REGIONE VENETO PROVINCIA DI VERONA CITTA' DI LEGNAGO PIANO PARTICOLAREGGIATO DELL AREA EX ZUCCHERIFICIO APPROVATO CON D. C. C. N 69 DEL 2 OTTOBRE 2002 P.P. EX ZUCCHERIFICIO - VARIANTE N 3 ADOZIONE Timbro delibera APPROVAZIONE Timbro delibera DESCRIZIONE ELABORATO RELAZIONE ELAB. n. 1 CODICE FILE ORIGINE CODICE STAMPA 15dg 1.doc 15dg 1.pdf DATA EMISSIONE: 28 LUGLIO 2015 CONTROLLATO PROGETTAZIONE COMUNE DI LEGNAGO - SETTORE 3 LL.PP. ED URBANISTICA VIA XX SETTEMBRE N. 29 TEL 0442/634011 - FAX 0442/634803 DIRIGENTE I PROGETTISTI ING. GIANNI ZERBINATI Servizio 1
1. Premessa L area dell ex stabilimento della Società italiana per l'industria dello zucchero Indigeno è urbanisticamente disciplinato dal Piano Particolareggiato (di seguito indicato Piano) denominato ex Zuccherificio, approvato dal Consiglio comunale con deliberazione n. 69 in data 2 ottobre 2002. Per la realizzazione delle relative opere di urbanizzazione i soggetti attuatori del Piano hanno stipulato in data 10 maggio 2004, repertorio n. 15648, apposita convenzione ai sensi dell articolo 63 della Legge regionale 27 giugno 1985, n. 61. Il Piano è stato oggetto di successive modifiche apportate con variante n. 1, approvata dal Consiglio comunale con deliberazione n. 82 del 7 novembre 2006 e variante n. 2 approvata dal Consiglio comunale con deliberazione n. 78 del 30 settembre 2010. Con la medesima deliberazione consiliare n. 78/2010 è stata inoltre contestualmente prorogata la validità del Piano di ulteriore cinque anni fino al 18 ottobre 2017, ai sensi dell articolo 20, comma 11 della Legge regionale 23 aprile 2004 n. 11. Ad esecuzione delle citate varianti urbanistiche la convenzione per la realizzazione delle opere di urbanizzazione è stata conseguentemente aggiornata come da atti stipulati dai soggetti attuatori rispettivamente in data 5 ottobre 2007, repertorio n. 16086, ed in data 20 giugno 2011, repertorio n. 16211. Le opere di urbanizzazione del Piano sono state parzialmente realizzate in base ai seguenti provvedimenti: - progetti preliminari delle opere stradali esterne al perimetro del Piano, approvati dalla Giunta comunale n. 83 del 30 marzo 2004; - aggiornamento dei soggetti attuatori delle opere, di cui alla determinazione dirigenziale n. 46/3 del 1 marzo 2007; - progetto esecutivo delle opere di urbanizzazione, approvato della Giunta comunale con deliberazione n. 342 del 15 dicembre 2007; - variante n. 1 al progetto esecutivo delle opere di urbanizzazione, approvato della Giunta comunale con deliberazione n. 222 del 10 settembre 2008; - certificato di collaudo parziale in data 23 settembre 2008 delle opere di urbanizzazione di pertinenza del comparto commerciale, approvato con determinazione dirigenziale n 222/3 del 23 settembre 2008; - parziale svincolo della polizza fidejussoria a garanzia delle opere di urbanizzazione, di cui alla determinazione dirigenziale n 828 del 28 dicembre 2009, ad esclusione dell importo complessivo di 2.523.239,16 euro corrispondente ai avori allo stato ancora da eseguire; - interventi di bonifica dell area certificati dalla Provincia di Verona in data 14 dicembre 2009 con Determinazioni n. 6928/09 e n. 6232/09; - variante al progetto esecutivo delle opere attinenti a parco pubblico e bacino di laminazione, approvato dalla Giunta comunale con deliberazione n. 121 del 23 maggio 2011; - proroga dei termini per la realizzazione del parco pubblico, del bacino di laminazione e di tratti viabilità, di cui alla deliberazione della Giunta comunale in data 29 ottobre 2012, n. 241. Allo stato attuale rimangono ancora da eseguire o completare le seguenti opere: a) il parco pubblico con il bacino di laminazione; b) le opere di urbanizzazione dei comparti residenziali e direzionali; c) altre opere come da documentazione agli atti.
