CTU DOTT. ING. SERGIO LANDI Via Nazinale 206/b - 40051 Alted ( BO ) Tel. 051 871549 E-mail: sergilandi@sergilandi.191.it Dtt,. Ing. Landi Sergi TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE DR. MAURIZIO ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE * * * Il Giudice dell Esecuzine in ggett, in data 14/09/2017 nminava il Dtt. Ing. Sergi Landi iscritt all Ordine degli Ingegneri della Prvincia di Blgna al n. 3083/A, cn studi in Alted Via Nazinale n. 206/b, Cnsulente Tecnic d Uffici, e gli dava l incaric di rispndere al seguente N. 364/15 e 429/15 R.G. ESEC. Udienza 4 dicembre 2017 Ore 9,20 PERIZIA SENZA NOMI quesit: 1. Prvvedere prima di gni altra attività al cntrll della cmpletezza dei dcumenti di cui agli articli 567 II c. c.p.c. (Es. Relazine Ntarile, CDU, dcumentazine ipcatastale, segnaland immediatamente al Giudice quelli mancanti e inidnei). 2. Descrivere i beni ggett dell esprpriazine, previa esatta individuazine degli stessi in relazine ai dati catastali, accertand: la crrispndenza men delle certificazini catastali ai dati indicati nel verbale di pignrament; i dati del Nuv Catast effettivamente risultanti; il censiment reglare di tutte le prprietà e altri diritti reali rilevati prcedend, in cas negativ e previa appsita autrizzazine da parte di quest Giudice, ai necessari atti ed perazini per l accatastament degli immbili, previa gni verifica della cnfrmità dei manufatti alle licenze e/ cncessini e/ autrizzazini rilasciate, della sussistenza dei certificati di abitabilità e/ usabilità, la sussistenza di diritti di cmprprietà di altri diritti 1 M_PR_02_07
reali parziari. 3. Accertare l stat di pssess e l indicazine del titl in base al quale l immbile è ccupat ed in particlare: gli eventuali rapprti di lcazine (precisand la data del cntratt e della registrazine) di altr tip (es. cntratti di cmdat, leasing, ecc. diritti di abitazine dell immbile cme da prvvedimenti giudiziali per separazine, cessazine degli effetti civili del matrimni, ecc.) cnferenti, in fatt, il gdiment dei beni a terzi, indicandne le date di apparente inizi e scadenza, il regime legale (sggetti a prrga men, fndati su prvvedimenti giudiziali definitivi men), il crrispettiv (se crrispst anche dp il pignrament e cme depsitat nell interesse dei creditri) ed allegand tutti i dcumenti rinvenuti; 4. Esprimere il prpri mtivat parere sulla pprtunità di disprre la vendita in un più ltti e predisprre, in cas affermativ, il relativ frazinament, cn tutti i dati catastali per ciascun ltt; 5. Indicare le eventuali pere necessarie secnd la miglire scienza ed esperienza ed il cst dei lavri di ripristin delle funzinalità cui i beni sn destinati, ve gravemente cmprmessa; 6. Esprimere il prpri mtivat parere, nel cas di pignrament di quta, sulla cmda divisibilità del bene vver alienazine separata della quta stessa, prvvedend agli adempimenti eventuali di cui sub 3; 7. Redigere piante planimetriche per i fabbricati ed eseguire ftgrafie dei manufatti e delle aree; 2
8. Indicare i dati necessari per la cmpilazine delle denuncie fiscali bbligatrie cnseguenti alla vendita (tra cui IMU a titl di esempi) e per la vltura dei beni dell aggiudicatari definitiv e redigere, per gni ltt di vendita prpst e su pagina separata, un prspett riepilgativ: stat di pssess, l esistenza di frmalità, vincli neri, anche di natura cndminiale gravanti sul bene, che resterann a caric dell acquirente, ivi cmpresi i vincli derivanti da cntratti incidenti sull attitudine edificatria dell stess i vincli cnnessi cn il su carattere stric artistic, l esistenza di frmalità, vincli ed neri, anche di natura cndminiale che sarann cancellati che cmunque risulterann nn ppnibili all acquirente, la verifica della reglarità edilizia e urbanistica del bene nnché l esistenza della dichiarazine di agibilità dell stess. 