N Disciplina generale Cedolare anche per contratti transitori Novità D.L. 193/ Cedolare secca

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1 N Cedolare secca Disciplina generale Cedolare anche per contratti transitori Novità D.L. 193/2016

2 Sommario La cedolare secca (Disciplina generale) Opzione cedolare secca in sede di registrazione tardiva del contratto Aliquota ridotta 10% Obbligo di comunicazione al conduttore Ambito oggettivo della cedolare Effetti della scelta sul reddito da locazione Opzione cedolare in caso di comproprietà Subentro ed opzione cedolare Cedolare secca per locazione a canone concordato dove manca accordo locale La cedolare per i contratti a canone concordato transitori Meccanismo di versamento cedolare secca Opzione cedolare nel 2017 e versamenti da fare Imposta di registro su deposito cauzionale... 7 Cedolare Secca e novità del D.L. 193/ Utilizzo del modello RLI cedolare secca Cedolare secca e mancata comunicazione proroga del contratto. Il decreto fiscale Nuove sanzioni introdotte dal Decreto fiscale Efficacia retroattiva delle nuove disposizioni Mancata comunicazione della proroga del contratto e soluzioni percorribili Rinuncia all aggiornamento del canone di locazione e comportamento concludente Risoluzione del contratto e nuovo impianto sanzionatorio Opzione cedolare secca successiva alla registrazione

3 La cedolare secca (Disciplina generale) La cedolare secca è un regime facoltativo, che si sostanzia nel pagamento di un imposta sostitutiva dell Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell immobile). In più, per i contratti sotto cedolare secca non andranno pagate: l imposta di registro, e l imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. Essa non sostituisce l imposta di registro per la cessione (subentro) del contratto di locazione. È, dunque, un regime opzionale, cui può accedere il locatore (non nell esercizio dell attività d impresa). Tabella Riassuntiva Cosa Regola Modalità di scelta La scelta della cedolare può essere fatta in sede di registrazione del contratto stesso, o anche successivamente, alla scadenza di ciascuna annualità ed entro i termini di versamento della relativa imposta di registro. In entrambi i caso la scelta va comunicata con il modello RLI. Comunicazione al conduttore Chi decide di avvalersi della cedolare secca ha l obbligo di comunicarlo preventivamente all inquilino con lettera raccomandata. Con la comunicazione il locatore rinuncia alla facoltà di chiedere l aggiornamento del canone, anche se era previsto nel contratto, incluso quello per adeguamento Istat. 1

4 Il canone di locazione percepito dal locatore, dunque, non è soggetto ad Irpef e relative addizionali, ma è soggetto ad imposta sostitutiva la quale è determinata applicando al 100% del canone percepito le seguenti aliquote: Le aliquote Ordinaria - 21% (applicabile alla generalità dei contratti di locazione per i quali si è scelta la cedolare secca). Ridotta - 10% (dal %) per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, lettera a) e b) del dl 551/1988). La cedolare, come l IRPEF, è liquidata a saldo ed acconto (I acconto e II o unico acconto). Il versamento avviene alle stesse scadenze previste per l IRPEF. Versamento Quindi con riferimento al saldo cedolare 2016 e Acconti 2017, le scadenze sono le seguenti: saldo cedolare secca 2016 e I acconto /06/2017 (o 31/07 con maggiorazione 0,40%); II o Unico acconto /11/ Aliquota ridotta 10% Quali sono i contratti di locazione per i quali, avendo optato per la cedolare secca, si applica l aliquota ridotta del 10%? L aliquota ridotta (cedolare) del 10% si applica per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, lettera a) e b) del dl 551/1988). In particolare, si tratta di quei contratti a canone concordato stipulati, in pratica, nei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri comuni capoluogo di provincia. L aliquota del 10% si applica, inoltre, anche: ai contratti di locazione a canone concordato stipulati nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe); 2

