MINISTERO DELLA DIFESA ISPETTORATO DELL INFRASTRUTTURE DELL ESERCITO 8 REPARTO INFRASTRUTTURE VIA TODI N. 6 00181 ROMA RELAZIONE TECNICO DESCRITTIVA Unità Immobiliare ERM 0049 Viale Angelico n. 120 CITTÀ Roma
INDICE 1. OGGETTO E SCOPO DELLA RELAZIONE 2. UBICAZIONE 3. DESCRIZIONE E STATO DI MANUTENZIONE 4. DATI CATASTALI 5. INQUADRAMENTO URBANISTICO ED EVENTUALI VINCOLI 6. SUPERFICIE CONVENZIONALE 7. SITUAZIONE LOCATIVA ALLEGATI
Scheda riassuntiva Data sopralluogo: 29 novembre 2011 Indirizzo: Viale Angelico n. 120 Comune di Roma Provincia di Roma Descrizione: Trattasi di un fabbricato singolo, risalente alla metà del 1900, avente quattro piani fuori terra ed uno seminterrato. La struttura portante è in muratura con solai gettati in opera. Il piano seminterrato ospita i locali cantina pertinenza delle singole unità immobiliari e la centrale termica con accesso dall esterno; all ultimo piano vi è la terrazza e due locali tecnici, uno ad uso lavanderia ed uno sede dei serbatoi dell acqua, classificati come beni comuni. Data di costruzione dell edificio: metà del 1900 circa Data di eventuale ristrutturazione unità immobiliare: Consistenza unità immobiliare (*): mq. 86 Attuale uso unità immobiliare: Libero Identificativi catastali: Foglio 397, Particella 5, Subalterno 6 (*)Per consistenza dell unità immobiliare è da intendersi la superficie catastale
1. OGGETTO E SCOPO DELLA RELAZIONE Con riferimento alle attività previste dall art.6 comma 5 del D.M. n. 112 del 18/05/2010 Regolamento per l attuazione del programma pluriennale per la costruzione, l acquisto e la ristrutturazione di alloggi di servizio per il personale militare, di cui all art. 2, comma 629, della Legge 24/12/2007 n. 244 e s.m.i., il presente documento contiene la descrizione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche, ai fini della determinazione del valore di mercato, dell unità immobiliare (codice identificativo Ministero della Difesa n. ERM 0049) sita all interno 6, secondo piano del fabbricato ubicato in Provincia di Roma, nel Comune di Roma, in Viale Angelico n. 120. Nella consistenza della singola unità immobiliare fanno parte due locali cantina siti al piano seminterrato contraddistinti, rispettivamente, con l interno 5 e 12. 2. UBICAZIONE Ubicazione e accessibilità L edificio, in cui è ubicata l unità immobiliare oggetto di valutazione, è sito in una zona Centrale. Nelle immediate vicinanze transitano le principali linee di trasporto pubblico urbano che consentono di raggiungere agevolmente qualsiasi zona della città e dista circa un chilometro dalla fermata metropolitana Ottaviano. La viabilità è agevole in quanto è a meno di 2 km. dalla Tangenziale Est; a poche centinaia di metri si trova il Lungotevere, a circa 1 km vi è lo stadio Olimpico e non distante si trova anche l area panoramica di Monte Mario. Alle spalle dell edificio è situato un distaccamento del R.U.D. La zona è dotata di aree pubbliche di parcheggio, ma difficilmente utilizzabili a causa della densità di autovetture, nelle immediate vicinanze, inoltre, sono presenti varie scuole di ogni ordine e grado e vari uffici pubblici. L unità immobiliare, essendo ubicata nel quartiere Prati, si trova in posizione di pregio ma non presenta particolari caratteristiche di panoramicità; non risente, inoltre, di elementi negativi connessi alla posizione. Confini Il fabbricato confina a nord ed a est con il distaccamento del R.U.D., a sud con una palazzina privata e ad ovest con viale Angelico.
