La cedolare secca: aggiornamento e comportamento conseguente ai fini fiscali e contrattuali. Gli Aspetti fiscali della cedolare secca Gli Aspetti fiscali della cedolare secca Gli Aspetti fiscali della cedolare secca La Spezia 12 maggio 2011 Relatore: Dr Davide Piccioli
Riferimenti normativi Dlg 23/2011, Decreto sul federalismo fiscale Provvedimento del Direttore dell Agenzia delle Entrate del 07 apr 2011
La cedolare secca: che cosa è, a chi si applica, e cosa sostituisce E una tassazione ad aliquota piatta (19% o 21%), Si applica solo alle persone fisiche (titolari o contitolari di diritti reali di godimento, sono pertanto escluse società, sublocatari, comodatari) che affittino ad uso abitativo immobili di cat. catastale da A/1 a A/11 con esclusione A/10. L esercizio dell Opzione è annuale applicabile dai canoni incassati dal 01 gen 2011, Sostituisce IRPEF, Add. regionale, Add. comunale, imposta di registro e bollo.
Valutazione dell adesione 1.Valutare se la tipologia contrattuale d affitto rientra tra quelle previste per l applicazione della cedolare, 2.Calcolare la convenienza tra il regime storico e quello cedolare, 3.Decidere se esercitare l opzione cedolare, 4.Porre in essere le procedure di adesione.
1. Valutare la tipologia contrattuale Le condizioni per poter esercitare l opzione sono: Essere persone fisiche, Immobili cat. catastale A/1-A/11 esclusa A/10, Contratto d affitto per uso residenziale.
2.Calcolo della convenienza La valutazione della convenienza dell esercizio dell opzione è assolutamente personale e non si può ridurre a un mero calcolo della differenza tra le tasse pagate con il regime storico e con la tassazione cedolare.calcolare quanto si deve pagare è sicuramente un primo fondamentale passo verso la scelta ma non è il solo che il contribuente deve fare prima di decidere, schematizzando il contribuente dovrà: A) Calcolare l Imposta cedolare sugli affitti, B) Calcolare le imposte applicabili con metodo storico (IRPEF, Addizionali, Imposta di registro e di bollo) Vedi TAB. 1 C) valutare il contesto generale e la propria posizione particolare.
A) e B) Calcolo del prelievo fiscale complessivo sul reddito d affitto esercitando l opzione cedolare o rimanendo nel regime storico CEDOLARE METODO STORICO Calcolo del reddito imponibile ai fini IRPEF al netto del reddito da locazione Calcolare il reddito complessivo Calcolare l IRPEF lorda in base all aliquota marginale e quella netta effettuando le detrazioni d imposta Calcolare il reddito imponibile sottraendo il reddito dell abitazione principale e gli oneri deducibili Calcolare la cedolare sul canone, senza deduzioni forfettarie. Calcolare l IRPEF lorda in base all aliquota marginale e quella netta effettuando le detrazioni d imposta Se l imposta netta è maggiore di zero, calcolare l addizionale regionale e comunale sul reddito imponibile complessivo Calcolare l imposta di bollo e di registro sul contratto di locazione
c) Valutazione del contesto generale e propria situazione particolare Dopo aver valutato i risultati dei calcoli effettuati, il contribuente non potrà prescindere dall analisi delle seguenti situazioni in caso d adesione alla cedolare: Alcune detrazioni (36% o 55% sui lavori edili, spese mediche,...) potrebbero non trovare capienza nell IRPEF così calcolata, Il reddito assoggettato ad imposta contribuirà comunque ai fini del calcolo per spettanze, deduzioni, detrazioni, ed altri benefici e all Indicatore di Situazione Economica ISEE ( il reddito da affitto con la cedolare è il 100% del canone pattuito, con il regime storico l 85% o il 59,5% per i canoni concordati), Il canone è fisso per tutta la durata contrattuale, non si aggiorna ISTAT, I regimi sanzionatori sono differenti (molto più pesanti per sistema cedolare).
Al fine di scegliere razionalmente è necessario analizzare la situazione personale senza affidarsi a valutazioni parziali.