5 ai contratti di locazione stipulati nei comuni per i quali è stato deliberato, nei 5 anni precedenti la data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto (28 maggio 2014), lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi. Si tenga presente che l aliquota del 10% è in vigore per il quadriennio (dal 2018 passerà al 15%). 2. Obbligo di comunicazione al conduttore A gennaio 2017 un contribuente ha stipulato e registrato all Agenzia delle Entrate un contratto di locazione esercitando contestualmente l opzione per la cedolare secca. La volontà di aderire alla cedolare è stata espressamente indicata in uno dei punti del contratto stesso (firmato dalle parti). Tuttavia, il locatore non ha eseguito la raccomandata con cui il conduttore doveva essere informato sulla scelta della cedolare. Si chiede se anche in tal caso andava fatta la raccomandata ai fini dell efficacia della scelta oppure il fatto che il contratto stesso lo riporta è già sufficiente? La scelta per la cedolare implica per il locatore la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell opzione, l aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall Istat dell indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell anno precedente. Come si legge dalle istruzioni ministeriali al modello RLI, l opzione per la cedolare secca non ha effetto se il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale appunto rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. La comunicazione deve essere inviata al conduttore prima di esercitare l opzione per la cedolare secca, pertanto prima del termine di versamento dell imposta di registro per le annualità successive. Dunque, si evince, che l obbligo di eseguire la raccomandata sussiste qualora il conduttore non sia informato della volontà del locatore di aderire alla cedolare (è il caso in cui, ad esempio, questi eserciti l opzione NON in sede di registrazione del contratto, ma nelle annualità successive). Ne consegue, che nel caso in cui il locatore decida di esercitare l opzione in sede di registrazione, non c è alcun obbligo di raccomandata preventiva al conduttore, purché, il contratto stesso (sottoscritto dalle parti), indichi espressamente che egli: intende sceglie la cedolare; rinuncia a richiedere qualsiasi aggiornamento del canone per tutta la durata della cedolare stessa. 3. Ambito oggettivo della cedolare È possibile esercitare l opzione per la cedolare secca con riferimento ad un immobile classificato nella categoria catastale A/10? La riposta è negativa. Infatti, come si evince anche dal sito istituzionale dell Amministrazione finanziaria, l opzione per la cedolare può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l A10 - uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all abitazione, oppure con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all immobile abitativo, a condizione che il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali, nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento a quello di locazione dell immobile abitativo e sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l unità abitativa già locata. 3

6 4. Effetti della scelta sul reddito da locazione Per un soggetto locatore che sceglie la cedolare secca quale sarà il trattamento fiscale riservato al canone di locazione percepito? Il reddito assoggettato a cedolare: è escluso dal reddito complessivo IRPEF del locatore; su di esso non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni; deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell ISEE, determinazione del reddito per essere considerato a carico). 5. Opzione cedolare in caso di comproprietà competenza in funzione delle percentuale di comproprietà. Ne consegue che, il lettore può, indipendentemente dal fratello comproprietario, esercitare la scelta per la cedolare. In tal caso egli dovrà, prima della scadenza del termine di versamento dell imposta di registro dovuta per l annualità successiva, effettuare la raccomandata al conduttore e presentare il Modello RLI all Agenzia delle Entrate (dove il contratto è stato registrato) in cui comunicherà la propria scelta. Tutti gli effetti della cedolare, si produrranno limitatamente in capo al lettore (quindi sul 50% del canone) mentre per il fratello (altro 50% del canone) continuerà ad applicarsi la tassazione ordinaria. Infine si ricorda che optando per la cedolare, non si dovrà versare l imposta di registro. Pertanto, il lettore non dovrà versare l imposta di registro dovuta per l annualità successiva. L imposta di registro dovrà, invece, essere pagata dal fratello (che non ha optato per la cedolare) il quale dovrà liquidarla limitatamente al 50% del canone. In merito ad un contratto di locazione uso abitativo, sta per scadere la seconda delle annualità per il versamento dell imposta di registro. Tuttavia, vorrei optare per il regime della cedolare secca. Il problema è che l immobile locato è in comproprietà con mio fratello ed anche il contratto di locazione vede entrambi come locatori. Mio fratello non vuole aderire alla cedolare, mentre io si. È possibile, comunque, scegliere il regime in commento solo per la parte riferita al canone di locazione di mia competenza (50%) oppure per l efficacia della scelta è necessario aderire entrambi alla cedolare? In caso di risposta affermativa, quali sono gli adempimenti da porre in essere? Qualora, l immobile locato è in comproprietà e, quindi, i locatori sono più di uno, ciascuno può scegliere se optare o meno per la cedolare. In tal caso il regime della cedolare troverà applicazione sono per il locatore che vi ha optato e limitatamente alla parte di canone di sua 6. Subentro ed opzione cedolare In seguito al decesso di mio padre, sono subentrato (in qualità di erede) in un contratto di locazione uso abitativo in essere e che vedeva appunto come locatore mio padre. Il contratto non era soggetto a cedolare ma a regime di tassazione ordinario. Posso ora io in sede di subentro optare per la cedolare oppure dovrò attendere la scadenza per la proroga? Come risulta anche dal sito istituzionale dell Agenzia delle Entrate, è previsto che la cessione (subentro) del contratto di locazione avviene ex lege se, ad esempio, l immobile è trasferito per atto tra vivi o per causa di morte di una delle parti (successione). In tali casi, dal punto di vista fiscale nessun adempimento è richiesto e non è dovuta imposta di registro. È opportuno, però, che i nuovi intestatari provvedano a inviare all ufficio dove è stato registrato il contratto una comunicazione del loro subentro. 4

