INDICE 1. Premessa.. pag. 2 2. Inquadramento territoriale 3 3. Dati catastali... 4 4. Previsioni urbanistiche 5 5. I vincoli.. 8 6. Descrizione dell intervento 7 7. Dimensionamento 7.1 Dati dimensionali di P.L... 9 7.2 Verifica Superficie Drenante 10 7.3 Aree a Standard e OO.UU... 11 7.4 Cessioni e Asservimento uso pubblico 12 8. Oneri di urbanizzazione.... 13 9. Elenco elaborati.... 14 1-
1. PREMESSA Ortofoto: individuazione Ambito ATRd Via Papa Giovanni XXIII Si premette che l attuale configurazione del Piano di Lottizzazione denominato Ambito ATRd Via Papa Giovanni XXIII è il risultato dell accettazione, in sede di approvazione del P.G.T. del Comune di Castione della Presolana, dell Osservazione n. 28, prot. N. 2366 del 29.03.2013, recante principalmente la richiesta di riperimetrazione dell ambito ATRd, con lo stralcio di un mappale il cui proprietario non aveva interesse a partecipare alla realizzazione del P.L. e la conseguente riduzione volumetrica. Il P.L. Ambito ATRd Via Papa Giovanni XXIII, di seguito descritto, interessa un area sita tra la Via Papa Giovanni XXIII e la Via Conciliazione, in località Dorga, una zona turistica di seconde case nel Comune di Castione della Presolana in provincia di Bergamo, situata a valle della strada che conduce al Monte Pora e posta alle pendici meridionali del Monte Scanapà. Obiettivi principali del P.L. Ambito ATRd sono: la realizzazione di un nuovo insediamento residenziale in una zona a destinazione residenziale di espansione; la dotazione degli standard urbanistici, attraverso la progettazione di nuovi spazi pubblici che consistono in zone a verde, un area a parcheggio, un viale alberato e servizi a rete. Il raggiungimento dei suddetti obiettivi sarà attuato mediante un programma costruttivo che risponda al fabbisogno abitativo nel pieno rispetto di tutte le disposizioni di natura urbanistica, paesaggistica ed ambientali vigenti. 2-
2. INQUADRAMENTO TERRITORIALE L area del P.L. Ambito ATRd Via Papa Giovanni XXIII è situata nel Comune di Castione della Presolana, in corrispondenza dell incrocio tra la Via Papa Giovanni XXIII e la via Conciliazione. 1. Via Papa Giovanni XXIII, Ingresso al lotto La parte dell area a destinazione residenziale, confina: 2. Via Papa Giovanni XXIII, Servitù di passaggio a Nord Est con aree residenziali, a Sud Est con la Via Conciliazione, a Sud Ovest con la Via Papa Giovanni XXIII, a Nord Ovest con altra proprietà. La porzione destinata a servizi d ambito, confina: 3. Via Papa Giovanni XXIII, Vista interna al lotto a Nord Est con aree residenziali, a Sud Est altra proprietà, a Sud Ovest con la Via Papa Giovanni XXIII, a Nord Ovest con il torrente Dorga e parte con aree residenziali. 4. Angolo Via Papa Giovanni XXIII Via Conciliazione L ambito d intervento è costituito da due lotti fronteggianti a Sud Ovest la Via Papa Giovanni XXIII. Si presenta come un terreno in leggera pendenza, tenuto a prato, privo di ingombri di qualsiasi genere e con l ingresso posto su Via Papa Giovanni XXIII. 5. Lato Via Conciliazione Nella porzione più a sud ovest del lotto è presente una servitù di passaggio che interessa la particella 13940; si specifica che tale servitù non riguarda la parte compresa nell area edificabile, ma attraversa la porzione di area a parco. 3-
3. DATI CATASTALI L ambito d intervento, avente una superfice catastale complessivamente di mq 6.576,00, è censita al N.C.T. al foglio 9 ed è costituito da diversi mappali e proprietà di seguito elencati: Estratto catastale Ambito ATRd Via Papa Giovanni XXIII DULCINEA S.R.L. REAL CASA S.R.L. SOZZI TOMMASO MAPPALI n. Superficie m² 13939 508 13940 2.010 11378 572 9888 444 11376 403 11377 611 9896 1.014 11379 346 11375 56 9891 612 Partizioni catastali Ambito ATRd Via Papa Giovanni XXIII 4-
