TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA Ufficio Esecuzioni Immobiliari Esecuzione immobiliare N. 591 /16 RGE Giudice delegato: Dott. ssa CAMILLA SOMMARIVA Esecuzione promossa da: ( I) contro: x RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA Esperto designato: LOTTO 1
LOTTO 2 0sommario TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA... Ufficio Esecuzioni Immobiliari... 0SOMMARIO... 1RIASSUNTO DATI GENERALI... 2COMUNICAZIONE INIZIO OPERAZIONI PERITALI... 3 DATI CATASTALI... 3.1DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO.. 3.2DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLE VISURE... 3.3COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE... 4DESCRIZIONE DEI BENI... 5LOTTI IN VENDITA... 5.1.1LOTTO 5.1.2LOTTO 5.1.3LOTTO 5.1.4LOTTO 5.1.5LOTTO 5.1.6LOTTO 5.1.7LOTTO 12: 12: 12: 12: 12: 12: 12: DATI CATASTALI... DESCRIZIONE COMMERCIALE... REGOLARITA EDILIZIA... EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO... COSTI DI REGOLARIZZAZIONE... OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE... VINCOLI E ONERI GIURIDICI... VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE...
VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA... 5.1.8LOTTO 12: 5.1.9LOTTO 12: DIRITTO DI PRELAZIONE... VALORE DEL BENE... VALUTAZIONE DEI BENI: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE... VALORE LOTTO 12......... 6ALTRE NOTIZIE... 7ALLEGATI... PLANIMETRIE CATASTALI ESTRATTO DI MAPPA CATASTALE VISURE CATASTALI ATTO DI PIGNORAMENTO IMMOBILIARE COMUNICAZIONE INIZIO OPERAZIONI PERITALI DOCUMENTAZIONE EDILIZIA REPERIBILE ALLEGATI A, B copia degli allegati e documentazione fotografica
1RIASSUNTO E DATI GENERALI PROCEDURA N 591/2016 RGE Esecuzione promossa da: ( ) contro: Udienza: 13/06/2018 ore 12.10 Data trascrizione pignoramento: 09/12/2016 2COMUNICAZIONI L esperto ha provveduto ad informare le parti interessate o gli avvocati da esse nominati della nomina e dell inizio delle operazioni peritali, in particolare sono stati avvertiti: 1. Avv. x 1. Avv. x 2. x( esecutati) Copia della presente perizia sarà trasmessa in forma semplice all indirizzo di residenza dell esecutato a mezzo posta ordinaria o via email; via e.mail al Legale del creditore Procedente ed ai Legali degli eventuali creditori intervenuti entro la data di conferimento incarico. Pagina 4 di 17
3DATI CATASTALI 3.1DATI CATASTALI DEI BENI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO 1 COME RISULTANTI Ia BENI CENSITI AL CATASTO ABBRICATI E/O TERRENI COMUNE DI REGGIO EMILIA Dati catastali CATASTO Ubicazione Mappale e subalterno Consistenza e superficie Categoria2 e classe Rendita 124 202 sub 6 129 MQ C/3 286 SUB 7 14 MQ 286 SUB 12 4 VANI A/2 286 SUB 17 12 MQ 286 SUB 19 2 MQ C/2 g. VIA EMILIA ALL'ANGELO, 10 Zona cens. Ib BENI CENSITI AL CATASTO ABBRICATI E/O TERRENI COMUNE DI REGGIO EMILIA 1 Vedi allegato 8.5 2 Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A1: abitazione di tipo signorile A/2: abitazioni di tipo civile A/3: abitazioni di tipo economico A/4: abitazioni di tipo popolare A/5: abitazioni di tipo ultrapopolare A/6: Abitazioni di tipo rurale A/7: abitazioni in villini A/8: abitazioni in ville A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici A/10: uffici e studi privati A/: abitazioni o alloggi tipici dei luoghi. B/1: collegi e convitti, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme B/2: case di cura e ospedali B/3: prigioni e riformatori B/4: uffici pubblici B/5: scuole, laboratori scientifici B/6: biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 B/7: cappelle ed oratori non destinati all esercizio pubblico