RECUPERO FORZOSO E GESTIONE DELLE MOROSITÀ a cura di Michele Baldacci Avvocato del Foro di Roma
1 modulo Parte generale
PARTE GENERALE Normativa di riferimento 1123 c.c. ANTE RIFORMA Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle pari comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità 1123 c.c. POST RIFORMA Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle pari comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità
PARTE GENERALE Normativa di riferimento Assente ANTE RIFORMA 1129, Co.9, c.c. POST RIFORMA Salvo che sia stato espressamente dispensato dall assemblea, l amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l attuazione del presente codice.
PARTE GENERALE Normativa di riferimento 63. disp. att. c.c. ANTE RIFORMA Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore può ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione. Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente. In caso di mora nel pagamento dei contributi, che si sia protratta per un semestre, l'amministratore, se il regolamento di condominio ne contiene l'autorizzazione, può sospendere al condomino moroso l'utilizzazione dei servizi comuni che sono suscettibili di godimento separato. 63. disp. att. c.c. POST RIFORMA Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall assemblea, l amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi. I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l escussione degli altri condomini. In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato. Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all anno in corso e a quello precedente. Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto
PARTE GENERALE NATURA GIURIDICA Il condominio non è un soggetto giuridico dotato di propria personalità distinta da quella di coloro che ne fanno parte, bensì un semplice ente di gestione, il quale opera in rappresentanza e nell interesse comune dei partecipanti, limitatamente all amministrazione e al buon uso della cosa comune, senza interferire nei diritti autonomi di ciascun condomino. (Cass. Civ., Sez. II, 09/06/2000, n. 7891; cfr. Cass. Civ., Sez. II, 28/08/2002, n. 12588; Cass. Civ., Sez. II, 25/05/2001, n. 7130; Cass. Civ. [ord.], Sez. III, 24/07/2001, n. 10086; Cass. Civ., Sez. II, 03/07/1998, n. 6480; Cass. Civ., Sez. II, 27/01/1997, n. 826).
PARTE GENERALE PARTECIPAZIONE ALLE SPESE Art.1118 cc - Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni. - Il condomino non può sottrarsi all obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali.
PARTE GENERALE PARTECIPAZIONE ALLE SPESE Art.1123 cc - Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle pari comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini [...]
PARTE GENERALE OBBLIGO DELL'AMMINISTRATORE ALLA RISCOSSIONE COATTIVA ENTRO SEI MESI DAL TERMINE DELLA GESTIONE L'AMMINISTRATORE DEVE AGIRE PER IL RECUPERO DEL CREDITO CONDOMINIALE L'AMMINISTRATORE PUO' PERO' ESSERE DISPENSATO DALL'ASSEMBLEA CHE PUO' DETERMINARE UN TEMPO PIU' LUNGO
2 modulo Il recupero degli oneri condominiali: fonte dell'obbligazione e ripartizione delle spese
RECUPERO ONERI CONDOMINIALI - 1 FONTE DELL'OBBLIGAZIONE Obbligazione propter rem Per le spese ordinarie l'obbligo di contribuzione preesiste all'approvazione dello stato di ripartizione Per le spese straordinarie l'obbligo di contribuzione parte dall'approvazione dello stato di ripartizione
RECUPERO ONERI CONDOMINIALI - 1 Criteri di ripartizione delle spese Art.1123 n.1: Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle pari comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
RECUPERO ONERI CONDOMINIALI - 1 Criteri di ripartizione delle spese Art.1123 n.2: Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.
RECUPERO ONERI CONDOMINIALI - 1 Criteri di ripartizione delle spese Art.1123 n.3: Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità
RECUPERO ONERI CONDOMINIALI - 1 Tabelle millesimali Art.68 disp. Att. c.c. Ove non precisato dal titolo ai sensi dell articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio. Nell accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare.
3 modulo Il recupero degli oneri condominiali: dalla messa in mora all'esecuzione
RECUPERO ONERI CONDOMINIALI - 2 Messa in mora del condomino debitore Art. 1219 Costituzione in mora Il debitore è costituito in mora mediante intimazione o richiesta fatta per iscritto (1308; att. 160). Non è necessaria la costituzione in mora: quando il debito deriva da fatto illecito (2043 e seguenti); quando il debitore ha dichiarato per iscritto di non volere eseguire l'obbligazione; quando è scaduto il termine, se la prestazione deve essere eseguita al domicilio del creditore (1183-1). Se il termine scade dopo la morte del debitore, gli eredi non sono costituiti in mora che mediante intimazione o richiesta fatta per iscritto, e decorsi otto giorni dall'intimazione o dalla richiesta.
