Arch. Pal Ferrari Via Scipine Inncenti 37 40138 Blgna BO Tel. 051.531819, cell. 335.5618468 Mail: palferrariagri@alice.it TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N.100/14 Giudice dell'esecuzine: Dtt. Maurizi Atzri CTU: Arch. Pal Ferrari *.*.* N. 100/14 R.G. ESEC. Udienza 14.03.2016 Ore 12,00 PERIZIA DESCRITTIVA-ESTIMATIVA LOTTO UNICO Il Giudice dell Esecuzine in ggett, cn decret in data 27.10.2015 nminava l'arch. Pal Ferrari iscritt all'ordine degli Architetti della Prvincia di Blgna al n. 2037, cn studi in Blgna Via Scipine Inncenti 37, Cnsulente Tecnic d Uffici, e nell udienza del 05.11.2015 gli dava l incaric di rispndere al seguente quesit: 1. prvvedere prima di gni altra attività al cntrll della cmpletezza dei dcumenti di cui agli art.567 II c. c.p.c. (Es. relazine ntarile, c.d.u., dcumentazine ipcatastale, segnaland immediatamente al giudice quelli mancanti inidnei) 2. descrivere i beni ggett della esprpriazine, previa esatta individuazine degli stessi in relazine ai dati catastali, accertand: la crrispndenza men delle certificazini catastali ai dati indicati nel verbale di pignrament; i dati del Nuv Catast effettivamente risultanti; il censiment reglare di tutte le prprietà ed altri diritti reali rilevati prcedend, in cas negativ e previa appsita autrizzazine da parte di quest giudice, ai necessari atti ed perazini per l accatastament degli immbili, previa gni verifica della cnfrmità dei manufatti alle licenze e/ cncessini e/
2 autrizzazini rilasciate, della sussistenza dei certificati di abitabilità e/ usabilità, la sussistenza dei diritti di cmprprietà di altri diritti reali parziali; 3. accertare l stat di pssess e l'indicazine del titl in base al quale l'immbile è ccupat ed in particlare: gli eventuali rapprti di lcazine (precisand la data del cntratt e della registrazine) di altr tip (es. cntratti di cmdat, leasing, ecc. diritti di abitazine dell immbile cme da prvvedimenti giudiziali per separazine, cessazine degli effetti civili del matrimni, ecc.) cnferenti, in fatti, il gdiment dei beni a terzi, indicandne le date di apparente inizi e scadenza, il regime legale (sggetti a prrga men, fndati su prvvedimenti giudiziali definitivi men), il crrispettiv (se crrispst anche dp il pignrament e cme depsitat nell interesse dei creditri) ed allegand tutti i dcumenti rinvenuti, nnché valutare la cngruità del canne alla luce dell art. 2923 c.c. 3 cmma; 4. esprimere il prpri mtivat parere sulla pprtunità di disprre la vendita in un più ltti e predisprre, in cas affermativ, il relativ frazinament, cn tutti i dati catastali per ciascun ltt; 5. indicare le eventuali pere necessarie secnd la miglire scienza ed esperienza ed il cst dei lavri di ripristin delle funzinalità cui i beni sn destinati, ve gravemente cmprmessa; 6. esprimere il prpri mtivat parere, nel cas di pignrament di quta, sulla cmda divisibilità del bene vver alienazine separata della quta stessa prvvedend agli adempimenti eventuali di cui al
3 sub 3; 7. redigere piante planimetriche per i fabbricati ed eseguire ftgrafie dei manufatti e delle aree; 8. indicare i dati necessari per la cmpilazine delle denunce fiscali bbligatrie cnseguenti alla vendita (tra cui IMU a titl di esempi; altre impste indirette) e per la vltura dei beni dell aggiudicatari definitiv e redigere, per gni ltt di vendita prpst e su pagina separata, un prspett riepilgativ: stat di pssess, l'esistenza di frmalità, vincli neri, anche di natura cndminiale, gravanti sul bene, che resterann a caric dell'acquirente, ivi cmpresi i vincli derivanti da cntratti incidenti sulla attitudine edificatria dell stess i vincli cnnessi cn il su carattere stric artistic, l'esistenza di frmalità, vincli ed neri, anche di natura cndminiale, che sarann cancellati che cmunque risulterann nn ppnibili all'acquirente, la verifica della reglarità edilizia e urbanistica del bene nnché l'esistenza della dichiarazine di agibilità dell stess. 9. determinare il valre cmmerciale dei beni secnd la miglire scienza ed esperienza del settre immbiliare di riferiment, per tiplgia, classe, ubicazine, stat di fatt, pere necessarie alla miglire funzinalità ed epca di alienazine; 10. depsitare una relazine scritta entr quarantacinque girni antecedenti l'udienza ex art.569 c.p.c., già fissata, facend tempestiv ricrs al G.E. qualra si presentasser difficltà tali da pregiudicare il rapid e precis svlgiment dell'incaric.
