Tribunale di Milano PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE promossa da: 007 Italfondiario Spa contro: N Gen. Rep. 269/2014 data udienza ex art. 569 c.p.c.: 27 10 2015 ore 11:00 Giudice Delle Esecuzioni: Dott. FRANCESCA ROMANA BISEGNA RAPPORTO DI VALUTAZIONE Lotto UNICO Esperto alla stima: Ing. Andrea Pietro Zini Codice fiscale: ZNINRP62P21F205G Partita IVA: 10393900153 Studio in: Via Pestalozzi 10 Milano Telefono: 02 89150016 Fax: 02 99989117 Email: zini.andrea@tiscali.it Pec: andreapietro.zini@ingpec.eu Pag. 1
INDICE SINTETICO 1. Dati Catastali Bene: VIA PIETRO CRESPI,11 Milano (Milano) 20127 Lotto: APPARTAMENTO Corpo: APPARTAMENTO Categoria: Abitazione di tipo popolare [A4] Dati Catastali: foglio 233, particella 17, subalterno 706, Z.C. 2, A/4, cl.3,. 255,65. 2. Possesso Bene: VIA PIETRO CRESPI,11 Milano (Milano) 20127 Lotto: APPARTAMENTO Corpo: APPARTAMENTO Possesso: Occupato dall'esecutato 3. Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili Bene: VIA PIETRO CRESPI,11 Milano (Milano) 20127 Lotto: APPARTAMENTO Corpo: APPARTAMENTO Accessibilitià degli immobili ai soggetti diversamente abili: accessibile parzialmente (solo piano terreno) 4. Vincoli ed oneri giuridici : 4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente: 4.2 Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura: 5. Comproprietari Beni: VIA PIETRO CRESPI,11 Milano (Milano) 20127 Lotti: app.to foglio 233, particella 17, subalterno 706 Corpo: APPARTAMENTO Comproprietari: Pag. 2
--------------------- per 1/2 e ------------------------ per 1/2 6. Misure Penali Beni: VIA PIETRO CRESPI,11 Milano (Milano) 20127 Lotto: APPARTAMENTO Corpo: APPARTAMENTO Misure Penali: Non Specificato 7. Continuità delle trascrizioni Bene: VIA PIETRO CRESPI,11 Milano (Milano) 20127 Lotto: APPARTAMENTO Corpo: APPARTAMENTO Continuità delle trascrizioni: null 8. Prezzo Bene: VIA PIETRO CRESPI,11 Milano (Milano) 20127 Lotto: app.to foglio 233, particella 17, subalterno 706 Prezzo da libero: 80.300,00 Prezzo da occupato: 60.225,00 RIEPILOGO INFORMATIVO Dati catastali immobile : app.to fg.233 map.17 sub.706 Trattasi di proprietà esclusiva L'immobile si ritiene libero Valore dell'immobile Prezzo da libero: 80.300,00 Prezzo da occupato: 60.225,00 Pag. 3
Beni in Milano (Milano) Località/Frazione VIA PIETRO CRESPI,11 Lotto: APPARTAMENTO 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: Identificativo corpo: APPARTAMENTO. Abitazione di tipo popolare [A4] sito in, VIA PIETRO CRESPI,11 Milano Quota e tipologia del diritto 500/1000 di Cod. Fiscale: Eventuali comproprietari: Quota e tipologia del diritto 500/1000 di Cod. Fiscale: Identificato al catasto Fabbricati: Intestazione: appartamento ad uso abitazione al piano terra composto da tre vani catastali identificato al Catasto dei Fabbricati: foglio 233, particella 17, subalterno 706, A/4, cl.3,. 255,65 Via Pietro Crespi n.11 Milano. Millesimi di proprietà di parti comuni: MILLESIMI 29,1 DELLE PARTI COMUNI DI CUI AL REGO LAMENTO DI CONDOMINIO E MILLESIMI 12,9 DI SPESE GENERALI Confini: A NORD LA VIA PIETRO CRESPI, AD EST ANDITO DELLO STABILE DI VIA PIETRO CRESPI N.11, A SUD ANDITO DELLO STABILE DI VIA PIETRO CRESPI N.11, AD OVEST NEGOZIO DI PRO PRIETA' DI TERZI Conformità catastale: E' stata riscontrata la seguente irregolarità: nella scheda catastale è riportata una finestra, parete lato prospiciente l'androne non presente. Inoltre all'ufficio tecnico del Comune di Milano nulla figura circa la realizzazione del soppalco. Il tutto come meglio specificato al punto 7.1 della presente relazione. Regolarizzabili mediante: per la sola finestra pratica in sanatoria a cura di un tecnico ad un costo complessivo di.1000,00 Si riscontra la non conformità catastale Pag. 4