del culto B/8: magazzini sotterranei per depositi di derrate C/1: negozi e botteghe C/2: magazzini e locali di deposito C/3: laboratori per arti e mestieri C/4: fabbricati e locali per esercizi sportivi C/5: stabilimenti balneari e di acque curative : stalle, scuderie, rimesse, autorimesse C/7: tettoie chiuse o aperte IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE D/1: opifici D/2: alberghi, villaggi turistici, pensioni D/3: teatri, cinematografi, arene, discoteche, parchi giochi, sale per concerti e spettacoli e simili D/4: case di cura e ospedali D/5: istituto di credito, cambio e assicurazione D/6: fabbricati e locali per esercizi sportivi D/7: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione D/8: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione (supermercati) D/9: edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio D/10: unità strumentali a servizio dell azienda agricola IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE: E/1: stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi, aerei E/2: ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio E/3: costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche E/4: recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche (mercati, posteggio bestiame) E/5: fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze E/6: fari, semafori, torri per rendere pubblico l orologio comunale E/7: fabbricati destinati all esercizio pubblico dei culti E/8: fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia E/9: edifici a destinazione speciale non compresi nelle categorie precedenti (comprese discariche RSU gestite senza redditualità) IMMOBILI SENZA RENDITA CATASTALE: /1: area urbana /2: unità collabenti /3: unità in corso di costruzione /4: unità in corso di definizione /5: lastrico solare. Pagina 5 di 17
Dati catastali CATASTO Ubicazione g. VIA EMILIA ALL'ANGELO, 10 Zona cens. 124 Mappale e subalterno Consistenza e superficie Categoria e classe Rendita 203 12 MQ 3.2DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI ALLA DATA DELLE VISURE REALMENTE IIa BENI CENSITI AL CATASTO ABBRICATI E/O TERRENI COMUNE DI REGGIO EMILIA Dati catastali CATASTO Ubicazione Mappale e subalterno Consistenza e superficie Categoria e classe Rendita 124 202 sub 6 129 MQ C/3 286 SUB 7 14 MQ 286 SUB 12 4 VANI A/2 286 SUB 17 12 MQ 286 SUB 19 2 MQ C/2 g. VIA EMILIA ALL'ANGELO, 10 Zona cens. Ib BENI CENSITI AL CATASTO ABBRICATI E/O TERRENI COMUNE DI REGGIO EMILIA Pagina 6 di 17
Dati catastali CATASTO Ubicazione g. VIA EMILIA ALL'ANGELO, 10 124 Zona cens. Mappale e subalterno Consistenza e superficie Categoria e classe Rendita 203 12 MQ 3.3COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE I dati catastali riportati nello schema Ia sono quelli desunti dall atto di pignoramento (vedi allegato ) mentre quelli dello schema IIa sono quelli della situazione catastale verificata in data 13/02/2018. Vi e corrispondenza tra i dati dell'atto di pignoramento e quelli catastali. 4DESCRIZIONE DEI BENI 3 LOTTO 1 Laboratorio posto al piano primo e cantina al piano interrato, oltre a garage in corpo staccato al piano terra. Laboratorio ora suddiviso in due unità abitative( modifiche per le quali non si è trovata autorizzazione). L'ultimo stato autorizzato reperito, prevedeva quattro stanze ad uso laboratorio, un corridoio, un disimpegno, un bagno, oltre ad altro bagno con antibagno, cantina al piano interrato. Beni siti in Comune di Reggio Emilia via Emilia all'angelo, 10. diritto pignorato Proprietà 1/1 Superficie commerciale laboratorio pari a 130,00 ca mq5. Superficie commerciale garage di 20,00 ca mq. Gli