4 L scrivente, dp aver pres visine dei dcumenti catastali ed iptecari agli atti, dp aver effettuat in lc i dvuti accertamenti e misurazini, dp aver avut i necessari cntatti cn l Sprtell Edilizia del Cmune di Mlinella, l Agenzia delle Entrate di Blgna (Servizi Catastali e Servizi Pubblicità immbiliare), l Archivi Ntarile distrettuale di Blgna, l studi del Ntai Bertlini di Blgna, espne quant segue: PREMESSA I beni ggett di esecuzine immbiliare sarann presi in cnsiderazine, specificand: DATI DI PIGNORAMENTO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE ESISTENZA DI SERVITÙ IDENTIFICAZIONE CATASTALE CONFINI PROVENIENZA DEI BENI ATTI PREGIUDIZIEVOLI REGIME FISCALE INDAGINE AMMINISTRATIVA-URBANISTICA CERTIFICAZIONI IMPIANTISTICHE SITUAZIONE OCCUPAZIONALE RAPPORTI COL CONDOMINIO RIEPILOGO VINCOLI ED ONERI DESCRIZIONE DEI BENI CONSISTENZA COMMERCIALE STIMA DEI BENI
5 Per la determinazine del valre cmmerciale dei beni, ciè del più prbabile valre di mercat, si ritiene di servirsi del metd di raffrnt. Tale metd cstituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercat finalizzata ad individuare quale sia il valre di mercat, praticat in tempi recenti, per beni immbili simili a quelli in esame tenend presente la vetustà, il tip di finiture, l stat di cnservazine, la lcalizzazine, la situazine ccupazinale e la cnsistenza superficiale dei beni. Trattandsi di bene ggett di prcedura esecutiva, il sttscritt dp aver determinat il valre cmmerciale del bene, al fine di miglirare l appetibilità dell stess e rendere più cmpetitiva la gara, prvvederà ad una riduzine percentuale che scilla tra il 15 ed il 35 % del valre cmmerciale stess, in base a quelle che sn le caratteristiche di cmmerciabilità del bene ggett di esecuzine. DATI DI PIGNORAMENTO Cn att di pignrament immbiliare del Tribunale di Blgna n.856 del 31/01/2014 trascritt a Blgna in data 06/03/2014 è stata pignrata la piena prprietà dei seguenti beni immbili: N.C.E.U. del Cmune di Mlinella - Fgli 117, Mapp. 23: - sub 7, Categria A/4, Cnsistenza 2,5 vani, Via S.Elena; - sub 6, Categria C/1, Cnsistenza 20 mq, Via S.Elena; - sub 8, Categria A/4, Cnsistenza 3,5 vani, Via S.Elena. CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI Fabbricat ad us civile abitazine cstituit da: - un appartament al pian terra cmpst da cucina/pranz, camera e bagn;
6 - un appartament al pian prim cmpst da cucina/pranz, due camere, bagn e disimpegn, cn annesse due sffitte al pian stttett; - un negzi al pian terra. Sit in Cmune di Mlinella (BO), frazine S.Martin in Argine, Via S.Elena 11 e 13, per una superficie cmmerciale ttale di circa mq 129,98, pignrat per la piena prprietà. I beni cmprendn anche la cmprprietà pr-quta delle parti cmuni dell stabile di cui fann parte, tali per legge, destinazine titl, fra cui l area di sedime, l ingress al civic 11 e il ripstigli sttscala al pian terra, entrambi individuati cl subaltern 5. I beni pignrati gdn inltre di diritt sull area crtiliva individuata al N.C.E.U. di Mlinella al Fgli 117, mappale 20, cme risulta dall att di cmpravendita a rgit del Ntai Cesare Masi Degli Uberti di Medicina (BO), rep. 60468/6693 del 12/12/1961, registrat a Blgna il 28/12/1961, trascritt a Blgna l 11/01/1962, per quant riguarda la vendita, e il 19/01/1962, per quant riguarda l accettazine dell eredità. L scrivente CTU ritiene che dett diritt esista anche sul mappale 242, dat che quest risulta cstituit cn variazine del 08/07/2005 n. 16103.1/2005 scrprand una parte del mappale 20. ESISTENZA DI SERVITÙ Nella Scrittura privata autenticata dal Ntai Sergi Bertlini di Blgna, rep. 300441/15975 dell 11/06/2001, trascritta a Blgna il 19/06/2001 al n.27899/18951, e nella Scrittura privata autenticata dal Ntai Sergi Bertlini di Blgna, rep. 300442/15976 dell 11/06/2001, trascritta a Blgna il 19/06/2001 al n.27900/18952, cn le quali i debitri esecutati