4. PREVISIONI URBANISTICHE Urbanisticamente, l area è così classificata dal P.G.T. vigente: AMBITI DELLE TRASFORMAZIONI CONTROLLATE: ATRd: ambito residenziale prevalente di trasformazione, normata dall art. 66 delle N.T.A. del P.d.R., con aree destinate a: ATRd Ambito Residenziale in Via Papa Giovanni XXIII e Servizi d ambito predeterminati. Estratto P.G.T.: Ambiti di trasformazione residenziale prevalente ATRd LEGENDA AMBITI A TRASFORMAZIONE CONTROLLATA SERVIZI E MOBILITA ATR residenziale prevalente Servizi d ambito Sistema dei servizi pubblici ATRd Via Papa Giovanni XXIII Superficie Territoriale S.T. m² 6.576 Superficie Lorda di Pavimento S.L.P. Edificabilità max complessiva teorica Abitanti equivalenti complessivi m² 680 m³ 2.040 n. 14 Rapporto di copertura R % 25 Il comparto urbano in esame è assoggettato dal P.G.T. vigente a strumentazione urbanistica specifica, ossia, per l attuazione delle previsioni edificatorie consentite, si dovrà procedere alla stesura di un Piano Attuativo, esteso all intera area perimetrata, fissata dal P.G.T. e identificato come: ATRd Via Papa Giovanni XXIII. I parametri edificatori da rispettare sono riportati nella tabella a lato. Ulteriori prescrizioni sono: la realizzazione di strade alberate lungo il confine con le aree agricole; il mantenimento e/o il potenziamento, se necessario, della vegetazione ripariale dei corsi d acqua eventualmente interessati dall ambito; l arretramento di 5 ml per area a servizi/viale alberato. Rapporto Impermeabilizzazione Im Tabella: Parametri edificatori % 30 5-
5. I VINCOLI L area ricadente all interno del perimetro dell ambito ATRd Via Papa Giovanni XXIII risulta compresa nella fascia di rispetto dei corsi d acqua 150 m, normata dall art. 146 lett. C del D. Lgs 490/1999. Parte dell area è interessata dalla presenza di un elettrodotto. La fattibilità dell intervento è stata verificata mediante analisi e studi specifici, esposti nella relazione tecnica specialistica allegata al P.L. Stralcio Tav. PR.5: Piano delle Regole: Carta dei Vincoli LEGENDA PERIMETRO AREA D INTERVENTO Ambito ATRd Via Papa Giovanni XXIII VINCOLI SOVRAORDINATI FASCIA DI RISPETTO ELETTRODOTTI (Villa di Serio Cantoniera Presolana 60 kv) VINCOLI AMBIENTALI AREE DI RISPETTO 150 mt DEI FIUMI (D. Lgs. 42/04 art. 142, co. 1, lett. C) 6-
6. DESCRIZIONE DELL INTERVENTO L impostazione generale della pianificazione urbanistica denominata P.L. Ambito ATRd Via Papa Giovanni XXIII è scaturita da vari fattori: dalla riperimetrazione dell area con l esclusione di una proprietà non interessata alla realizzazione della pianificazione attuativa prevista; dalla conformazione planimetrica dell area e dalle sue caratteristiche orografiche ed altimetriche; dalle prescrizioni di P.G.T.. Tutti questi fattori hanno confermato la suddivisione del comparto in due distinti lotti funzionali: nella parte di area posta a Nord Est e ricadente in zona residenziale prevalente è ubicato il lotto edificabile; nella porzione a Sud Ovest trovano collocazione i servizi d ambito previsti (parcheggi e l area a verde) che verranno ceduti. L accesso principale alle due aree viene mantenuto dalla via Papa Giovanni XXIII. La diversa impostazione progettuale è sempre volta alla massima integrazione tra il progetto architettonico ed il contesto. Infatti, la nuova scelta progettuale che segue il naturale andamento del terreno e la tipologia edilizia a villa, con copertura a falda, tengono conto dell ambiente