La lente sul fisco L Aggiornamento Professionale on-line Guida Operativa Guida alla cedolare secca Aggiornata con la circolare 26/E del 1/06/2011 A cura del Comitato Scientifico La lente sul fisco
Indice AMBITO SOGGETTIVO: Chi può optare per la cedolare secca Soggetti interessati Soggetti esclusi Immobili posseduti in comunione AMBITO OGGETTIVO: Quali sono i fabbricati per i quali si può optare per la cedolare secca Tipologia contrattuale Le pertinenze Contratti senza obbligo di registrazione Contratti misti Affitto di unità di un fabbricato abitativo provvisto di un unica rendita catastale Intervento di una agenzia immobiliare OPZIONE PER LA CEDOLARE Le aliquote dell imposta sostitutiva La base imponibile dell imposta sostitutiva Cosa sostituisce la cedolare secca Gli effetti dell opzione Condizione per l efficacia: la comunicazione al locatario Fac-simile di comunicazione Comunicazione a seguito di revoca Gli adempimenti che rimangono anche a seguito di opzione per la cedolare Diversi locatori DETERMINAZIONE della CEDOLARE SECCA: la base imponibile Canone di locazione e rendita catastale Canone con decorrenza in corso d anno Esempi Locazione di più immobili Morosità del conduttore e cedolare secca MODALITA di ESERCIZIO dell OPZIONE: Come si esercita l opzione per la cedolare A REGIME Modello SIRIA Modello 69 Termini di registrazione del contratto Contratti per i quali non sussiste l obbligo di registrazione: applicazione della cedolare secca Contratti con una pluralità di locatori e solo alcuni esercitano l opzione per la cedolare secca CONTRATTI già IN CORSO al 2011 Contratti conclusi, prorogati e risolti, già registrati al 7 aprile 2011 Contratti conclusi e prorogati, da registrare dal 7 aprile 2011 Contratti risolti, da registrare dal 7 aprile 2011 Tabella di sintesi LA DURATA: Quanto dura l opzione? Pag.9
MODALITA di VERSAMENTO: Come si paga l imposta sostitutiva? Codici tributo Versamenti in acconto per il periodo di imposta 2011 Casi particolari Ricalcalo dell acconto IRPEF dovuto per il 2011 Soggetti che presentano il Modello 730 Soggetti che presentano il Modello 730 e minor acconto IRPEF Versamenti in acconto per il periodo di imposta 2012 Versamento a saldo DOMANDE E RISPOSTE Pag.50 Chi può scegliere di applicare la cedolare secca? Quale è l imposta applicata per la cedolare secca? Come va computato il reddito assoggettato a cedolare secca? L applicazione della cedolare secca influenza l applicazione di altre deduzioni e detrazioni di imposta? La cedolare sostituisce sempre l imposta di registro e l imposta di bollo? E possibile applicare la cedolare anche per le pertinenze? Il regime non si applica quando i locatori agiscono come imprenditori o lavoratori autonomi. E se l immobile è affittato a dipendenti? E possibile scegliere la cedolare secca per gli immobili condominiali? Se i locatori sono più di uno, debbono per forza scegliere tutti di applicare la cedolare? E possibile scegliere la cedolare secca per gli immobili che, anche se accatastati in una diversa categoria (ad esempio, A10), di fatto possono essere destinati a uso abitativo? E possibile scegliere la cedolare se il locatario, pur nell attività di imprenditore o professionista, destina l immobile abitativo a uso promiscuo? Il regime non si applica quando i locatori o i locatari agiscono come imprenditori o lavoratori autonomi. Ciò vuol dire, quindi, che se l immobile è affittato a enti, pubblici o privati, non commerciali, è possibile scegliere la cedolare secca? In caso di opzione per la cedolare secca nel caso di morosità del conduttore, il locatore continua a conseguire base imponibile da assoggettare alla cedolare secca? Se si affitta solo una camera, è possibile scegliere la cedolare secca? Quando il contratto è relativo a più abitazioni è possibile scegliere di applicare la cedolare solo su alcune di esse? E possibile scegliere la cedolare per un fabbricato che si trova all estero? E preventiva la comunicazione al locatario di voler effettuare la scelta per la cedolare secca? Nel caso di più conduttori, è necessario inviare più raccomandate oppure ne basta una? Cosa accade se, in relazione a un periodo per cui si è scelta la cedolare, gli aumenti sono stati già pagati? Nel caso di un contratto ad uso transitorio in scadenza al 31.05.2011, nel quale non vi siano aggiornamenti a qualsivoglia titolo, è necessario inviare all inquilino la raccomandata per esercitare l opzione?