2. Motivazioni e finalità La presente variante n. 3 del Piano particolareggiato ex Zuccherificio consiste sostanzialmente nella localizzazione nel Piano di un area da destinare alla realizzazione della nuova sede della scuola secondaria di primo grado Pier Domenico Frattini. Allo scopo è stata individuata l area lungo via Giovanni Vicentini, in prossimità e connessione funzionale con il parco urbano in corso di completamento, della superficie complessiva di 7.400, funzionale all insediamento di un edificio scolastico sostanzialmente equivalente in termini di offerta didattica a quello attuale di Via XX Settembre, in coerenza ai contenuti di cui alle deliberazioni della Giunta comunale in data 1 luglio 2015, n. 207, ed in data 22 luglio 2015, n. 225. Con la deliberazioni n. 225/2015 è stato in particolare ha approvato il progetto preliminare generale relativo ai lavori di Adeguamento sismico della scuola secondaria di primo grado P.D. Frattini - Variante progettuale (nuovo edificio), come da elaborati riportati in allegato. 3. Progetto L area individuata, censita nel NCEU al foglio 16, mappale 587 parte, misura circa 7.400 mq, salvo più precisa determinazione a seguito di frazionamento, ed è attualmente destinata alla realizzazione di un nuovo insediamento residenziale. L area è classificata Residenziale limitatamente a 4.600 mq, in corrispondenza degli edifici R9 - R10 - R11 dei comparti di attuazione E e D parte, e per una potenzialità edificatoria pari a 6.020 mq di superficie lorda di pavimento a destinazione esclusivamente abitativa. I rimanenti 2.800 mq comprendono invece aree a servizi pubblici, quali strade, parcheggi e verde di arredo, con funzione di distribuzione, accesso e sosta veicolare ai medesimi comparti residenziali. La variante prevede la complessiva riclassificazione dell area in zona territoriale omogenea F2: attrezzature scolastiche, a costituire con l adiacente parco urbano in corso di ultimazione, un unico ambito a servizi pubblici in stretta connessione spaziale e funzionale. Contestualmente la variante prevede una conseguente riconfigurazione dei comparti residenziali e direzionali, con mantenimento del loro attuale dimensionamento complessivo, sia volumetrico che funzionale, oltre che delle relative dotazioni di servizi pubblici, in conformità agli standards urbanistici stabiliti dall articolo 25 della Legge regionale 27 giugno 1985, n. 61. In particolare viene modificata l attuale destinazione a servizi pubblici F3: attrezzature collettive dell intera area del comparto B1, censita nel NCEU al foglio 16, mappale 592, della superficie di 4.206 mq. L area, interamente di proprietà comunale a seguito dell atto di acquisizione in data 20 giugno 2011, repertorio n. 16201, ed originariamente destinata alla realizzazione della nuova caserma carabinieri, oggi non risulta più utilizzabile allo scopo a causa di mutate esigenze dell Amministrazione comunale. Viene conseguentemente riclassificata zona Direzionale mista a residenziale, in coerenza alle funzioni previste per le aree limitrofe; all area viene attribuita la medesima potenzialità edificatoria dell area ex residenziale riclassificata F2: attrezzature scolastiche, corrispondente quindi a complessivi 6.020 mq di superficie lorda di pavimento a funzione abitativa. Assieme alle aree contermini (ex comparto B2) viene a configurare un unico comparto di attuazione B Direzionale mista a residenziale, con edificabilità complessiva pari a 23.350 mq (17.330 mq + 6.020 mq) di superficie lorda di pavimento, di cui 17.593 mq con funzioni abitative e 5.757 mq destinata ad attività direzionali.