circostante e garantiscono una fabbricazione non intensiva, un giusto equilibrio fra le aree scoperte e quelle coperte; inoltre, l altezza dei corpi di fabbrica permette di rendere meno impattante l aspetto complessivo degli edifici. L area a destinazione residenziale è così articolata: nella parte centrale del lotto edificabile sono insediate due ville bifamiliari e due ville unifamiliari; nella porzione ad angolo tra la via Papa Giovanni e la Via Conciliazione è collocata una villa unifamiliare; nella restante parte è situata villa unifamiliare. Tutte le singole unità abitative, al piano terra, si articolano in due camere da letto, un bagno, un soggiorno pranzo, una cucina ed un portico coperto che si affaccia sul giardino di proprietà. Le tre ville, posizionate parallelamente al confine Nord Est, presentano anche un primo piano con una camera, un bagno ed uno studio/sala lettura. Tutte le unità abitative sono dotate di posto auto pertinenziale, protetto da pergolato. Tutte le costruzioni sono state concepite in conformità alle linee guida riportate nel Documento di Piano DP1 Relazione e criteri attuativi e schede ambiti. 7-
Gli edifici sono progettati con soluzioni architettoniche e caratteristiche di omogeneità, ciò allo scopo di consentire unitarietà d intervento ed ottimizzare l inserimento ambientalepaesaggistico dell intero complesso residenziale, selezionando modalità costruttive, materiali e finiture in funzione del contesto. Render 1 Vista SO Particolare attenzione è stata riservata alla sistemazione degli spazi esterni ed alla viabilità. La rete viaria è concepita in modo da consentire: Render 2 Vista Sud il raggiungimento di un notevole grado di connessione funzionale fra i lotti edificati ed i servizi all interno dell area; l accesso autonomo di ogni singolo lotto residenziale. Render 2 Vista Sud I servizi dell ambito ATRd sono collocati lungo la Via Papa Giovanni XXIII e nel settore più a sud ovest, lambito dal torrente Dorga e dalla citata via, con l area a verde a parco che costituirà un ampio polmone verde. Quest area, come da stato di fatto, è attraversata dalla servitù di passaggio che conduce alle residenze esistenti poste a nord. Render 3 Vista Nord Lungo la Via Papa Giovanni XXIII e per tutto lo sviluppo del lotto, sarà realizzata una fascia di mitigazione ambientale : un viale alberato con piante autoctone e dotato di un percorso pedonale. Tale fascia sarà esterna alla proprietà, ma inclusa nell area di sviluppo del P.L. Ambito ATRd, così come prescritto dal P.G.T. vigente. 8-
7. DIMENSIONAMENTO 7.1 DATI DIMENSIONALI DI P.L. Il dimensionamento dell intervento, così come risultato dall attuazione delle prescrizioni del P.G.T., risulta essere il seguente: m² m² AMBITO ATRd - RESIDENZIALE S.L.P. Superficie Lorda Pavimento 672,75 (< 680) V Volume (S.L.P.x3,00) 2.018,25 (< 2.040,00) SUPERFICIE FONDIARIA m² 3.851,00 S.L.P. m² 672,75 Sc Superficie Coperta 582,72 (< 962,75) Sd Area drenante 1.549,59 (>1.155,30) 9-
7.2 VERIFICA SUPERFICIE DRENANTE VERIFICA DELLA SUPERFICIE PERMEABILE RISPETTO ALLA SUPERFICIE FONDIARIA Sf Superficie Fondiaria m² 3.851,00 Spd dotazione minima Superficie Permeabile Drenante 30% m² 1.155,30 Spd PROGETTO Superficie Permeabile Drenante m² 1.549,59 VERIFICA DELLA SUPERFICIE PERMEABILE RISPETTO ALLA SUP.AREA INTERVENTO Sup.Area intervento m² 6.989,68 Spd dotazione minima Superficie Permeabile Drenante 30% m² 2.096,90 Spd PROGETTO Superficie Permeabile Drenante m² 3.856,59 La verifica della superficie drenante è stata eseguita rispetto a due diverse indicazioni normative: la prima contenuta nelle Norme di