LE SERVITÙ DI PASSAGGIO

LE SERVITÙ DI PASSAGGIO 1 LA SERVITÙ VOLONTARIA DI PASSAGGIO La questione... 1 Analisi dello scenario... 2 Inquadramento strategico... 15 Compravendita di uno dei fondi interessati dalla servitù, trasferimento ed estinzione del diritto... 15 I conflitti sull esistenza/esercizio della servitù di passaggio e gli strumenti di tutela... 17 Compravendita di un fondo e contestazioni in merito all esercizio/esistenza di una servitù... 18 Conclusioni... 19 Mappa della giurisprudenza... 20 Elementi caratteristici della servitù... 20 Nozione di utilità... 21 Particolari ipotesi di servitù... 22 Confusione della proprietà dei fondi ed estinzione della servitù... 22 Esercizio limitato della servitù... 23 Simulazione processuale... 23 Ricorso ex art. 700 c.p.c.... 24 Reclamo ex art. 669-terdecies c.p.c.... 26 Proposizione della proposta di conciliazione... 28 Atto di citazione... 29 La controparte... 31 2 LA SERVITÙ COATTIVA DI PASSAGGIO La questione... 33 Analisi dello scenario... 34 Inquadramento strategico... 47 Servitù coattiva: assenza di alternative praticabili per accedere alla pubblica via. 47 Individuazione del fondo servente da parte del titolare del predio dominante.. 48 Azione del proprietario del fondo dominante per ottenere il passaggio provvisorio ed immediato?... 49 Conclusioni... 50 Mappa della giurisprudenza... 52 Tipicità delle servitù coattive... 52 Divieto di applicazione analogica... 52 Natura dell indennità dovuta per il passaggio coattivo... 52 VII

Sull art. 1052 c.c. e le esigenze di agricoltura e industria... 53 Applicabilità dell art. 1052 c.c. a favore di soggetti portatori di handicap... 53 Eccezioni alle ipotesi di esonero dalle servitù di passaggio... 53 Estinzione della servitù di passaggio coattivo... 54 Costituzione convenzionale di servitù coattiva di passaggio... 54 Valutazione dell interclusione... 55 Ricorso cautelare d urgenza nel caso di fondo intercluso... 55 Requisiti necessari all applicabilità dell art. 1051, terzo comma, c.c... 56 Concetto di minor aggravio... 57 Simulazione processuale... 57 Ricorso ex art. 700 c.p.c... 58 Reclamo ex art. 669-terdecies c.p.c.... 60 Proposizione del tentativo di conciliazione... 62 Atto di citazione... 63 La controparte... 65 3 INTERCLUSIONE A SEGUITO DI DIVISIONE O ALIENAZIONE La questione... 67 Analisi dello scenario... 68 Inquadramento strategico... 71 Il fondo deve essere parte di un predio originariamente unico... 71 Persistenza della proprietà del fondo in capo all originario unico proprietario e applicabilità dell art. 1054 c.c... 72 Il concetto d interclusione ai fini dell operatività della norma... 73 L interclusione a seguito di alienazione o divisione e il passaggio coattivo gratuito... 74 La cessione da parte dell altro contraente della parte di fondo interessata dal passaggio... 76 Il riconoscimento del diritto passa attraverso un provvedimento giudiziale o un atto convenzionale?... 77 Cessazione dell interclusione: impossibilità a chiedere la costituzione della servitù e la servitù stessa... 77 Conclusioni... 78 Mappa della giurisprudenza... 79 Sul concetto di utilitas... 79 Valutazione del grado d interclusione... 80 Applicabilità dell art. 1054 c.c.... 80 Trascrizione della domanda e del titolo costitutivo... 81 Profili processuali... 81 Ricorso cautelare d urgenza ex art. 700 c.p.c.... 82 Prescrizione del diritto di passaggio ex art. 1054 c.c... 83 Espropriazione per pubblica utilità e art. 1054 c.c... 83 VIII

