RELAZIONE DI STIMA IMMOBILIARE Terreno edificabile Via delle Cerquete - Loc. Lunghezza (RM) Per conto di: FONDO IMMOBILIARE DIÁPHORA 1 in LCA nelle persone dei Commissari Liquidatori: Prof. Avv. Giustino Di Cecco e Avv. Franco Benassi architetto Consulente tecnico d ufficio Tribunale di Roma Fabio Spera architetto Consulente tecnico Banca BCC di Roma p.1/14
Oggetto di valutazione: Lotto n. 2 - Terreno edificabile Via delle Cerquete (Loc. Lunghezza); Committente della valutazione: Fondo Immobiliare Diàphora 1 in LCA Data:19 ottobre 2015 SCHEDA SINTETICA LOTTO N.2 TERRENO (Loc. Lunghezza) Pag. 14 Indirizzo: Via delle Cerquete 00132 Roma Zona OMI: LUNGHEZZA-CASTELVERDE - FOSSO SAN GIULIANO (Via del Fosso dell Osa); Codice di zona: E165; Descrizione sintetica: terreno edificabile di circa 30.000 m² con capacità edificatoria di 76.160 m³ equivalenti a circa 23.800 m² di superficie residenziale. Proprietà: Fondo Diaphora 1 Valore della valutazione: Stima lotto 2 pari ad 18.000.000,00 (euro diciottomilioni/00); p.2/14
I sottoscritti iscritta all Ordine degli Architetti Pianificatori, Paesaggisti e Conservatori di Roma e Provincia al N.8644 e iscritto all'ordine degli Architetti Pianificatori, Paesaggisti e Conservatori di Roma e Provincia al N.13004, per incarico ricevuto dal Fondo immobiliare Diaphora 1 in LCA nelle persone dei Commissari Liquidatori Prof. Avv. Giustino Di Cecco e Avv. Franco Benassi dichiarano quanto segue. LOTTO 2 TERRENO LOC. LUNGHEZZA PREMESSA Trattasi di terreno ubicato in località Lunghezza a nord-est di Roma, nell attuale Municipio V (ex. VIII), in Via delle Cerquete, distante circa 23 km da Roma e 10 km dal GRA; confinante con il centro commerciale di Roma Est ed il nuovo insediamento edilizio di Ponte di Nona, al di fuori del GRA. Il terreno in questione occupa il versante occidentale di uno dei colli che scendono verso la Valle Aniene, paesaggio caratterizzato da una successione di crinali e fossi irrigui con andamento nord/sud di particolare pregio. Il terreno, tranne una porzione prossima a Via delle Cerquete, è in declivio verso Via Riserva Lunga; tale configurazione necessita uno studio accurato dei movimenti di terra e degli eventuali contenimenti dei versanti in aggetto. I collegamenti con Roma sono assicurati in parte dall autostrada A24, a cui si accede dallo svincolo di Roma Est, ed in parte dalla strada Collatina. Il trasporto pubblico è assicurato sia da mezzi urbani su gomma che da una linea ferroviaria, la cui stazione più vicina si trova a circa 2 km, in prossimità di Lunghezza. I servizi primari e secondari, quali scuole ed uffici pubblici, sono assicurati dal vicino centro di Lunghezza, accessibile da Via delle Cerquete. 1. IDENTIFICAZIONE DEL BENE 1.1 AI FINI DELLA LEGITTIMITÁ Il terreno in questione risulta pervenuto: - alla Belchi 86 srl con sede legale in Bologna, Via Pietro Mainoldi n.4, P.IVA 03619630373, r.e.a. Bo-304550, per atto a rogito Not. Luigi LA GIOIA del 28/6/2006 Rep. N.72909, trascritto il 6/7/2006 al n.51805; - alla Finagen spa per atto a rogito Not. Alberto VLADIMIRO CAPASSO di Roma in data 21/2/2001 Rep. N.46098, trascritto il 22/2/2001 alla form. N.9486; p.3/14
- alla Lazio Consulting srl con atto a rogito Not. Alberto VLADIMIRO CAPASSO di Roma in data 19/2/2001 Rep. N.46071, trascritto il 20/2/2001 ala formalità 8982; - all Istituto delle Suore della Divina Provvidenza con atto a rogito Not. Renato ARMATI di Roma in data 11/7/1962, Rep. N.22332, trascritto il giorno 1/8/1962 alla formalità 39676. Con atto di Apporto a Fondo Comune di Investimento Immobiliare a rogito Not. Monica GIANNOTTI del 23/12/2008 Racc. n.7957 Rep. N.22408, la proprietà, il possesso e la disponibilità del terreno in questione è stata trasferita al Fondo Comune di Investimento Immobiliare di tipo chiuso riservato ad investitori qualificati denominato Diaphora 1 gestito dalla società RAETIA SGR S.p.a. con sede legale in Trento, Via Mantova n.53, iscritta al Registro Imprese di Trento con n. e c.f. 02479130219, R.E.A. TN-19C237, capitale sociale Euto 2.000.000,00 iscritta al n.265 dell Albo previsto all art.25 comma 1 del D.Lgs 24/2/1998 n.58. 