Comune di Monterenzio Provincia di Bologna Area Servizi Tecnici Piazza Guerrino De Giovanni, 1 40050 Monterenzio telefono 051 929002 fax 051 6548992 e-mail sue@comune.monterenzio.bologna.it Relazione di stima del valore di due terreni siti in prossimità di Via Tassinara a Rignano Bolognese SUPPLEMENTO DI ISTRUTTORIA Io sottoscritto arch. Patrizio D Errigo, in qualità di Responsabile dell Area Servizi Tecnici, redigo tale perizia di stima con il supporto del geom. Manuela Ferretti, nel rispetto dei principi etico deontologici dell attività valutativa, al fine di determinare il valore di mercato più probabile dell area di proprietà comunale di seguito descritto ed identificato. La presente stima viene redatta sia in attuazione della convenzione urbanistica allegata all Accordo di programma denominato Sillaro che prevede l alienazione dei beni in oggetto sia ai fini del piano delle alienazioni per l anno 2012 sia per l anno 2013. Per la stima del valore dei terreni, così come successivamente descritto, sono stati utilizzati valori di mercato desumibili da parametri oggettivi; in particolare si è considerato che il bene concorre fattivamente alla fruizione dell impianto ricettivo termale Villaggio salute più, di cui alla scheda 9.2 del vigente PRG, pertanto sono stati utilizzati i parametri urbanistici vigenti nel comparto per individuare correttamente la natura del bene. In conclusione il metodo più idoneo a cogliere il valore venale delle unità immobiliari in oggetto appare la stima sintetica ottenuta moltiplicando i fattori intrinseci del bene per un valore unitario, così come desunto dalle medie di mercato rilevabili nella zona. 1 Inquadramento urbanistico e territoriale dei beni Il bene (n. 1) oggetto del Piano delle Alienazioni anno 2012 è individuato al Catasto Terreni del Comune di Monterenzio al foglio 36, particella 44, seminativo, con una estensione totale di 760,00 mq. Il terreno è intercluso nel comparto 9.2 e confina su tutti i lati con proprietà della ditta Essepienne s.p.a.. stralcio PRG tavola 9.2 1
La seguente immagine sovrappone la classificazione urbanistica del lotto alla sua individuazione catastale. Sovrapposizione tra area catastale e PRG: individuazione del lotto Ortofoto: individuazione del lotto Il bene (n. 2) oggetto del Piano delle Alienazioni anno 2013 è individuato al Catasto Terreni del Comune di Monterenzio al foglio 36, particella 60, seminativo, con una estensione totale di 680,00 mq. Il terreno è intercluso nel comparto 9.2 e confina su tutti i lati con proprietà della ditta Essepienne s.p.a.. 2
La seguente immagine sovrappone la classificazione urbanistica del lotto alla sua individuazione catastale. Sovrapposizione tra area catastale e PRG: individuazione del lotto 3
Ortofoto: individuazione del lotto Sotto il profilo urbanistico le aree sono individuate dal vigente PRG nella scheda 9, ai sensi dell Accordo di programma denominato Sillaro approvato con Decreto del Presidente della Provincia di Bologna prot. n. 92115 del 29.06.01. In particolare i beni sono classificati come area destinata a verde attrezzato del subcomparto 9.2, normata dal vigente Piano particolareggiato di iniziativa privata, modificato con delibera del Consiglio Comunale n.17 del 25.07.11. La caratterizzazione ed i vincoli di carattere territoriali relativi ai lotti risultano i seguenti: area classificata ai sensi dell art. 6.9 del Piano Territoriale di Coordinamento Provinciale; territorio classificato dal D.M. 14.09.05 come zona a media sismicità (zona 2); area vincolata dal R.D.L. 3267/1923 (vincolo idrogeologico). 2 Stima sintetica del bene (perizie del 2011) Il procedimento di stima del bene si basa sulla valutazione complessiva dei parametri urbanistici del comparto 9.2, in quanto il lotto concorre fattivamente alla fruizione delle attività produttive ivi inserite; in particolare la capacità edificatoria attribuita al comparto considera sia le superfici esistenti che di progetto, così come indicate negli strumenti urbanistici. I parametri utilizzati per la valutazione del bene sono di seguito riportati: 1. superficie dei lotti oggetto di alienazione pari a 760 mq per il n. 1 e 680 mq per il n. 2; 2. superficie del comparto pari a 224.680 mq, così come riportato nella scheda 9.2 allegata alle NTA; 3. superficie produttiva Sp complessiva del comparto pari a 10.307 mq così come indicato nelle schede tecniche presentate dalla proprietà nell ambito della procedura di approvazione del piano particolareggiato comprensiva sia dei fabbricati esistenti alla data di approvazione dell Accordo di programma, sia dei 5250 mq di Sp aggiuntiva rispetto all esistente; 4. indice edificatorio determinato dal rapporto tra la superficie del comparto 9.2 e la Sp complessiva; 5. potenzialità edificatoria che il bene in oggetto concorre a determinare; 6. valore unitario attribuito alla capacità edificatoria della struttura termale desunta dalla verifica dei prezzi di mercato delle superfici di carattere ricettivo commerciale, in assenza di rilevazioni effettuate dall Agenzia del Territorio; 7. valore attribuito ai lotti derivante dall applicazione dei suddetti parametri. Si determina il valore delle aree utilizzando i parametri riportati nelle seguenti tabelle: 4