9. Determinare il valre cmmerciale dei beni secnd la miglire scienza ed esperienza nel settre immbiliare di riferiment, per tiplgia, classe, ubicazine, stat di fatt, pere necessarie alla miglire funzinalità ed epca di alienazine; 10. Depsitare una relazine scritta entr trenta girni antecedenti l udienza ex art. 569nc.p.c., già fissata, facend tempestiv ricrs al G.E. qualra si presentasser difficltà tali da pregiudicare il rapid e precis svlgiment dell incaric; L scrivente, dp aver pres visine dei dcumenti catastali ed iptecari agli atti, Il CTU fa presente che in cllabrazine cn l Avv. Givanna Markt, dp numersi tentavi e ricerca degli esecutati mediante lettere pstali, messaggi, ed altri canali sciali si e 3
dvuti prcedere all access all allggi mediante la Frza Pubblica, Amministratre di Cndmini e fabbr in data 24 settembre 2016 alle re 10,00. Il CTU ing. S. Landi dp aver effettuat in lc i dvuti accertamenti e misurazini ed aver avut in precedenza i necessari cntatti cn l uffici tecnic del Cmune di Prretta Terme, Agenzia del Territri (Catast Fabbricati e Terreni) di Blgna, espne quant segue: * * * PREMESSA I beni ggett di esecuzine immbiliare verrann presi in cnsiderazine, specificand: DATI DI PIGNORAMENTO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE IDENTIFICAZIONE CATASTALE CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU VINCOLI E ONERI CONFINI PROPRIETÀ PROVENIENZA DEL BENE ATTI PREGIUDIZIEVOLI CERTIFICAZIONE ENERGETICA REGIME FISCALE 4
INDAGINE AMMINASTRATIVA SITUAZIONE OCCUPAZIONALE DESCRIZIONE DEL BENE CONFORMITA IMPIANTI CONSISTENZA SUPERFICIALE STIMA DEI BENI Per la determinazine del valre cmmerciale dei beni, ciè del più prbabile valre di mercat, si ritiene di servirsi del metd di raffrnt. Tale metd cstituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercat finalizzata ad individuare quale sia il valre di mercat, praticat in tempi recenti, per beni immbili simili a quelli in esame tenend presente la vetustà, il tip di finiture, l stat di cnservazine, la lcalizzazine, la situazine ccupazinale e la cnsistenza superficiale dei beni. Trattandsi di bene ggett di prcedura esecutiva, il sttscritt dp aver determinat il valre cmmerciale del bene, al fine di miglirare l appetibilità dell stess e rendere più cmpetitiva la gara, prvvederà ad una riduzine percentuale che scilla tra il 15 ed il 40 % del valre cmmerciale stess, in base a quelle che sn le caratteristiche di cmmerciabilità del bene ggett di esecuzine. DATI DI PIGNORAMENTO Cn att di pignrament immbiliare è stat pignrat al Sig. ESECUTATO a) Ipteca vlntaria iscritta press l Agenzia del Territri di Blgna Servizi di Pubblicità Immbiliare all art. 421 in data 10 5
gennai 2008 per la smma di eur 135.000,00 a garanzia di mutu di eur 90.00,00 a favre di BANCA PER LA CASA spa cn sede in Milan cd.fisc. 1326303150 Via Trtna n. 23 a caric di ESECUTATO cme da att a rgit del Ntai Bertlini Dtt. Sergi in data 21 dicembre 2007 rep. n. 340168. b) PIGNORAMENTO di immbile trascritt a Blgna 05 giugn 2015 all art. 15900 a favre di CONDOMINIO IL VOLTONE Via Brglung n. 6 cn sede in Prretta Terme (B) cd. fiscale 91293780374 a caric di ESECUTATO in frza di att esecutiv del Tribunale Civile di Blgna ntificat il 04/03/2015 Rep. 4617/2015 relativ all immbile /appartament censit nel N.C.E.. del cmune di Prretta Terme (B) al Fgli 20 Map. 105, Sub. 6, pian 2-4, Cat. A/3, classe 2, Vani 5, rendita 387,34 Via Brglung n. 6 c) PIGNORAMENTO di immbile trascritt a Blgna 08 lugli 2015 all art. 19849 a favre di UNICREDIT SPA cn sede in Rma cdice fiscale 00348170101 a caric di ESECUTATO in frza di verbale di pignrament dell Ufficiale Giudiziari del Tribunale di Blgna att esecutiv del Tribunale Civile di Blgna in data 21/04/2015 rep. n. 5108/15. * * * CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI LOTTO UNICO Piena prprietà in ragine di 1000/1000 di un appartament situat al pian secnd cstituit da due zne: Zna 1 cn ingress indipendente dal pianerttl che immette in un van ad us 6