Note generali: // 2. DESCRIZIONE GENERALE(QUARTIERE E ZONA): Caratteristiche zona: periferica Area urbanistica: residenziale a traffico scorrevole con parcheggi con parchimetro. Importanti centri limitrofi: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. Importanti centri limitrofi: NESSUNO. Caratteristiche zone limitrofe: residenziali Attrazioni paesaggistiche: NESSUNO. Attrazioni storiche: NESSUNO. Principali collegamenti pubblici: Linea rossa metro fermata Pasteur a circa m 350 Servizi offerti dalla zona: Non specificato 3. STATO DI POSSESSO: Occupato dal debitore, in qualità di proprietario dell'immobile. E' stata fatta richiesta all'agenzia delle entrate sull'esistenza di contratti di locazione in essere. L'agenzia ha risposto informando che a nome del sig. non risultano contratti di locazione, relativamente al sig.,lo stesso risulta locatore nel contratto n.4572 serie 3 registrato il 1 luglio 2005 presso l'ufficio territoriale di Milano 3, per detto contratto non risultano pagamenti per proroghe. 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente: 4.1.1 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna. 4.1.2 Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna. 4.1.3 Atti di asservimento urbanistico: Nessuna. 4.1.4 Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 4.2 Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura: 4.2.1 Iscrizioni: Allegato 1 Descrizione ATTO NOTARILE PUBBLICO IPOTECA VOLONTARIA di.232.050,00 a garanzia del capitale di. 154.700,00 durata 30 anni a favore "BANCA INTESA SPA" con sede a Milano e a carico di e in forza dell'atto di mutuo a rogito Notaio CAPACCIONI FABIO Codice fiscale CPC FBA 57L27 I480 V Sede MILANO (MI) del 07/10/2004 Numero di repertorio 58932/9208 Nota di iscrizione Registro generale n. 86642 Registro particolare n. 17443 Pag. 5
4.2.2 Pignoramenti: Allegato 2 Descrizione ATTO GIUDIZIARIO ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI Data 29/01/2014 Numero di repertorio 1215 del Tribunale di Milano Pubblico ufficiale UFFICIALE GIUDIZIARIO Codice fiscale 80188650156 Sede MILANO (MI) a favore ISP CB IPOTECARIO SRL con sede a Milano contro e Nota di trascrizione Registro generale n. 12125 Registro particolare n. 9095 4.2.3 Altre trascrizioni: Nessuna. 4.2.4 Aggiornamento della documentazione ipocatastale in atti: Nessuna. 4.3 Misure Penali Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese di gestione condominiale: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: // E' stata fatta richiesta via email in data 22 giugno e via fax in data 13 luglio all'amministratore pro tempore senza avere nessun riscontro. Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: // Millesimi di proprietà: 29,1 e millesimi 12,9 di spese generali Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: accessibile parzialmente (solo piano terreno) Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: Non Specificato Attestazione Prestazione Energetica presente Indice di prestazione energetica: classe G = 377,02 kwh/mqa Note Indice di prestazione energetica: proprietari e Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: Non Specificato Avvertenze ulteriori: Non Specificate Pag. 6
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: e attuali proprietari Allegato 3: Cognome --------------- Nato il --------------- a -------------------- Codice fiscale ---------------------------------- Per il diritto di PROPRIETA' Per la quota di 1 /2 Cognome --------------- Nato il -------------------- a ----------Codice fiscale ------------------------------------- Per il diritto di PROPRIETA' Per la quota di 1/2 Descrizione COMPRAVENDITA Data 07/10/2004 Numero di repertorio 58931/9207 Notaio CAPACCIONI FABIO Codice fiscale CPC FBA 57L27 I480 V Sede MILANO (MI) Nota di trascrizione Registro generale n. 86641 Registro particolare n. 53346 con il quale ------------------------- coniugato in regime di separazione di beni vende a ----------- ----------- e ------------------------ entrambi liberi di stato. Allegato 4: Cognome ------------------- Nata il ------------------- a ------------------------ Codice fiscale --------------------------- Per il diritto di PROPRIETA' Per la quota di 1/1 in regime di separa zione dei beni Descrizione COMPRAVENDITA Data 28/06/1990 Numero di repertorio 16485 Notaio COSIMO DI DOMENICO di Sesto San Giovanni Nota di trascrizione: Registro generale n. 29884 Registro particolare n. 21280 Pag. 7