I comparti di attuazione del Piano sono conseguente riordinati in relazione alle modifiche apportate all organizzazione insediativa dei nuovi insediamenti, come riportati nella specifica tabella di cui al successivo punto 6, sulla tavola di progetto 4.3 Comparti di attuazione ed in allegato alle Norme tecniche di attuazione. Viene altresì confermato l assetto e l organizzazione spaziale degli insediamenti residenziali - direzionali, ribadendo comunque che le tipologie edilizie ed i relativi schemi insediativi devono intendersi come indicativi e non prescrittivi. In conseguenza alle modifiche delle aree a pubblici servizi viene inoltre aggiornato il testo della convenzione in essere con i soggetti attuatori per la realizzazione delle opere di urbanizzazione ed in particolare gli articoli 6 e 12 attinenti l individuazione e la cessione delle stesse al Comune, stabilendo nello specifico per l area ex F3:attrezzature collettive, ora classificata zona Direzionale mista a residenziale, la risoluzione del relativo atto di acquisizione repertorio n. 16201/2011. 4. Dimensionamento Il progetto non comporta alcuna variazione al dimensionamento del Piano e conferma i complessivi parametri urbanistici vigenti, come evidenziato nella successiva tabella. Fanno eccezione i soli dati relativi alle aree pubbliche quale conseguenza della localizzazione dell area scolastica, in sostituzione di quella per attrezzature collettiva originariamente destinata alla realizzazione della nuova caserma dei carabinieri, e della viabilità di accesso dell insediamento residenziale traslato. DATI COMPLESSIVI DI PROGETTO Superficie area uso pubblico mq. 80.939 - Totale standard mq. 38.446 +3.570 Attrezzature scolastiche (ex attrezzature colletive) mq. 7.400 +3.170 Parcheggi mq. 7.642 - Verde attrezzato mq. 20975 + 400 Piazze mq. 2.429 - Totale viabilità mq. 42.493-3.570 Marciapiedi e piste ciclabili mq. 7.573-600 Verde di arredo mq. 10.024-400 Strade mq. 24.896-2.570 Superficie area uso privato mq. 102.888 - Totale Superficie fondiaria mq. 102.888 - Residenza mq. 16.100 - Direzionale mq. 11.233 - Commerciale mq. 75.555 - Strade di collegamento con la S.S. 434 mq. 38.950 - Superficie territoriale mq. 222.777 - Volume Commerciale mc. 175.768 - Volume residenziale mc. 95.502 - Volume direzionale mc. 35.975 - Volume servizi mc. 25.000 + 13.961 Volume totale mc. 332.245 + 13.961 Di cui esistente mc. 40.800 Volume totale di nuova realizzazione mq. 291.445 Abitanti teorici insediabili n. 637
La superficie lorda di pavimento complessiva del piano ammonta a 70.965 mq, di cui 8.170 mq relativi all esistente edificio 13, corrispondenti ad un volume teorico di 332.245 mc, quantificato in base ad un altezza virtuale di 3 mt per la residenza e di 7 mt per le attività commerciali. Gli scostamenti rispetto ai parametri vigenti, con un aumento di 805 mq di Slp e di 13.962 mc di volume, sono dovuti esclusivamente alla maggiore incidenza dell edificio scolastico rispetto all originaria caserma. Il volume complessivo del Piano ammonta a 332.245 mc, di cui 40.800 mc costituiti dagli edifici preesistenti recuperati. L indice di densità e territoriale corrisponde a 1,81 mc/mq, quantificato in base ad una superficie territoriale reale di 183.827 mq, al netto delle strade di collegamento con la SS n. 434. Transpolesana. Il 52,90 % della cubatura è destinato ad attività commerciali (175.768 mc), il 28,75 % a residenza (95.502 mc), il 10,83 % ad attività direzionali (35.975 mc) ed il rimanente 7,52 % ad attrezzature scolastiche (25.000 mc). Gli abitanti teorici insediabili, ottenuti dividendo il volume residenziale per la dotazione di 150 