Presentazione... Prefazione.... Riferimenti... V VII IX Parte prima IL REGIME LEGALE DELLE SPESE NEL CONDOMINIO Capitolo primo LA RIPARTIZIONE DELLE SPESE 1.1. L imprecisione della normativa... 3 1.2. Le locuzioni del codice... 4 1.3. Edificio e spese... 5 1.4. Assemblea e spese... 7 1.5. La posizione della dottrina: l utilità.... 10 1.6. (segue): la funzione... 12 1.7. La posizione della giurisprudenza.... 19 1.8. La natura dell obbligo.... 25 1.8.1. Obbligazione propter rem e rinuncia... 28 1.8.2. Rapporti tra alienante ed acquirente... 36 1.8.2.1. La rivalsa dell acquirenre... 40 1.9. Manutenzione e spese nel condominio... 40 1.9.1. La definizione degli interventi... 42 1.9.2. I principi posti alla base della distinzione... 46 1.9.2.1. Innovazioni e modificazioni... 47 1.9.2.2. Innovazioni e manutenzione.... 49 1.9.3. Spese ordinarie e straordinarie... 49 1.9.4. Spese gravose e voluttuarie... 52 1.9.5. Spese straordinarie di notevole entità.... 53 1.9.6. Adeguamento impianti.... 55 Capitolo secondo I CRITERI LEGALI DI RIPARTO 2.1. I criteri di riparto: valore delle quote... 59
XII INDICE 2.1.1. Fattispecie di applicabilità del primo comma dell art. 1123 c.c.... 61 2.2. (segue): l uso... 64 2.2.1. Fattispecie in cui è stato applicato il secondo comma dell art. 1123 c.c... 66 2.3. Il dato testuale del terzo comma dell articolo 1123 c.c.... 68 2.4. L esistenza del condominio parziale... 70 A. La teoria negativista.... 72 B. La giurisprudenza... 73 C. La posizione degli altri condomini... 78 D. La ripartizione delle spese... 80 2.5. Fattispecie di applicabilità del terzo comma dell art. 1123... 80 2.6. Il principio evidenziato dall art. 1123 c.c.... 81 2.7. Articolo 1123 c.c. e principi giurisprudenziali.... 84 2.7.1. Il principio della (com)proprietà... 85 2.8. La deroga: la diversa convenzione... 86 Capitolo terzo IL PAGAMENTO 3.1. I soggetti tenuti al pagamento... 91 3.2. (segue): comproprietà e solidarietà... 93 3.3. L utilizzatore nel leasing... 94 3.4. Il condomino apparente ed il principio dell apparenza nel condominio... 95 3.4.1. L apparenza. Esemplificazioni... 96 3.4.2. I requisiti... 98 3.4.3. Apparenza e atti ad substantiam.... 100 3.4.4. Apparenza e condominio... 103 A. Soluzione positivista... 105 B. La soluzione negativista.... 107 3.4.4.1. L intervento delle sezioni unite... 111 3.4.4.2. Conclusioni... 112 3.5. Il conduttore... 114 3.6. L acquirente dell unità immobiliare.... 115 3.7. Usufruttuario e nudo proprietario... 115 3.8. Il pagamento... 118 3.8.1. Necessità del riparto... 120 3.8.2. Possibilità di un riparto provvisorio... 122 3.8.3. Possibilità o meno di esonero... 123 3.9. Il ricorso per decreto ingiuntivo.... 124 3.9.1. Presupposti.... 126 3.9.2. Le vie alternative... 128 3.9.3. Giudizio di accertamento negativo... 130 3.9.4. Natura privilegiata del verbale?... 132 3.9.5. La competenza... 134 3.9.6. Provvedimento ed iscrizione ipotecaria... 136