7 sn entrati in psses dei beni pignrati è presente la sla frmula servitù se e cme esistenti, senza ulteriri specificazini. IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immbili ggett di stima risultan csì identificati: N.C.E.U. del Cmune di Mlinella, Fgli 117, mapp. 23: - negzi: sub 6, Categria C/1, Classe 3, Cnsistenza 20 mq, Superficie Catastale Ttale 24 mq, Rendita eur 341,89, Via Prvinciale Superire 209, Pian T; - appartament del pian terra: sub 7, Categria A/4, Classe 1, Cnsistenza 2,5 vani, Superficie Catastale Ttale 43 mq, Rendita eur 85,22, Via Prvinciale Superire 213, Pian T; - appartament del pian prim: sub 8, Categria A/4, Classe 1, Cnsistenza 3,5 vani, Superficie Catastale Ttale 79 mq, Rendita eur 119,30, Via Prvinciale Superire 211, Pian 1-2. Le planimetrie catastali degli appartamenti e del negzi sn cnfrmi all stat rilevat. Si segnala la necessità di rettificare l indirizz dei due appartamenti. Si segnala, inltre, che le aree scperte da cui si ha access ai beni pignrati risultan csì identificate: - N.C.E.U. di Mlinella, Fgli 117, Mappale 20, Bene cmune nn censibile; - N.C.E.U. di Mlinella, Fgli 117, Mappale 242, Bene cmune nn censibile; cstituit cn variazine del 08/07/2005 n. 16103.1/2005 scrprand una parte del mappale 20; - N.C.T. di Mlinella, Fgli 117, Mappale 68, Qualità Ente Urban,
8 Superficie centiare 9; al N.C.E.U. di Mlinella il Mappale 68 nn risulta però censit. CONFINI Beni cmuni, beni Maranesi, salv altri più precisi. PROVENIENZA DEI BENI - Ai debitri esecutati: - negzi sub 6 e appartament sub 7: Scrittura privata autenticata dal Ntai Sergi Bertlini di Blgna, rep. 300441/15975 dell 11/06/2001, trascritta a Blgna il 19/06/2001; il debitre esecutat dichiarò di nn essere cniugat; - appartament sub 8: Scrittura privata autenticata dal Ntai Sergi Bertlini di Blgna, rep. 300442/15976 dell 11/06/2001, trascritta a Blgna il 19/06/2001, il debitre esecutat dichiarò di essere cniugat in regime di separazine dei beni. ATTENZIONE! In entrambi gli atti di prvenienza il ripstigli del pian terra è elencat insieme ai beni cmpravenduti e nn fra i beni in cmprprietà. - Alla precedente prprietaria: - quta di 1/2: Att di cmpravendita a rgit del Ntai Antni Reggiani di Blgna, rep. 27810/2333 del 21/09/1987, trascritt a Blgna il 07/10/1987; - quta di 1/2: Verbale di separazine cnsensuale del 14/12/1988 mlgat dal Tribunale di Blgna il 24/01/1989, trascritt a Blgna il 14/07/1989. - Ai precedenti prprietari:
9 Att di accettazine di eredità e di cmpravendita a rgit del Ntai Cesare Masi Degli Uberti di Medicina (BO), rep. 60468/6693 del 12/12/1961, registrat a Blgna il 28/12/1961, trascritt a Blgna l 11/01/1962, per quant riguarda la vendita, e il 19/01/1962. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Dalla Relazine ntarile ventennale del Ntai Chiara Branchini di Blgna del 03/04/2014 depsitata dal creditre prcedente agli atti della presente Prcedura Esecutiva risulta che i beni pignrati ggett di stima sn gravati dai seguenti atti pregiudizievli: iscrizini: - ipteca vlntaria iscritta a Blgna in data 19/06/2001, di 280.000 eur a garanzia di un mutu di 140.000 eur; trascrizini: - verbale di pignrament immbiliare del Tribunale di Blgna n.856 del 09/12/2013, trascritt a Blgna il 06/03/2014. REGIME FISCALE La vendita del bene sarà sggetta a tassa di registr. INDAGINE AMMINISTRATIVA-URBANISTICA A seguit delle indagini svlte press l Sprtell Edilizia del Cmune di Mlinella risulta che il fabbricat in cui sn siti i beni ggett di stima è stat edificat in epca strica, frse nel XIX secl, quindi ante 1967, e che successivamente è stat interessat dalle seguenti pratiche edilizie: - Cncessine Edilizia in sanatria n.4439, Prt. n.7019/86 del 30/09/1986, relativa all pera abusiva realizzata in Via Prv. Superire n. 207, rilasciata il 09/03/1994;
