile abitativo soggetta ad IVA (codice contratto L3): con un importo minimo di euro 200,00, registro di euro 67,00 per un totale di euro 267,00. locazione finanziaria di immobile ad uso abitativo (codice contratto L4): con un importo minimo di euro 200,00, registro di euro 200,00 per un totale di euro 400,00. locazione di immobile ad uso non abitativo (codici contratto S1 e S2): con un importo minimo complessivo di imposta di registro (comprensiva dell imposta dovuta sul canone) di euro 200,00, se la garanzia è soggetta ad IVA: euro 200,00. locazione finanziaria di immobile ad uso non abitativo (codice contratto S3): con un importo minimo di euro 200,00, registro di euro 200,00 per un totale di euro 400,00. affitto di terreno o di fondo rustico (codici contratto T1 e T3): con un importo minimo complessivo di imposta di registro (comprensiva dell imposta dovuta sul canone) di euro 200,00, se la garanzia è soggetta ad IVA: euro 200,00. affitto di fondo rustico agevolato (codice tributo T2): con un importo minimo di euro 200,00, registro di euro 67,00 per un totale di euro 267,00. affitto di terreni edificabili o non edificabili destinati a parcheggio (codice contratto T4): con un importo minimo complessivo di imposta di registro (comprensiva dell imposta fissa dovuta sul canone) di euro 200,00, registro di euro 67,00 per un totale di euro 267,00. Nella casella Importo garanzia prestato da terzi e/o PAC occorre indicare, se nella casella Tipo di garanzia e/o PAC sono stati riportati i codici 3 oppure 4, rispettivamente: l importo attualizzato dei diritti soggetti all aiuto, la somma del valore della garanzia e l importo attualizzato dei diritti soggetti all aiuto. 4

5 La casella Contratto a tempo indeterminato deve essere barrata esclusivamente nell ipotesi di locazioni a tempo indeterminato previste da specifiche normative per le quali l imposta è applicata in base alla durata dichiarata in sede di registrazione (es. i contratti di locazione ec IACP ora ATER). In tal caso è obbligatorio allegare il contratto di locazione. Diversamente, al di fuori di quanto disciplinato da leggi speciali, non vi possono essere contratti di locazione a tempo indeterminato. La casella Esenzione si arricchisce di un ulteriore codice da utilizzare nei seguenti casi: 1. se il contratto è esente dall imposta di bollo (già previsto), 2. se il contratto è esente dall imposto di bollo e di registro (già previsto), 3. se il contratto è esente dalla sola imposta di registro. 4. Le istruzioni, come nella precedente versione, ricordano che tale casella non va compilata se le imposte di bollo e registro sono sostituite dalla cedolare secca. Infine è stata introdotta la casella Clausola penale volontaria da barrare nel caso in cui nel contratto sia prevista una clausola penale apposta volontariamente dalle parti. Nel caso in cui venga barrata tale casella la clausola penale viene tassata, come obbligazione autonoma, con l imposta di registro di euro 200,00. Occorre segnalare al riguardo che alcuni uffici dell Agenzia delle Entrate (si veda l ufficio di Milano Il Sole 24 Ore del p.36 Affitti, tassati a parte gli interessi di mora, Fossati) richiedono il pagamento dell imposta di registro in riferimento alle clausole penali contenute nei medesimi quali la maggiorazione degli interessi legali in caso di mancato pagamento del canone o degli oneri accessori. In tale fattispecie tuttavia la clausola penale non è una obbligazione autonoma ma deriva direttamente dall obbligo, in capo al conduttore, del pagamento del canone. Pertanto trattandosi di obbligazioni le cui disposizioni derivano direttamente le une dalle altre non possono essere tassate autonomamente. QUADRO A SEZIONE II Adempimento successivo Le istruzioni ricordano che in caso di registrazione tardiva del contratto di locazione abitativo, l eventuale scelta del regime agevolato della cedolare secca decorre dall annualità successiva. Rimane tuttavia salva la possibilità di avvalersi dell istituto della remissione in bonis da effettuare recandosi presso il competente ufficio dell Agenzia delle Entrate e non attraverso la procedura telematica. Con la nuova modulistica sono stati separati (attraverso due codici distinti) gli adempimenti relativi alla cessione del contratto (ovvero ove l oggetto proprio dell accordo è il trasferimento del contratto stesso es. trasferimento del contratto da un conduttore ad un altro) ovvero il subentro nel contratto (in questo caso il trasferimento del contratto è una conseguenza dell atto principale quale il decesso di una parte, la cessione dell immobile, la fusione, la scissione ecc.). Infatti la casella Adempimenti successivi si è arricchita dei seguenti ulteriori codici: 1. subentro 2. risoluzione con pagamento contestuale del corrispettivo. 5