7 Se a subentrare è un nuovo locatore, questi può optare per la cedolare secca presentando la richiesta con il modello RLI, all ufficio dove è stato registrato il contratto, entro 30 giorni dalla data del subentro. vigente nel comune omogeneo più vicino e trovare applicazione la cedolare secca con aliquota del 10% (15% dal 2018). Resta fermo che la cedolare va, comunque, scelta dietro opzione. 7. Cedolare secca per locazione a canone concordato dove manca accordo locale È possibile stipulare un contratto a canone concordato e quindi beneficiare delle agevolazioni fiscali legate (tra cui l aliquota ridotta al 10% per la cedolare secca) laddove manchi un accordo locale? I contratti di locazione a canone concordato si differenziano da quelli a canone libero, poiché i criteri di stipula (durata, rinnovo, importo canone, aggiornamento ISTAT, clausole di rescissione, oneri accessori, ecc.) sono fissati a livello locale tra le principali organizzazioni rappresentative della proprietà edilizia (ad esempio: Confedilizia) e le principali associazioni sindacali dei conduttori (ad esempio SICET). Il contratto è generalmente reperibile al comune di ubicazione dell immobile. Tuttavia, non sempre, esistono gli accordi locali tra associazione degli inquilini e quella dei proprietari, per cui mancherebbe nel comune il contratto a canone concordato cui far riferimento per la relativa stipula. A tal proposito, l Agenzia delle Entrate ha chiarito che, in tal caso, è possibile fare riferimento, ai fini dell applicazione dell aliquota ridotta del 10% della cedolare secca (e quindi per la stipula del contratto di locazione a canone concordato), all accordo vigente nel comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale, anche situato in altra regione, e ciò secondo i principi stabiliti dall articolo 1, comma 2 del decreto Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti, emanato di concerto con il Ministro dell Economia e delle Finanze, del 14 luglio Alla luce di tale chiarimento, dunque, dove manca un accordo locale, locatore e conduttore possono stipulare un contratto di locazione a canone concordato facendo riferimento all accordo 8. La cedolare per i contratti a canone concordato transitori L aliquota ridotta del 10% (15% dal 2018) trova applicazione anche per i contratti a canone concordato c.d. transitori? La risposta è affermativa. Il contratto a canone concordato ha una durata minima di 3 anni + 2 anni (Legge 431/1998). Tuttavia, poiché l art. 2 comma 3 Legge n. 431/1998 prevede che le parti possono stabilire la durata del contratto di locazione in base a quanto previsto dall art. 5 comma 1 della medesima Legge (ossia i contratti c.d. di tipo transitorio), l Agenzia delle Entrate (nel corso di Telefisco 2017) ha chiarito che l aliquota del 10% è applicabile anche a tali tipi di contratto, a condizione che siano a canone concordato e stipulati: nei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri comuni capoluogo di provincia; oppure in uno dei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe); oppure in uno dei comuni per i quali è stato deliberato, nei 5 anni precedenti la data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto (28 maggio 2014), lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi. Si ricorda che, i contratti di locazione di tipo transitorio sono quelli con durata minima di 1 mese e massimo 18 mesi e che il legislatore li ammette per venire incontro alle specifiche esigenze transitorie del conduttore. L esigenza transitoria deve essere specificata in un apposita clausola del contratto stesso e supportata da idonea documentazione da allegarvi (contratto di lavoro, ecc.). 5

