CEDOLARE SECCA Ebook 1
INDICE 1. CEDOLARE SECCA ADEMPIMENTI 2. CODICI TRIBUTO 3. RISPOSTE A QUESITI (FAQ) 4. MODULISTICA 4.1. FAC SIMILE LETTERA RACCOMANDATA 4.2. CLAUSOLE TIPO CONTRATTI DI PERTINENZA 5. NORMATIVA E PRASSI 5.1. ARTICOLO 3 - «Cedolare secca sugli affitti», DECRETO LEGISLATIVO 14 MARZO 2011, N. 23 5.2. CIRCOLARE AGENZIA ENTRATE N. 26/E DEL 1 GIUGNO 2011 5.3. RISOLUZIONE AGENZIA DELLE ENTRATE N. 59/E DEL 25 MAGGIO 2011 2
1. CEDOLARE SECCA ADEMPIMENTI È stata introdotta a partire dal 2011 la «cedolare secca sugli affitti». Si tratta di un imposta che sostituisce quelle attualmente dovute sulle locazioni. È un regime facoltativo e si applica in alternativa a quello ordinario. La cedolare secca, in pratica, sostituisce: Irpef e relative addizionali; Imposta di registro; Imposta di bollo; Imposta di registro sulle risoluzioni e proroghe del contratto di locazione; Imposta di bollo, se dovuta, sulle risoluzioni e proroghe del contratto. Attenzione: resta comunque l obbligo di versare l imposta di registro per la cessione del contratto di locazione. L importo della nuova imposta («cedolare secca») si calcola applicando un aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti. È stata introdotta, inoltre, un aliquota ridotta del 19% per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, lettera a) e b) del dl 551/1988). Si tratta, in pratica, dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri comuni capoluogo di provincia e nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe). Durante l intero periodo di opzione del regime della cedolare secca il canone di locazione non potrà subire rivalutazioni, neanche aggiornamenti dell indice Istat, che misura la perdita del potere di acquisto delle famiglie. Si parla di un incremento annuo medio, dal 2000 ad oggi, di circa il 2%. L'opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. La cedolare deve essere versata entro il termine stabilito per il versamento Irpef (acconto e saldo). Per il 2011, l acconto deve essere versato nella misura dell 85% e, a partire dal 2012, nella misura del 95%. 3
Chi intende avvalersi del regime della cedolare secca può esercitare l opzione in sede di registrazione del contratto compilando il modello semplificato Siria (approvato con provvedimento del 7/04/2011) oppure il modello 69 (per i modelli si rimanda al par. 4). In base all'art. 3, comma 1, D.Lgs. n. 23/2011, solo le persone fisiche possono optare per il regime agevolato della cedolare secca sui redditi derivanti dalla locazione di unità immobiliari ad uso abitativo, in qualità di proprietari e titolari di altri diritti reali di godimento (ad es. usufruttuari). Sono quindi esclusi tutti i soggetti IRES e le società di persone (SNC e SAS). Inoltre, si precisa che le persone fisiche che affittano immobili nell'esercizio di un'attività di impresa, arti e professioni non possono accedere all'agevolazione come sancito dall'art. 3, comma 6, D.Lgs. n. 23/2011. Il reddito assoggettato a cedolare è escluso dal reddito complessivo e su questo e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni. Il reddito assoggettato a cedolare, infine, deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell Isee, determinazione del reddito per essere considerato a carico). 4
2. CODICI TRIBUTO Con la Risoluzione n. 59/E del 25 maggio 2011, l'agenzia delle Entrate ha istituito i nuovi codici tributo per il versamento, tramite modello F24, dell imposta sostitutiva (cedolare secca) dell'imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo, sul canone di locazione relativo ai contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze locate congiuntamente all'abitazione. I codici tributi sopra richiamati sono i seguenti: 1840 - denominato Imposta sostitutiva dell'irpef e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo, sul canone di locazione relativo ai contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze locate congiuntamente all'abitazione Art. 3, D.Lgs. n. 23/2011-ACCONTO PRIMA RATA ; 1841 - denominato Imposta sostitutiva dell'irpef e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo, sul canone di locazione relativo ai contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze locate congiuntamente all'abitazione Art. 3, D.Lgs. n. 23/2011-ACCONTO SECONDA RATA O ACCONTO IN UNICA SOLUZIONE ; 1842 - denominato Imposta sostitutiva dell'irpef e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo, sul canone di locazione relativo ai contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze locate congiuntamente all'abitazione Art. 3, D.Lgs. n. 23/2011- SALDO". 5
