ASSOCIAZIONE ITALIANA DEL CREDITO AL CONSUMO E IMMOBILIARE Marzo 2008, Bollettino n 5 LE PRINCIPALI TENDENZE DEL MERCATO DEL CREDITO IMMOBILIARE ALLE FAMIGLIE CONSUMATRICI Sulla base dei dati dell Osservatorio Assofin sui mutui casa 1 aggiornati a dicembre Fig. 1 Ripartizione % 10 9 8 7 6 5 3 1 Flussi di mutui immobiliari alle famiglie consumatrici 13% 1 9% 1 14.4% 26.6% 14.4% 15.4% 14% 6.1% 87% 9 91% 9 86% Flussi erogati per Mutui di Acquisto Tasso di crescita globale Flussi erogati per Altri Mutui 5 3 1 Tasso di crescita % L andamento del mercato dei mutui casa in Italia nel è stato condizionato, direttamente e indirettamente, da numerosi eventi significativi. Innanzi tutto si sono registrate discontinuità rilevanti nel mercato immobiliare, che ha fortemente rallentato rispetto al fino a mostrare un segno negativo in termini di numero di compravendite ed un numero positivo ma decisamente più ridotto in termini di crescita del valore delle transazioni. La BCE ha fissato il tasso di riferimento a metà al 4%, valore massimo da oltre 5 anni. Sono inoltre state introdotte novità nel quadro normativo ed il comparto è stato al centro dell attenzione degli organi di informazione spesso con toni più allarmistici di quanto fosse giustificato anche in relazione al verificarsi di fenomeni ai quali il sistema dell offerta nel nostro Paese è estraneo, quali appunto l andamento dei tassi di interesse e la crisi dei mutui subprime negli USA. In questo contesto difficile, le erogazioni di mutui immobiliari a favore delle famiglie consumatrici, pur rallentando significativamente, sono cresciute nel rispetto al, confermando il loro ruolo di risorsa indispensabile per le famiglie che intendono acquistare l abitazione e di sostegno per l economia nazionale. I dati dell Osservatorio Assofin sui mutui casa, realizzato in collaborazione con alcuni tra i maggiori Gruppi bancari e le principali Banche specializzate che operano nel comparto, indicano una crescita dei flussi finanziati pari al +6.1%, in decisa decelerazione rispetto a quella rilevata a fine (pari al +15.4%, Fig. 1) 2. Dal lato della domanda, il ha visto modificare significativamente le preferenze della clientela in termini di caratteristiche dei nuovi mutui accessi per tipologia di tasso, mentre risulta sostanzialmente confermata la tendenza all aumento degli importi e delle durate contrattuali. Nel sono le banche specializzate nel credito per la casa a far registrare l incremento di attività più consistente (+13.9%, sebbene in decisa frenata rispetto al +35.4% di fine ), anche se pure le banche generaliste mostrano un (più contenuto) aumento dei volumi erogati pari al +2.9% (+10.6% nel ). Gli operatori specializzati sono dunque apparsi meglio in grado di soddisfare le nuove esigenze di una domanda in rapido mutamento e di intercettarne il flusso. 1 Si veda la nota metodologica a fine documento per la descrizione del campione delle banche rispondenti e l indicazione della sua significatività rispetto al totale del mercato italiano dei mutui. 2 I dati relativi ai volumi erogati rappresentati nelle figure 1 e 3 non sono omogenei di anno in anno in quanto il numero di banche rispondenti è crescente. Tuttavia i tassi di variazione rispetto all anno precedente sono calcolati con riferimento ad un campione omogeneo di rispondenti.