Governo del Territorio del Piano delle Regole che all articolo 66.2 individua per l ambito ATRd la necessità di riservare a superficie permeabile il 30% della Superficie Fondiaria la seconda contenuta nel Regolamento d Igiene della Regione Lombardia che all articolo 3.2.3 del Capitolo 2 Aree Edificabili e norme generali per le costruzioni definisce che l area di pertinenza dei fabbricati di nuova realizzazione dovrà avere una superficie drenante e scoperta non inferiore al 30%, che nel caso di piano attuativo deve essere calcolata come riferimento all intera area interessata. In progetto è garantita la realizzazione delle porzioni di superficie scoperta e drenante, come richiesto dalla norma e le quantità sintetizzate sono riportate nelle tabelle a lato, distinte in: Verifica della Superficie Permeabile rispetto alla Superficie Fondiaria Verifica della Superficie Permeabile rispetto alla Superficie Area Intervento. La Tavola 10: Verifica Parametri Urbanistici: Superficie Coperta e Drenante individua graficamente e dimostra analiticamente il calcolo delle superfici permeabili previste dal progetto di Piano di Lottizzazione. 10-
7.3 AREE A STANDARD E OO.UU. STANDARD EX LEGE Volume Residenziale m³ 2.040 Abitanti n. 14 Parcheggi Pubblici m² 35,00 Attrezzature collettive m² 28,00 Verde Pubblico m² 126,00 Attrezzature Scolastiche m² 63,00 TOTALE m² 252,00 Tabella: Standard ex Lege ULTERIORI PARCHEGGI DA REPERIRE Art. 5 N. d. P. (6 m²/ab) 6,00 m² x 14 ab = 84,00 m² 35,00 m² = 49,00 m² TOTALE m² 49,00 Tabella: Ulteriori parcheggi da reperire (Art. 5 Norme di Piano: 6 m²/ab) TOTALE STANDARD DA REPERIRE 6,00 m² x 14 ab = 84,00 m² 35,00 m² = 49,00 m² Standard Ex Lege m² 252,00 Ulteriori Parcheggi m² 49,00 TOTALE STANDARD DA REPERIRE Tabella: Ulteriori parcheggi da reperire (Art. 5 Norme di Piano: 6 m²/ab) m² 301,00 AREE A STANDARD P.L. Ambito ATRd Via Papa Giovanni XXIII Parcheggi Pubblici m² 94,00 Verde Pubblico m² 2.512,00 TOTALE m² 2.606,00 Tabella: Aree a Standard Progetto La determinazione delle aree a standard e delle opere di urbanizzazione sono state adeguate al nuovo impianto edificatorio nel rispetto delle normative vigenti in materia (Legge 12/2005 Legge per il governo del territorio ). A fronte di una capacità insediativa di n. 14 abitanti (V/150), il P.L. ATRd Via Papa Giovanni XXIII deve reperire una quota minima di standard ex Lege di m² 252, di cui m² 35 da destinare a parcheggio pubblico. Ai sensi dell articolo 5 delle norme di piano la dotazione minima dei parcheggi nei piani attuativi/pcc residenziali è stabilita nella misura di 6 mq/ab insediabili (non monetizzabile salvo che per gli interventi di recupero del patrimonio esistente). Il P.L. ATRd Via Papa Giovanni XXIII dovrebbe reperire una superficie destinata a parcheggio pubblico di m² 84. Alla luce di quanto esposto, il suddetto P.L. deve destinare complessivamente una superficie di m² 301 per aree a standard. Il progetto qui proposto, in merito alle aree a standard, prevede il soddisfacimento del fabbisogno indotto dal nuovo insediamento mediante la realizzazione di aree a standard per Servizi d ambito, per una superficie complessiva di m² 2.606,00 superiore alla dotazione dovuta. Le aree a standard prevedono la realizzazione di un parcheggio pubblico, l area a verde, la realizzazione del viale alberato e percorsi pedonali lungo la via Papa Giovanni, così come prescritto dal P.G.T. 11-