XIII 3.9.7. L esecutorietà immediata... 137 3.9.8. Il giudizio di opposizione... 141 3.9.8.1. La natura del giudizio... 141 3.9.8.2. La posizione delle parti... 144 3.9.8.3. La chiamata del terzo.... 146 3.9.8.4. Opposizione e impugnativa di delibera... 148 3.9.8.5. La sospensione della provvisoria esecuzione... 151 3.9.8.6. Interessi moratori e penalità.... 151 3.10. Pagamento: modalità... 155 3.11. Le anticipazioni.... 160 3.11.1. Spese anticipate dall amministratore... 163 3.11.1.2. Solidarietà e parziarietà... 166 3.11.2. Spese anticipate dal singolo condomino... 170 Parte seconda LE SINGOLE FATTISPECIE 1. Premessa... 181 2. Abbaino... 182 3. Acqua... 183 a) Acqua potabile... 183 a.1. A contatore... 183 a.2. Per millesimi... 183 a.3. In base al numero degli abitanti per ogni unità immobiliare.... 183 b) Acqua calda... 185 b.1. A contatore... 185 b.2. Secondo il valore millesimale... 186 b.3. Per abitanti l unità immobiliare... 187 4. Adeguamento impianti... 189 5. Aerosabbiatura... 191 6. Alberi... 191 7. Alloggio del portiere... 194 8. Ammaloramenti vari dei balconi... 194 9. Ammanco di cassa... 195 10. Amministratore.... 196 11. Anagrafe... 197 12. Andito... 197 13. Androne... 199 14. Antenne... 199 15. Architrave... 203 16. Argano... 204 17. Aria condizionata... 204 18. Ascensore... 204 18.1. Partecipazione del piano terra... 210 18.2. Distinzione tra ordinaria e straordinaria manutenzione... 211
XIV INDICE 18.3. Partecipazione successiva... 211 18.4. Maggior uso per uffici... 213 19. Asfaltatura.... 214 20. Assicurazione... 215 21. Atrio... 215 22. Attico... 216 23. Attrezzature sportive... 216 24. Autoclave... 218 25. Avvolgibili... 220 26. Balconate... 221 27. Balcone... 222 28. Ballatoio... 224 29. Barbacane... 225 30. Bocche di lupo... 226 31. Bow-windows... 226 32. Braga... 226 33. Cancellate e cancelli... 227 34. Cancelleria... 227 35. Canna fumaria... 227 36. Canna immondizie... 228 37. Canne di esalazione... 228 38. Cassette postali... 229 39. Cassoni acqua... 229 40. Cavedio... 229 41. Chiostrine... 232 42. Cielino... 232 43. Citofono... 235 44. Colonnine e pilastrini della balaustra... 238 45. Colore del balcone... 239 46. Compenso dell amministratore... 240 47. Condensa... 240 48. Condomini esterni... 245 49. Consulenza... 245 50. Contributi previdenziali... 246 51. Controversie... 246 52. Copertura... 249 52.1. Per quota millesimale ex art. 1123 comma 1: sul presupposto della utilità comune... 249 52.2. In base all art. 1123 c.c., secondo comma: sul presupposto del maggior uso dei proprietari dei boxes... 249 52.3. In base all art. 1123 c.c., terzo comma... 250 52.4. In base all art. 1126 c.c.... 251 53. Cornicioni... 254 54. Corrispettivi attivi... 255 55. Cortili... 256 56. Danni... 257 57. Decoro architettonico... 258 58. Disinfestazione... 259
XV 59. Distacchi... 260 60. Elementi decorativi del balcone... 260 61. Energia elettrica... 262 62. Esonero da spese... 262 63. Facciata... 263 64. Finestra... 264 65. Fissaggio lastre e/o marmi e/o pannelli... 264 66. Fognatura... 266 67. Fognolo... 267 68. Fondo comune... 267 69. Fondo di riserva... 270 70. Forza motrice... 270 71. Fosse biologiche... 270 72. Frazionamento... 271 73. Fregi... 272 74. Frontalino... 272 75. Galleria... 275 76. Gelosie... 276 77. Giardinaggio... 276 78. Giardini... 276 79. Gronde... 