immobili si presentano in buono 3 5 Le misure, indicative, si riferiscono alle superfici commerciali, quindi compresi i muri. La superficie commerciale dell immobile è formata dalle seguenti voci: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. intera superficie utile lorda (SU) dei locali principali, compresi i muri perimetrali misurati al 100% ed i muri di divisione al 50% della loro superficie effettiva 60% della superficie accessoria quando questa è rifinita impiantisticamente con le stesse caratteristiche dei locali di SU ma priva dei requisiti di abitabilità o usabilità 40% delle logge e/o verande coperte aventi superficie fino a 10 mq (20% per la parte eccedente i 10 mq) 30% dei balconi e/o terrazze scoperte aventi superficie fino a 10 mq (15% per la parte eccedente i 10 mq) 25% di cantine, accessori e soffitte con altezza media superiore a cm. 200 15% di cantine, accessori e soffitte con altezza media inferiore a cm. 200 l area cortiliva esclusiva viene considerata come pregio in aumento del valore al mq del bene l area cortiliva comune viene sempre considerata compresa nel valore del fabbricato, indipendentemente dalla sua superficie le autorimesse e i posti auto vengono stimati a corpo Pagina 7 di 17
stato di manutenzione. Esternamente il fabbricato e in mattoni a faccia vista e affaccia sulla via principale. Internamente i locali presentato buone finiture tra cui colonne in mattoni a faccia vista, tinteggi di colori scuri di diverso colore a seconda delle stanze. Impianto elettrico apparentemente NON a norma per il quale l'esecutato non ha fornito certificazioni. In atti notarili sono stati reperiti certificati energetici relativi agli immobili oggetto di esecuzione ( in allegati ). LOTTO 2 In fabbricato residenziale, appartamento posto al piano primo, oltre a cantina, posto auto e garage al piano terra. L'appartamento e composto da soggiorno con angolo cottura, terrazzo, disimpegno, due camere da letto e un bagno. Cantina, posto auto e garage al piano terra. Beni siti in Comune di Reggio Emilia via Toscanini,. diritto pignorato Proprietà 1/1 Superficie commerciale abitazione pari a 63,00 ca mq5. Superficie commerciale garage di 17,00 ca mq. Superficie commerciale posto auto di 13,00 ca mq. Superficie commerciale cantina di 2,00 ca mq Gli immobili si presentano in buono stato di manutenzione. Esternamente il fabbricato e in mattoni a faccia vista e affaccia su via chiusa in zona residenziale. Internamente i locali presentato discrete finiture, pavimento in monocottura posato in diagonale, tapparelle alle finestre, porta blindata, vetri doppi ai serramenti. Impianto elettrico apparentemente a norma per il quale l'esecutato non ha fornito certificazioni. In atti notarili sono stati reperiti certificati energetici relativi agli immobili oggetto di esecuzione ( in allegati ). 5LOTTI DI VENDITA Data la tipologia del bene, la sua conformazione, struttura e destinazione d'uso essendo comodamente divisibile si considererà la vendita in DUE LOTTI. 5 e non La superficie commerciale dell immobile è formata dalle seguenti voci: 10.. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. intera superficie utile lorda (SU) dei locali principali, compresi i muri perimetrali misurati al 100% ed i muri di divisione al 50% della loro superficie effettiva 60% della superficie accessoria quando questa è rifinita impiantisticamente con le stesse caratteristiche dei locali di SU ma priva dei requisiti di abitabilità o usabilità 40% delle logge e/o verande coperte aventi superficie fino a 10 mq (20% per la parte eccedente i 10 mq) 30% dei balconi e/o terrazze scoperte aventi superficie fino a 10 mq (15% per la parte eccedente i 10 mq) 25% di cantine, accessori e soffitte con altezza media superiore a cm. 200 15% di cantine, accessori e soffitte con altezza media inferiore a cm. 200 l area cortiliva esclusiva viene considerata come pregio in aumento del valore al mq del bene l area cortiliva comune viene sempre considerata compresa nel valore del fabbricato, indipendentemente dalla sua superficie le autorimesse e i posti auto vengono stimati a corpo Pagina 8 di 17