10 - Certificat di abitabilità e/ agibilità, Prt. n.7019 del 30/09/1986, relativ all pera abusiva realizzata in Via Prv. Superire n. 207, rilasciat il 10/07/1994 cn decrrenza dal 02/06/1994. I beni pignrati nn risultan interessati da altre pratiche edilizie. L stat rilevat dei beni pignrati presenta alcune diffrmità prspettiche rispett all elabrat grafic allegat alla Cncessine Edilizia in sanatria n.4439, cnsistenti nelle diverse dimensini delle finestre del prim pian e nella parziale demlizine di due pensiline nelle facciate nrd e vest. Da un cllqui cn l Ing. Bigni dell Sprtell Edilizia del Cmune di Mlinella è emers che le diffrmità rilevate ptrebber essere reglarizzate mediante la presentazine di una SCIA a sanatria in accertament di cnfrmità per ristrutturazine edilizia (mdifiche prspettiche), fatte salve le altre verifiche di rispndenza dell immbile alla vigente nrmativa urbanistica ed igienicsanitaria. Si precisa che la sanzine prevista sarebbe pari al dppi del cst di cstruzine cn un minim di 2.000 eur; il calcl precis sarà fatt dal Cmune una vlta presentata la richiesta di sanatria. Data la natura e l entità delle diffrmità rilevate, l Ing. Bigni ritiene prbabile che la sanzine pssa essere pari a 2.000 eur. La pratica a sanatria può essere psta a caric dell aggiudicatari e ptrebbe avere un cst cmplessiv di circa 3.800 eur csì ripartiti: 2.000 eur per la sanzine amministrativa, circa 130 eur per i diritti di segreteria, 1.300 eur per le spese tecniche, circa 350 eur per gli neri previdenziali e fiscali, esclusi gli neri per eventuali pere edili che si dvesser rendere necessarie in dipendenza della pratica a sanatria per l eventuale cnseguente cnseguiment delle certificazini di cnfrmità impiantistica e per l eventuale aggirnament
11 della certificazine di cnfrmità edilizia. Ai sensi del vigente Pian Strutturale Cmunale del Cmune di Mlinella l area su cui insistn i beni pignrati è cmpresa negli Ambiti urbani cnslidati (art. 42 del PSC). Ai sensi del vigente Reglament Urbanistic Edilizi del Cmune di Mlinella l area su cui insistn i beni pignrati è cmpresa in Zna AC4 (art. 5.2.5 del RUE). Il fabbricat di Via Sant Elena 11 e 13 nn risulta né classificat ai sensi degli strumenti urbanistici cmunali, né vinclat ai sensi di nrme statali di tutela. L scrivente CTU, tuttavia, tiene a precisare di avere desunt quest ultima infrmazine dal sit internet del Cmune di Mlinella, nel Sistema Infrmativ Territriale, la cui cnsultazine appare macchinsa e cervelltica. CERTIFICAZIONI IMPIANTISTICHE I beni pignrati risultan privi di certificazini impiantistiche. Pertant l'aggiudicatari ai sensi del DM 22 gennai 2008 dvrà dichiarare di rinunciare irrevcabilmente alla garanzia di cnfrmità degli impianti e di farsi interamente caric degli eventuali neri e delle eventuali spese di adeguament degli impianti stessi alla nrmativa in materia di sicurezza sllevand ai sensi dell'art. 1490 del cdice civile gli rgani della Prcedura Esecutiva da gni respnsabilità al riguard. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE All attualità l appartament al pian terra e il negzi (in realtà adibit a depsit) sn ccupati dal debitre esecutat XXX, il quale vi abita insieme alla mglie. L appartament del prim pian, invece, è tenut a dispsizine dal debitre esecutat YYY, il quale ha dichiarat di abitarl insieme alla mglie e alle quattr figlie minrenni. Stand invece a quant dichiarat dal