cucina e adiacente camera della superficie cmmerciale (lrda) di mq. 26,14 e superficie netta di mq. 22,44; Zna 2 cn ingress indipendente dal pianerttl che immette in un van ad us cucina/pranz e adiacente bagn e ampia camera da lett matrimniale della superficie cmmerciale (lrda) di mq. 53,60 e della superficie netta di mq. 41,22. Al pian superire è situat un ampi ripstigli (stttett) di mdesta altezza e in ttale abbandn di manutenzine della superficie cmmerciale (lrda) di mq. 53,60 e superifie netta di mq. 44,37 L immbile è situat in Cmune di Prretta Terme zna Centr Stric- Via Brglung n. 6, per una superficie cmmerciale dell abitazine di 79,74 mq. e ripstigli di stttett di mq. 53,60 IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immbili ggett di stima, risultan csì attualmente identificati: Catast Fabbricati del Cmune di Prretta Terme, beni intestati a: ESECUTATO nat.., c.f. prprietari per 1000/1000; della seguente unità immbiliare: Fgli 20 Map. 105, Sub. 6, pian 2-4, Cat. A/3, classe 2, Vani 5, rendita 387,34 Via Brglung n. 6: CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO 7
Si attesta la crrispndenza tra l attuale identificazine catastale e quant pignrat. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU Parti cmuni: sn da cnsiderarsi cmprensive alla vendita tutte le cmprprietà e parti cmuni del fabbricat in ggett, ai sensi di legge per destinazine, cme riprtat nell Att di cmpravendita Servitù attive e passive: se e cme esistenti ed aventi ragine legale di esistere. VINCOLI E ONERI Alla data dierna nn si segnalan vincli d neri in cap ai beni in ggett, salv i vincli cndminiali. CONFINI Beni cmuni, pareti esterne, salv altri. PROPRIETÀ ESECUTATO nat., c.f... prprietari per 1000/1000; residente in Via Brglung n. 6 Prretta Terme (B) - da infrmazini press l uffici anagrafe di Prretta Terme attualmente si trva in Francia - PROVENIENZA DEL BENE Il bene (allggi ) è pervenut al Sig. ESECUTATO nat in., c.f... cme da att di cmpravendita del Ntai Dtt. Sergi Bartlini in data 21 dicembre 2007 repertri n. 8
340168 trascritt a Blgna in data 10/01/2008 all art. 1036 da Calzlari Marisa nata a Vergat il 24/07/1938. STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEL BENE Al mment del rgit di acquist dell immbile il signr ESECUTATO nat, c.f.. indicat cme cniugat in regime equiparat alla separazine dei beni. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Risultan a caric dell immbile spra descritt, alla data della spra indicata trascrizine di pignrament le seguenti frmalità pregiudizievli: a) Ipteca vlntaria iscritta press l Agenzia del Territri di Blgna Servizi di Pubblicità Immbiliare all art. 421 in data 10 gennai 2008 per la smma di eur 135.000,00 a garanzia di mutu di eur 90.00,00 a favre di BANCA PER LA CASA spa cn sede in Milan cd.fisc. 1326303150 Via Trtna n. 23 a caric di ESECUTATO cme da att a rgit del Ntai Bertlini Dtt. Sergi in data 21 dicembre 2007 rep. n. 340168. b) PIGNORAMENTO di immbile trascritt a Blgna 05 giugn 2015 all art. 15900 a favre di CONDOMINIO IL VOLTONE Via Brglung n. 6 cn sede in Prretta Terme (B) cd. fiscale 91293780374 a caric di ESECUTATO in frza di att esecutiv del Tribunale Civile di Blgna ntificat il 04/03/2015 Rep. 4617/2015 relativ all immbile /appartament censit nel N.C.E.. del cmune di Prretta Terme (B) al Fgli 20 Map. 105, 9