Alla performance meno brillante rispetto al recente passato del mercato dei mutui casa nel corso del ha contribuito come ricordato l andamento del mercato immobiliare residenziale che, secondo alcune analisi, ha chiuso l anno con una flessione di alcuni punti percentuali in termini di numero di compravendite, mentre la media dei prezzi delle abitazioni nel corso dell anno risulta essersi leggermente ridotta e poi stabilizzata. E bene ricordare, tuttavia, che l andamento del mercato dei mutui immobiliari in Italia si colloca all interno di un trend di lungo periodo, legato a fenomeni di natura strutturale (profonde trasformazioni socio-demografiche e comportamentali delle famiglie italiane), che determinano in modo più frequente rispetto al passato l esigenza di fare ricorso al credito per l acquisto di abitazioni. Fig. 2 % Tra i fattori di carattere strutturale rientra certamente la maggiore concorrenza tra gli operatori che ha determinato Consistenze mutui immobiliari sul PIL un evoluzione dell offerta, con prodotti caratterizzati da livelli di flessibilità ed innovazione sempre più elevati, lo 72.6 sviluppo di nuovi canali distributivi e 57.7 59.7 59.0 55.8 l ampliamento verso nuovi segmenti di 50.2 clientela (in particolare stranieri e 44.0 41.5 lavoratori c.d. atipici ). 80 70 60 50 40 30 20 10 0 Olanda Regno Unito Portogallo 29.0 Spagna 33.7 34.4 30.1 29.2 Germania Belgio 21.1 Francia 2000 Fonte: Elaborazioni Assofin su dati ECRI Fig. 3 Ripartizione % 10 9 8 7 6 5 3 1 Numero di contratti stipulati 13% 11% 12% 1-1. 12. 6.1% 5.2% 31.6 2. 87% 89% 8 9 84% Nr. contratti per Mutui d'acquisto Tasso di crescita globale 8.2 Italia 16.6 Nr. contratti per Altri Mutui 33.5 EU-15 3 1-1 Tasso di crescita % La crescita del credito immobiliare degli ultimi anni ha interessato tutti o quasi i paesi dell Unione Europea, per i quali si è assistito ad un aumento del rapporto tra consistenze di crediti immobiliari e PIL (Fig. 2). Come mostra il grafico, a fine (ultimo dato disponibile) l indice per l Italia (16.6%) 3 risulta ancora molto inferiore rispetto a quello registrato in altri Paesi europei geograficamente e culturalmente vicini - quali Regno Unito (59.7%), Spagna (55.), Germania (34.4%) e Francia (31.6%) - e lontano dalla media UE (41.). Il forte rallentamento del mercato registrato nel risulta confermato dai dati relativi al numero di contratti di mutuo stipulati, che mostrano una crescita del +2., dimezzata rispetto a quella registrata a fine (Fig. 3). Tale rallentamento è senza dubbio attribuibile al calo delle compravendite immobiliari che, come ricordato, risulta ridotta di alcuni punti percentuali a fine anno rispetto al. 3 Dati: European Credit Research Institute.
Dal monitoraggio di un campione di banche, in gran parte specializzate nell erogazione di mutui casa e particolarmente dinamiche, risulta che una quota crescente dei nuovi contratti di mutuo stipulati nel corso dell anno, pari a circa il 13%, è riferibile a finanziamenti destinati a sostituire mutui per l acquisto di abitazioni stipulati precedentemente con gli stessi o con altri operatori bancari. In non pochi casi si tratta di rinegoziazioni suggerite dalle stesse banche, in una logica di attenzione alla propria clientela e con finalità di fidelizzazione, al fine di rendere più sostenibile il peso delle rate dei mutui a tasso variabile che, nel mutato scenario di accresciuto costo del denaro, potevano essere divenute troppo onerose a fronte dei redditi delle famiglie rimasti inalterati. E proseguito anche nel il trend di crescita del numero di nuovi mutui accesi inferiore a quella dei flussi erogati, a conferma della tendenza in atto verso un progressivo aumento dell importo medio finanziato. Ripartizione % dei flussi Fig. 4a Importo finanziato - Ripartizione % dei flussi erogati 10 8 6 36% 4% 3% 4% 4% 12% 14% 47% 3 5 27% 19% 52% 52% 22% 9% 7% 6% 3% Classi di importo (mgl. di euro) <= 50 da 51 a 100 da 101 a 200 da 201 a 500 >= 501 Ripartizione % del numero contratti Fig. 4b Importo finanziato - Ripartizione % del numero di contratti stipulati 10 8 6 3% 1% 1% 6% 7% 2 44% 24% 3 39% 3 43% 3 46% 34% 17% 14% 11% Classi di importo (mgl. di euro) <= 50 da 51 a 100 da 101 a 200 da 201 a 500 >= 501 Tale evoluzione è essenzialmente spiegata dagli incrementi registrati nei prezzi delle abitazioni. Come mostrano le Figg. 4a e 4b, nel quinquennio 2003 la quota di mutui di importo superiore a 100 000 euro passa dal 53% al 7 del totale in termini di flussi erogati e dal 31% al 5 in termini di numero di contratti stipulati. Con riferimento alla ripartizione per numero di contratti, si rileva come nel la classe di importo che fa segnare la frequenza maggiore risulti quella compresa tra 100 e 200 mila euro (46%), mentre nel 2003 la classe di importo modale era quella compresa tra 50 e 100 mila euro (44%). In termini assoluti, nel, l importo medio dei mutui per acquisto di abitazioni si attesta attorno a 127 mila euro (era pari a circa 95 mila euro nel 2003), mentre quello degli altri mutui immobiliari (per ristrutturazione o liquidità) è pari a circa 113 mila euro (contro gli 85 mila del 2003). Parallelamente alla tendenza verso erogazioni di importo più elevato si conferma, anche per il, un allungamento delle durate dei contratti. In particolare emerge come la classe dei nuovi mutui di durata superiore a 25 anni, con una significativa crescita del suo peso rispetto al totale, risulti la classe modale, sia in termini di flussi erogati (43%), sia in termini di numero di contratti stipulati (37%) (Figg. 5a e 5b).