Simulazione processuale... 83 Ricorso ex art. 700 c.p.c... 84 Reclamo ex art. 669-terdecies c.p.c.... 86 Proposizione del tentativo di conciliazione... 88 Atto di citazione... 89 La controparte... 91 4 ACQUISTO PER USUCAPIONE DELLA SERVITÙ DI PASSAGGIO La questione... 93 Analisi dello scenario... 94 Inquadramento strategico... 99 L indispensabilità dell apparenza del passaggio ai fini dell acquisto per usucapione... 99 L apparenza consente l individuazione del percorso e lo rende incontestabile... 100 L usucapione della servitù e il pagamento dell indennità per l esercizio del diritto... 102 La servitù costituita per usucapione ed il principio servitus in faciendo consistere nequit: le eccezioni... 102 L utilità quale requisito determinante ai fini dell usucapione della servitù di passaggio... 103 L esercizio del diritto pur sapendo di non essere titolare della servitù... 104 Gli atti di tolleranza del proprietario del fondo servente e gli effetti dell uso prolungato nel tempo... 105 Necessità di accertare l usucapione della servitù con sentenza... 106 Costituzione per usucapione della servitù e tentativo obbligatorio di conciliazione... 106 Conclusioni... 107 Mappa della giurisprudenza... 110 Apparenza ai fini dell usucapione della servitù... 110 La servitù discontinua... 110 Il concetto di animus possidendi... 111 Il requisito della continuità del possesso utile per l usucapione... 111 Atti di tolleranza e onus probandi... 111 Estensione della servitù acquisita per usucapione... 112 Servitù irregolari (o personali)... 112 Usucapione e procedimento di mediaconciliazione... 113 Impossibilità di trascrivere il verbale di conciliazione nel caso di accordo... 113 Ricorso cautelare d urgenza ex art. 700 c.p.c.... 114 Simulazione processuale... 115 Ricorso ex art. 700 c.p.c... 116 Reclamo ex art. 669-terdecies c.p.c.... 118 Proposizione del tentativo di conciliazione... 119 IX

Atto di citazione... 121 La controparte... 122 5 ACQUISTO DELLA SERVITÙ DI PASSAGGIO PER DESTINAZIONE DEL PADRE DI FAMIGLIA La questione... 125 Analisi dello scenario... 126 Inquadramento strategico... 131 Il fondo originariamente unico può essere ceduto a due diverse persone... 131 Il sentiero su cui esercitare il passaggio dev essere visibile... 132 Il percorso posto o lasciato dall originario unico proprietario non è contestabile... 133 La costituzione della servitù per destinazione del padre di famiglia e pagamento dell indennità... 134 La servitù costituita per usucapione ed il principio servitus in faciendo consistere nequit: le eccezioni... 135 L utilità quale requisito determinante anche fini dell usucapione della servitù di passaggio... 135 La destinazione del padre di famiglia e la costituzione di servitù reciproche... 136 Il ruolo della volontà dell originario unico proprietario ai fini dell operatività della destinazione del padre di famiglia... 137 Necessità di accertare la destinazione del padre di famiglia con sentenza... 138 Costituzione per usucapione della servitù e tentativo obbligatorio di conciliazione... 138 Conclusioni... 139 Mappa della giurisprudenza... 141 Requisiti per la costituzione per destinazione del padre di famiglia... 141 Specialità delle disposizioni dettate in materia di servitù coattive... 143 Concetto di servitù irregolari (o personali)... 143 Concetto di servitù reciproche... 143 Ruolo della volontà dell originario unico proprietario... 143 Condizioni di fatto per la costituzione del diritto di passaggio... 144 Usucapione e procedimento di conciliazione... 144 Impossibilità di trascrivere il verbale di conciliazione nel caso di accordo... 144 Ricorso cautelare d urgenza ex art. 700 c.p.c.... 145 Simulazione processuale... 146 Ricorso ex art. 700 c.p.c... 147 Reclamo ex art. 669-terdecies c.p.c.... 149 Proposizione del tentativo di conciliazione... 150 Atto di citazione... 152 La controparte... 154 X