RECUPERO ONERI CONDOMINIALI - 2 Ricorso per Decreto Ingiuntivo - Oggetto CONTRIBUTI CONDOMINIALI LA CUI RIPARTIZIONE SIA STATA APPROVATA DALL'ASSEMBLEA
RECUPERO ONERI CONDOMINIALI - 2 Legittimazione attiva AMMINISTRATORE SENZA NECESSITA' DI PREVENTIVA AUTORIZZAZIONE DELL'ASSEMBLEA
RECUPERO ONERI CONDOMINIALI - 2 Legittimazione passiva CONDOMINI SOLIDARIETA' PASSIVA: COMPROPRIETARI ALIENANTE/ACQUIRENTE USUFRUTTUARIO
RECUPERO ONERI CONDOMINIALI - 2 Apparenza del diritto SS.UU. 5035/2002 Il principio dell'apparenza del diritto, riconducibile alla tutela dell'affidamento incolpevole, non è applicabile nel rapporto tra il condominio e il singolo condomino, in ordine all'azione per il pagamento della quota di spese sostenute per il godimento e la conservazione delle parti comuni dell'edificio, in quanto l'ente di gestione non è terzo, ma parte del predetto rapporto
RECUPERO ONERI CONDOMINIALI - 2 Requisiti del ricorso per decreto ingiuntivo 1- LA RICHIESTA DEVE PROVENIRE DALL'AMMINISTRATORE DEL CONDOMINIO O DAL FACENTE FUNZIONI 2- IL SOGGETTO CONTRO IL QUALE SI RICHIEDE IL DECRETO DI INGIUNZIONE DEVE ESSERE UN CONDOMINO O UN OBBLIGATO IN SOLIDO 3- CI DEVE ESSERE UNA PREVENTIVA RIPARTIZIONE DELLE SPESE APPROVATA DALL'ASSEMBLEA DEI CONDOMINI 4- CI DEVE ESSERE UNA FORMALE MESSA IN MORA DA PARTE DELL'AMMINISTRATORE
RECUPERO ONERI CONDOMINIALI - 2 Documentazione utile da allegare A- COPIA DELLA DELIBERA ASSEMBLEARE NEL QUALE SI E' NOMINATO O CONFERMATO L'AMMINISTRATORE IN CARICA B- COPIA DEL VERBALE CONTENENTE LO STATO DI RIPARTIZIONE APPROVATO DALL'ASSEMBLEA DEI CONDOMINI C- COPIA DELLA RACCOMANDATA CON RICEVUTA DI RITORNO INVIATA AL CONDOMINO VERSO IL QUALE SI CHIEDE L'EMISSIONE DEL PROVVEDIMENTO
RECUPERO ONERI CONDOMINIALI - 2 Provvisoria esecutività - SE BASATO SU BILANCIO CONSUNTIVO APPROVATO - O SE BASATO SU BILANCIO PREVENTIVO APPROVATO, MA ENTRO L'ANNO DI GESTIONE
RECUPERO ONERI CONDOMINIALI - 2 Opposizione a decreto ingiuntivo ENTRO 40 GG DALLA NOTIFICAZIONE DEL DECRETO INGIUNTIVO NON SOSPENDE L'ESECUTIVITA' DEL DECRETO
RECUPERO ONERI CONDOMINIALI - 2 Efficacia in pendenza di opposizione e/o di impugnazione della delibera presupposta SS.UU. 4421/2007 Non è consentito al giudice dell'opposizione al decreto ingiuntivo, ottenuto per la riscossione dei contributi condominiali in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea (ex art. 63 disp.att.cc., comma 1), di sospendere il giudizio in attesa della definizione del diverso giudizio di impugnazione, ex art. 1137 c.c., della deliberazione posta a base del provvedimento monitorio opposto
RECUPERO ONERI CONDOMINIALI - 2 Sospensione dai servizi condominiali Prima o contestualmente all'azione volta al recupero coattivo del credito l'amministratore può decidere di sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.