3. RISPOSTE A QUESITI (FAQ) In caso di più proprietari la raccomandata per l'opzione della cedolare secca per un unico immobile va invitata da ciascun locatore? E per la registrazioni quanti modelli 69 vanno compilati? Grazie. L opzione per il regime della cedolare secca può essere esercitata anche nel caso in cui vi siano due o più locatori, persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull immobile e sulle relative pertinenze locate congiuntamente all abitazione. In tali casi, l opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore. Per quel che riguarda la registrazione si dovrà invece presentare un unico modello 69 avendo l'accortezza di compilare il quadro F Ulteriori dati degli immobili - indicando per ciascun locatore la quota di possesso dell immobile espressa in percentuale con due cifre decimali e l'eventuale opzione per la cedolare secca - e il riquadro della delega. Fonte: tusciafisco.it LA RACCOMANDATA Cosa significa che l avviso all inquilino della scelta per la cedolare va inviata preventivamente? Se il contratto è nuovo, non basterebbe una clausola specifica? La raccomandata va inviata in ogni caso e non è ammessa la raccomandata a mano. L invio va fatto prima dell opzione, quindi prima di procedere alla registrazione del contratto o prima del termine per il versamento dell imposta di registro per le annualità successive alla prima. Ma quando il contratto prevede espressamente la rinuncia all aggiornamento (è il caso dei nuovi) non serve raccomandata. PROROGA O RINNOVO? Vanno distinti i casi di proroga o rinnovo contrattuale, come li distingue la legge 431/98 sulle locazioni? In caso di proroga anche tacita la scelta va fatto con il modello 69 ma le Entrate non distinguono tra rinnovo e proroga. Chi invece aveva già un contratto in corso al 7 aprile e nel 2011 deve versare solo l annualità dell imposta di registro, può applicare la cedolare nel 730 o in Unico 2012. La norma cita solo la proroga e non anche il rinnovo automatico di quattro anni tipico dei contratti a canone libero; le due situazioni per il fisco sono di fatto assimilate. 6
GLI AUMENTI Apparentemente né gli adeguamenti Istat né gli aggiornamenti (non sempre previsti automaticamente) sarebbero previsti. Ma come ci si comporta con gli aumenti già programmati nel contratto? E al cambio di opzione si possono recuperare? Solo gli aggiornamenti (Istat compreso) sono esclusi, quindi altre tipologie di progressione contrattualmente previste sembrano esser ammesse. In compenso, in caso di più comproprietari, anche quelli che non hanno optato per la cedolare dovranno rinunciare agli aggiornamenti. Gli aggiornamenti eventualmente già percepiti per l annualità per cui si è optato vanno restituiti. IN CONDOMINIO Come si può applicare la cedolare in caso di un abitazione di proprietà del condominio? Il condominio è escluso dall opzione. GARAGE PERTINENZIALE Se un garage pertinenziale a una casa affittata è locato con un contratto distinto, il canone per il garage può rientrare nella cedolare? Sì, purché il contratto intercorra tra le stesse persone ed esista un preciso vincolo di pertinenzialità che sia evidenziato nel contratto di locazione della pertinenza. La norma non pone vincoli al numero delle pertinenze per le quali è possibile optare per la cedolare. L ACCONTO Come evitare la duplicazione tra acconto Irpef nel modello Unico 2011 e acconto sulla cedolare? È possibile calcolare l acconto Irpef semplicemente sulla base del 99% dell imposta 2010, al netto di quanto si sarebbe dovuto pagare sui canoni di locazione. Con questo calcolo ci si mette al riparo dalle contestazioni, anche se l Irpef dovuta per il 2011 dovesse in seguito risultare superiore. PERIODO D IMPOSTA Cosa succede quando il periodo d imposta (1 gennaio - 31 dicembre) non coincide con le annualità di locazione? 7
La cedolare va calcolata sulla base dell anno solare (1 gennaio 31 dicembre) indipendentemente dall annualità contrattuale. LA SOCIETÀ SEMPLICE La società semplice, fatta solo di persone fisiche, locatore di un immobile, può optare per la cedolare? No, nessuna tipologia di società di persone può accedere al regime della cedolare. COMODATO Capita spesso che il genitore (proprietario) conceda l immobile in comodato al figlio. Il quale a sua volta lo affitta. Quest ultimo potrebbe accedere alla cedolare? La norma non concede questa possibilità, poiché il proprietario non è locatore e il comodatario non ha la titolarità dell immobile. Risposte dell Agenzia delle Entrate alle domande degli esperti del Sole24Ore 8