con il quale -------------------- coniugata in regime di comunione legale vende a --------------------- coniugata in regime di separazione di beni Allegato 5: Cognome ------------------ Nato il ----------------- a ------------ Codice fiscale --- ----------------------- Per il diritto di PROPRIETA' Per la quota di 1/1 In regime di SEPARAZIONE DI BENI Descrizione COMPRAVENDITA Data 16/06/2003 Numero di repertorio 55906 Notaio CAPACCIONI FABIO Codice fiscale CPC FBA 57L27 I480 V Sede MILANO (MI) Nota di trascrizione Registro generale n. 54500 Registro particolare n. 36217 con il quale ---------------------- coniugata in regime di separazione di beni vende a ------------------------ coniugato in regime di separazione di beni 7. PRATICHE EDILIZIE: La costruzione è iniziata prima del 1 settembre 1967. 7.1 Conformità edilizia: E' stata presentata richiesta di visura agli atti relativa all'immobile di Via Pietro Crespi,11 in data 22 giugno P.G. 349491/2015 per la realizzazione del soppalco. In data 10 agosto P.G. 349491/2015 il Comune ha risposto :" si comunica che da ricerche effettuate nel nostro ufficio in merito alle Modifiche richieste, nulla figura essere stato presentato presso lo sportello Unico per l'edilizia". Inoltre nella scheda catastale è riportata una finestra, parete lato prospiciente l'androne, non presente. Per quanto sopra si dichiara la non conformità edilizia. Occorre verificare con gli enti preposti,comune, la possibilità di sanare la situazione in essere (soppalco) con riferimento al Nuovo Regolamento Edilizio in vigore dal 26/11/2014 considerando comunque che quanto indicato nella scheda catastale come soppalco non può mantenere lo stato di destinazione d'uso in quanto l'altezza è inferiore a cm 210 e la superficie del soppalco è supe riore ad un terzo di quella del locale soppalcato; inoltre non è presente antibagno, il bagno è co municante con il soggiorno /angolo cottura. Pag. 8
7.2Conformità urbanistica: Strumento urbanistico Approvato: Strumento urbanistico Adottato: Lo strumento urbanistico vigente è il Piano Governo del Territorio PGT approvato con D.C.C. n. 16 del 22/05/2012 e pubblicazione BURL n. 47 del 27/11/2012 e relativi Piani delle Regole e dei Servizi. Piano Governo del Territorio: Note sulla conformità: Per quanto sopra si dichiara la conformità urbanistica Descrizione: Abitazione di tipo popolare [A4] di cui al punto APPARTAMENTO L'immobile è dislocato nel Comune di Milano in Via Pietro Crespi,11. L'immobile è al piano terreno ed è stato oggetto di variazione catastale per cambio di destinazione d'uso, inizialmente un negozio, in data 17 marzo 2004 scheda n.mi0174150. Per "detto mutamento di destinazione d'uso da negozio ad abitazione, non è stata data comunicazione al Comune di Milano, ai sensi dell'art.2 comma 2 della L.R. del 15/01/2001 n.1 ricorrendo tutte le condizioni previste e precisamente avendo l'immobile superficie inferiore a mq 150, essendo situato in zona compatibile, non essendo soggetto ad alcun vincolo ed avendo i requisiti aeroilluminanti ed igienici" così come riportato nell'atto di compravendita dal notaio Capaccioni. La facciata dello stabile,lato strada, presenta una zoccolatura in cemento fino all'altezza del piano primo ed è intonacata e tinteggiata di colore chiaro per la parte superiore. L'accesso all'appartamento avviene dall'androne. L'appartamento è costituito da due locali : soggiorno, camera da letto, bagno e da soppalco a cui si accede da scala a chiocciola interna. Le pareti sono intonacate e tinteggiate di colore bianco. Nel bagno sono disposti: un lavabo, piatto doccia, la tazza e bidè. Le pareti sono piastrellate. La pavimentazione dei locali è in ceramica. Gli infissi sono: lato strada in alluminio con montato doppi vetri, l'oscuramento avviene con tapparelle in metallo e relativamente al lato corte, in ferro con montato un monovetro senza o scuramento. L'impianto elettrico è sottotraccia. L'impianto termico è autonomo. 1. Quota e tipologia del diritto 500/1000 di ------------- Cod. Fiscale: ------------------- Eventuali comproprietari: 2. Quota e tipologia del diritto 500/1000 di ---------------- Cod. Fiscale: ----------------- Superficie complessiva di circa mq 45 è posto al piano: TERRENO Pag. 9