12 Signr XXX, il Signr YYY abiterebbe a Blgna press amici, mentre la famiglia da qualche mese sarebbe trnata in. L scrivente CTU ha avut l impressine che, per quant ammbiliat, l appartament in effetti nn sia abitat; la crrente elettrica, per esempi, è risultata staccata. RAPPORTI COL CONDOMINIO Il fabbricat in cui sn siti i beni pignrati nn è cstituit cme cndmini. RIEPILOGO VINCOLI ED ONERI Vincli ed neri a caric della Prcedura Esecutiva Sarann cancellati a cura e spese della Prcedura Esecutiva tutti gli atti di cui al precedente paragraf Atti pregiudizievli, e ciè: - ipteca vlntaria iscritta a Blgna in data 19/06/2001; - verbale di pignrament immbiliare del Tribunale di Blgna trascritt a Blgna il 06/03/2014. Vincli ed neri a caric dell Aggiudicatari e/ dei beni aggiudicati Sarann a caric dell Aggiudicatari e/ resterann a caric dei beni aggiudicati i seguenti vincli e neri: - pratica edilizia a sanatria per reglarizzare le diffrmità riscntrate rispett ai prgetti licenziati dal Cmune di Mlinella; - eventuali interventi edili cnseguenti alla pratica edilizia a sanatria; - eventuale cnseguiment delle certificazini di cnfrmità impiantistica; - eventuale aggirnament della certificazine di cnfrmità edilizia. DESCRIZIONE DEI BENI I beni ggett di stima sn situati in un fabbricat residenziale plurifamiliare di tre piani furi terra, di cui un stttett, sit in Via
13 Sant Elena 11 e 13, San Martin in Argine, Mlinella (BO). Il fabbricat è una cstruzine cn struttura in muratura di mattni pieni, cpertura a falde cn mant di cpertura in cppi di laterizi, pareti esterne intnacate e nn tinteggiate (le pareti vest e nrd) ppure a facciavista (le pareti est e sud). Il fabbricat è situat nella frazine San Martin in Argine, in ambit residenziale, a circa 7 km dal caplug cmunale. La zna risulta cmda ai cllegamenti stradali, discretamente servita per quant riguarda i servizi cmmerciali, ben servita per quant riguarda i servizi di trasprt pubblic (linee extraurbane 243, 273). Il fabbricat è raggiungibile dalla Via Prvinciale Superire (denminazine della tratta urbana della Strada Prvinciale 6 Budri-Mlinella) dalla Via Sant Elena tramite la crte cmune, quasi ttalmente inghiaiata. Il negzi, sit al pian terra, affaccia sulla Via Prvinciale Superire, dalla quale è separat tramite una piccla crte prfnda pchi metri. Il lcale è cstituit da un unic ambiente, attualmente adibit a depsit e in pessime cndizini di finitura e manutenzine: Pareti prive di intnac Pavimenti in marmette di graniglia di marm presumibilmente della prima metà degli Anni Sessanta Serrament di ingress cstituit da un avvlgibile in ferr zincat Serrament della finestra in legn cn vetr a semplice spessre, priv di un anta + scuri in legn verniciat Impiant elettric nn a nrma Impiant di riscaldament inesistente. L appartament al pian terra ha access sia dall ingress cmune del civic
14 11, sia indipendente dalla crte cmune, al civic 13. È cstituit da cucina/pranz, camera e bagn; quest ultim è accessibile dall ingress cmune del civic 11. L appartament al pian prim ha access dall ingress cmune del civic 11 e dalla scala interna ed è cstituit da cucina/pranz, due camere, bagn e disimpegn; da quest ultim la scala cnduce al pian stttett, cstituit da due sffitte e disimpegn. Il ripstigli cmune ai due appartamenti è pst al pian terra, nel sttscala. Il grad delle finiture è assai medicre, frutt evidente di un generale rinnvament perat senza trppe pretese nella prima metà degli Anni Sessanta, cn qualche lcale migliria apprtata negli