La raccomandata va inviata anche in caso di contratti transitori che non prevedano aumenti di canone? Se il contratto di locazione è a canone concordato ma relativo Si applica la cedolare con l aliquota del 21% atteso che i ad abitazioni situate in comuni senza tensione abitativa per calcolare la cedolare secca si applica l aliquota del 21% o trattandosi di canone concordato del 19%? Per i contratti non ancora stipulati come va effettuata la comunicazione della scelta di optare per la cedolare secca? Cosa succede in caso di mancato esercizio dell opzione nella prima annualità di durata del contratto? Che conseguenze comporta l esercizio dell opzione? La scelta per la cedolare secca è irrevocabile? E possibile scegliere la cedolare per un contratto di sublocazione? E possibile scegliere la cedolare quando l immobile abitativo è locato con lo stesso contratto con il quale si affitta anche un fabbricato strumentale? E possibile scegliere la cedolare secca anche se il contratto non deve essere registrato obbligatoriamente in termine fisso? L opzione per la cedolare può incidere sui rinnovi automatici di contratti di locazione a scadere nel 2011? Se il locatore stipula un contratto di concordato che comporta l aliquota ridotta dell Ici, l opzione della cedolare secca inficia l agevolazione? Se si intende locare con la cedolare secca due unità immobiliari costituite da abitazione e mansarda accatastate A/4 quale modello si deve utilizzare? Quali sono i termini di registrazione del contratto da assolvere con il Modello SIRIA e il Modello 69? Cosa succede per i contratti conclusi, prorogati, risolti, già registrati alla data del 7 aprile 2011 (disciplina transitoria)? Cosa succede per i contratti conclusi e prorogati, da registrare dal 7 aprile 2011 (disciplina transitoria)? Cosa succede nel caso di CONTRATTI RISOLTI, da registrare dal 7 aprile 2011 (disciplina transitoria)? Quando si può esercitare l opzione? E possibile variare il regime fiscale applicato per ogni singola annualità contrattuale? Quando il contratto è relativo a più abitazioni è possibile scegliere di applicare la cedolare solo su alcune? Cosa accade se l annualità di contratto non coincide con l anno solare? Se una casa locata è in comproprietà dal 1.04.2006 e un proprietario intende esercitare l opzione e l altro no, quali adempimenti sono necessari? Cosa occorre fare per pagare l imposta di registro per l annualità corrente che scade il 30.04.2011? Cosa occorre fare con l inquilino? Come si calcola l acconto Irpef per il 2011, nel caso si opti per la cedolare in relazione a locazioni già in corso nel 2010? Il reddito da locazione assoggettato a cedolare secca rientra fra i redditi da dichiarare con il modello? La scelta fatta in dichiarazione nel 2012 può anche coinvolgere due annualità?
E possibile ottenere il rimborso delle imposte di registro e di bollo già pagate su un contratto per il quale si decide di scegliere la cedolare secca? Come si versa l acconto della cedolare secca dal periodo di imposta 2012 (disciplina a regime)? Come e quando si versa il saldo? Quando deve essere versata e come? In che modo si devono pagare gli acconti 2011 per un immobile per il quale si opta per la cedolare secca che è locato dal 2008, con un contratto quadriennale, in scadenza il 31 ottobre e che verrà rinnovato da tale data Una volta revocata l opzione è possibile aggiornare il canone e da quando si deve calcolare l aggiornamento? E possibile ottenere il rimborso delle imposte di registro e di bollo già pagate su un contratto per i quale si decide di scegliere la cedolare secca? Gli adeguamenti ISTAT richiesti dal locatore negli anni precedenti all adesione alla cedolare secca, che fine fanno? Il locatore comproprietario che non opta può chiedere l aggiornamento del canone? Se in un contratto di locazione è previsto un canone e distintamente il rimborso di oneri accessori per spese condominiali e riscaldamento, in misura fissa mensile e non sottoposta a conguaglio e fine anno, il rimborso concorre o meno alla formazione della base imponibile su cui calcolare l aliquota del 21%? Le spese condominiali rientrano o meno nella cedolare secca?
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