8 9. Meccanismo di versamento cedolare secca In che modo avviene la liquidazione ed il versamento della cedolare secca? Il versamento della cedolare secca segue lo stesso meccanismo di versamento dell IRPEF (saldo e acconti) ed è eseguito alle stesse scadenze previste per l Irpef. L acconto è pari al 95% dell imposta dovuta per l anno precedente. Il pagamento dell acconto è dovuto solo se la cedolare per l anno precedente supera i 51,65 euro e il suo versamento va effettuato: in un unica soluzione, entro il 30 novembre, se l importo da versare è inferiore a 257,52 euro; in due rate se, invece, l importo dovuto è superiore a 257,52 euro, di cui: la prima, del 40% dell importo dovuto, entro il 30 giugno (o successivi 30 giorni con maggiorazione dello 0,40%); la seconda, del restante 60% entro il 30 novembre. Si tenga presente che, fino al 2016, le scadenze erano le seguenti: saldo e I acconto - 16/06 (o 30 giorni successivi con maggiorazione dello 0,40%); II o unico acconto 30/11. Le nuove scadenze sono, invece, frutto delle novità introdotte dal Dl 193/2016. Dunque: entro il 30/06/2017 (o 31/07 con maggiorazione dello 0,40%) occorrerà versare il saldo 2016 e I acconto 2017; entro il 30/11/2017 occorrerà versare il II o unico acconto Si ricorda inoltre che il saldo e I acconto possono essere rateizzati (massimo fino a novembre) mentre NON può essere rateizzato il II o unico acconto. 10. Opzione cedolare nel 2017 e versamenti da fare Per un contratto di locazione stipulato a febbraio 2017 e per il quale, in sede di registrazione, si è optato per la cedolare secca, quali versamenti d imposta occorre effettuare quest anno? Il saldo è anch esso versato entro il 30/06 (o successivi 30 giorni con la maggiorazione dello 0,40%). Se il contribuente liquida la cedolare nel 730 con sostituto d imposta non deve preoccuparsi di versare poiché il tutto sarà trattenuto in busta paga o cedolino pensione. Qualora, invece, il contribuente liquidi la cedolare in Modello Redditi (ex Modello Unico) o nel 730 senza sostituto, il versamento deve avvenire con F24 utilizzando i seguenti codici tributo: Chi opta per la cedolare secca non deve pagare l imposta di registro e l imposta di bollo, ordinariamente dovute per la registrazione del contratto. Inoltre, la cedolare è un imposta sostitutiva dell IRPEF e relative addizionali dovute sul canone di locazione. La cedolare dovuta sul canone è in pratica ottenuta applicando al 100% del canone percepito l aliquota del 21% o quella ridotta 10% (15% dal 2018). Come visto al quesito n. 9, la cedolare è versata secondo un meccanismo di saldo e acconto (pari al 95% della cedolare dovuta per il periodo d imposta precedente). Optando per la cedolare secca nel 2017, mancherà, dunque, una base di calcolo per quest anno. In altre parole nel Modello Redditi/2017 (o Modello 730/2017) riferito al periodo d imposta 2016, non si potrà liquidare nessun saldo cedolare per il : Cedolare secca locazioni I Acconto; 1841: Cedolare secca locazioni II o unico acconto; 1842: Cedolare secca locazioni Saldo. né tantomeno l acconto per il Il tutto sarà 6

9 rimandato al Modello Redditi/2018 (o Modello 730/2018) riferito al periodo d imposta 2017, dove sarà liquidato: il saldo cedolare 2017 (dato dal 100% del canone percepito dal locatore nel 2017 moltiplicato per l aliquota del 21% o 10%); l acconto cedolare 2018 (dato dal 95% della cedolare dovuta per il 2017). non comporta il versamento di imposta di registro e bollo (poiché è un regime di tassazione sostitutivo di quello ordinario), è da ritenersi che non sarà nemmeno dovuta imposta di registro dello 0,50% sul deposito cauzionale versato dal terzo soggetto (nel caso in esame, il padre del locatario). 11. Imposta di registro su deposito cauzionale Sono proprietario di un appartamento che ho ceduto in affitto con data di stipula contratto e decorrenza al 10 febbraio Il contratto è a canone libero e intendo scegliere il regime della cedolare secca. Sono ora, quindi alle prese con la registrazione del contratto (ho regolarmente comunicato, con raccomandata, all inquilino la mia volontà di aderire alla cedolare). So che non devo pagare ora nessuna imposta di registro e di bollo proprio in virtù del fatto che registrerò il contratto optando per la cedolare. Tuttavia, il locatario mi ha corrisposto un deposito cauzionale di euro, ma tale deposito mi è stato versato con assegno dal padre. Al riguardo ho un dubbio: sul deposito devo pagare l imposta di registro dello 0,50% prevista, oppure, optando per la cedolare, nemmeno tale imposta va versata? Con riferimento al deposito cauzionale, il regime di tassazione ordinario prevede che: se la cauzione è versata dallo stesso locatario, questa non concorre alla formazione della base imponibile per il calcolo dell imposta di registro; qualora, invece, il deposito cauzionale sia versato da un soggetto estraneo al contratto (come nel caso del lettore) su di esso è dovuta imposta di registro pari allo 0,50%. Tuttavia, poiché, come già detto più volte nei quesiti precedenti, la scelta della cedolare secca 7