6 LA COSTITUZIONE DI UNA SERVITÙ DI PASSAGGIO PER VANTAGGIO FUTURO La questione... 155 Analisi dello scenario... 156 Inquadramento strategico... 160 Natura convenzionale della servitù di passaggio per vantaggio futuro... 160 Le parti possono concordare una contropartita economica... 161 L esercizio del diritto segue le regole dettate con riferimento alle servitù volontarie... 162 L utilità futura non impedisce l esercizio attuale del diritto... 164 L estinzione della servitù per vantaggio futuro è connessa al suo esercizio... 165 Esercizio illegittimo della servitù: i rimedi a disposizione del titolare del fondo servente... 167 Conclusioni... 167 Mappa della giurisprudenza... 169 Il principio nemini res sua servit... 169 Nozione di utilità in relazione alla destinazione industriale del fondo... 169 Il concetto di vicinitas... 169 Servitù per vantaggio futuro... 170 Concetto di utilitas nelle servitù coattive... 170 Natura dell indennità dovuta per il passaggio coattivo... 171 Estensione delle servitù volontarie... 171 Concetto di aggravamento della servitù... 171 Confusione della proprietà dei fondi ed estinzione della servitù... 171 Esercizio limitato della servitù... 172 Contenuto del titolo costitutivo della servitù... 172 Ricorso cautelare d urgenza ex art. 700 c.p.c.... 172 Simulazione processuale... 173 Ricorso ex art. 700 c.p.c... 174 Reclamo ex art 669-terdecies c.p.c... 176 Proposizione del tentativo di conciliazione... 178 Atto di citazione... 179 La controparte... 181 7 LA COSTITUZIONE DI UNA SERVITÙ DI PASSAGGIO PER FONDO DA ACQUISTARE La questione... 183 Analisi dello scenario... 184 Inquadramento strategico... 188 La servitù di passaggio per fondo da acquistare: contrattare oggi per esercitare domani... 188 Obbligo di riconoscere il diritto collegato al versamento di un corrispettivo... 189 XI

Per l esercizio del diritto si deve fare riferimento alle servitù volontarie... 190 Prescrizione del diritto ed estinzione della servitù... 192 Il momento costitutivo della servitù ed il ruolo suppletivo dell Autorità Giudiziaria... 193 Conclusioni... 194 Mappa della giurisprudenza... 196 Natura obbligatoria del contratto sottoposto a condizione sospensiva... 196 Obbligatorietà del contratto che costituisce una servitù per fondo da acquistare. 196 Servitù per vantaggio futuro... 197 Concetto di vicinitas... 197 Principio nemini res sua servit... 197 Sul concetto si servitù irregolari (o personali)... 197 Nozione di utilità in relazione alla destinazione industriale del fondo... 198 Concetto di utilitas nelle servitù coattive... 198 Indennità dovuta per il passaggio coattivo... 199 Estensione delle servitù volontarie... 199 Aggravamento della servitù... 199 Confusione della proprietà dei fondi ed estinzione della servitù... 199 Esercizio limitato della servitù... 200 Contenuto del titolo costitutivo della servitù... 200 Ricorso ex art. 700 c.p.c... 200 Simulazione processuale... 201 Ricorso ex art. 700 c.p.c... 202 Reclamo ex art. 669-terdecies c.p.c.... 205 Proposizione del tentativo di conciliazione... 206 Atto di citazione... 207 La controparte... 209 8 LA COSTITUZIONE DI UNA SERVITÙ DI PASSAGGIO IN CONDOMINIO La questione... 211 Analisi dello scenario... 212 Inquadramento strategico... 218 Il regolamento di condominio può prevedere l imposizione di servitù... 218 L assemblea può disciplinare l uso dei beni comuni ma non può disporre di essi.. 219 Nel condominio il percorso per il passaggio è quasi sempre obbligato... 220 Costituzione della servitù e partecipazione alle spese condominiali... 221 Acquisto delle parti comuni e cessazione dell interclusione ed estinzione della servitù... 222 Le disposizioni regolamentari escludono l acquisto per destinazione del padre di famiglia... 223 Il ruolo dell amministratore nella gestione del conflitto sulle servitù... 224 Conclusioni... 225 XII