ultimi vent anni (bagni e parte dei pavimenti al prim pian): Pareti ad intnac tinteggiat Pavimenti in marmette di graniglia di marm; nei sli bagni e nella cucina del prim pian in ceramica mncttura bicttura Rivestimenti in ceramica bicttura Prte interne scmpagnate, tamburate e impiallacciate legn smaltate, ad anta cieca Serramenti delle finestre in legn smaltat mrdenzat, cn vetr a semplice spessre al pian terra e vetrcamera al prim pian + scuri in legn, verniciat al pian terra, mrdenzat al prim pian; i sli bagni hann serramenti in ferr (al pian terra) in allumini andizzat (al prim pian); le finestrelle delle sffitte sn prive di serramenti
15 Bagni cn sanitari ceramici e rubinetteria bicmand Impianti elettrici nn a nrma Impianti di riscaldament autnmi cn caldaie murali a gas metan di marca Arg mdell De Luxe al pian terra, di marca Hermann al prim pian, e crpi scaldanti cstituiti da termsifni in ghisa; gli impianti sn privi delle certificazini di cnfrmità Allacciament all acquedtt cmunale Smaltiment liquami in fgnatura cmunale Allacciament alla rete di distribuzine del gas metan. L stat di cnservazine e di manutenzine è generalmente assai medicre. Si segnala la presenza generalizzata e cspicua di umidità da risalita nei muri del pian terra. Si segnalan inltre le cattive cndizini di manutenzine del cpert e la presenza di alcune canne di esalazine esterne in eternit; queste ptrebber cntenere amiant e dvrebber essere smaltite secnd le prcedure previste dalle nrme vigenti. CONSISTENZA COMMERCIALE Di seguit sn frnite le superfici calpestabili e la superficie cmmerciale ttale. Quest ultima è calclata al lrd delle murature, cnsiderand la metà dell spessre dei muri di cnfine fra gli appartamenti e il van scala il negzi e un spessre cnvenzinale massim di 30 cm per i muri perimetrali esterni, ed è cmprensiva di 1/2 della superficie del negzi e 1/4 della superficie delle sffitte cn altezza pari superire a 150 cm; la superficie del van scala nn è cnsiderata. Le superfici, puramente a titl indicativ, sn le seguenti: Appartament del pian terra, superficie netta calpestabile mq 37,23
16 Appartament del pian prim, superificie netta calpestabile... mq 57,63 Negzi, superficie netta calpestabile... mq 20,27 Sffitte, superficie netta cn altezza 150 cm.. mq 23,05 Appartament del pian terra, superficie lrda mq 44,89 Appartament del pian prim, superficie lrda mq 69,19 Superficie cmmerciale ttale... mq 129,98 STIMA DEI BENI Cme già dett nella descrizine dei beni, trattasi di fabbricat ad us civile abitazine, sit in Cmune di Mlinella, frazine San Martin in Argine, Via Sant Elena 11 e 13. Cme già anticipat nel paragraf Premessa, per la determinazine del valre cmmerciale dei beni, ciè del più prbabile valre di mercat, l scrivente CTU ritiene di servirsi del metd di raffrnt. A tale scp è stata cndtta un analisi di mercat sugli immbili attualmente in vendita in un area di circa 3,5 km di raggi centrata su San Martin in Argine, cmprendente anche Guarda, Miravalle, Selva Malvezzi, Vedrana e Mezzlara, le ultime due frazini del Cmune di Budri. Attualmente ci sn diversi immbili in vendita assimilabili a quell ggett di stima per caratteristiche d insieme ma nn per livell qualitativ e stat cnservativ. L analisi è stata quindi cndtta su un campine di 8 immbili di caratteristiche d insieme analghe ma di stat cnservativ pari a quell ffert da una recente ristrutturazine. Nn sn state riscntrate significative differenze di prezzi unitari crrelate alla superficie dell unità; spess si riscntra, al cntrari, che le unità di superficie più cntenuta presentan prezzi unitari decisamente superiri alle unità di superficie più