1.2 AI FINI CATASTALI Appezzamento di terreno della superficie complessiva di 40.350 m² confinante nel suo insieme con Via delle Cerquete, particelle 539, 1217, 1179, 1793, 2352, 2331 tutte del foglio 666, salvo altri. Censito al Catasto Terreni del Comune di Roma al foglio 666 particelle: 397, pascolo arboreo, classe 1, are 04 ca 80, deduz. A5, R.D. euro 0,91; 398, seminativo, classe 3, are 01 ca 60, deduz. A5, R.D. euro 1,45, RA Euro 0,62; 407, seminativo, classe 3, di Ha. 03 are 97 ca 10, deduz. A5, R.D. euro 359,31, RA Euro 153,81; 1.3 AI FINI URBANISTICI - In base al Piano Regolatore Generale di Roma Capitale approvato dal Consiglio Comunale con Deliberazione n.18 del 12/2/2008 (B.U.R.L. del 14/3/2008) l area in oggetto ricade in zona: Città della Trasformazione Ambiti a pianificazione particolareggiata definita; regolata dagli artt. 56-62 delle NTA. In tali ambiti si applica la disciplina definita dai relativi strumenti urbanistici esecutivi. - Il Programma di Trasformazione Urbanistica Lunghezza sarà attuato nel rispetto di quanto previsto dalla Delibera di Consiglio Comunale n. 296 del 14/11/2005, la quale prevede la stipula di una apposita convenzione con il Comune di Roma, che attualmente non è ancora essere stata stipulata. - Tale Programma di intervento prevede la realizzazione di 95.200 m³, di cui 76.160 m³ afferenti la proprietà dell area (di questi 44.464 m³ residenziali e p.4/14
31.696 m³ non residenziali). La SUL totale di progetto, compresa l area di ampliamento precedentemente descritta, è pari a 30.139 m², di cui 23.800 m² a disposizione della proprietà, ripartita nel modo seguente: o Residenziale 21.571 m²; o Turistico ricettiva 3.768 m²; o Commerciale 4.800 m²; 1.4 AI FINI DEL PROGETTO EDIFICATORIO Non si registra alcun progetto preliminare in corso di valutazione. 2. VALUTAZIONE DEL BENE 2.1 PREMESSA Il criterio adottato è quello del valore di trasformazione, adottato nei giudizi di convenienza economica finalizzato a prevedere il prezzo del bene strumentale in relazione al valore di mercato del bene prodotto. In linea generale il più probabile valore di mercato del bene è quel valore che si ottiene applicando una media ponderale tra valori ottenuti con il metodo di stima sintetica e quelli ottenuti mediante una stima analitica. (V1) Stima sintetica (V2) Stima analitica V = (V1 + V2 / 2) a) PROCEDIMENTO DI STIMA SINTETICO In tale procedimento il valore dell area è stimato come % del valore di mercato dell edificazione. La formula per il calcolo è la seguente: Va = (Vmp * la) / qⁿ dove: Vmp= valore di mercato post trasformazione; la = incidenza percentuale dell area sul valore dell edificazione; dai dati contenuti nell osservatorio dei valori dell Agenzia del territorio, relativi ad edifici di analoghe caratteristiche tipologiche, emerge che l incidenza dell area per metro quadrato di superficie commerciale, in zona periferica di una città intermedia, è variabile tra il 20% - 25%; qⁿ = fattore di attualizzazione che tiene conto del rischio dell investimento, scontato all attualità per il numero n (anni necessari per la trasformazione); p.5/14