3. DESCRIZIONE Caratteri generali e tipologici L edificio, in cui è ubicata l unità immobiliare oggetto della presente valutazione, costruito intorno alla metà del 1900, è del tipo isolato ed è composto da quattro piani fuori terra ed un piano seminterrato. Nel 2009 circa sono stati eseguiti lavori di rifacimento dell impianto elettrico del vano scala e di tinteggiatura delle pareti e dei soffitti. Tabella coefficienti di piano per edifici dotati di ascensore seminterrato terreno primo piani intermedi e ultimo attico seminterrato terreno primo secondo terzo quarto quinto sesto e oltre Tabella coefficienti di piano per edifici non dotati di ascensore
Struttura e finiture dell edificio L edificio ha struttura portante in muratura di pietrame di grosso spessore intonacato con sabbia e calce, solai gettati in opera con pignatte e travetti in ferro, copertura a terrazza praticabile e scale con struttura a volta. L ingresso alla palazzina è assicurato da un cancello in alluminio e vetro; inoltre, alle spalle dell edificio vi è un cancello in ferro che porta al locale caldaia per il riscaldamento condominiale. Le facciate esterne sono intonacate e tinteggiate di color salmone e marrone ; la pavimentazione dei pianerottoli è in marmette, mentre le scale sono in marmo, le pareti del vano scala sono tinteggiate, la ringhiera è in ferro con corrimano in legno e gli infissi in alluminio con vetro singolo. Nel 2009 circa è stato rifatto l impianto elettrico del vano scala, con successiva tinteggiatura del soffitto e delle pareti. Al piano seminterrato vi sono i locali ad uso cantina, pertinenze esclusive delle singole unità abitative, aventi la maggior parte della superficie delle pareti con gli intonaci gonfi ed alcuni mattoni spaccati. Il terrazzo di copertura è diviso in due ali, di cui una pavimentata con marmette ricoperte da guaina liquida, con evidenti riparazioni a causa di infiltrazioni ai piani inferiori, l altra ricoperta da guaina bituminosa; nel locale lavanderia vi è un serbatoio dell acqua in eternit, mentre il locale dei serbatoi dell acqua accoglie altri 12 serbatoi eternit di cui alcuni danneggiati. Da tale locale vi sono infiltrazioni di acqua verso il piano inferiore. Prospetto frontale Prospetto laterale
Ingresso palazzina Atrio scale Accesso locale caldaia Particolare posteriore
Locale caldaia Caldaia centralizzata Vano scala Particolare scale
Pianerottolo terrazzo Locale serbatoi acqua (Eternit) Locale lavanderia Serbatoio in Eternit
Particolare porta Terrazzo ala destra Riparazione terrazzo Terrazzo ala sinistra
Corridoio cantine Particolare cantine Struttura e finiture dell unità immobiliare L unità immobiliare è composta da ingresso, corridoio, disimpegno (soppalcato), cucina, bagno, soggiorno e due camere. La porta di accesso è in legno e la pavimentazione è in marmette, ad eccezione della cucina e del bagno in ceramica; va segnalato che in una camera alcune marmette si muovono. Gli infissi sono in alluminio con vetrocamera e tapparelle in p.v.c., i radiatori sono del tipo in ghisa, le porte interne sono in legno verniciato e vetro, le pareti sono rivestite con carta da parati e i soffitti sono tinteggiati; è presente, inoltre, uno scaldacqua elettrico (*) e due condizionatori a split (*). Fanno parte dell unità immobiliare due cantine site al piano seminterrato. (*) gli utenti dichiarano che l opera è stata sostituita/ristrutturata a proprie spese Impianti tecnologici dell edificio L edificio è dotato dei seguenti impianti: citofono, impianto di riscaldamento centralizzato ed impianto elettrico a norma. Impianti tecnologici dell unità immobiliare L unità immobiliare è dotata di scaldacqua elettrico, condizionatori a split ed impianto elettrico non a norma. L unità immobiliare non è dotata dell'attestato di certificazione energetica (ACE).