277 80. Guardianaggio notturno... 277 81. Illuminazione... 278 82. Impermeabilizzazione... 282 83. Impianti luce - gas - idrico... 284 84. Impianto a terra... 285 85. Incendio... 285 86. Intercapedine... 286 87. Interessi passivi... 286 88. Intonacatura... 287 89. Iscrizione ad associazione... 287 90. Isolamento termico... 288 90.1. Isolamento termico... 289 90.2. Insieme dei provvedimenti tecnici adatti a proteggere gli edifici dai rumori provenienti dall esterno... 289 91. Lastrico solare... 290 91.1. Quale parte comune... 290 91.2. Quale parte esclusiva.... 292 91.2.1. La terrazza a livello... 295 91.2.2. Le strutture accessorie... 302 91.2.3. Muri complementari... 302 91.2.4. Impermeabilizzazione.... 303 91.2.5. Parapetti.... 303 91.2.6. Danni da infiltrazioni... 306 91.2.7. Terrazza su garage... 309 91.2.8. La rinuncia al calpestio... 311 92. Lucernaio... 312 93. Marciapiede... 313
XVI INDICE 94. Muretti di recinzione... 313 95. Muri perimetrali e maestri... 314 96. Negozi e spese di amministrazione... 315 96.1. Portierato.... 315 96.2. Androne e scale.... 315 96.3. Facciata... 316 96.4. Giardianaggio, piscina e portineria... 317 96.5. Illuminazione e pulizia scale... 317 96.6. Riscaldamento... 317 97. Opere di consolidamento... 318 98. Partecipazione delle unità a piano terra... 318 99. Parapetto... 318 100. Pavimento... 320 101. Personale in genere... 321 102. Piane... 322 103. Pianerottolo... 323 104. Piano di calpestio... 323 105. Pilastrini... 323 106. Piscina... 323 107. Pluviali... 325 108. Ponteggi... 325 109. Porte tagliafuoco... 326 110. Porticato... 326 111. Portierato... 327 112. Portone... 328 113. Postali... 329 114. Posto auto a cielo aperto... 329 115. Pozzo luce... 330 116. Pozzo nero... 330 117. Prevenzione incendi... 330 118. Pulizia... 332 119. Retribuzioni... 333 120. Ricostruzione... 333 121. Ringhiera (case a )... 334 122. Ringhiere... 334 123. Riscaldamento... 334 123.1. Spese di gestione... 334 123.2. Spese di conservazione.... 336 123.3. Spese per nuova costruzione... 337 123.4. Spese imposte da normativa... 337 123.5. Riscaldamento a pannelli radianti... 337 123.6. Spese per condutture di diramazione... 339 123.7. Sostituzione caldaia.... 339 123.8. Impianto non funzionante.... 340 123.9. Distacco dalle condutture... 341 123.10. Esclusione dal servizio... 344 123.11. Impianto che serve due edifici limitrofi... 345 124. Scale... 346
XVII 125. Scioglimento... 351 126. Serbatoi... 352 127. Sfondato... 352 128. Soffitti, volte e solai... 352 129. Soletta... 355 130. Soletta antiacustica... 358 131. Sottobalcone... 359 132. Sottofondazioni... 359 133. Sottoscala... 359 134. Spazio in pilotis... 360 135. Sottosuolo... 362 136. Spese legali... 362 137. Sporti chiusi... 364 138. Spurgo pozzi... 364 139. Strade private di accesso... 364 140. Tassa passo carraio... 366 141. Tassa trasporto rifiuti... 367 142. Telefono... 369 143. Terrazze a livello... 369 144. Tetto... 369 145. Vanella... 371 146. Vespaio... 372 147. Vestibolo... 373 148. Vetrate sostitutive di muri perimetrali... 373 149. Vigilanza armata... 374 150. Volta... 374 Bibliografia... 375 Indice analitico... 381