Premessa la pianificazione

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Felice Tiziano Villani
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2 Premessa la pianificazione Nell attuale contesto competitivo e finanziario non è più sufficiente saper gestire un operazione di sviluppo immobiliare per trarne un adeguato margine imprenditoriale: il Credit Crunch rende critico il rapporto con le banche che valutano il merito di credito sulla base di parametri sempre più oggettivi e focalizzati sul futuro, invece che sulla reputazione personale dell imprenditore. Per ottenere un adeguato finanziamento è quindi necessario sviluppare un solido piano dell operazione e comunicarlo efficacemente. Se il foglio elettronico è stata fino ad oggi la piattaforma principale sulla quale sviluppare i piani economici e finanziari, sono evidenti i suoi limiti legati a: eccessiva flessibilità e modificabilità delle formule e dei dati; rigidità della sua struttura e quindi del numero di operazioni rappresentabili. 1

dell imprenditore. Per ottenere un adeguato finanziamento è quindi necessario sviluppare un solido piano dell operazione e comunicarlo efficacemente.

3 Premessa il controllo Le società che si occupano di sviluppo immobiliare devono sempre più conciliare lo svolgimento di attività di gestione e controllo per la massimizzazione delle performance con lo svolgimento di attività di reportistica verso i fornitori di capitale di rischio e di debito, che deve concretizzarsi con l aggiornamento dei piani economico-finanziari e con il calcolo dell IRR a cadenza periodica (mese, trimestre, semestre) REFiP Consuntivo e Reforecast nasce per dare una soluzione a tali problemi: lettura delle informazioni automatica direttamente dai database, eliminando l imputazione manuale dei dati; possibilità di visualizzazione e analisi personalizzata per la verifica della qualità dei dati do consuntivo; elaborazione delle variabili secondo modelli di calcolo definiti e rigorosi, che garantiscono la coerenza, la comparabilità e la possibilità di consolidare i dati relativi a tutte le iniziative. La velocità, l accuratezza e l automazione dello strumento sono i suoi migliori punti di forza in quanto permettono un risparmio di risorse solitamente dedicate alla raccolta e al controllo dei dati; in questo modo la società può dedicare il tempo dovuto all analisi degli scostamenti, migliorando esponenzialmente la qualità del processo decisionale sia a livello di organo amministrativo sia a livello di responsabile operativo. 2

cadenza periodica (mese, trimestre, semestre) REFiP Consuntivo e Reforecast nasce per dare una soluzione a tali problemi: lettura delle informazioni automatica direttamente dai database, eliminando l

Le tipologie di dati La struttura del Business Plan replica esattamente i documenti di bilancio, a partire dalla rilevazioni degli Eventi Economici: Conto Economico, Stato Patrimoniale e Rendiconto

4 Le tipologie di dati La struttura del Business Plan replica esattamente i documenti di bilancio, a partire dalla rilevazioni degli Eventi Economici: Conto Economico, Stato Patrimoniale e Rendiconto Finanziario, secondo la riclassificazione definita dall utente. Il Business Plan è composto da una parte consuntiva e una parte previsionale, a sua volta costituita da proiezioni certe e proiezioni stimate. Le tre parti sono in continuo dialogo: il gestore genera una pianificazione iniziale (proiezioni stimate) di riferimento, l attività d azienda genera eventi che vengono consuntivati in contabilità e che determinano flussi finanziari futuri, ma certi in quanto contrattualizzati (proiezioni certe), la differenza tra gli eventi previsionali e quelli consuntivati genera uno scostamento che deve essere gestito da una successiva pianificazione (aggiornamento delle proiezioni stimate). PERIODI STRUTTURA Eventi CE SP RF PERIODI STRUTTURA Eventi CE SP RF PIANIFICAZIONE t-n t0 t+n Dati Consuntivi t0 t+n Proiezioni Stimate CONSUNTIVO E REFORECAST Proiezioni Certe Proiezioni Stimate 3

Il Business Plan è composto da una parte consuntiva e una parte previsionale, a sua volta costituita da proiezioni certe e proiezioni stimate.