5.1.1L OTTI: DA TI CA TA STA LI LOTTO 1 BENI CENSITI AL CATASTO ABBRICATI E/O TERRENI COMUNE DI REGGIO EMILIA Dati catastali CATASTO Ubicazione g. VIA EMILIA ALL'ANGELO, 10 Zona cens. 124 Mappale e subalterno Consistenza e superficie Categoria e classe Rendita 202 sub 6 129 MQ C/3 BENI CENSITI AL CATASTO ABBRICATI E/O TERRENI COMUNE DI REGGIO EMILIA Dati catastali CATASTO Ubicazione g. VIA EMILIA ALL'ANGELO, 10 124 Zona cens. Mappale e subalterno Consistenza e superficie Categoria e classe Rendita 203 12 MQ Pagina 9 di 17
LOTTO 2 BENI CENSITI AL CATASTO ABBRICATI E/O TERRENI COMUNE DI REGGIO EMILIA Dati catastali CATASTO Ubicazione Mappale e subalterno Consistenza e superficie Categoria e classe Rendita 286 SUB 7 14 MQ 286 SUB 12 4 VANI A/2 286 SUB 17 12 MQ 286 SUB 19 2 MQ C/2 g. Zona cens. 5.1.2LOTTI: DESCRIZIONE COMMERCIALE LOTTO 1 Laboratorio posto al piano primo e cantina al piano interrato, oltre a garage in corpo staccato al piano terra. Laboratorio ora suddiviso in due unità abitative( modifiche per le quali non si è trovata autorizzazione). L'ultimo stato autorizzato reperito, prevedeva quattro stanze ad uso laboratorio, un corridoio, un disimpegno, un bagno, oltre ad altro bagno con antibagno, cantina al piano interrato. Beni siti in Comune di Reggio Emilia via Emilia all'angelo, 10. diritto pignorato Proprietà 1/1 Superficie commerciale laboratorio pari a 130,00 ca mq5. Superficie commerciale garage di 20,00 ca mq. 5 La superficie commerciale dell immobile è formata dalle seguenti voci: 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. intera superficie utile lorda (SU) dei locali principali, compresi i muri perimetrali misurati al 100% ed i muri di divisione al 50% della loro superficie effettiva 60% della superficie accessoria quando questa è rifinita impiantisticamente con le stesse caratteristiche dei locali di SU ma priva dei requisiti di abitabilità o usabilità 40% delle logge e/o verande coperte aventi superficie fino a 10 mq (20% per la parte eccedente i 10 mq) 30% dei balconi e/o terrazze scoperte aventi superficie fino a 10 mq (15% per la parte eccedente i 10 mq) 25% di cantine, accessori e soffitte con altezza media superiore a cm. 200 15% di cantine, accessori e soffitte con altezza media inferiore a cm. 200 l area cortiliva esclusiva viene considerata come pregio in aumento del valore al mq del bene Pagina 10 di 17
Regolarizzazione da eseguire. Ripristini da eseguire. Occupato da terzi come abitazione senza contratto di affitto, cosi come comunicato anche all'addetto dell'ivg. LOTTO 2 In fabbricato residenziale, appartamento posto al piano primo, oltre a cantina, posto auto e garage al piano terra. L'appartamento e composto da soggiorno con angolo cottura, terrazzo, disimpegno, due camere da letto e un bagno. Cantina, posto auto e garage al piano terra. Beni siti in Comune di Reggio Emilia via Toscanini,. diritto pignorato Proprietà 1/1 Superficie commerciale abitazione pari a 63,00 ca mq5. Superficie commerciale garage di 17,00 ca mq. Superficie commerciale posto auto di 13,00 ca mq. Superficie commerciale cantina di 2,00 ca mq. Regolarizzazione da eseguire. Spese condominiali insolute. Libero. 