STIMA DI COSTO DI UN PROGETTO

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1 STIMA DI COSTO DI UN PROGETTO ESERCITAZIONE CORSO DI ESTIMO PROF.SSA FEDERICA DI PIAZZA ANNO ACCADEMICO 00/007 STUDENTE RENATO LONGO, MATR

2 1. RELAZIONE ILLUSTRATIVA Descrizione dell immobile e caratteristiche dimensionali L'immobile progettato è sito a Mestre in Zona Bissuola. Esso è costituito da tre corpi di fabbrica per un totale di 3 vani scale, 10 appartamenti e 1 posti auto. L'altezza dei corpi è pari a 4 piani fatta eccezione per quello che si affaccia sulla via secondaria che è alto 3 piani. Superficie area 0 mq Superficie residenziale 114 mq Superfici accessorie 775 mq Superficie giardino 191 mq Volume totale 450,30 mc l'edificio è realizzato con struttura portante in calcestruzzo armato e tamponamenti di varia natura (vetro, laterizio e lamiera). i parcheggi sono situati a piano terra (livello stradale) accessibile direttamente dalla strada. la copertura è di natura mista: calpestabile e in parte tetto-giardino. le pareti esterne sono intonacate, eccezion fatta per i vani scala che sono quasi interamente vetrati. le pavimentazioni interne sono piastrellate, mentre quelle delle coperture sono in piastrelle di granito e zone verdi. l'impiantistica fa riferimento alle norme vigenti. gli impianti di riscaldamento per le residenze sono autonomi e alimentati a gas metano. i serramenti sono realizzati in pvc. ciascun vano scala è dotato di ascensore dimensionato a norma per accogliere portatori di handicap, tutti gli accessi ai piani sono doppi. gli appartamenti al primo piano del blocco principale presentano una zona a terrazzo che da verso la strada principale. l'intervento si inserisce in una serie di progetti che mirano a creare una nuova zona residenziale a bissuola per rilanciare la periferia mestrina Modello Gestionale Per il processo produttivo dell edificio analizzato si assume come promotore un soggetto privato, il quale è distinto dall imprenditore-costruttore.

3 1.3 - Elaborati grafici Planimetria Generale

4 Secondo Piano Primo Piano

5 . PROGETTO PRELIMINARE.1 - Stima sommaria del costo di costruzione per via comparativa: PIANO DESTINAZIONE CAT. SUP. (mq) PREZZO UNITARIO ( /mq) COSTO PT Giardino I , ,00 PT Autorimessa A , ,00 1,,3 Residenza A , ,00 FONTE: Dei - Prezzi e tipologie edilizie ed. 00 TOTALE ,00 La stima di costo è stata fatta con riferimento ad un immobile di classe A7 esistente simile all oggetto di studio per funzione e sistema tecnologico di costruzione. Per quanto concerne l autorimessa di 1 posti auto sita al piano terra, questa è stata assimilata alla porzione residenziale per il calcolo del costo. RIPARTIZIONE COSTI EDIFICIO CODICE DESCRIZIONE COSTO ( ) INCIDENZA 1 Piazzamento cantiere, ponteggi, scavi 4.081,1 1,00% Opere in c.a..109,1,00% 3 Copertura, scossaline ,7,00% 4 Tamponamento esterno ,7,00% 5 Divisori interni in forati 7.43,3 3,00% Canne fumarie 4.081,1 1,00% 7 Porte interne 7.43,3 3,00% 8 Contorni finestre, soglie, balconi, parapetti 9.34,48 4,00% 9 Serramenti esterni 9.34,48 4,00% 10 Intonaci 1.730,08 9,00% 11 Impianto riscaldamento ,7,00% 1 Impianto idrico-sanitaro, fognatura 19.48,9 8,00% 13 Impianto elettrico ,0 5,00% 14 Pavimenti e rivestimenti 1.730,08 9,00% 15 Opere in ferro 48.1,4,00% 1 Impianti ascensori 7.43,3 3,00% 17 Sistemazioni esterne 9.34,48 4,00% COSTO TOTALE ,00 100,00%

6 RIPARTIZIONE COSTI GIARDINO CODICE DESCRIZIONE COSTO ( ) INCIDENZA 1 Scavi e stradossamenti 1.41,87 3,04% Sottofondi e rinterri 1.15,0,48% 3 Coltivo e formazione prato 7.859,09 1,91% 4 Piantumazione 1.134,88,11% Pavimento in porfido opus incertum più sottofondo in calcestruzzo 7.338,5 15,79% 5 Irrigazione a pioggia 7.598,8 1,35% 7 Fognature acque bianche 4.577,89 9,85% 8 Impianto illuminazione pubblica 4.405,9 9,48% COSTO TOTALE 4.47,00 100,00%