10 Cedolare Secca e novità del D.L. 193/2016 Il D.L. 193/2016 è intervenuto sulle diposizioni riguardanti la mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga del contratto di locazione e al mantenimento del regime della cedolare secca. L opzione per il regime della cedolare secca si esprime in sede di registrazione del contratto anche di proroga e produce effetti per l intera durata del contratto, salva la possibilità di revoca. Il locatore ha dunque la facoltà di revocare l opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. Così come è sempre possibile esercitare nuovamente l opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca. Le disposizioni normative generali prevedono che: se il contratto alla scadenza è prorogato, per continuare ad applicare il regime della cedolare secca, occorre comunicare all Agenzia delle entrate la relativa opzione. L opzione viene espressa nella dichiarazione dei redditi solo per i contratti di locazione per i quali non sussiste l obbligo di registrazione (contratti di durata non superiore a trenta giorni complessivi nell anno), salvo che il contribuente provveda alla registrazione volontaria o in caso d uso del contratto prima della presentazione della dichiarazione dei redditi. In tal caso l opzione deve essere esercitata in sede di registrazione del contratto. Qualora il contribuente intendesse optare per il mantenimento della cedolare secca anche in seguito alla proroga del contratto deve rinnovare l opzione in sede di proroga entro 30 giorni dal verificarsi della stessa. L opzione deve essere manifestata attraverso la presentazione del modello RLI ed è efficace per l intera durata della proroga e produce effetti per l intera durata del contratto, salva la possibilità di revoca. Il D.L. 193/2016 al fine di creare un contesto normativo di favore per il contribuente, che aveva optato in precedenza per il regime della cedolare secca ma si dimentica di comunicare la proroga della locazione, ammette il riconoscimento dell applicazione della tassazione agevolata in presenza di un comportamento concludente. 8