Fig. 5a Durata contrattuale - Ripartizione % dei flussi erogati Fig. 5b Durata contrattuale - Ripartizione % del numero di contratti stipulati Ripartizione % dei flussi 10 8 6 12% 29% 19% 27% 2 24% 3 43% 17% 22% 21% 13% 12% 11% 9% 7% 7% Ripartizione % del numero di contratti 10 8 6 9% 12% 2 21% 29% 37% 22% 17% 13% 11% 1 Durate contrattuali espresse in anni Durate contrattuali espresse in anni <= 10 11-15 16-20 21-25 >=26 <= 10 11-15 16-20 21-25 >=26 In Italia l acquisto dell abitazione attraverso l accensione di un mutuo ha visto, fino al, prevalere la scelta del tasso di interesse variabile, per via della minore onerosità iniziale rispetto al fisso e della prevista relativa stabilità dei tassi, garantita dall appartenenza all eurozona. Nel corso del si registra tuttavia una decisa inversione di tendenza (Figg. 6a e 6b), con una quota superiore al 5 di flussi erogati relativa a mutui a tasso fisso (52% contro il 21% dell anno precedente), che trova riscontro anche in termini di numero di contratti stipulati (56% contro il del ). Specularmente, si assiste ad un deciso ridimensionamento della quota sul totale dei mutui a tasso variabile, che nel rappresentano il 39% in termini di flussi erogati ed il 36% in termini di numero di contratti stipulati (le percentuali nel erano pari, rispettivamente, al 64% in termini di erogazioni ed al 59% in termini di numero di contratti). Il fenomeno è spiegato in parte dalla reazione psicologica suscitata dall evidenza che hanno dato i media alle situazioni di difficoltà in cui si sono venute a trovare alcune famiglie che avevano acceso mutui a tasso variabile nel recente passato, dai timori di nuovi rialzi dei tassi da parte della BCE e dalla progressiva riduzione del gap tra tassi fissi e variabili offerti dagli operatori. Fig. 6a Tipo di tasso applicato - Ripartizione % dei flussi erogati Fig. 6b Tipo di tasso applicato - Ripartizione % del numero di contratti stipulati 10 9 17% 9% 10 9 17% Ripartizione % dei flussi finanziati 8 7 6 5 3 1 39% 64% 64% 77% 74% 52% 19% 21% 11% Ripartizione % del numero contratti 8 7 6 5 3 1 36% 59% 59% 73% 71% 56% 24% 11% 14% mutui a tasso fisso mutui a tasso variabile mutui a tasso misto mutui a tasso fisso mutui a tasso variabile mutui a tasso misto
Infine, si assiste ad un ridimensionamento della quota dei mutui a tasso misto, categoria di contratti che prevede la possibilità di un passaggio da un tasso fisso ad un tasso variabile o viceversa, a determinate scadenze. Nel essa risulta pari a circa il 9% del totale in termini di flussi erogati (era il nel ) ed all in termini di numero di contratti stipulati (era il nel ). Relativamente ai canali distributivi utilizzati dagli operatori per promuovere l offerta dei mutui casa, dalle Figg. 7a e 7b si rileva come negli ultimi anni gli operatori abbiano incrementato l utilizzo del canale indiretto, attraverso l attività di agenti, brokers, promotori finanziari e tramite internet. Attraverso tali modalità distributive è stato collocato, nel, il dei flussi complessivamente erogati e del numero di contratti stipulati, contro il 3 dello stesso periodo del 2003 (36% del numero dei contratti). Fig. 7a Canali distributivi - Ripartizione % dei flussi erogati Fig. 7b Canali distributivi - Ripartizione % del numero di contratti stipulati Ripartzione % dei flussi 2004 2003 5 37% 3% 6 63% 37% 64% 36% 6 3 Ripartizione % del numero