Valutazione lotti inseriti nella scheda 9.2 Valori lotto n. 1 Valori lotto n. 2 P.A. 2012 P.A. 2013 1 superfici dei beni in mq 760,00 680,00 2 superficie comparto 9.2 in mq 224.680,00 224.680,00 3 Sp complessiva del comparto in mq 10.307,00 10.307,00 4 indice edificatorio 0,04587 0,04587 5 potenzialità edificatoria lotti in mq 34,86 31,198 6 valore attribuito al mq della capacità edificatoria. 300,00. 300,00 7 valore attribuito ai lotti. 10.459,30. 9.358,20 3 Conclusioni In base alle suddette considerazioni ed ai calcoli estimativi effettuati, si determina il valore complessivo dei beni in 19.817,50. Il risultato delle stime è da intendersi rigorosamente riferito e limitato alla data in cui sono state effettuate le relative indagini e, in quanto valore previsionale determinato da parametri limite, può discostarsi dal prezzo conseguente ad una eventuale effettiva compravendita dipendente da fattori soggettivi e dalla capacità contrattuale dei contraenti. Si consideri altresì che tutte le spese notarili e catastali, conseguenti l alienazione del bene, saranno a carico degli acquirenti. Monterenzio, lì 10.11.2011 F.to arch. Patrizio D Errigo F.to geom. Manuela Ferretti 5
Supplemento d istruttoria (gennaio 2014) I beni vennero inseriti nel piano delle alienazioni 2012 e 2013 ( precedentemente appartenente al p.a. 2011) con deliberazioni della Giunta Comunale n. 75 del 28.11.2011 e 70 del 05.09.2013, esecutive ai sensi di legge. La Ditta Essepienne S.p.A. ha in corso d istruttoria, presso la Provincia di Bologna, una richiesta di Valutazione di impatto ambientale, ai sensi della LR 9/99, per la realizzazione di adduzioni termali inerenti la richiesta di Concessione trentennale di Coltivazione di acque minerali e termali denominata Zello e che da una verifica effettuata, il terreno sul quale insiste la condotta, di proprietà della medesima società, non risulta gravato da alcuna servitù, e che il manufatto attualmente inutilizzato potrebbe rientrare nel patrimonio disponibile dell Ente. L Amministrazione comunale ha convocato i rappresentanti della Ditta Essepienne S.p.A., dando luogo ad un approfondito confronto, al fine di definire la vendita dei lotti in oggetto e regolamentare l uso della condotta abbandonata. Il presente supplemento, redatto ai sensi dell art.15 del vigente Regolamento per l alienazione del patrimonio immobiliare, è volto a valutare la congruità della proposta in funzione delle attuali condizioni del mercato immobiliare, caratterizzato da una forte contrazione dei valori e dei volumi di compravendita. In particolare si è accertato un evidente calo del valore commerciale degli immobili del territorio ed una consistente riduzione dei volumi di compravendita (così come rilevato dall Agenzia del Territorio per il 1 semestre 2013) che rende plausibile una riduzione di circa il 25% del prezzo della capacità edificatoria, rispetto ai valori del 2011 utilizzati per la redazione della perizia. Al fine di valutare nuovamente i beni si sono aggiornate le tabelle modificando i valori direttamente connessi all andamento del mercato immobiliare e finanziario. I lotti assumerebbero i seguenti nuovi valori: Valutazione lotti inseriti nella scheda 9.2 Valori 1 superfici totale dei beni in mq 1.440,00 2 superficie comparto 9.2 in mq 224.683,00 3 Sp complessiva del comparto in mq 10.307,00 4 indice edificatorio 0,04587 5 potenzialità edificatoria lotti in mq 66,06 6 valore attribuito al mq della capacità edificatoria 300,00 7 riduzione del 25% 75,00 8 nuovo valore attribuito al mq 225,00 9 valore attribuito ai lotti 14.863,02 Il risultato della stima è da intendersi rigorosamente riferito e limitato alla data in cui sono state effettuate le relative indagini (comunicato alla Ditta in data 16.11.2012) e, in quanto valore previsionale determinato da parametri limite, può discostarsi dal prezzo conseguente ad una eventuale effettiva compravendita dipendente da fattori soggettivi e dalla capacità contrattuale dei contraenti. Si evidenzia infine che tutte le spese notarili conseguenti l alienazione del bene saranno a carico dell acquirente. Monterenzio, lì 28.01.2014 arch. Patrizio D Errigo allegati alla presente stima: visura catastale degli immobili; estratti di mappa catastale; sub scheda 9.2 del comparto 9. 6
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