11 1. Utilizzo del modello RLI In quali casi bisogna ricorrere all utilizzo e dunque alla presentazione del modello RLI? Il modello RLI è utilizzato, dal 3 febbraio 2014, per richiedere la registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili ed eventuali proroghe, cessioni e risoluzioni, nonché per l esercizio dell opzione o della revoca della cedolare secca. Il modello RLI ha sostituito il modello 69 (Modello di richiesta di registrazione degli atti), esclusivamente in relazione ai seguenti adempimenti: a) richieste di registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili; b) proroghe, cessioni e risoluzioni dei contratti di locazione e affitto di beni immobili; c) comunicazione dei dati catastali ai sensi dell articolo 19, comma 15, del decreto legge 31 maggio 2010, n. 78; d) esercizio o revoca dell opzione per la cedolare secca; e) denunce relative ai contratti di locazione non registrati, ai contratti di locazione con canone superiore a quello registrato o ai comodati fittizi. 2. cedolare secca Le disposizioni normative generali prevedono che se il contratto alla scadenza è prorogato, per continuare ad applicare il regime della cedolare secca, occorre comunicare all Agenzia delle entrate la relativa opzione. L opzione viene espressa nella dichiarazione dei redditi solo per i contratti di locazione per i quali non sussiste l obbligo di registrazione (contratti di durata non superiore a trenta giorni complessivi nell anno), salvo che il contribuente provveda alla registrazione volontaria o in caso d uso del contratto prima della presentazione della dichiarazione dei redditi. In tal caso l opzione deve essere esercitata in sede di registrazione del contratto. Qualora il contribuente intendesse optare per il mantenimento della cedolare secca anche in seguito alla proroga del contratto deve rinnovare l opzione in sede di proroga entro 30 giorni dal verificarsi della stessa. L opzione deve essere manifestata attraverso la presentazione del modello RLI ed è efficace per l intera durata della proroga e produce effetti per l intera durata del contratto, salva la possibilità di revoca. 3. Cedolare secca e mancata comunicazione proroga del contratto. Il decreto fiscale Quali sono le novità introdotte dal c.d. decreto fiscale in materia di cedolare secca e mancata comunicazione di proroga del contratto? Come deve essere manifestata la scelta di Il D.L. 193/2016 al fine di creare un contesto optare per il regime della cedolare secca? normativo di favore per il contribuente che aveva optato in precedenza per il regime della cedolare L opzione per il regime della cedolare secca si secca ma si dimentica di comunicare la proroga esprime in sede di registrazione del contratto della locazione ammette il riconoscimento anche di proroga e produce effetti per l intera dell applicazione della tassazione agevolata in durata del contratto, salva la possibilità di revoca. presenza di un comportamento concludente; in Il locatore ha dunque la facoltà di revocare particolare l art. 7quater al comma 24, prevede che l opzione in ciascuna annualità contrattuale la mancata presentazione del modello RLI per successiva a quella in cui è stata esercitata. Così comunicare la proroga del contratto, ferma come è sempre possibile esercitare nuovamente l'applicazione della sanzione, non comporta la l opzione, nelle annualità successive alla revoca, revoca dell'opzione esercitata in sede di rientrando nel regime della cedolare secca. registrazione del contratto di locazione, qualora il contribuente abbia mantenuto un comportamento 9

12 coerente con la volontà di optare per il regime della cedolare secca: non procedendo con il pagamento dell imposta di registro in riferimento al periodo contrattuale di proroga; effettuando i relativi versamenti della cedolare secca anche ricorrendo al ravvedimento operoso; dichiarando i redditi da cedolare secca nel relativo quadro della dichiarazione dei redditi (modifica all'articolo 3, comma 3, del D.Lgs. n. 23 del 2011). 4. Nuove sanzioni introdotte dal Decreto fiscale In che misura sono state definite le sanzioni in caso di mancata comunicazione relativa alla proroga del contratto per il quale si è optato in precedenza per il regime della cedolare secca? A tal proposito è opportuno richiamare la nuova formulazione dell articolo 3, comma 3, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, il quale prevede che nei casi di omessa richiesta di registrazione del contratto di locazione si applica l articolo 69 del testo unico delle disposizioni concernenti l imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131 (sanzione dal 120% al 240% dell imposta dovuta). La mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga del contratto non comporta la revoca dell opzione esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione qualora il contribuente abbia mantenuto un comportamento coerente con la volontà di optare per il regime della cedolare secca, effettuando i relativi versamenti e dichiarando i redditi da cedolare secca nel relativo quadro della dichiarazione dei redditi. In caso di mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga, anche tacita, o alla risoluzione del contratto di locazione per il quale è stata esercitata l opzione per l applicazione della cedolare secca, entro trenta giorni dal verificarsi dell evento, si applica la sanzione nella misura fissa pari a euro 100, ridotta a euro 50 se la comunicazione è presentata con ritardo non superiore a trenta giorni. 5. Efficacia retroattiva delle nuove disposizioni Alla scadenza del contratto di locazione di un immobile di mia proprietà dato in affitto, per il quale in precedenza ho optato per il regime della cedolare secca non ho comunicato ancora la proroga dello stesso presentando il modello RLI; essendo che erano trascorsi più di trenta giorni già alla data di entrata in vigore delle nuove disposizioni normative, posso mantenere la tassazione sostitutiva oppure la mancata comunicazione della proroga mi comporta l applicazione della tassazione ordinaria? È prevista efficacia retroattiva per le novità previste dal decreto fiscale? Considerando che la Legge di conversione del decreto c.d. Fiscale è entrata in vigore in data 3 dicembre 2016, erano sorti dubbi in merito alla retroattività delle disposizioni appena richiamate e dunque con riferimento a quei contratti prorogati in data 2 novembre per i quali la comunicazione di proroga del contratto doveva essere effettuata prima dell entrata in vigore delle nuove disposizioni normative. L Agenzia delle Entrate riconosce la piena operatività anche in tale caso specifico, qualora si tratta di contratti di locazione per i quali in sede di registrazione o nelle annualità successive era già stata espressa l opzione per la cedolare secca e lo stesso abbia mantenuto il comportamento concludente ossia: non effettuando il pagamento dell imposta di registro in riferimento al periodo contrattuale di proroga, effettuando i relativi versamenti della cedolare secca e dichiarando i redditi da cedolare secca nel relativo quadro della dichiarazione dei redditi. 10