contratti 2004 2003 5 37% 3% 61% 39% 63% 37% 6 3 64% 36% 6 8 10 6 8 10 canale diretto canale indiretto canale diretto online canale indiretto online canale diretto canale indiretto canale diretto online canale indiretto online A partire dal l Osservatorio Assofin effettua un monitoraggio anche del canale online. A fine anno tramite internet risulta collocato l dei volumi erogati: il di questi direttamente attraverso i portali degli operatori e il restante 3% attraverso portali di soggetti terzi (le percentuali non cambiano considerando i contratti stipulati). Il canale online è stato utilizzato in maniera analoga dalle due categorie di banche eroganti, con una leggera prevalenza delle specializzate rispetto alle generaliste. Fig. 8a Loan to Value - Ripartizione % dei flussi erogati Fig. 8b Loan to Value - Ripartizione % del numero di contratti stipulati 9% 11% 7% 7% 93% 89% 91% 9 93% 92% Loan to Value < = 8 Loan to Value > 8 Loan to Value < = 8 Loan to Value > 8
La crescente articolazione dell offerta non trova particolare riscontro nella percentuale dei flussi erogati e del numero di contratti di mutuo stipulati con Loan-to-Value ratio superiore all 8 del valore dell immobile finanziato. Come mostrano le Figg. 8a e 8b, i mutui ad elevato LTV ratio rappresentano nel una quota pari al 9% in termini di flussi erogati ed all in termini di numero di contratti stipulati, la prima percentuale risulta inferiore al (quando era pari all 11%), mentre la seconda risulta leggermente superiore (era pari al 7%). Fig. 9a Ripartizione flussi erogati per regione Fig. 9b Erogato medio pro-capite per regione 2 2 164 153 136 118 114 99 96 83 74 73 73 72 71 1 Lombardia Lazio Emilia Romagna 7% 7% Piemonte Veneto Toscana Campania 4% 3% 2% 2% 2% 1% 1% 1% 1% Puglia Liguria Sicilia Sardegna Marche Friuli Ven Giulia Abruzzo Umbria Calabria Trent Alto Adige Molise Basilicata Valle d'aosta Lazio Lombardia Liguria Toscana Emilia Romagna Piemonte Veneto Umbria Puglia Marche Valle d'aosta Campania 54 51 49 42 41 31 30 Friuli Venezia Giulia Sardegna Abruzzo Molise Calabria Sicilia Trentino Alto Adige Basilicata In termini di ripartizione geografica per regione, la distribuzione dei flussi erogati risulta abbastanza stabile rispetto al (Fig. 9a). Le regioni che mostrano i maggiori valori di flussi finanziati continuano ad essere Lombardia e Lazio, che da sole coprono il del totale. Viceversa i volumi in termini assoluti di mutui casa erogati risultano contenuti nelle regioni meno popolate quali Molise, Basilicata e Valle d Aosta. L analisi dell erogato medio pro-capite indicizzato (Fig. 9b) conferma Lombardia e Lazio come le regioni con l indicatore più elevato, mentre le regioni del Mezzogiorno ed il Trentino Alto Adige sono caratterizzate dai valori di mutui pro-capite più bassi. NOTA METODOLOGICA Il campione delle banche che contribuiscono all Osservatorio Assofin rappresenta il 54% circa del totale del mercato nazionale. Tale percentuale è calcolata rapportando il totale delle consistenze di credito segnalate dalle rispondenti (relative a mutui per l acquisto di abitazioni erogati alle famiglie consumatrici) al valore riferito all intero mercato nazionale censito da Banca d Italia nel Bollettino Statistico. 20123 MILANO VIA ENRICO TOTI, 4 TEL. 02 865437 r.a. FAX 02 865727 COD. FISC. 97108210150 P.IVA 03845140965 Internet: www.assofin.it - e-mail: mailbox@assofin.it