Stato manutentivo dell edificio Lo stato manutentivo generale risulta normale ; va sottolineato che la copertura necessita di riparazioni in quanto vi sono infiltrazioni localizzate di acqua piovana e gli intonaci dei locali cantine presentano distacchi localizzati e mattoni spaccati; nei locali lavanderia e serbatoi, inoltre, vi sono 13 serbatoi in eternit. Si farà riferimento alla seguente tabella: Stato manutentivo buono Stato manutentivo normale Stato manutentivo scadente Per la determinazione dello stato manutentivo e conservativo dell edificio, si tiene conto dei seguenti elementi: prospetti esterni; impianto elettrico (illuminazione perimetrale e scale), citofonico/videocitofonico; copertura; accessi, infissi comuni, scale, parti comuni; impianto di riscaldamento centralizzato; ascensore. In particolare, lo stato si considera: o buono, qualora sia in scadenti condizioni fino ad uno degli elementi sopra citati; o normale, qualora siano in scadenti condizioni fino a tre degli elementi sopra citati; o pessimo, qualora siano in scadenti condizioni oltre tre degli elementi sopra citati. Ai fini della definizione di scadenti condizioni, si precisa che per quanto riguarda: i prospetti esterni si intenderanno scadenti quando l intonaco od altri tipi di paramento risultano gravemente deteriorati, in misura superiore al 10% della superficie complessiva della facciata, ovvero presentino lesioni diffuse e passanti o risultino in uno stato di umidità permanente; l impianto elettrico (illuminazione perimetrale e scale), citofonico/videocitofonico sarà considerato scadente nel momento in cui non rispetta la vigente normativa in materia ovvero sono riscontrati malfunzionamenti tali da richiedere consistenti interventi di manutenzione straordinaria dell impianto e/o l integrale rifacimento; la copertura sarà considerata scadente nel momento in cui consente l infiltrazione di acque piovane; le scale e parti comuni saranno considerate scadenti quando verranno riscontrate condizioni tali da rendere necessaria la sostituzione di oltre il 30% delle relative superfici ovvero presentino lesioni diffuse e passanti; l impianto di riscaldamento centralizzato sarà considerato scadente quando l impianto presenta malfunzionamenti non riparabili tali da non rendere economicamente conveniente la sua riparazione; l ascensore sarà considerato scadente quando non conforme alla normativa vigente.
Tabella riepilogativa stato conservativo elementi costitutivi dell edificio SCADENTE NON SCADENTE Prospetti esterni Impianto elettrico, citofonico/videocitofonico Copertura Scale, e parti comuni Impianto di riscaldamento centralizzato Ascensore La copertura in alcune parti consente l infiltrazione di acque piovane I locali cantine hanno per la maggior parte della superficie delle pareti gli intonaci gonfi e alcuni mattoni spaccati, nei locali lavanderia e serbatoi dell acqua ci sono 13 serbatoi in eternit Stato manutentivo dell unità immobiliare Lo stato manutentivo generale risulta buono ; va sottolineato che l impianto elettrico non è a norma; mancano alcune piastrelle nel bagno, sono presenti macchie di umido nel bagno e nella cucina, ma inferiori al 30% e la colonna fecale è a vista. Si farà riferimento alla seguente tabella: unità immobiliare nuova, recentissima o ristrutturata stato ottimo stato buono stato mediocre stato pessimo unità immobiliare 1-20 anni unità immobiliare 21-40 anni unità immobiliare oltre 40 anni Per la determinazione dello stato manutentivo e conservativo dell unità immobiliare, si tiene conto dei seguenti elementi: a. pavimenti; b. pareti e soffitti; c. infissi esterni; d. infissi interni; e. impianto elettrico; f. impianto idrico-sanitario (tubazioni) e servizi igienici (compresi sanitari, rubinetterie, pavimenti e rivestimenti); g. impianto termico.