6 In merito ai vari adempimenti da porre in essere, le istruzioni e le specifiche tecniche precisano quanto segue: l imposta dovuta per l annualità successiva (codice 1) deve essere sempre arrotondata all unità di euro ma può essere anche inferiore al limite minimo di euro 67,00. in caso di proroga (codice 2), occorre indicare la data di fine proroga nonché gli estremi di registrazione oppure il codice identificativo compilando anche la casella Tipo di proroga con i seguenti codici: 1. per la proroga di un contratto in regime ordinario (con obbligo di pagamento dell imposta di registro), 2. per la proroga di un contratto in regime di cedolare secca (per la quale non è dovuta l imposta di registro), 3. per la proroga di un contratto misto ovvero in cui è presente almeno un locatore che ha optato per la cedolare secca ed uno in regime ordinario (con obbligo di pagamento dell imposta di registro limitatamente alla frazione di canone imputabile in base alla quota di possesso). L importo dovuto deve esser arrotondato all unità di euro con il limite minimo di euro 67,00 anche nel caso di codice 3, ovvero quanto solo alcuni locatori hanno optato per il regime della cedolare secca. in caso di cessione (codice 3) occorre necessariamente compilare il quadro B indicando, a seconda che la variazione riguardi il locatore oppure il conduttore, i dati del cedente (apponendo la croce sull apposita casella) e quelli del cessionario (apponendo anche in questo caso la croce sull apposita casella). L importo dovuto ai fini dell imposta di registro è di euro 67,00 salvo che sia previsto un corrispettivo. In questo caso l importo dovuto è pari al: 2% del corrispettivo, con un minimo di euro 67,00, per i contratti L1, L2, L3, S1 e T3, 1% del corrispettivo, con un minimo di euro 67,00, per i contratti S2, 0,5% del corrispettivo, con un minimo di euro 67,00, per i contratti T1, T2, e T4, 3% del corrispettivo, con un minimo di euro 200,00, per i contratti L4 o S3. in caso di risoluzione occorre distinguere se sia stato o meno pattuito un corrispettivo (che potrebbe essere l indennità per la perdita dell avviamento di cui all art.34 della L.392/78). In assenza di corrispettivo oppure nel caso in cui il corrispettivo venga corrisposto successivamente (codice 4) l imposta è pari al 3% del corrispettivo con un minimo di euro 67,00. Se la risoluzione avviene con contestuale pagamento del corrispettivo (codice 7) l imposta è pari allo 0,5% del corrispettivo con un minimo di euro 67,00. L imposta non è dovuta se tutti i locatori hanno optato per la cedolare secca, viceversa l imposta è calcolata sulla parte soggetta ad imposta di registro. Il conguaglio d imposta (codice 5 da utilizzare solamente in caso di registrazione telematica del contratto) deve essere pagato nel caso in cui il canone di locazione abbia una parte fissa (la cui imposta è stata pagata in sede di registrazione del contratto) ed una variabile. In tal caso il versamento deve avvenire nei 20 giorni successivi al momento in cui tale importo è stato definito e tale versamento sostituisce la denuncia di cui all art.19 del testo unico dell imposta di registro. il subentro (codice 6) avviene quando la variazione del locatore o del conduttore è una conseguenza di un altro accadimento. Le ipotesi di subentro, per le quali non è dovuta neppure l imposta di registro fissa, sono: 1. decesso di una o più parti del contratto, 2. trasferimento di uno o più diritti reali sui beni immobili oggetto del contratto di locazione, 3. trasformazione della società o dell ente, 4. fusione della società o dell ente, 6