mc/abitante, sono confermati in complessive 637 unità. Rimane invariata anche la complessiva superficie di 80.939 mq destinata ad aree pubbliche e di uso pubblico, in quanto la maggiore incidenza della scuola (+3.170 mq) e del verde attrezzato (+400 mq), è compensata da corrispondenti diminuzioni di strade (-2.570 mq), marciapiedi e piste ciclabili (- 600 mq) e verde di arredo (- 400 mq). La superficie coperta complessiva degli edifici è riquantificata in 38.770, con un incremento di 1.531 mq, sempre esclusivamente in conseguenza della maggiore incidenza della scuola rispetto alla caserma DATI DIMENSIONALI DEGLI EDIFICI Destinazione d'uso edifici Sup. Coperta Volume teorico mq. mc. % su tot. Commerciale 26.400 175.768 52.90 % Residenziale 6.014 95.501 28,75 % Direzionale 3.856 35.975 10,83 % Servizi e attrezzature 2.500 25.000 7.52 % Totale 38.770 332.245 100,0 % AREE PUBBLICHE E DI USO PUBBLICO Destinazione d'uso aree Superficie Attrezzature scolastiche mq. 7.400 Parcheggi pubblici mq. 7.642 Verde attrezzato mq. 20.975 Piazze mq. 2.429 Marciapiedi, percorsi pedonali e piste ciclabili mq. 7.573 Strade mq. 24.896 Verde di arredo mq. 10.024 Totale mq. 80.939
5. Verifica standard urbanistici La dotazione di aree per servizi pubblici del Piano è riquantificata in 65.521 mq, con un incremento di 3.570 mq, di cui 3.170 mq per la maggiore dimensione dell area scolastica rispetto all ex caserma e 400 mq di nuove aree a verde attrezzato in prossimità del parco urbano Le quantità complessive e di dettaglio del Piano, illustrate nella tabella che segue, rispettano le prescrizioni della legge regionale 27 giugno 1985, n. 61 e del decreto interministeriale 2 aprile 1968 in materia di dotazione minime di aree a servizi pubblici (standard urbanistici) per insediamenti residenziali ed attività terziarie. Dati dimensionali Abitanti teorici insediabili n. 637 Slp a destinazione commerciale mq. 26.900 Slp a destinazione direzionale comparto A mq. 5.370 Slp a destinazione direzionale comparto B mq. 5.752 Totale Slp a destinazione commerciale e direzionale mq. 36.022 Verifica aree a servizi pubblici (art. 25 l.r. 61/1985 ) destinazioni d'uso standard mq dotazione mq Residenza Parcheggio residenza (5 mq.ab) 3.185 3.246 Verde attrezzato (18 mq/ab) 11.466 16.709 Attrezzature collettive Attrezzature scolastiche (4,5 mq/ab) 5.733 7.400 totale residenziale (32 mq/ab) 20.384 27.355 Commerciale e direzionale Parcheggi pubblici (S3b) 4.396 Parcheggi pubblici convenzionati di proprietà privata (S3a + S30b) 12.937 Piazza 2.249 Parcheggi privati con vincolo di destinazione d'uso a parcheggio (S30a) 14.318 Verde pubblico per produttivo 4.266 totale direzionale e commerciale (1 mq/mq Slp) 38.022 38.166 Totale complessivo 58.406 65.521 Superfici a standard ai sensi della legge regionale 61/1985 Area Destinazione d uso Sup.in mq S1 Piazza 2.249,00 S2 Servizi ed attrezzature scolastiche 4.230,00 S3a Parcheggio pubblico direzionale e commerciale 3.045,00 S3b Parcheggio pubblico direzionale e commerciale 4.396,00 S30a Parcheggio pubblico direzionale e commerciale 14.318,00 S30b Parcheggio pubblico direzionale e commerciale 9.892,00 S4 Parcheggio pubblico residenziale 216,00 S5 Parcheggio pubblico residenziale 188,00 S6 Parcheggio pubblico residenziale 188,00 S7 Parcheggio pubblico residenziale 891,00 S8 Parcheggio pubblico residenziale 143,00 S9 Parcheggio pubblico residenziale 85,00 S10 Parcheggio pubblico residenziale 242,00 S11 Parcheggio pubblico residenziale 213,00 S12 Parcheggio pubblico residenziale 63,00 S13 Parcheggio pubblico residenziale 88,00 S14 Parcheggio pubblico residenziale 293,00 S15 Parcheggio pubblico residenziale 636,00 S16 Verde pubblico per il residenziale 400,00 S17 Verde pubblico per il residenziale 512,00 S18 Verde pubblico per il residenziale 13.182,00 S19 Verde pubblico per il residenziale 381,00 S20 Verde pubblico per il residenziale 370,00 S21 Verde pubblico per il residenziale 384,00