7 . - Costo di Produzione: Calcolato secondo la formula: Cp = Ca + Ci + Cc + (Op + Sg) + (Ccc + Ou) + I + Sc + Up..1 - Costo dell area (Ca) DESTINAZIONE SUP. COMM. (mq) VALORE UNITARIO ( /mq) VALORE Box auto 353 * 0,9 = , ,00 Cantine 88 * 0.5 = , ,00 Residenziale , ,00 FONTE: agenzia del territorio RICAVI TOTALI ,00 Le percentuali d incidenza area sono state ottenute da fonti indirette: consulente immobiliare. Fonti dirette, agenzie, riportano una valore unitario area di /mc. Valore Medio Area: = Incidenza Area * Valore Medio Immobile = = (0.30 * 0.5) * ,00 = = ,00 Valore Unitario Area: = Valore Medio Area / Superficie = = ,00 / 0 = = 573,10 /mq = = 191,03 /mc.. - Costo di idoneizzazione (Ci) Il terreno è privo di edifici, non necessita di bonifica del suolo, Costo di Costruzione (Cc) Costo di costruzione: = , Onorari professionali (Op) e Spese generali (Sg) Onorari Professionali e Spese Generali: = 10% * Cc = = 0.10 * ,00 = = ,80 FONTI: valori parametrici considerati sono ripresi da fonti dirette, studi, agenzie.

8 ..5 - Oneri Concessori (Ccc + Ou) Ccc - Contributo sul Costo di Costruzione DESTINAZIONE SUP. (mq) C. BASE ( /mq) % C. PARAMETRICO Ccc = Q.tà* Cp Residenziale ,3 10% 3, Non Residenziale 775 * 0,0 = 45 37,3 10% 3, ,80 Totale ,3 10% 3, ,8 FONTE: Ou - Oneri di Urbanizzazione Primaria e Secondaria DESTINAZIONE SUP. (mq) ALTEZZE (m) VOLUME (mc) I+II ( /mc) Ou =V*(I+II) Totale 389,70 450,30 4, ,9 FONTE: Oneri Concessori: = Contributo Cc + Oneri Urbanizzazione = = , ,9 = = ,0.. - Interessi (I) Si ipotizza che il promotore disponga di metà della somma dei costi totali, perciò si calcolano gli interessi sulla metà di essi: Interessi: = 5% * Metà costi totali = = 5% * [(Ca + Ci + Cc + Op + Sg + Ccc + Ou + Sc) / ] = 0,05 *.107.3,00 = = ,15 FONTI: valori parametrici considerati sono ripresi da fonti dirette, agenzie Spese di commercializzazione (Sc) Spese di Commercializzazione: = % * Ricavi totali = = 0,0 * ,00 = = ,00 FONTI: valori parametrici considerati sono ripresi da fonti dirette, agenzie.

9 ..8 - Utile del Promotore (Up) Profitto del Promotore: = 0% * Ricavi totali = = 0, * ,00 = = ,00 FONTI: valori parametrici considerati sono ripresi da fonti dirette, agenzie. COSTO DI PRODUZIONE: VOCI SIGLA COSTO ( ) AREA Ca ,00 IDONEIZZAZIONE Ci - COSTI DI COSTRUZIONE Cc ,00 ONORARI PROFESSIONALI E SPESE GENERALI Op+Sg ,80 ONERI CONCESSORI Ou+Ccc ,0 INTERESSI I ,15 SPESE DI COMMERCIALIZZAZIONE Sc ,00 UTILE DEL PROMOTORE Up ,00 TOTALE ,15 I ricavi totali precedentemente calcolati, ,00, sono superiori al costo di produzione, ,15.