7 5. scissione della società o dell ente, 6. altri casi (le istruzioni non citano l ipotesi di cessione dell azienda con contestuale subentro nel contratto di locazione; si ritiene tuttavia che tale ipotesi debba essere ricompresa nel codice 6). La casella Cedolare secca deve essere compilata nel caso in cui uno o più locatori comunicano l opzione o la revoca dal regime agevolato. I codici da utilizzare sono: 1. nel caso in cui tutti i locatori optano per la cedolare secca, 2. nel caso in cui almeno un locatore non opta per la cedolare secca, 3. nel caso in cui nessun locatore opta per la cedolare secca. QUADRO A SEZIONE III Richiedente Le istruzioni precisano che la casella Soggetto subentrato deve essere barrata nel caso in cui il soggetto richiedente l adempimento successivo (annualità successiva, proroga o risoluzione) non abbia in precedenza comunicato l avvenuto subentro rispetto ad una delle parti del contratto. In tal caso è possibile indicare anche tardivamente il nuovo soggetto senza che questa comunicazione, in base a quanto indicato nelle istruzioni e nelle specifiche tecniche, debba essere oggetto di ravvedimento. In tal caso tuttavia, salvo il ricorso all istituto della remissione in bonis, non è possibile optare per la cedolare secca se non a partire dall annualità successiva. La casella non deve essere barrata se il codice per gli adempimenti successivi è 3 (cessione) o 6 (subentro). RISERVATO ALLA PRESENTAZIONE TELEMATICA Il programma di compilazione propone, in caso di registrazione tardiva, il calcolo delle sanzioni (ravvedute) e degli interessi suddivisi tra imposta di registro ed imposta di bollo. Occorre tenere presente che nel caso di prima registrazione tardiva le sanzioni vanno calcolate sull intera durata del contratto e non solo sulla prima annualità. Ai fini dell addebito sul conto corrente le istruzioni ricordano che il conto deve essere intestato al soggetto che richiede la registrazione o l adempimento successivo oppure all intermediario che invia la richiesta. 7

8 QUADRO B - DATI DEL LOCATORE Ai fini della registrazione non occorre che nel contratto di locazione siano indicati (e conseguentemente lo abbiano sottoscritto) tutti gli cointestatari dell immobile purché i firmatari possano rappresentate anche gli altri (es il marito che sottoscrive il contratto per l immobile cointestato con la moglie). In tal caso in corrispondenza del locatore non presente in atto occorre barrare la casella Soggetto non presente in atto ed indicare i dati anagrafici. QUADRO B - DATI DEL CONDUTTORE Occorre indicare, nella casella Tipologia conduttore, i seguenti codici: 1. conduttore cooperativa o ente senza scopo di lucro che subloca l immobile a studenti universitari con rinuncia all aggiornamento del canone di locazione o assegnazione, 2. conduttore persona fisica identificato mediante un codice fiscale provvisorio o ente senza scopo di lucro, 3. tutti gli altri casi. QUADRO C DATI DEGLI IMMOBILI Nella casella Immobile/Pertinenza è stato sdoppiato il codice 3 che diventa: 1. pertinenza locata separatamente dall immobile principale in regime ordinario, 2. pertinenza locata separatamente dall immobile principale per il quale si è già optato per il regime di cedolare secca. Inoltre nella casella Rendita catastale occorre indicare, per i terreni, il reddito dominicale. 8

9 QUADRO E Locazioni con canoni differenti per una o più annualità Il quadro, completamente nuovo, viene compilato se nel contratto è stato previsto, per una o più annualità, un canone differente. In tal caso va indicato per ogni annualità successiva alla prima l importo del relativo canone. Obbligo di allegazione del contratto L obbligo di allegazione di una copia del contratto sussiste per la totalità dei contratti con la sola eccezione dei: contratti di locazione, ordinaria oppure agevolata, di immobili ad uso abitativo non assoggettati ad IVA (codici L1 e L2), privi di allegati (mappe, planimetrie, disegni ecc), con al massimo tre locatori e tre conduttori, composti da un immobile principale e non più di tre pertinenze locate congiuntamente. L allegazione risulta in ogni caso necessaria se si tratta di: contratti a tempo indeterminato, contratti di sublocazione, contratti ove sia previsto un canone diverso per una o più annualità. Cordiali saluti. Il Coordinatore di Area Paolo Caldana Il Presidente FIMAA Verona Francesco Gentili 9