13 6. Mancata comunicazione della proroga del contratto e soluzioni percorribili Dal punto di vista strettamente pratico quali sono le opzioni operative effettivamente percorribili dal contribuente che omette di comunicare tramite modello RLI la proroga del contratto di locazione per il quale in precedenza aveva optato per la tassazione sostitutiva? In base al nuovo impianto sanzionatorio definito per effetto del c.d Decreto fiscale, il contribuente può trovarsi in due differenti situazioni: 1. presenta il modello RLI entro i 30 giorni successivi alla scadenza del termine ultimo per la comunicazione relativa alla proroga e sarà assoggettato alla sanzione di 50; 2. omette la presentazione della comunicazione e fermo restando il comportamento concludente andrà in contro alla contestazione di una sanzione pari a 100. Su questi punti appena richiamati si rimane in attesa di un documento di prassi dell Agenzia delle Entrate che possa meglio chiarire i passaggi operativi e temporali che danno pretesto all applicazione delle sanzioni sopra riportate. 7. Rinuncia all aggiornamento del canone di locazione e comportamento concludente Nella descrizione del comportamento concludente previsto dal decreto fiscale non si fa alcun riferimento all impegno del locatore a rinunciare all aggiornamento del canone di locazione per il periodo di durata dell opzione della cedolare secca. Come va interpretata tale omissione? Come chiarito con la Circolare 26/e del 2011 per il periodo di durata dell opzione della tassazione agevolata, è sospesa per il locatore la facoltà di chiedere l aggiornamento del canone, anche se detta facoltà è prevista nel contratto di locazione. A tal fine, il locatore è tenuto a comunicare preventivamente con lettera raccomandata al conduttore l intenzione di esercitare l opzione e la rinuncia all aggiornamento del canone. Nella descrizione del comportamento concludente non viene però fatto alcun richiamo a tale adempimento in sede di proroga del contratto di locazione per cui in attesa di successivi chiarimenti si ritiene possa trovare operatività un interpretazione in senso favorevole al contribuente ammettendo di mantenere la cedolare secca senza ripetere l invio della raccomandata all inquilino. 8. Risoluzione del contratto e nuovo impianto sanzionatorio La mancata comunicazione della proroga del contratto è stato l unico aspetto oggetto di intervento del c.d. decreto fiscale oppure sono state introdotte altre novità sempre in riferimento alla cedolare secca? È stato oggetto di intervento normativo, non solo la mancata comunicazione della proroga del contratto per il quale si era optato in precedenza per la cedolare secca, ma anche la risoluzione dello stesso. In caso di mancata presentazione della comunicazione relativa alla risoluzione del contratto di locazione per il quale è stata esercitata l'opzione per l'applicazione dell'imposta cedolare secca, entro trenta giorni dal verificarsi dell'evento, si applicava in precedenza la sanzione in misura fissa pari a euro 67, ridotta a euro 35 se presentata con ritardo non superiore a trenta giorni; abbiamo appena richiamato le sanzioni per la mancata presentazione della comunicazione relativa alla risoluzione del contratto; in forza delle modifiche introdotte dal decreto fiscale si assiste ad un inasprimento delle sanzioni in quanto: si passa da 67 a 100 euro, se la comunicazione viene presentata con un ritardo superiore a 30 giorni dal verificarsi dell evento; 11