La costruzione dell'edifico è iniziata prima del 1 settembre 1967. Lo stabile è formato da n. 5 piani fuori terra senza interrati. L'appartamento ha un'altezza interna di circa: cm 395, dove è presente il soppalco l'altezza si riduce a cm 208 intradosso soletta soppalco e cm 182 per l'altezza parte superiore soppalco. Caratteristiche descrittive: Componenti edilizie e costruttive: Portone stabile tipologia: anta singola a battente materiale: ferro apertura: elettrica condizioni: scarse Infissi esterni Infissi esterni Infissi interni Pavim. Interna tipologia: doppia anta a battente materiale: alluminio protezione: tapparelle (serranda) materiale protezione: ferro condizioni: buone Note: INFISSO ESTERNO LATO STRADA tipologia: anta singola a battente materiale: ferro protezione: inesistente condizioni: pessime Note: INFISSO ESTERNO LATO CORTE tipologia: a battente materiale: legno tamburato condizioni: sufficienti materiale: piastrelle di ceramica condizioni: sufficienti Impianti: Elettrico tipologia: sottotraccia tensione: 220V condizioni: sufficienti conformità: rispettoso delle vigenti normative Termico tipologia: autonomo alimentazione: metano diffusori: termosifoni in alluminio condizioni: buone conformità: rispettoso delle vigenti normative Destinazione Parametro Superficie Coeff. Superficie equivalente reale/potenziale appartamento sup lorda di 45,00 1,00 45,00 pavimento La superficie commerciale S=45,00 mq tiene conto dei seguenti coefficienti di destinazione : -appartamento = 37,44 x 1,00 = 37,44 mq -soppalco = 19,6 x 0,3 = 5,75 mq - totale = 43,19 mq comproprietà pari comuni 4 % = 1,73 mq sommano a = 44,92 mq arrotondato a 45 mq 45,00 45,00 Pag. 10
Criteri estimativi OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) Destinazione d`uso: Residenziale Sottocategoria: Unità immobiliare parte di un Edificio Accessori: Impianto elettrico: Esiste impianto elettrico. Impianto a norma. Non esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e successive. Riscaldamento: Esiste impianto di riscaldamento. Tipologia di impianto: impianto autonomo a combustibile metano Potenza nominale: 26,3 kw Impianto a norma. Non esiste la dichiarazione di conformità. Condizionamento e climatizzazione: Non Esiste impianto di climatizzazione Scarichi: Non esistono scarichi potenzialmente pericolosi. Note Generali:// 8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 8.1 Criterio di stima: Il criterio adottato per la valutazione degli immobili in esame tiene conto dei principi teorici dell estimo inteso come l insieme dei principi logici e metodologici che consentono la motivata oggettiva e general mente valida formulazione del giudizio di stima del più probabile valo re venale dei beni economici, espresso in moneta sulla base di dati e conomici e tecnici relativi sia al bene da stimare, sia ai beni ed ai servi zi che con esso hanno rapporti. Il metodo di stima adottato è quello basato sul Pag. 11
confronto mediante il quale il valore del bene viene deter minato considerando un estesa rilevazione di valori di mercato raf frontandoli ad un opportuno parametro di riferimento ad esempio il locale o al mq, con i prezzi medi unitari e sulla domanda e sull offerta di immobili similari presenti nella zona. Per tener conto dell eterogeneità di valore tra i beni di riferimento ed il bene da stimare sono stati considerati gli elementi caratteristici specifici dei beni rappresentati primariamente dai fattori estrinseci ed intrinseci che intervengono a modificare il prezzo base sopra rilevato. Tra i fattori estrinseci considerati si ricorda: l ubicazione in rapporto al centro cittadino, le caratteristiche ambientali della zona, la presenza di opere di urbanizzazione primaria e secondaria, la presenza di servizi pubblici (scuole, banche, uffici postali, zona pedonale, negozi, etc.), l accessibilità ai mezzi di trasporto, l accesso alla grande