17 estesa. I 8 immbili presi in cnsiderazine sn fferti a prezzi che vann dai 1.050 ai 1.423 eur a metr quadrat cmmerciale. La media riscntrata risulta pari a 1.255 eur a metr quadrat cmmerciale. Si sserva che i valri più alti sn riferiti a immbili fferti nell immediat intrn di San Martin in Argine, quelli più bassi vers Mezzlara e Vedrana. I valri riscntrati appain sstanzialmente in linea cn quelli reperibili sul sit internet dell Osservatri Mercat Immbiliare dell Agenzia delle Entrate, il quale per abitazini di tip civile di stat cnservativ nrmale site nella Zna E2 Suburbana / Frazine di San Martin in Argine del Cmune di Mlinella indica valri di 1.100-1.400 eur per metr quadrat di superficie lrda, riferiti al 1 semestre 2015, mentre per abitazini di tip ecnmic di stat cnservativ nrmale indica valri di 900-1.300 eur per metr quadrat di superficie lrda. Cnsiderat, quindi, che il fabbricat è interamente da ristrutturare e che i valri riscntrati sn quelli richiesti per fabbricati ristrutturati, cn caratteristiche di finitura e sprattutt di prestazine energetica inferiri a quelle che si ptrebber ttenere in un fabbricat cstruit ex-nv e ultimat al massim nel 2014, per determinare il valre attuale dei beni pignrati si ptrebbe sttrarre il cst di un iptetica ristrutturazine fatta ci criteri in vga fin a pchissimi anni fa ai valri riscntrati nell analisi di mercat di cui spra. Detta iptetica ristrutturazine ptrebbe cstare almen 1.000 eur a metr quadrat cmmerciale. Alla luce di ciò, si può assumere cme valre di partenza un valre di 350 eur a metr quadrat cmmerciale, e quindi: eur 350/mq x mq 129,98 = eur 45.493,00.
18 L scrivente CTU, però, ritiene pprtun detrarre da quest imprt i 3.800 eur necessari per la pratica edilizia a sanatria, per cui: eur 45.493,00 eur 3.800,00 = eur 41.693,00, arrtndati a eur 42.000,00. Pertant, alla luce di quant spra espst, tenut cnt dell stat di fatt del bene, della sua destinazine, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercat esperite press gli peratri settriali, il sttscritt ritiene di pter indicare il più prbabile valre cmmerciale del bene in argment, stimat a crp e nn a misura, nell stat di fatt e di diritt in cui attualmente si trva. Valre dell inter bene: eur 42.000,00 (eur quarantaduemila/00). Il prezz prpst per la vendita all asta è di eur 29.000,00 (eur ventinvemila/00). *.*.* Nella fiducia di aver svlt scruplsamente l incaric affidatgli, il sttscritt si dichiara a dispsizine per gni eventuale ulterire chiariment fsse ritenut necessari. Cn sservanza Blgna, 5 gennai 2016 IL CONSULENTE TECNICO Arch. Pal Ferrari Allegati 1) Estratt di mappa catastale 2) Elabrat planimetric 3) Visure per immbile del N.C.E.U. del Cmune di Mlinella 4) Visure striche per immbile del N.C.E.U. del Cmune di Mlinella
19 5) Planimetrie catastali 6) Cncessine Edilizia in sanatria n.4439, Prt. 7019/86, cn stralci degli allegati grafici e della relazine tecnica 7) Certificat di abitabilità e/ agibilità, Prt. n.7019/86 8) Scrittura privata autenticata dal Ntai Sergi Bertlini, rep. 300441/15975 dell 11/06/2001 9) Scrittura privata autenticata dal Ntai Sergi Bertlini, rep. 300442/15976 dell 11/06/2001 10) Nta di trascrizine dell Att di cmpravendita Ntai Antni Reggiani, rep. 27810/2333 del 21/09/1987 11) Nta di trascrizine del Verbale di separazine cnsensuale del 14/12/1988 12) Att di accettazine di eredità e di cmpravendita Ntai Cesare Masi Degli Uberti, rep. 60468/6693 del 12/12/1961 13) Relazine ntarile ventennale del Ntai Chiara Branchini 14) Dichiarazini sul regime fiscale da applicare alla vendita dei beni pignrati 15) Racclta ftgrafie 16) Planimetria di riliev dei beni pignrati