5.1.3LOTTO 1: REGO LARITA EDILIZIA A seguito del sopralluogo effettuato, gli immobili sono risultati NON corrispondenti alla planimetria catastale e/o di progetto. LOTTO 1 Differenze nelle misure interne di alcuni locali; divisione in due unità immobiliari ad uso abitativo del laboratorio; realizzazione di alcuni pareti, chiusure di porte; oltre altro. L'autorimessa esterna presenta differenze sia nelle misure esterne/interne che nelle altezze, oltre altro. L'atto notarile di provenienza indica che la costruzione del fabbricato di cui le unità immobiliari fanno parte e iniziata in data anteriore al 1 settembre 1967;concessione 26. l area cortiliva comune viene sempre considerata compresa nel valore del fabbricato, indipendentemente dalla sua superficie 27. le autorimesse e i posti auto vengono stimati a corpo 5 La superficie commerciale dell immobile è formata dalle seguenti voci: 28. 29. 30. 31. 32. 33. 34. 35. 36. intera superficie utile lorda (SU) dei locali principali, compresi i muri perimetrali misurati al 100% ed i muri di divisione al 50% della loro superficie effettiva 60% della superficie accessoria quando questa è rifinita impiantisticamente con le stesse caratteristiche dei locali di SU ma priva dei requisiti di abitabilità o usabilità 40% delle logge e/o verande coperte aventi superficie fino a 10 mq (20% per la parte eccedente i 10 mq) 30% dei balconi e/o terrazze scoperte aventi superficie fino a 10 mq (15% per la parte eccedente i 10 mq) 25% di cantine, accessori e soffitte con altezza media superiore a cm. 200 15% di cantine, accessori e soffitte con altezza media inferiore a cm. 200 l area cortiliva esclusiva viene considerata come pregio in aumento del valore al mq del bene l area cortiliva comune viene sempre considerata compresa nel valore del fabbricato, indipendentemente dalla sua superficie le autorimesse e i posti auto vengono stimati a corpo Pagina di 17
edilizia n. 24413/1989 del /9/1989 di P, abitabilità del 2/6/2000 n. 2333/2000, DIA n. 9657/2005 del 4/5/2005 ( per il laboratorio). Costruzione del fabbricato di cui le unità immobiliari fanno parte e iniziata in data anteriore al 1 settembre 1967; successivamente Permesso di costruire n. 981/2005 presentato il 01/06/2005 per ampliamento garage, opere realizzate, non si sono trovati i documenti di chiusura della pratica edile ne l'aggiornamento catastale ( per il garage). LOTTO 2 Differenze nelle misure interne di alcuni locali; diversa dimensione di finestre e porte finestre; il garage presenta alcune differenze nell'indicazione di sporgenza dei pilastri ; oltre altro. Da atto notarile gli immobili risultano edificati in forza di Permesso di costruire del 7/8/2006 n. 6871/2006 di PG, DIA variante del 6//2006 n. 22321/2006, in data 3/9/2007 n. 18306/2007 di PG, abitabilità del 6/3/2008 al n. 664/2008 di PG. 5.1.4LOTTI: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO E BONIICA LOTTO 1 Per la rimozione delle parti non sanabili, massima di euro 5.000,00 e ripristini, si stima un costo presunto e di 5.1.5LOTTI: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE LOTTO 1 Per procedere alla presentazione di richiesta di regolarizzazione di alcune delle differenze sopra riportate si dovrà presentare una nuova pratica edilizia in sanatoria presso il Comune, aggiornamento catastale oltre al pagamento di una sanzione, importi quantificabili indicativamente in euro 7.000,00 (compreso C.I. e IVA, escluso spese di presentazione, bolli, oneri, ecc.). Si precisa però che non è possibile quantificare esattamente le spese relative alla presentazione