Sub. 6, pian 2-4, Cat. A/3, classe 2, Vani 5, rendita 387,34 Via Brglung n. 6 c) PIGNORAMENTO di immbile trascritt a Blgna 08 lugli 2015 all art. 19849 a favre di UNICREDIT SPA cn sede in Rma cdice fiscale 00348170101 a caric di ESECUTATO in frza di verbale di pignrament dell Ufficiale Giudiziari del Tribunale di Blgna att esecutiv del Tribunale Civile di Blgna in data 21/04/2015 rep. n. 5108/15. REGIME FISCALE Nell eventualità della vendita dei beni ggett di stima, gli stessi sarann sggetti a tassa di registr, nnché a Impsta Iptecaria ed Impsta Catastale, nelle percentuali di Legge. CERTIFICAZIONE ENERGETICA L immbile è dtat di Attestat di Prestazine Energetica registrat in data 30.10.2017, cdice identificativ 06721-080525-2017, dall Ing. Marc Chiarini, numer di accreditament 06721, valevle sin al girn 30.10.2027. Nel predett certificat si attesta che l immbile ggett di perizia è pst in Classe Energetica G. INDAGINE AMMINISTRATIVA Dall analisi della dcumentazine, il bene in ggett risulta facente parte di un fabbricat residenziale edificat negli anni 1920/30, inserit nel Centr Stric del Cmune di Prretta Terme e pertant antecedenti al 1 10
settembre 1967. Dal cnfrnt fra quant assentit e quant realizzat nn si rilevan diffrmità. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE All attualità l immbile ggett della presente perizia risulta liber da parsne e mdest mbili nn utilizzabile ltre ggetti insignificanti. Il Ctu ha prcedut all access frzat in data 11.ttbre.2017 alle re 9,00 secnd le prcedure di legge cn la cnsegna delle chiavi al Custde Avv. G. Markt e mess i sigilli alle prte di ingress. DESCRIZIONE DEL BENE LOTTO UNICO Il bene ggett di stima risulta cstituit da un allggi divis in due zne ( Zna 1 e Zna 2 ) situat al secnd pian di fabbricat residenziale di tre piani. Il fabbricat che fa parte del Centr Stric del Cmune di Prretta Terme (B), si affaccia cn ingress cndminiale sull adiacente Via Brglung n. 6. Gli allggi sn riuniti in frma cndminiale cn la definizine di Cndmini IL VOLTONE gestit attualmente da un amministratre Studi Pal Brelli di Prretta Terme (BO) La zna di cui fa parte il fabbricat, rientra nel tessut urban del Centr Stric e viabilità della Città di Prretta Terme. La zna è perfettamente raggiungibile cn autmezzi ed è dtat di limitati parcheggi pubblici sia lung la Via Brglung, Via Rma e Piazza della Pace quale drsale della città. 11
Il fabbricat, la cui edificazine risale agli anni 1920/30, si presenta in nrmali cndizini strutturali cn necessità di intervent di una buna manutenzine generale. L allggi è accessibile mediante un van scala centrale che cllega i tre piani e il stttett adibit a ripstigli. Dal pianerttl del pian secnd si accede all unità residenziale sia della Zna 1 che della Zna 2 dalle rispettive prte d ingress L allggi è caratterizzat dai seguenti elementi: Zna 1 - Lcale mansardat (sffitt inclinat) - Pavimenti e rivestimenti in ceramica; - Intnac tinteggiat; - Mancanza di prte interne e due finestre di mdesta dimensine che si affaccian ad un cavedi intern al palazz; - Mancanza di impiant di riscaldament - Lcali cn pca luce diurna per le piccle finestre. - Zna 2 - Pavimenti in ceramica - Prte interne invecchiate e finestre da ripristinare; - Impiant elettric nn a nrma e necessita di manutenzine - Impiant idric e sanitari nn funzinante cn assenza della caldaia; - Impiant di riscaldament cn presenza di radiatri e assenza di caldaia, nn funzinante; - Servizi igienic cmplet di sanitari e rubinetteria in stat di abbandn; - Pareti intnacate e nrmale tinteggiatura; 12