Le tipologie di dati PERIODI STRUTTURA Eventi CE SP RF t-n t0 t+n Dati Consuntivi Proiezioni Certe Proiezioni Stimate Proiezioni Certe: si riferiscono ad effetti futuri di eventi passati, quali i

5 Le tipologie di dati PERIODI STRUTTURA Eventi CE SP RF t-n t0 t+n Dati Consuntivi Proiezioni Certe Proiezioni Stimate Proiezioni Certe: si riferiscono ad effetti futuri di eventi passati, quali i ricavi e i relativi incassi attesi generati da contratti preliminari o contratti di affitto già stipulati e registrati nei sistemi gestionali, ovvero i costi e i relativi esborsi attesi generati da contratti di fornitura già stipulati e registrati nei sistemi amministrativi e/o gestionali (appalti di costruzione, sevizi amministrativi, Agency, etc) Dati consuntivi: si riferiscono ai periodi passati e rappresentano gli accadimenti registrati nei sistemi amministrativi e gestionali Proiezioni Stimate: si riferiscono ad eventi futuri, basati sulle valutazioni ambientali e quindi sulle stime generate; riguardano tipicamente gli eventi economici di sigla dei contratti preliminari di vendita e contratti di locazione e lo sviluppo delle altre voci di bilancio collegate a questi eventi. 4

contratti di fornitura già stipulati e registrati nei sistemi amministrativi e/o gestionali (appalti di costruzione, sevizi amministrativi, Agency, etc) Dati consuntivi: si riferiscono ai periodi

La struttura del controllo La struttura di controllo si basa su uno schema gerarchico piramidale, identificando in ogni livello la somma degli attributi specifici dei livelli sottostanti, con l

6 La struttura del controllo La struttura di controllo si basa su uno schema gerarchico piramidale, identificando in ogni livello la somma degli attributi specifici dei livelli sottostanti, con l aggiunta degli attributi specifici del livello stesso. Descrizione Società Iniziativa L aggregato massimo di controllo è la Società o Gruppo, per il quale vengono sviluppati conto economico, stato patrimoniale e rendiconto finanziario omnicomprensivi. L iniziativa è l aggregato di controllo a livello strategicamente omogeneo, per il quale i report di bilancio sono esaustivi delle grandezze relative all attività produttiva. Lotto La base del controllo è costituita dal lotto, che coincide con l edificio fisico, livello di massimo dettaglio per la consuntivazione dei costi Unità Immobiliare L Unità Immobiliare è l entità atomica del controllo, rilevante nella generazione dei ricavi e nella riclassificazione dei costi secondo la destinazione e la tipologia specifica. 5

Descrizione Società Iniziativa L aggregato massimo di controllo è la Società o Gruppo, per il quale vengono sviluppati conto economico, stato patrimoniale e rendiconto finanziario omnicomprensivi.

7 Le dimensioni dei dati La specificità del Business Plan realizzato attraverso lo strumento dedicato REFiP risiede nella possibilità di attingere ai sistemi amministrativi e gestionali per leggere i dati consuntivi e i dati congetturati, con i quali integrare i dati stimati normalmente residenti in fogli Excel. I dati acquisiti sono poi normalizzati e classificati in modo da generare le strutture di bilancio con il dettaglio desiderato secondo tutte le dimensioni considerate. Per ogni voce di bilancio è possibile disaggregare il dato fino al massimo dettaglio. Questo permette di ricavare facilmente analisi e statistiche (es. costo dell agency) a livello di singolo lotto. Tipologia dati Struttura del rendiconto Eventi economici Conto Economico Stato Patrimoniale Rendiconto Finanziario Società - Gruppo Iniziativa Lotto 6

I dati acquisiti sono poi normalizzati e classificati in modo da generare le strutture di bilancio con il dettaglio desiderato secondo tutte le dimensioni considerate.