Mappa della giurisprudenza... 227 Concetto di condominio... 227 Condominio come ente di gestione... 228 Legittimazione attiva e passiva dell amministratore di condominio... 228 Legittimità ma non realità delle servitù personali (o irregolari)... 228 Sulla (ir)rilevanza della vicinitas... 229 Modalità costitutive delle servitù coattive... 229 Natura dell indennità dovuta per il passaggio coattivo... 230 Nozione di regolamento condominiale... 230 Competenze dell assemblea condominiale... 230 Concetto di pari uso dei beni condominiali... 230 Servitù e case, cortili e aie... 231 Concetto di obbligazione propter rem... 231 Estinzione della servitù di passaggio coattivo... 232 Rapporto tra beni comuni e servitù... 232 Ricorso ex art. 700 c.p.c... 232 Simulazione processuale... 233 Ricorso ex art. 700 c.p.c... 234 Reclamo ex art. 669-terdecies c.p.c.... 237 Proposta di tentativo di conciliazione... 238 Atto di citazione... 240 La controparte... 242 9 L USUFRUTTO E LA COSTITUZIONE DI UNA SERVITÙ DI PASSAGGIO La questione... 243 Analisi dello scenario... 244 Inquadramento strategico... 248 L atto costitutivo può essere un atto unilaterale... 248 All imposizione del passaggio non deve corrispondere alcuna indennità... 249 Il minor aggravio per il fondo servente ed il pregiudizio per l usufruttuario... 250 Cessazione dell usufrutto e cessazione della servitù... 252 Il nudo proprietario che impone la servitù può agire in giudizio per ottenerne il rispetto... 253 Conclusioni... 254 Mappa della giurisprudenza... 255 Nozione di utilità... 255 Concetto di vicinitas... 256 Estensione delle servitù volontarie... 256 Contenuto del titolo costitutivo della servitù... 256 Indennità dovuta per il passaggio coattivo... 256 Aggravamento della servitù... 256 Esercizio limitato della servitù... 257 XIII

Imposizione di una servitù da parte del nudo proprietario a favore di altro suo fondo... 257 Ricorso cautelare d urgenza ex art. 700 c.p.c.... 257 Simulazione processuale... 258 Ricorso ex art. 700 c.p.c... 259 Reclamo ex art. 669-terdecies c.p.c.... 262 Proposizione del tentativo di conciliazione... 263 Atto di citazione... 264 La controparte... 266 10 LA SERVITÙ DI PASSAGGIO COSTITUITA DALL USUFRUTTUARIO La questione... 267 Analisi dello scenario... 268 Inquadramento strategico... 275 Il passaggio di cortesia e la costituzione di una servitù coattiva... 275 L usufruttuario ha gli stessi poteri del proprietario... 276 Cessazione dell usufrutto, subentro del nudo proprietario, esenzione della servitù... 277 La posizione immutata del proprietario del fondo servente... 279 Azione giudiziaria del proprietario per ottenere tutela per il rispetto del diritto. 279 Conclusioni... 279 Mappa della giurisprudenza... 280 Nozione di utilità... 280 Legittimità ma non realità delle servitù personali (o irregolari)... 281 Concetto di vicinitas... 281 Concetto di utilitas nelle servitù coattive... 281 Divieto di applicazione analogica delle norme dettate in materia di servitù coattive... 282 Modalità costitutive delle servitù coattive... 282 Indennità dovuta per il passaggio coattivo... 282 Usufruttuario e diritto di servitù... 283 Estinzione della servitù di passaggio coattivo... 283 Costituzione convenzionale di una servitù coattiva di passaggio... 284 Ricorso cautelare d urgenza ex art. 700 c.p.c. in genere... 284 Ricorso cautelare d urgenza ex art. 700 c.p.c. nel caso di fondo intercluso... 284 Simulazione processuale... 285 Ricorso ex art. 700 c.p.c... 286 Reclamo ex art. 669-terdecies c.p.c.... 289 Proposta di tentativo di conciliazione... 290 Atto di citazione... 291 La controparte... 293 XIV