4 modulo Il recupero dei crediti di terzi verso il condominio: parziarietà o solidarietà
RECUPERO CREDITI DA PARTE DI TERZI - 1 FATTISPECIE E' IL CASO IN CUI UN TERZO DEVE AGIRE VERSO IL CONDOMINIO PER RECUPERARE UN CREDITO SORTO A FRONTE DI UNA FORNITURA, O DI UN SERVIZIO O DI UN DANNO... UN DEBITO DELL'INTERO CONDOMINIO
RECUPERO CREDITI DA PARTE DI TERZI - 1 SOLIDARIETA' DEL DEBITO CONDOMINIALE ART.1292 CC L'obbligazione è in solido quando più debitori sono obbligati tutti per la medesima prestazione, in modo che ciascuno può essere costretto all'adempimento per la totalità e l'adempimento da parte di uno libera gli altri; oppure quando tra più creditori ciascuno ha diritto di chiedere l'adempimento dell'intera obbligazione e l'adempimento conseguito da uno di essi libera il debitore verso tutti i creditori.
RECUPERO CREDITI DA PARTE DI TERZI - 1 SOLIDARIETA' DEL DEBITO CONDOMINIALE PRIMA DEL 2008 SI E' SEMPRE RITENUTO CHE IL DEBITO DEL CONDOMINIO FOSSE UN DEBITO SOLIDALE DI TUTTI I CONDOMINI PER VIA DEL MANDATO CHE CREA TRAI CONDOMINI UNA OBBLIGAZIONE COLLETTIVA E INDIVISIBILE LE ESECUZIONI SI FACEVANO VERSO UN CONDOMINO CHE POI AVEVA DIRITTO DI REGRESSO SUGLI ALTRI CONDOMINI
RECUPERO CREDITI DA PARTE DI TERZI - 1 PARZIARIETA' DEL DEBITO CONDOMINIALE SS.UU. 9148/2008 1- La solidarietà passiva scaturisce dalla contestuale presenza di diversi requisiti, in difetto dei quali - e di una precisa disposizione di legge - il criterio non si applica, non essendo sufficiente la comunanza del debito tra la pluralità dei debitori e l'identica causa dell'obbligazione; 2- Nessuna specifica disposizione contempla la solidarietà tra i condomini, cui osta la parziarietà intrinseca della prestazione; 3- La solidarietà non si può ricondurre alla asserita unitarietà del gruppo, in quanto il condominio non raffigura un "ente di gestione", ma una organizzazione pluralistica e l'amministratore rappresenta immediatamente i singoli partecipanti, nei limiti del mandato conferito secondo le quote di ciascuno
RECUPERO CREDITI DA PARTE DI TERZI - 1 PARZIARIETA' DEL DEBITO CONDOMINIALE SS.UU. 9148/2008 Art.1294 c.c.: i condebitori sono tenuti in solido, se dalla legge o dal titolo non risulta diversamente Nessuna delle norme, tuttavia, precisa la ratio della solidarietà, ovverosia ne chiarisce il fondamento. Obbligazioni solidali, indivisibili e parziarie raffigurano le risposte dell'ordinamento ai problemi derivanti dalla presenza di più debitori (o creditori), dalla unicità della causa dell'obbligazione (eadem causa obbligandi) e dalla unicità della prestazione (eadem res debita)
RECUPERO CREDITI DA PARTE DI TERZI - 1 PARZIARIETA' DEL DEBITO CONDOMINIALE SS.UU. 9148/2008 Secondo le SS.UU. quando la prestazione per natura non è indivisibile, la solidarietà dipende dalle norme e dai principi. La solidarietà raffigura un particolare atteggiamento nei rapporti esterni di una obbligazione intrinsecamente parziaria quando la legge privilegia la comunanza della prestazione. Altrimenti, la struttura parziaria dell'obbligazione ha il sopravvento e insorge una pluralità di obbligazioni tra loro connesse ART.1314 CC: Se più sono i debitori o i creditori di una prestazione divisibile e la obbligazione non è solidale, ciascuno dei creditori non può domandare il soddisfacimento del credito che per la sua parte, e ciascuno dei debitori non è tenuto a pagare il debito che per la sua parte.