viabilità. Tra i fattori intrinseci esaminati oltre ai fattori di differenziazione relativi all età, alla qualità, allo stato degli edifici si segnala la tipologia strutturale, l aspetto architettonico, l esposizione prevalente, la panoramicità, il livello del piano, il grado di finitura, lo stato di conservazione e di manutenzione, le caratteristiche dei servizi generali dell edificio, le pertinenze, la finitura degli interni, il livello dei costi di manutenzione ed il costo dei servizi comuni. Si deve inoltre considerare che nella valutazione di un appartamento intervengono anche elementi di carattere soggettivo che riguardano la sua posizione,le disponibilità finanziarie dell acquirente, la superficie dell alloggio, etc. Elementi negativi da considerare sono invece rappresentati dalla mancanza di impianto ascensore per le unità abitative poste ad un livello superiore al 1 piano di edifici pluripiani, il posizionamento dell edificio all interno di cortili (mancanza di prospezione su spazio pubblico o su spazi aperti); l indisponibilità dell alloggio determinata da vincoli di locazione, dalla presenza di servitù od altri tipi di vincolo che ne deprezzano il valore; dalla vicinanza di industrie, dalla diffusione del rumore o dalla presenza di odori sgradevoli. Per l espressione di stima degli immobili in questione è stata effettuata un accurata indagine di mercato nella zona al fine di rilevare il corrente prezzo di mercato delle unità abitative aventi caratteristiche analoghe a quelle in esame. agenzie immobiliari : il valore unitario per immobili similari a quello in esame varia da /mq 2.100,00 a /mq 2.700,00, con una media pari a /mq 2.400,00 l'omi (Osservatorio del Mercato Immobiliare) dell'agenzia delle Entrate (aggiornato al 2 semestre 2014 ) : che per immobili in normale stato conservativo, nella Fascia/zona : Periferica/Monza,Crescenzago,Gorla,Quartiere A driano variano tra 1.700,00 /m² e 2.000,00 /m², con una media pari a /mq 1.850,00. Pertanto dalla media dei suddetti valori, si ricava il prezzo unitario medio mercato pari a : /mq 2.125,00 8.2 Fonti di informazione: Catasto di MILANO, Conservatoria dei Registri Immobiliari di MILANO, Uffici del registro di MILANO, Ufficio tecnico di MILANO, Agenzie immo biliari e/o osservatori del mercato immobiliare MILANO Pag. 12
8.3 Valutazione corpi: APPARTAMENTO. Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo appartamento 45,00 2.125,00 95.625,00 Valore corpo 95.625,00 Valore accessori 0,00 Valore complessivo intero 95.625,00 Valore complessivo diritto e quota 95.625,00 Riepilogo: ID Immobile Superficie Lorda Valore intero Valore diritto e medio ponderale quota APPARTAMENTO 45,00 95.625,00 95.625,00 8.4 Adeguamenti e correzioni della stima: Riduzione del valore del 15%, dovuta all'immediatezza della vendita giudiziaria e per assenza di garanzia per vizi come da disp. del G.E. ( min.15% ) Riduzione del 0% per la vendita di una sola quota dell'immobile in virtù 14.343,00 del fatto che il valore della quota non coincide con la quota del valore: Rimborso forfettario di eventuali spese condominiali insolute nel bien 0,00 nio anteriore alla vendita: 0,00 Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: 1.000,00 Costi di cancellazione oneri e formalità: 0,00 8.5 Prezzo base d'asta del lotto: Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova.80.281,00 arrotondato a 80.300,00 Prezzo di vendita del lotto nello stato di "occupato": 60.225,00 Prezzo di vendita del lotto nello stato di "libero": 60.225,00 Allegati -Raccomandata A/R a ----------- / ------------- per inizio operazioni peritali -Trasmissione via PEC allo studio legale avv. Paolo Pototschnig -Comunicazioni email e fax all'amministratore pro tempore Rag. Ricco Riccardo -Attestato di prestazione energetica -Risposta del Comune di Milano alla richiesta di visura relativa all'immobile -n.1 visura per immobile -n.1 planimetria catasto Pag. 13
- Elenco trascrizioni ed iscrizioni Invio perizia email al sig. --------- Data generazione: 10 09 201510:09:22 L'Esperto alla stima Ing. Andrea Pietro Zini Pag. 14