di tali pratiche perché i conteggi relativi agli importi definitivi delle sanzioni saranno eseguiti dai tecnici preposti del servizio di Edilizia del Comune ( e/o da altri uffici interessati ) solo dopo la presentazione di idonea documentazione ( predisposta da tecnico di fiducia ). LOTTO 2 Per procedere alla presentazione di richiesta di regolarizzazione di alcune delle differenze sopra riportate si dovrà presentare una nuova pratica edilizia in sanatoria presso il Comune, aggiornamento catastale oltre al pagamento di una sanzione, importi quantificabili Pagina 12 di 17
indicativamente in euro 3.000,00 (compreso C.I. e IVA, escluso spese di presentazione, bolli, oneri, ecc.). Si precisa però che non è possibile quantificare esattamente le spese relative alla presentazione di tali pratiche perché i conteggi relativi agli importi definitivi delle sanzioni saranno eseguiti dai tecnici preposti del servizio di Edilizia del Comune ( e/o da altri uffici interessati ) solo dopo la presentazione di idonea documentazione ( predisposta da tecnico di fiducia ). 5.1.6LOTTI: OCCUPAZIONE DELL IMMOB ILE LOTTO 1 Occupato da terzi come abitazione senza contratto di affitto, cosi come comunicato anche all'addetto dell'ivg. LOTTO 2 Libero. 5.1.7LOTTO 1: VINCOLI E ONERI GIURIDICI V I N C O L I G I U R I D I C I A CA R I C O D E L L A C Q U I R E N T E Dati gli elementi a disposizione e per quanto è stato possibile verificare: Eventuali spese condominiali insolute e altri oneri condominiali ( nel limite previsto dalla legge ); lavori ordinari e/o straordinari ( nel limite previsto dalla legge ) servitù sia trascritte e/o realmente esistenti anche se non formalmente richiamate in atti; Non saranno date garanzie all'acquirente in merito al rilascio di sanatoria e/o regolarizzazioni; esistenza di fondo patrimoniale notaio Varchetta del 10//2010 rep 98385/28608 trascritto il 12//2010 per il quale sarà il Giudice a disporre; mancata garanzia per evizione, salvo diversa indicazione del Giudice; Pagina 13 di 17
domande giudiziali o sentenze passate in giudicato ( così come meglio indicato in atti e in relazione notarile)salvo diversa indicazione del Giudice; Rimarranno a carico del futuro acquirente il rispetto di tutte le formalità già indicate in atto notarile di provenienza, compresi i vincoli, servitù, convenzioni e quant'altro derivante anche da atti ( di qualsiasi tipo ) precedentemente stipulati. V I N C O L I G I U R I D I C I A CA R I C O D E L L A P R O C E D U R A Per l elenco delle iscrizioni, e pignoramenti gravanti sui beni da cancellarsi a cura della procedura e per dettagli si prende nota della relazione notarile in atti che di seguito si riassume: 1. ISCRIZIONE CONTRO IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO 2. ISCRIZIONE CONTRO x IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO 3. TRASCRIZIONE CONTRO DOMANDA GIUDIZIALE 4. TRASCRIZIONE CONTRO DOMANDA GIUDIZIALE 5. TRASCRIZIONE CONTRO ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI 5.1.8LOTTO 1: DIRITTO DI PRELAZIO NE Non si sono ravvisati diritti di prelazione a favore dello Stato. 5.1.9LOTTO 1: VALORE DEL BENE V A L U T A Z I O N E D E I B E N I : S C O P O D E L L A ST I M A E A S P E T T O E C O N O M I C O C H E LA RISOLVE Il quesito posto all esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale dei beni, finalizzata ad una futura vendita degli stessi. Nella determinazione del valore commerciale si è deciso di utilizzare il metodo di stima comparativo, tenendo conto delle caratteristiche proprie di ogni singolo immobile oggetto di perizia ( vetustà, ubicazione, manutenzione, finiture), e confrontandoli con beni simili o assimilabili presenti sul mercato, facendo riferimento Pagina 14 di 17