10 .3 - Cronoprogramma STIMA ECONOMICA EDIFICIO RESIDENZIALE DESCRIZIONE IMPORTO ( ) INCIDENZA MANODOPERA IMPORTO MANODOPERA ORE TOTALI UOMINI GIORNO N GIORNI Piazzamento cantiere, ponteggi, scavi 4.081,1 45% 10.83,50 417,91 5,4 8,71 Opere in c.a..109,1 45% , ,7 1358, 19,78 Copertura, scossaline ,7 45% 5.019,0 507, ,4 Tamponamento esterno ,7 45% 5.019,0 507, ,4 Divisori interni in forati 7.43,3 45% 3.509,51 153,74 15,7,1 Canne fumarie 4.081,1 45% 10.83,50 417,91 5,4 8,71 Porte interne 7.43,3 45% 3.509,51 153,74 15,7,1 Contorni finestre, soglie, balconi, parapetti 9.34,48 45% 43.34,0 171, 08,9 34,83 Serramenti esterni 9.34,48 30% 8.897, ,44 139,30 3, Intonaci 1.730,08 45% 97.58,54 371, 470,15 78,3 Impianto riscaldamento ,7 45% 5.019,0 507, ,4 Impianto idrico-sanitaro, fognatura 19.48,9 45% 8.9, ,31 417,91 9,5 Impianto elettrico ,0 45% 54.18,5 089,57 1,0 43,53 Pavimenti e rivestimenti 1.730,08 35% ,53 95,40 35,7 0,95 Opere in ferro 48.1,4 45% 1.73,01 835,83 104,48 17,41 Impianti ascensori 7.43,3 45% 3.509,51 153,74 15,7,1 Sistemazioni esterne 9.34,48 45% 43.34,0 171, 08,9 34,83 TOTALE , , , ,79 785,04 STIMA ECONOMICA GIARDINO DESCRIZIONE IMPORTO( ) INCIDENZA MANODOPERA IMPORTO MANODOPERA ORE TOTALI UOMINI GIORNO N GIORNI Scavi e stradossamenti 1.41,87 45% 35,79 4,5 3,0 1,53 Piantumazione 1.134,88 45% 5.40,70 10,59,3 13,1 Coltivo e formazione prato 7.859,09 45% 3.53,59 13,39 17,05 8,5 Sottofondi e rinterri 1.15,0 45% 518,7 0,00,50 1,5 Pavimento in porfido opus incertum più sottofondo in calcestruzzo 7.338,5 45% 3.30,35 17,3 15,9 7,9 Irrigazione a pioggia 7.598,8 35%.59,59 10,57 1,8,41 Fognature acque bianche 4.577,89 45%.00,05 79,45 9,93 4,97 Impianto illuminazione pubblica 4.405,9 45% 1.98, 7,4 9,5 4,78 TOTALE 4.480,3 0.15,40 777,34 97,17 48,58

11 3. PROGETTO DEFINITIVO E stato preso in esame un pacchetto tecnologico: Solaio intermedio Ci si prefigge di studiare le tre varianti in cui viene proposto il pacchetto al fine di trovare la soluzione tecnologica e tipologica migliore per garantire una scelta soddisfacente tenendo in considerazione l'aspetto economico e prestazionale. Il procedimento adottato è di tipo misto e prevede la stima del costo unitario dell'elemento complesso mediante passaggi di natura analitica (per quanto concerne l'individuazione dei singoli elementi tecnologici) e sintetica (per quanto riguarda la definizione del costo unitario di ciascun elemento). Si procede individuando l'elemento complesso, scomponendolo, individuando le alternative e stimando infine il costo unitario per ogni alternativa analizzando, tramite comparazione, quella migliore. La stima del costo unitario di ciascuna alternativa viene effettuata con riferimento a prezzi sintetici. I prezzi unitari sono ricavati dall Elenco prezzi della Regione Veneto.

12 4. PROGETTO ESECUTIVO COMPUTO METRICO ESTIMATIVO Elemento tecnologico: solaio intermedio. Per la misurazione delle superfici si è usato il metodo del fuori tutto. N. CODICE DESCRIZIONE U.M. 1 E a FORNITURA E POSA IN OPERA DI SOLAIO IN OPERA INTERASSE cm 0 - Solaio in opera per luci fino a m.00, costituito da travetti prefabbricati con armatura a traliccio e fondo in laterizio, posti a interasse di cm 0 e interposti elementi di laterizio, compreso il getto di completamento delle nervature e della cappa superiore di cm 4 eseguito in opera con l'impiego calcestruzzo Rck 30 N/mmq, l'armatura metallica di dotazione, aggiuntiva e di ripartizione, le puntellazioni provvisorie fino a m 3.50 dal piano d'appoggio, esclusa la formazione di travi, cordoli e corree.per un'altezza del laterizio di cm 1 e carichi fissi e di esercizio, oltre al peso proprio, fino a kg/mq 450. DIMENSIONI P.U. LUNG. LARG. H/P ,1, 8,3 3,5 11,8,1 3, 1,0,1 QUANTITA 448,40-13,0-44,4 1018,8-4,84-71,40 UNITARIO IMPORTI TOTALE SOMMANO mq 195,30 5, ,70 E FORNITURA E POSA IN OPERA DI MASSETTO ALLEGGERITO - Fornitura e posa in opera di massetto alleggerito praticabile dello spessore di cm per adeguamento di livelli, dosato a 300 kg di cemento tipo R 3.5 per metrocubo di inerte leggero a granulometria idonea. Nel prezzo si intendono compresi e compensati gli oneri per la pulizia e preparazione del fondo, la tiratura a livello e quanto altro necessario per dare il lavoro finito a regola d'arte ,1, 8,3 3,5 11,8,1 3, 1,0,1 448,40-13,0-44,4 1018,8-4,84-71,40 SOMMANO mq 195,30 14, ,0 3 E.1.10.a LASTRA DI POLISTIRENE - Lastra di polistirene estruso autoestinguente a celle chiuse con superfici lisce per formazione di strati coibenti e antiacustici, in opera su superfici orizzontali sotto il massetto per pendenze costituito da impasto realizzato a q.5 di cemento tipo 35 e mc 1 di prodotti autoespansi (massetto compensato a parte). Densità kg/mc e di spessore cm ,1, 8,3 3,5 11,8,1 3, 1,0,1 448,40-13,0-44,4 1018,8-4,84-71,40 SOMMANO mq 195,30 4,87.308,11