3. Decidere se applicare il regime storico o optare per la cedolare. CONFEDILIZIA si è organizzata per accogliere nella propria sede di Via Cadorna 4 i soci mettendo a disposizione software e consulenti per valutare con serenità e competenza le singole situazioni, e scegliere se esercitare o meno l opzione cedolare.
4. Procedure di adesione al regime cedolare a.esercizio dell opzione su nuovi contratti si può esercitare l opzione in sede di registrazione (rimane valido il termine dei 30 gg) utilizzando o le modalità telematica (modello SIRIA, sino a 3 locatori tutti esercitanti l opzione) o utilizzando il modello cartaceo 69. b.esercizio dell opzione su contratti in corso già registrati l opzione deve essere esercitata in sede di dichiarazione dei redditi 2011 (primavera 2012), ponendo attenzione ai seguenti casi particolari: 1) Contratto in corso e già registrato ante 07 aprile, 2) Contratto prorogato per il quale al 7 aprile è già stata versata l imposta di registro, 3) Contratto scaduto o volontariamente risolto al 07 apr. - Opzione può essere espressa con modello cartaceo 69, - Imposta di registro e di bollo già pagate non vengono rimorsate 4) Contratto prorogato per il quale il termine di pagamento dell imposta di registro scade entro il 6 giugno - Opzione può essere espressa con modello cartaceo 69 entro termine previsto per l imposta di registro - Imposta di registro e di bollo non devono essere pagate. 5) Contratto risolto per il quale non è ancora scaduto il termine di pagamento dell imposta di registro - Opzione può essere espressa con modello cartaceo 69 entro termine previsto per l imposta di registro - Imposta di registro e di bollo non devono essere pagate.
4. Procedure di adesione al regime cedolare In ogni caso il contribuente esercitante l opzione deve: Inviare all inquilino la raccomandata con la quale palesa la scelta di esercizio del opzione Versare l acconto sulla cedolare per il 2011.
Scadenze e adempimenti fiscali
Acconti sulla cedolare Le scadenze e gli adempimenti che sono stati prescritti per la cedolare sono quelli vigenti per l IRPEF, sono pertanto previsti acconti e saldo l anno seguente in dichiarazione dei redditi. L acconto è del 95% dell imposta dovuta (85% per il solo 2011) Scadenze sono le medesime degli acconti IRPEF Eventuali tardivi versamenti sono ammessi con le medesime modalità IRPEF (ravvedimento operoso, es. 0,04% entro 18 luglio) e possono essere rateizzati.
Acconti sulla cedolare Acconto calcolato Dovuto N Rate % per rata (fatto 100 valore dell acconto) Scadenza Inferiore a 51,65 No - - - Tra 51,65 e 257,52 SI 1 100% 30 novembre Superiore a 257,52 Si 2 40% 60% 16 giugno 30 novembre NB: 1) l acconto non è dovuto per contratti con decorrenza dal 01 novembre 2) l acconto deve essere versato in due rate per i contratti stipulati in corso al 31 maggio 3) l acconto deve essere liquidato in un unica soluzione se ha decorrenza 01 giugno.
Sanzioni Fiscali:lotta ai contratti d affitto in nero e falsi comodati La norma prevede un significativo inasprimento delle sanzioni fiscali,raddoppiandole! Irregolarità commessa Sanzione IRPEF applicata Sanzione Cedolare applicata Omessa dichiarazione dei redditi senza imposte dovute minimo 258 Eur massimo 1.032 Eur minimo 516 Eur massimo 2.064 Eur Omessa dichiarazione dei redditi con imposte evase dal 120% al 240% dell imposta evasa dal 240% al 480% dell imposta evasa Reddito omesso o dichiarato in misura inferiore dal 100% al 200% dell imposta evasa dal 200% al 400% dell imposta evasa Omessi o tardivi versamenti 30% dell imposta 30% dell imposta Accertamento con adesione sanzioni riducibili ad 1/3 in caso di omessa impugnazione (1/4 o 1/8 se commesse ante 31/01/2011) Sanzioni per intero ex art. 1 commi 1 e 2 e art. 13 comma 1 DLGS 471/1997 NB: 1) Rimane possibile per il contribuente applicare il Ravvedimento operoso, 2) I contratti in corso possono essere registrati entro il 06 giugno ma questo non sana il pregresso,