14 da 35 a 50 euro se la comunicazione viene presentata con un ritardo non superiore a 30 giorni. 9. Opzione cedolare secca successiva alla registrazione Qualora si sia provveduto nel rispetto dei termini alla registrazione del contratto di locazione, pagando l imposta di registro è possibile optare per la tassazione della cedolare secca subito dopo? 10. Opzione cedolare secca in sede di registrazione tardiva del contratto Sono proprietario di un appartamento che ho dato in locazione con un contratto stipulato in data 2 gennaio 2017 della durata di 4 anni con canone annuo di (per complessivi ), non ho ancora provveduto alla relativa registrazione. Nonostante sono spirati i termini ordinari per la registrazione del contratto posso comunque optare per l applicazione della cedolare secca o per il primo anno sono tenuto a pagare l imposta di registro? Sono previste delle sanzioni? L esercizio dell opzione per il regime della cedolare secca può essere effettuato in un momento successivo alla registrazione del contratto. Come specificato dalla Circolare dell Agenzia delle Entrate la n 26/e 2011, qualora non sia stata esercitata l opzione in sede di registrazione del contratto ovvero di proroga, è possibile accedere al regime della cedolare secca per le annualità successive, esercitando l opzione entro il termine previsto per il versamento dell imposta di registro dovuta annualmente sull ammontare del canone relativo a ciascun anno, ossia entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità (articolo 17 del TUR). Tale prescrizione operativa deve essere osservata anche nel caso in cui il contribuente abbia corrisposto l imposta dovuta per la registrazione del contratto in unica soluzione al momento della registrazione. In tale caso, il contribuente non ha diritto alla restituzione dell imposta di registro versata. Per quanto appena specificato, l esercizio dell opzione attraverso la presentazione del modello 69 oltre il termine previsto per il versamento dell imposta di registro dovuta annualmente determina l impossibilità di accedere al regime della cedolare secca per l annualità in relazione alla quale l opzione non è stata esercitata nei termini. In questo caso gli effetti dell opzione decorrono soltanto per le annualità successive, ossia dal momento in cui inizia a decorrere il successivo anno nell ambito del complessivo periodo di locazione. In questa ipotesi, non è applicabile alcuna sanzione. L articolo 69 del TUR prevede che: chi omette la richiesta di registrazione degli atti e dei fatti rilevanti ai fini dell applicazione dell imposta, ovvero la presentazione delle denunce previste dall articolo 19 è punito con la sanzione amministrativa dal centoventi al duecentoquaranta per cento dell imposta dovuta. Se la richiesta di registrazione è effettuata con ritardo non superiore a 30 giorni, si applica la sanzione amministrativa dal sessanta al centoventi per cento dell ammontare delle imposte dovute, con un minimo di euro 200. A seguito della contestazione da parte dell ufficio, i soggetti tenuti alla registrazione del contratto sono, quindi, obbligati al versamento dell imposta di registro dovuta, al pagamento della sanzione dal 120% al 240% dell imposta, nonché al pagamento degli interessi. Nel caso in cui la registrazione del contratto di locazione sia stata eseguita oltre i termini di registrazione ossia oltre il termine di 30 giorni previsto per il pagamento dell imposta di registro, il contribuente è tenuto al versamento dell imposta, delle sanzioni ridotte (ricorrendo al ravvedimento operoso) oltre che degli interessi. Nel caso specifico del quesito lei intende optare per il regime della cedolare secca in sede di registrazione tradiva del contratto. Su questo passaggio operativo è opportuno precisare che non sarà tenuto al versamento dell imposta di registro. 12

15 Tuttavia, le parti contraenti restano comunque tenute al versamento delle sanzioni commisurate all imposta di registro calcolata sul corrispettivo pattuito per l intera durata del contratto, ancorché il pagamento di detta imposta, per effetto dell opzione, sia sostituito dal pagamento della cedolare secca (circolare A.D.E. 26/e2011). Anche in tal caso, i soggetti obbligati alla registrazione possono beneficiare del ravvedimento operoso. Nel suo caso specifico lei sarà dunque tenuto al pagamento di una sanzione pari a: *2 (imposta di registro) = 1200, ravvedibile a seconda del momento in cui interviene il ravvedimento. All importo da versare vanno aggiunti gli interessi di mora. 13

16 LE DATE DA RICORDARE Argomento Il secondo acconto ricalcoli e operazioni straordinarie Già pubblicati Imu e Tasi Gli omaggi e le spese di rappresentanza Acconti Iva Crediti imposta investimenti mezzogiorno Le operazioni di fine anno sul bilancio D.L Comunicazione TS Legge di Bilancio Dichiarazione IVA 1 - Aspetti generali Dichiarazione IVA 2 - la compilazione dei quadri e casi particolari Ecobonus e cessione del credito fiscale Certificazione Unica Bilancio Cedolare Secca Argomento Da pubblicare Incentivi alle imprese