RECUPERO CREDITI DA PARTE DI TERZI - 1 PARZIARIETA' DEL DEBITO CONDOMINIALE SS.UU. 9148/2008 Per ciò che concerne la struttura delle obbligazioni assunte nel cosiddetto interesse del "condominio" - in realtà, ascritte ai singoli condomini - si riscontrano certamente la pluralità dei debitori (i condomini) e la eadem causa obbligandi, la unicità della causa: il contratto da cui l'obbligazione ha origine. È discutibile, invece, la unicità della prestazione (idem debitum) che certamente è unica ed indivisibile per il creditore, il quale effettua una prestazione nell'interesse e in favore di tutti condomini (il rifacimento della facciata, l'impermeabilizzazione del tetto, la fornitura del carburante per il riscaldamento etc.). L'obbligazione dei condomini (condebitori), invece, consistendo in una somma di danaro, raffigura una prestazione comune, ma naturalisticamente divisibile
RECUPERO CREDITI DA PARTE DI TERZI - 1 PARZIARIETA' DEL DEBITO CONDOMINIALE SS.UU. 9148/2008 Né la solidarietà può ricondursi alla asserita unitarietà del gruppo dei condomini. Dalla giurisprudenza, il condominio si definisce come "ente di gestione", per dare conto del fatto che la legittimazione dell'amministratore non priva i singoli partecipanti della loro legittimazione ad agire in giudizio in difesa dei diritti relativi alle parti comuni; di avvalersi autonomamente dei mezzi di impugnazione; di intervenire nei giudizi intrapresi dall'amministratore, ecc.. Ma la figura dell'ente, ancorché di mera gestione, suppone che coloro i quali ne hanno la rappresentanza non vengano surrogati dai partecipanti.
RECUPERO CREDITI DA PARTE DI TERZI - 1 PARZIARIETA' DEL DEBITO CONDOMINIALE SS.UU. 9148/2008 Riepilogando, ritenuto che la solidarietà passiva, in linea di principio, esige la sussistenza non soltanto della pluralità dei debitori e della identica causa dell'obbligazione, ma altresì della indivisibilità della prestazione comune; che in mancanza di quest'ultimo requisito e in difetto di una espressa disposizione di legge, la intrinseca parziarietà della obbligazione prevale; considerato che l'obbligazione ascritta a tutti i condomini, ancorché comune, è divisibile, trattandosi di somma di danaro; che la solidarietà nel condominio non è contemplata da nessuna disposizione di legge e che l'art. 1123 cit., interpretato secondo il significato letterale e secondo il sistema in cui si inserisce, non distingue il profilo esterno e quello interno; rilevato, infine, che - in conformità con il difetto di struttura unitaria del condominio, la cui organizzazione non incide sulla titolarità individuale dei diritti, delle obbligazioni e della relativa responsabilità - l'amministratore vincola i singoli nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote: tutto ciò premesso, le obbligazioni e la susseguente responsabilità dei condomini sono governate dal criterio dalla parziarietà.
5 modulo Il recupero dei crediti di terzi verso il condominio: riforma
RECUPERO CREDITI DA PARTE DI TERZI - 1 RIFORMA DEL CONDOMINIO ART.63 disp. att. c.c. I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l escussione degli altri condomini. il creditore del condominio deve innanzitutto ottenere un titolo nei confronti del condominio, poi, ai fini dell'esecuzione, in assenza di beni comuni aggredibili (?), dovrà chiedere all'amministratore quali siano i condomini non in regola con i pagamenti ed iniziare l'azione esecutiva nei confronti di questi. Se anche i beni dei morosi dovessero risultare insufficienti, il creditore potrà agire sugli altri condomini in forza della solidarietà sussidiaria.
RECUPERO CREDITI DA PARTE DI TERZI - 1 RIFORMA DEL CONDOMINIO QUALI CREDITORI? CRITICHE QUALI PAGAMENTI? QUALI DATI DEVE FORNIRE L'AMMINISTRATORE?
RECUPERO CREDITI DA PARTE DI TERZI - 1 RIFORMA DEL CONDOMINIO CRITICHE VI E' COMUNQUE LA PREVENTIVA ESCUSSIONE DEI BENI COMUNI? LA PREVENTIVA ESCUSSIONE DEI CONDOMINI MOROSI E' PER L'INTERA CIFRA O SOLO PER IL DEBITO INDIVIDUALE? QUANDO SI CONSIDERA ADEMPIUTA L'ESCUSSIONE DEGLI ALTRI CONDOMINI? L'ESCUSSIONE DEI CONDOMINI VIRTUOSI E' INDIVIDUALE O DI GRUPPO?
RECUPERO CREDITI DA PARTE DI TERZI - 1 RIFORMA DEL CONDOMINIO RIFORMA DECISAMENTE MIGLIORABILE