anche ad informazioni reperite da organismi del settore ( OSSERVATORIO IMMOBILIARE dell' Agenzia del Territorio). Sul valore complessivo del singolo immobile sarà quindi applicato un abbattimento del prezzo dovuto alla differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali e per l'assenza di garanzia per vizi occulti. Tale valore sarà ridotto in base alle condizioni di possesso dell' immobile, vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, spese condominiali insolute, necessità di bonifica da eventuali rifiuti anche tossici o nocivi, presentazioni di sanatorie edilizie, ecc. Infine nel caso di stima relativa ad una sola quota sarà applicato un ulteriore riduzione del prezzo così come sopra calcolato data la minor appetibilità sul mercato. Viene tenuto conto di tutte le suindicate caratteristiche e comunque di tutti gli elementi che possono influenzare i valori ricercati, nonchè delle attuali condizioni del mercato immobiliare, che attraversa un periodo di crisi del settore e mancanza generale di liquidità e che riporta contrattazioni saltuarie con quotazioni talvolta scostanti o inattendibili. La valutazione dei beni è effettuata a corpo e non a misura. Per gli immobili in proprietà superficiaria, si specifica che, il valore non sarà calcolato in base a quanto indicato in convenzione, ma sarà valutato come se fossero in libero mercato immobiliare, applicando il metodo di stima precedentemente descritto ( rimarranno comunque validi tutti i vincoli precedentemente imposti sugli immobili oggetto di perizia ) Stima del bene descritto: VALORE LOTTO 1 la valutazione di mercato effettuata a corpo non a misura dell immobile così descritto e censito viene determinata come segue: SUP. COMMERC. MQ. VALORE. AL MQ. 130 1400 20 800 SOMMANO 198.000,00 Valore dopo abbattimento 20% Regolarizzazione 7.000,00 Ripristini, rimozioni, bonifica 5.000,00 DESCRIZIONE laboratorio garage VALORE 182.000,00 16.000,00 158.400,00 Pagina 15 di 17
VALORE BENI 146.400,00 L'abbattimento del valore del 20% è stata applicata data la minor appetibilità del bene derivante dalla vendita all'asta ( necessita di un primo rilancio per l'aggiudicazione, mancanza di garanzia su vizi e difetti, anche occulti, alla differenza tra oneri tributari calcolati calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali, non immediato possesso del bene, ecc.) Valore a corpo arrotondato base d asta 146.000,00 VALORE MINIMO DELL' OERTA 109.500,00 EURO Stima del bene descritto: VALORE LOTTO 2 la valutazione di mercato effettuata a corpo non a misura dell immobile così descritto e censito viene determinata come segue: SUP. COMMERC. MQ. VALORE. AL MQ. abitazione 63 1700 garage 17 700.900,00 Posto auto 13 500 6.500,00 cantina 2 500 1.000,00 SOMMANO 126.500,00 Valore dopo abbattimento 20% Regolarizzazione DESCRIZIONE VALORE 107.100,00 101.200,00 3.000,00 Pagina 16 di 17
Spese condominiali insolute comunicate dall'amministratore ( vedasi allegati) VALORE BENI 1.638,68 96.561,32 L'abbattimento del valore del 20% è stata applicata data la minor appetibilità del bene derivante dalla vendita all'asta ( necessita di un primo rilancio per l'aggiudicazione, mancanza di garanzia su vizi e difetti, anche occulti, alla differenza tra oneri tributari calcolati calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali, non immediato possesso del bene, ecc.) Valore a corpo arrotondato base d asta 96.000,00 VALORE MINIMO DELL' OERTA 72.000,00 EURO Reggio Emilia, li' /05/2018 L esperto stimatore designato Pagina 17 di 17