Il parcheggio pubblico è previsto fra il comparto residenziale in progetto e l area a verde, migliorando la dotazione di standard della zona che risulta carente. Le opere di urbanizzazione primaria necessarie saranno a carico della proprietà. 7.4 CESSIONI e ASSERVIMENTO USO PUBBLICO CESSIONI e ASSERVIMENTO USO PUBBLICO Destinazione Superficie m² PARCHEGGIO PUBBLICO 94,00 VERDE PUBBLICO - Area Verde m² 1.923,00 - Aiuole.m² 181,00 - Aiuola alberata.m² 203,00 - Pista pedonale m² 205,00 ULTERIORI CESSIONI - Allargamento per marciapiedi di Via Conciliazione - Diritti di passo da Via Papa Giovanni XXIII Strade e parcheggi 2.512,00 204,08 In relazione alle previsioni del P.L. ATRd Via Papa Giovanni XXIII, i soggetti attuatori si impegnano a cedere al Comune tutte le aree destinate ad opere di urbanizzazione e a standard urbanistici, precedentemente descritti più una ulteriore cessione per allargamento stradale di Via Conciliazione, diritti di passo da Via Papa Giovanni XXIII e strade e parcheggi di m² 204,08, ed aree asservite all uso pubblico (strade non asfaltate) di m² 328,60. Complessivamente le aree cedute e asservite all uso pubblico risultano essere pari a m² 3.138,68 >301,00 dotazione minima ex Lege di P.L., ripartita secondo le destinazioni indicate nella tabella a lato. CESSIONI 2.810,08 ASSERVITE USO PUBBLICO 328,60 TOTALE 3138.68 Tabella: Cessioni 12-
8. ONERI DI URBANIZZAZIONE Ai sensi dell art. 43 della L.R. 12/2005, per interventi di nuova costruzione devono essere corrisposti degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria. Nel caso in esame, per le opere di urbanizzazione deve essere corrisposto un importo complessivo di 35.924,85, così ripartito: Oneri di urbanizzazione I^: 12.714,98 Oneri di urbanizzazione II^: 23.209,87 Il tutto viene meglio specificato nelle tabelle riportate a lato. ONERI DI URBANIZZAZIONE I^ Destinazione S.L.P. VOLUME QUOTA ONERI I^ IMPORTO ONERI I^ A scomputo degli oneri di urbanizzazione primaria, è prevista la realizzazione di opere di urbanizzazione primaria per un importo complessivo di 113.000,00, come meglio descritto nel computo allegato. RESIDENZA 672,75 2.018,25 6,30 12.714,98 TOTALE ONERI URBANIZZAZIONE I^ 12.714,98 ONERI DI URBANIZZAZIONE II^ Destinazione S.L.P. VOLUME QUOTA ONERI II^ IMPORTO ONERI II^ RESIDENZA 672,75 2.018,25 11,50 23.209,87 TOTALE ONERI URBANIZZAZIONE II^ 23.209,87 TOTALE ONERI URBANIZZAZIONE 35.924,85 Tabella dimostrativa calcolo oneri di urbanizzazione 13-
9. ELENCO ELABORATI Il Piano di Lottizzazione Ambito ATRd è composto dai seguenti elaborati e allegati tecnici: a) Elaborati con contenuto descrittivo e prescrittivo Tav. 01: Inquadramento territoriale: Ortofoto Mappa Catastale Aerofotogrammetrico Estratto P.R.G. Rilievo area b) Elaborati con contenuto progettuale Tav. 02: Planivolumetrico di Progetto: Prescrizioni generali e massimo inviluppo Profili ambientali Tav. 03: Sezioni: Longitudinali e trasversali Tav. 04: Prescrizioni di P.L.: Standard e cessioni Opere di urbanizzazione Tav. 05: Previsioni urbanistiche e Riparto millesimale Tav. 06: Opere di Urbanizzazione: Reti tecnologiche Tav. 07: Ipotesi di Progetto: Planivolumetrico e viste tridimensionali Tav. 08: Ipotesi di Progetto: Planimetrie piani terra e 1 Tipologie edilizie Tav. 09: Ipotesi di Progetto: Verifica parametri urbanistici S.L.P. e S.U. Tav. 10: Ipotesi di Progetto: Verifica parametri urbanistici Superficie Permeabile Coperta e Parcheggi Calcolo Superficie Fondiaria 14-
c) Allegati All. A: Relazione Tecnica All. B: Relazione Paesaggistica All. C: Norme Tecniche di Attuazione All. D: Relazione Economica All. E: Schema di Convenzione All. F: Simulazioni Tridimensionali All. G: Analisi vincoli di elettrodotto All. H: Relazione Geologica All. I: Verifica illuminotecnica All. L: Dettaglio Facciata-Portico 15-