In particolare, lo stato si considera: o o o o ottimo, qualora nessuno degli elementi sopra riportati sia in scadenti condizioni; buono, qualora sia in scadenti condizioni almeno uno degli elementi sopra citati; mediocre, qualora siano in scadenti condizioni almeno tre degli elementi sopra citati; pessimo, qualora siano in scadenti condizioni almeno cinque degli elementi sopra citati. Ai fini della definizione di scadenti condizioni, si precisa che per quanto riguarda: a. pavimenti: si intenderanno scadenti nel momento in cui verranno riscontrate condizioni tali da rendere necessaria la sostituzione di oltre il 30% delle relative superfici. b. pareti e soffitti: si intenderanno scadenti nel momento in cui verranno riscontrate condizioni tali da rendere necessario il rifacimento di oltre il 30% delle relative superfici. c. infissi interni: si intenderanno scadenti nel momento in cui verranno riscontrate condizioni o problemi tali da rendere necessaria la sostituzione di oltre la metà della dotazione presente. d. infissi esterni: si intenderanno scadenti nel momento in cui verranno riscontrati rilevanti problemi di tenuta agli agenti atmosferici tali da rendere necessaria la sostituzione di oltre la metà della dotazione presente. e. impianto elettrico: sarà definito scadente quando lo stesso non rispetta la vigente normativa in materia. f. impianto idrico e servizi igienico-sanitari: saranno considerati scadenti nel momento in cui verranno riscontrati malfunzionamenti tali da richiedere consistenti interventi di manutenzione straordinaria dell impianto e/o l integrale rifacimento. g. impianto di riscaldamento: sarà definito scadente qualora gli elementi radianti dell unità immobiliare presentino malfunzionamenti non riparabili tali da richiedere la sostituzione di oltre la metà della dotazione presente. Tabella riepilogativa stato conservativo elementi costitutivi dell unità immobiliare SCADENTE NON SCADENTE Pavimenti Pareti e soffitti Infissi esterni Infissi interni Impianto elettrico Impianto idrico-sanitario e servizi igienici Impianto termico L impianto elettrico non rispetta la 46/90 Servitù attive e passive Non presenti 4. DATI CATASTALI
L immobile risulta censito al Catasto Fabbricati della provincia di Roma Comune di Roma come di seguito riportato. 5. INQUADRAMENTO URBANISTICO ED EVENTUALI VINCOLI L area in cui ricade il fabbricato presenta destinazione d uso Abitativa ; il sistema insediativo è: Città storica Ambiti di valorizzazione di tipo B Tessuti, edifici e spazi aperti. Allegato 3 P.R.G. (stralcio) P.R.G. Legenda P.R.G. Norme tecniche di attuazione (stralcio) P.R.G. Norme tecniche di attuazione Controdeduzioni (stralcio) 6. SUPERFICIE CONVENZIONALE
La consistenza da considerare ai fini della valutazione tecnico-estimativa è determinata dalla somma della superficie catastale della singola unità immobiliare calcolata ai sensi del D.P.R. 23 marzo 1998 n. 138, e delle superfici di eventuali pertinenze, quali box auto e posti auto coperti e scoperti. Tabella riepilogativa consistenza Superficie catastale unità immobiliare (m 2 ) 86 Eventuale superficie catastale box di pertinenza dell unità immobiliare (m 2 ) Eventuale superficie catastale posto auto coperto di pertinenza dell unità immobiliare (m 2 ) Eventuale superficie catastale posto auto scoperto di pertinenza dell unità immobiliare (m 2 ) 7. SITUAZIONE LOCATIVA La situazione locativa del bene, al momento della valutazione, è la seguente: Usuario/Conduttore Canone ( )