L allggi sia di Zna 1 e di Zna 2 risulta in medicre cndizini di manutenzine e cnservazine e pertant necessitan di un intervent radicale di manutenzine edilizia per renderl abitabile. Si precisa che ai fini igienici/abitabili e nel rispett delle nrme urbanistiche sl la Zna 2 è abitabile, la Zna 1 ptrà essere adibita a ripstigli/stttett essend nn a nrma per l illuminazine diurna dei lcali, mancanza di bagn, riscaldament, eccc. CONFORMITA IMPIANTI Nn è stat pssibile reperire la certificazine di cnfrmità di tutti gli impianti che il tecnic Ctu Ing. Landi ritiene nn a nrma per la sua incmpleta realizzazine, pertant l aggiudicatari ai sensi del D.M. 22.01.2008 n. 37 dichiara di rinunciare irrevcabilmente alla garanzia di cnfrmità degli impianti e di farsi interamente caric degli neri e delle spese di adeguament degli impianti stessi alla nrmativa in materia di sicurezza, sllevand, ai sensi dell art. 1490 del cdice civile, gli rgani della prcedura esecutiva da gni respnsabilità al riguard. CONSISTENZA SUPERFICIALE La superficie cmmerciale, al lrd delle murature, del bene in argment, puramente a titl indicativ, è la seguente: Abitazine: zna 1 + zna 2 79,74 mq. Stttett/ripstigli mq. 53,60 STIMA DEL BENE Cme già dett nella descrizine del bene, trattasi di appartament 13
cn ripstigli nel stttett, sit in Cmune di Prretta Terme (B), Via Brglung n. 6 Pertant, alla luce di quant spra espst, tenut cnt dell stat di fatt dei beni, delle lr destinazini d us, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercat esperite press gli peratri settriali si vendn allggi simili a prezzi di mercat a mq. tra eur 400 e 1.000 il sttscritt ritiene di pter indicare il più prbabile valre cmmerciale del bene in argment, stimat a crp e a misura, nell stat di fatt e di diritt in cui attualmente si trva, e tenut cnt che trattasi di bene ggett di Prcedura Esecutiva: Allggi Zna 1 Sup. lrda mq. 26,14x eur/mq. 220,00 5.750,00 Zna 2 Sup. lrda mq. 53,60 x eur/mq. 450,00 24.120,00 Ripstigli a crp. 1.500,00 ----------------------------- TOTALE... 31.370,00 In ragine delle cndizini di medicre manutenzine e cnservazine dell allggi, della psizine urbana e della situazine di mercat si individua un abbattiment del 40% in funzine della vendita relativa alla esecuzine. Valre eur 31.370,00 40% ( 12.548,00) = eur 18.822,00 Valre a base d aste che si arrtnda a eur 18.800,00 ( dicittmilattcenteur/00) * * * La przine di fabbricat ggett di prcedura esecutiva è stata stimata nell stat di fatt e di diritt in cui si trvava alla data del sprallug del CTU, cn criteri sintetic. Il valre unitari di riferiment è stat determinat attravers 14
un analisi cmparativa dei valri di beni similari cmpravenduti sul mercat immbiliare lcale, valre che tiene cnt delle caratteristiche estrinseche ed intrinseche del bene in ggett. Si precisa che la stima è sempre a crp e nn a misura; le perazini di calcl della cnsistenza e del relativ prdtt cn il valre unitari di riferiment hann un significat puramente indicativ, piché il più prbabile valre di mercat scaturisce da cnsiderazini cmplessive e cmpensative di tutt quant l scrivente ha sservat e rilevat, anche eventualmente nn riprtate in perizia. Anche l eventuale presenza di errri aritmetici nelle perazini di calcl di arrtndamenti sensibili della cnsistenza cn l stat di fatt del bene nn alteran il valre cmplessiv di stima indicat. Nella fiducia di aver svlt scruplsamente l incaric affidatgli, il sttscritt si dichiara a dispsizine per gni eventuale ulterire chiariment fsse ritenut necessari. Cn Osservanza Alted, 31 ttbre 2017 IL CONSULENTE TECNICO (Dtt. Ing. Sergi Landi) Allegati: Per la pubblicità 1 CD-ROM cn all intern: Perizia senza nmi e parte intrduttiva (in pdf) Ftgrafie, schede catastali e piante (in pdf) Allegat A senza nmi (in frmat wrd) Allegat G cn i nmi (in frmat wrd) Certificazine energetica (in pdf) 15
16