b) PROCEDIMENTO DI STIMA ANALITICO Scopo della valutazione è l individuazione del più probabile valore di mercato del terreno edificabile (nell ottica della sua permuta con altro bene, semplice alienazione, ecc) quale fattore di produzione impiegato nel processo trasformativo edilizio. Il valore dell edificato è la sintesi del contributo recato da due fattori produttivi: Suolo + costruzione. L incidenza area sul valore dell edificato rappresenta la quota del valore del prodotto edilizio finito che può essere attribuita al fattore produttivo suolo. Il ricorso alla incidenza area consente quindi di esprimere il giudizio di stima sul valore dei terreni edificabili, al netto di tutti gli altri fattori produttivi impiegati nel processo di trasformazione urbanistica, fra cui il contributo di costruzione, gli interessi passivi, il profitto del produttore, ecc. Pertanto si ha: Vtr (valore area) = (Vmp Ktr) / qⁿ 1 dove: Vmp (valore di mercato post trasformazione); Ktr (costi della trasformazione) = (Kc + Cc + St + Of + P) dove: a. Costo di Costruzione (Kc); b. Contributo di costruzione (Cc)=10% di Kc 2 ; c. Spese tecniche (St)=8-10% di Kc; d. Interessi passivi (Of) =4% di (Kc+Cc+St); e. Profitto del promotore (P) = 20% di Vmp. 1Pari a: (1+r )ⁿ dove r > r perché r è il saggio di capitalizzazione e r è il saggio di sconto applicato nel processo trasformativo (nel secondo il rischio è più elevato). 2Formula ridotta Delibera di Consiglio Comunale n.19/2005. p.6/14
2.2 PROCEDIMENTO DI STIMA SINTETICO Calcolo di Vmp (Valore di mercato post trasformazione) Per la zona OMI di riferimento sono disponibili le seguenti quotazioni immobiliari: Fonte: Banca dati Agenzia delle Entrate Anno 2015 Semestre 1 Fascia/zona: Suburbana LUNGHEZZA-CASTEL VERDE-FOSSO SAN GIULIANO (Via del Fosso dell Osa); Codice di zona: E165 Microzona catastale: 198; Tipologia prevalente: Abitazioni di tipo economico; Destinazione: Residenziale Tipologia edilizia Sato conservativo Valore /m² Locazione /m² al mese min max min max Abitazioni civili Normale 2.000,00 2.700,00 8,00 10,8 Abitazioni economiche Normale 1.750,00 2.350,00 6,80 9,50 Ville e Villini Normale 2.300,00 3.000,00 9,30 12,0 Box Normale 1.500,00 2.000,00 6,80 9,0 Posti auto coperti Normale 1.100,00 1.500,00 5,50 7,5 Negozi Normale 1.300,00 1.950,00 8,00 11,8 Uffici Normale 1.900,00 2.800,00 7,80 11,5 Sulla scorta di indagini di mercato effettuate presso agenzie immobiliari in zona, si assumono i seguenti valori unitari di riferimento: Abitazioni civili: 2.600,00 /m²; Negozi: 1.600,00 /m²; Box:1.500,00 /m²; Posti auto coperti:1.200,00 /m²; p.7/14
Ricavi presunti dalla vendita: Destinazione d uso Sup. LORDA /m² Importo Residenziale 16.000 m² x 2.600 41.600.000,00 Residenziale a canone calmierato 5.000 m² x 2.600 13.000.000,00 Commerciale 4.800 m² x 1.600 7.680.000,00 Ricettivo 5.100 m² x 1.700 8.670.000,00 Box auto 2.875 m² x 1.500 4.312.500,00 Posti auto 1.313 m² x 1.200 1.575.000,00 Vmp (post trasformazione) = 76.837.500,00 Ia (% dell area su Vmp) = 24% di Vmp; TOTALE 76.837.500,00 qⁿ = (1+r)³ - si ipotizza di scontare all attualità il valore ottenuto per un numero di 3 anni (necessari a completare l opera edilizia); pertanto: Va = (Vmp * la) / qⁿ = 76.837.500,00 * 24%) / (1+0,03)³ = 16.876.127,34 Va = 16.876.127,34 p.8/14
2.3 PROCEDIMENTO DI STIMA ANALITICO Vtr (valore area) = Vmp (Kc + Cc + St + Of + P) / qⁿ Destinazione d uso Sup. LORDA Coeff. Su. COMMERC. Residenziale 16.000 m² x 1,00 16.000 m² Residenziale a canone calmierato 5.000 m² x 1,00 5.000 m² Commerciale 4.800 m² x 0,61 2.954 m² Ricettivo 5.100 m² x 0,65 3.334 m² Box auto 2.875 m² x 0,58 1.659 m² Posti auto 1.313 m² x 0,46 606 m² TOTALE 35.088 m² 29.553 m² Dove: Vmp = 2.600,00 /m² Kc = 1.100 /m²; Cc = 10% di Kc = 110 /m²; St = 8% di Kc = 88 /m²; Of = 4% di (Kc + Cc + St) = 52 /m²; P= 20% di Vmp = 540 /m²; qⁿ = (1+0,04)³ Pertanto: Vtr = (2.600 + 1.100 + 110+ 88+ 52+ 540)/(1+0,04)³ Vtr =649,04 /m² * 29.553 m² = 19.180.958,76 MEDIA TRA LE STIME V = V1 + V2 / 2 V = 16.876.127,34 + 19.180.958,76/ 2 = 18.028.543,05 Il valore del Terreno Loc. LUNGHEZZA (arrotondato per difetto) è pari a: 18.000.000,00 (euro diciottomilioni/00). p.9/14
LOTTO 2 TERRENO LOC. LUNGHEZZA STRALCIO DI PIANO REGOLATORE STRALCIO CARTA DELLA QUALITA IMMAGINE SATELLITARE - GOOGLE p.10/14
LOTTO 2 TERRENO LOC. LUNGHEZZA Punti di Vista scatti fotografici p.11/14
LOTTO 2 TERRENO LOC. LUNGHEZZA FOTO 1 FOTO 2 p.12/14
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