S22 Verde pubblico per il residenziale 845,00 S23 Verde pubblico per il residenziale 635,00 S24 Verde pubblico per il produttivo 1.732,00 S25 Verde pubblico per il produttivo 1.099,00 S26 Verde pubblico per il produttivo 1.148,00 S27 Verde pubblico per il produttivo 287,00 6. Comparti di attuazione Il Piano viene attuato medianti comparti di intervento unitario, così come illustrato sugli elaborati grafici e prescritto dalle Norme tecniche di attuazione. Nella tabella che segue sono indicate le edificabilità ammesse per ciascun comparto, le tipologie adilizie e le relative destinazioni. Comparto A B C D E Edificio Destinazione prevalente Tipologia edilizia Slp Piani Altezza Volume mq n mt mc C1 commerciale specialistica 24.100 2 10,50 151.900 commerciale specialistica 2.800 1 Esistente 23.868 C2 direzionale 5.370 2 Esistente 16.932 Totale comparto A 32.270 192.700 R 9 residenziale torre 1.060 5 16.50 3.498 R 10 residenziale blocco 2.400 5 16.50 7.920 R 11 residenziale torre 2.560 8 25.50 8.160 D1 residenziale blocco 3.420 5 16.50 11.286 D2 direzionale blocco 5.757 5 16.50 19.043 D3 residenziale torre 1.646 5 16.50 5.230 D4 residenziale blocco/torre 6.507 5 16.50 21.969 Totale comparto B 23.350 77.106 R1 residenziale torre 1.060 5 16.50 3.498 R2 residenziale torre 1.060 5 16.50 3.498 R3 residenziale torre 1.060 5 16.50 3.498 R4 residenziale torre 1.060 5 16.50 3.498 R5 residenziale torre 1.060 5 16.50 3.498 R6 residenziale torre 1.060 5 16.50 3.498 R7 residenziale blocco 3.925 5 16.50 12.953 Totale comparto C 10.285 33.941 R8 residenziale torre 1.060 5 16.50 3.498 Totale comparto D 1.060 3.498 S1 attrezzature scolastiche specialistica 4.000 2 10.50 25.000 Totale comparto E 4.000 25.000 Totale Piano particolareggiato 70.965 332.245
7. Legislazione di riferimento Le procedure di approvazione dei piani urbanistici e delle relative varianti, compresa la presente variante n. 3 del Piano particolareggiato ex Zuccherificio, sono stabilite dall articolo 20 della legge regionale 23 aprile 2004, n. 11 Norme per il governo del territorio e in materia di paesaggio. 8. Elaborati Gli elaborati della variante n. 3 del Piano particolareggiato ex Zuccherificio comprendono: 1. Relazione 2. Norme tecniche di attuazione 3. Stato di fatto 4.1 Destinazione d uso 4.2 Standard e parcheggi 4.3 Comparti di attuazione 5 Schema di convenzione 6 Rapporto Ambientale Preliminare Alla presente Relazione sono inoltre allegate le immagini fotografiche dell area interessata dalla variante oltre al progetto preliminare generale relativo ai lavori di Adeguamento sismico della scuola secondaria di primo grado P.D. Frattini - Variante progettuale (nuovo edificio),approvato dalla Giunta comunale con deliberazione in data 22 luglio 2015, n. 225. Sono confermati tutti gli elaborati del Piano particolareggiato non modificati dalla presente variante. E inoltre allegato al Piano il relativo Rapporto Ambientale Preliminare prodotto dalla ditta Sistema snc incaricata con determinazione dirigenziale n. 658/3 dell 11 agosto 2015, ai fini della verifica di assoggettabilità della variante in argomento alla valutazione ambientale strategica (VAS), ai sensi del decreto legislativo 3 marzo 2006, n. 152 Codice Ambiente ed in applicazione delle relative procedure stabilite dalla Giunta regionale con deliberazione n. 791/2009, allegato F.