11 LA SERVITÙ DI PASSAGGIO A SEGUITO DELLA DIVISIONE DEL FONDO DOMINANTE La questione... 295 Analisi dello scenario... 296 Inquadramento strategico... 300 La divisione del fondo dominante quale fonte di moltiplicazioni della servitù... 300 Esercizio del diritto conforme all originario titolo costitutivo... 301 Il proprietario del fondo servente può lamentare l aggravio... 302 L azione giudiziaria è finalizzata a ristabilire l esercizio del diritto... 303 Conclusioni... 304 Mappa della giurisprudenza... 305 Principio nemini res sua servit... 305 Legittimità ma non realità delle servitù personali (o irregolari)... 305 Nozione di utilità in relazione alla destinazione industriale del fondo... 306 Ambulatorietà della servitù... 306 Concetto di vicinitas... 307 Tipicità delle servitù coattive... 307 Contenuto del titolo costitutivo della servitù... 307 Estensione delle servitù volontarie... 307 Concetto di aggravamento della servitù... 308 Conseguenze dell aggravamento... 308 Ricorso cautelare d urgenza ex art. 700 c.p.c. in genere... 308 Ricorso cautelare d urgenza ex art. 700 c.p.c. nel caso di fondo intercluso... 309 Simulazione processuale... 310 Ricorso ex art. 700 c.p.c... 311 Reclamo ex art. 669-terdecies c.p.c.... 313 Proposizione del tentativo di conciliazione... 314 Atto di citazione... 316 La controparte... 317 12 LA SERVITÙ DI PASSAGGIO A SEGUITO DELLA DIVISIONE DEL FONDO SERVENTE La questione... 319 Analisi dello scenario... 320 Inquadramento strategico... 324 La trascrizione rende l atto opponibile a terzi... 324 La divisione del fondo servente e l individuazione del luogo di esercizio... 325 L esercizio del diritto immutato... 326 Difformità rispetto all esercizio pattuito da parte del proprietario del (nuovo) fondo servente... 327 Azione giudiziale finalizzata ad impedire turbative all esercizio del diritto... 328 Conclusioni... 328 XV

Mappa della giurisprudenza... 329 Principio nemini res sua servit... 329 Legittimità ma non realità delle servitù personali (o irregolari)... 329 Nozione di utilità in relazione alla destinazione industriale del fondo... 330 Ambulatorietà della servitù... 330 Concetto di vicinitas... 331 Tipicità delle servitù coattive... 331 Divisione del fondo servente e individuazione della servitù... 331 Contenuto del titolo costitutivo della servitù... 331 Estensione delle servitù volontarie... 332 Concetto di aggravamento della servitù... 332 Ricorso cautelare d urgenza ex art. 700 c.p.c. in genere... 332 Ricorso cautelare d urgenza ex art. 700 c.p.c. nel caso di fondo intercluso... 333 Simulazione processuale... 334 Ricorso ex art. 700 c.p.c... 335 Reclamo ex art. 669-terdecies c.p.c.... 337 Proposizione del tentativo di conciliazione... 338 Atto di citazione... 340 La controparte... 342 Alessandro Gallucci Avvocato in Lecce, consulente ADUC per le questioni condominiali. Autore di numerose pubblicazioni su quotidiani di informazione giuridica, in particolare Diritto e Giustizia (Giuffrè Editore). XVI