13 4 E FORNITURA E POSA IN OPERA DI MASSETTO COMUNE - Fornitura e posa in opera di massetto comune dello spessore di cm per sottofondo di pavimenti, eseguito in malta cementizia dosata a 50 kg di cemento tipo R 3.5 per metrocubo di sabbia a granulometria idonea. Nel prezzo si intendono compresi e compensati gli oneri per la pulizia e preparazione del fondo, la tiratura a livello, la frettazzatura fine della superficie idonea a ricevere la posa di pavimentazioni da incollarsi e quanto altro necessario per dare il lavoro finito a regola d'arte ,1, 8,3 3,5 11,8,1 3, 1,0,1 448,40-13,0-44,4 1018,8-4,84-71,40 SOMMANO mq 195,30 1, ,3 5 E FORNITURA E POSA IN OPERA DI PAVIMENTO CERAMICO PRESSATO SMALTATO - Fornitura e posa in opera, secondo le geometrie correnti nel tipo a scelta della D.L., di pavimento eseguito in piastrelle ceramiche monocottura di prima scelta, pressate a secco, smaltate, comunemente denominate grés ceramico, conformi alle norme UNI EN e con grado di resistenza all'abrasione metodo PEI gruppo IV, di forma quadrata o rettangolare, nel colore ed aspetto a scelta della D.L., posate a giunto unito mediante spalmatura con spatola dentata di collante a base cementizia additivato con lattice resinoso. Il pavimento inoltre dovrà essere in possesso di un coefficiente di attrito conforme a quanto previsto dal DPR 4 luglio 199, n.503 recante norme per l'eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici, spazi e servizi pubblici. Nel prezzo si intendono compresi e compensati gli oneri per la pulizia del fondo di appoggio con detergenti caustici, la fornitura e posa del collante, la formazione di giunti elastici di frazionamento in PVC formanti riquadri da 4.00x4.00 m e comunque non superiori a 0.00 m², gli eventuali profili in ottone forato per separazione di pavimenti diversi, la sigillatura degli interstizi eseguita con malta premiscelata per fughe nel colore a scelta della D.L., la successiva pulitura superficiale con idonei detergenti, la risciacquatura assorbendo l'acqua in eccesso con idonei sistemi, il taglio, lo sfrido, la pulizia e l'asporto del materiale di risulta a fine lavoro, la raccolta differenziata del materiale di risulta, il conferimento con trasporto in discarica autorizzata del materiale di risulta, l'indennità di discarica e quanto altro necessario per dare il lavoro finito a regola d'arte ,1, 8,3 3,5 11,8,1 3, 1,0,1 448,40-13,0-44,4 1018,8-4,84-71,40 SOMMANO mq 195,30 35,4 45.4,37 E.18.0.a INTONACO CIVILE - Intonaco civile, in opera su pareti e soffitti, di spessore fino a mm 15, in malta di cemento dosata a q 3 a due mani con ultimo strato in malta di cemento dosata a q tirato a frattazzo fino, compresi paraspigoli zincati, esclusa la rete portaintonaco su superfici interne ,1, 8,3 3,5 11,8,1 3, 1,0,1 448,40-13,0-44,4 1018,8-4,84-71,40 SOMMANO mq 195,30 19, ,5 TOTALE ,40