8 La Pianificazione: le regole di calcolo L alimentazione dei parametri del Business Plan è organizzata in maniera logica ed intuitiva, permettendo infinite fattispecie di simulazione. DATI DI BASE DETTAGLI TEMPI FINANZA ACQUISIZIONE AREA COSTRUZIONE RICAVI ALTRI PARAMETRI Calcolo e definizione dei parametri principali quali superficie/ volume e prezzo al mq/mc Specificazione di maggior dettaglio riguardante il compromesso per l area, la distribuzione dell appalto e le voci accessorie Date di riferimento per la costruzione e le vendite Parametri per lo sviluppo dei profili finanziari Parametri vari relativi agli oneri di urbanizzazione, ai costi accessori e alle imposte 7

DATI DI BASE DETTAGLI TEMPI FINANZA ACQUISIZIONE AREA COSTRUZIONE RICAVI ALTRI PARAMETRI Calcolo e definizione dei parametri principali quali superficie/ volume e prezzo

9 REFiP Pianificazione: inserimento dati 8

10 REFiP Pianificazione: Conto Economico 9

11 REFiP Pianificazione: Stato Patrimoniale 10

12 REFiP Pianificazione: Rendiconto Finanziario 11

13 REFiP Pianificazione: grafico delle principali voci patrimoniali 12

14 Il controllo dei dati Consuntivi: gli schemi di rendiconto dei dati consuntivi La lettura diretta da parte di REFiP sui dati consuntivi dei sistemi amministrativi e gestionali mira ad acquisire i dati gestionali e i dati contabili relativi agli eventi economici registrati. In questo modo è possibile procedere ai necessari controlli di consistenza dei dati raccolti, verificandoli secondo il livello di dettaglio desiderato. Se infatti la registrazione dei dati è avvenuta correttamente, il rendiconto sarà coerente sia per la società o il gruppo complessivo, sia a livello di iniziativa, sia a livello di singolo lotto. Applicazione gestionale contratti (PIA, CPA, locazione) Voci Business Plan Consuntivo appalti Eventi Economici Vendite Costruzione Applicazione contabile saldi contabili Conto Economico Stato Patrimoniale Ricavi Costi Attivo Passivo cassa e banche Flussi di Cassa Incassi Pagamenti 13

In questo modo è possibile procedere ai necessari controlli di consistenza dei dati raccolti, verificandoli secondo il livello di dettaglio desiderato.

Il Reforecast: l aggiornamento dei dati a vita intera L acquisizione diretta dei dati congetturati permette di rappresentare i flussi finanziari previsionali certi, che sono la spina dorsale delle

15 Il Reforecast: l aggiornamento dei dati a vita intera L acquisizione diretta dei dati congetturati permette di rappresentare i flussi finanziari previsionali certi, che sono la spina dorsale delle attività future. Come per i dati consuntivi, è possibile procedere ad analisi puntuali secondo diversi livelli di dettaglio sulle dimensioni rilevanti dei dati. La possibilità di rappresentare i dati consuntivi coerentemente con i relativi dati di pianificazione permette la rilevazione delle varianze ai diversi livelli di analisi. Il pianificatore avrà quindi evidenza della natura degli scostamenti e sarà in grado di rettificare la pianificazione per sviluppare una stima a finire aggiornata. La storicizzazione dei dati premetterà sempre di confrontare qualsiasi versione del reforecast con versioni precedenti e con il budget di riferimento. La disponibilità dei dati a vita intera dell iniziativa permetterà di avere evidenza della redditività complessiva dell iniziativa. Applicazione gestionale contratti (PIA, CPA, locazione) flussi di cassa previsionali certi mutui Voci Consuntivo Reforecast Eventi Economici Conto Economico Stato Patrimoniale Flussi di Cassa Business Plan Vendite Costruzione Ricavi Costi Attivo Passivo Incassi Pagamenti Vendite Costruzione Ricavi Costi Attivo Passivo Incassi Pagamenti Direttore Finanziario parametri di sistema parametri per proiezioni proiezioni 14

La possibilità di rappresentare i dati consuntivi coerentemente con i relativi dati di pianificazione permette la rilevazione delle varianze ai diversi livelli di analisi.

16 REFiP Consuntivo & Reforecast 15

17 REC Group Via Mario Donati, Milano Tel Lorenzo Podini l.podini@recgroup.it Angelo Ventura a.ventura@recgroup.it

it Via Mario Donati, 8 20146 Milano Tel.

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