IL MERCATO DEI MUTUI SOTTO LA LENTE DEL GRUPPO TECNOCASA ANALISI DEL PRODOTTO Il 2013 ha fatto segnare ancora variazioni negative nell erogazione del credito concesso alle famiglie, ma si registrano alcuni segnali che potrebbero portare ad un miglioramento. Innanzitutto, dopo un 2012 caratterizzato da volumi in netto ribasso, nel 2013 la contrazione sta rallentando e nel terzo trimestre 2013 si attesta a -7% rispetto allo stesso trimestre del 2012; inoltre, a partire dall estate la domanda di mutui è in aumento e il trend continua anche all inizio del 2014. Per i prossimi mesi si prevede un andamento in linea con quanto rilevato nel 2013, con un probabile e lieve incremento delle erogazioni nella seconda parte del 2014. In questo contesto risulta significativa l analisi del prodotto elaborata dal Gruppo Tecnocasa, che verterà sull intero anno 2013 e prenderà in esame parametri quali finalità dell operazione, tipologia, durata e importo medio di mutuo di tutti coloro i quali hanno sottoscritto un finanziamento ipotecario attraverso le agenzie a marchio Kìron ed Epicas. FINALITÀ DELL OPERAZIONE Gli istituti di credito erogano mutui ipotecari per svariati motivi, pertanto si è preferito aggregarle in categorie, secondo la seguente suddivisione: Acquisto: finanziamento acceso allo scopo di acquistare un immobile, specificando se si tratta di prima casa o di seconda casa. Sostituzione e surroga: si richiede un altro mutuo per migliorare le condizioni economiche del primo o per ottenere altro denaro. Costruzione e ristrutturazione: finanziamenti richiesti per provvedere in autonomina alla realizzazione della propria abitazione oppure all acquisto della casa e alla sua successiva ristrutturazione. Liquidità: finanziamento concesso per motivazioni diverse da quelle dell acquisto dell abitazione, a fronte di garanzie patrimoniali. Altro: categoria residuale che include tutte le finalità non rientranti nelle tipologie precedenti (consolidamento, acquisto di spazi non residenziali, ecc.)
L acquisto della prima casa è, come logico aspettarsi, la motivazione principale per la quale si fa ricorso al mutuo e rappresenta poco più dell 85% del totale delle richieste, mentre chi vi fa ricorso per comprare una seconda casa incide solo per il 2,7%. Le operazioni di sostituzione e surroga rappresentano l 1,4% del campione, quelle relative all ottenimento di maggiore liquidità sono il 2%. TIPOLOGIA DI MUTUO Gli istituti di credito erogano molteplici prodotti ipotecari, che in questa analisi sono stati raggruppati come segue: Tasso variabile: prevede una rata collegata nel tempo ad un tasso di riferimento (solitamente l Euribor, oppure il tasso BCE) e ogni variazione positiva o negativa di tale tasso si traduce automaticamente in un aumento o in una diminuzione della rata. Tasso variabile con CAP: ha le stesse caratteristiche del tasso variabile puro, ma con l opzione di avere un tetto massimo (definito in fase di stipula del contratto) che il tasso non può superare. Tasso fisso: la rata non varia durante l operazione in quanto il tasso applicato è definito nel momento in cui viene sottoscritto il contratto in funzione del parametro di riferimento (generalmente il tasso EurIRS). Tasso misto: prevede un mutuo flessibile perché offre la possibilità al mutuatario di passare da una rata a tasso fisso ad una a tasso variabile, o viceversa, a scadenze predefinite al momento della stipula del contratto. Rata costante: mutuo a tasso variabile con rata costante, in cui le variazioni del tasso di riferimento determinano la durata del rimborso del mutuo. Le dinamiche degli indici di riferimento evidenziano tassi che hanno raggiunto valori storicamente minimi e un costo del prodotto (spread) medio più contenuto rispetto agli anni passati. In questo contesto, poco più del 43% dei mutuatari ha scelto un tasso variabile puro, approfittando della convenienza delle rate ma assumendosi il rischio di un futuro aumento dei tassi. Il 18,8% dei richiedenti mutuo ha deciso di tutelarsi da possibili fluttuazioni al rialzo sottoscrivendo un mutuo a tasso variabile con CAP, accollandosi però una maggiorazione del costo del prodotto. Poco più del 20% dei mutuatari ha optato per una programmazione certa e sicura dell impegno economico, scegliendo la stabilità del tasso fisso nonostante un costo mediamente superiore al tasso variabile. Una
percentuale consistente ha optato per la tipologia di mutuo a rata costante (13,8%), mentre solo il 3,2% ha scelto mutui a tasso fisso. DURATA DEL MUTUO Nel 2013 la durata media del mutuo è stata di poco superiore a 24 anni. Ragionando per fasce di durata, risulta che due mutui su tre hanno una durata compresa tra 21 e 30 anni; poco più del 30%, invece, si colloca nella fascia 10-20 anni. I prestiti ipotecari di durata inferiore a 10 anni rappresentano solamente lo 0,2% del totale a causa dei costi elevati della rata mensile, ma il discorso è diverso per le operazioni con durata superiore a 30 anni. Queste tipologie hanno rate più economiche e sono più accessibili alla clientela ma, poiché vengono giudicate eccessivamente rischiose da parte delle banche, sono poco praticate: infatti, nel 2013 non registriamo operazioni di tale durata. Guardando la durata del mutuo per ripartizione geografica, emerge come nelle regioni meridionali e insulari si sottoscrivano mutui di durata più bassa: al Sud i mutui di 21-30 anni rappresentano il 55,2%, nelle Isole il 53,8%, mentre quelli a 10-20 anni sono poco meno del 45%. L Italia Centrale registra un andamento del tutto in linea con quello nazionale, mentre nel Nord Italia i finanziamenti di 21-30 anni superano il 70%.
IMPORTO DEL MUTUO Nel corso del 2013 l importo medio di mutuo erogato sul territorio nazionale è stato pari a circa 109.900. Il ticket medio varia in funzione della ripartizione geografica di riferimento, infatti si registrano valori più alti nelle regioni del Nord Italia (poco più di 111.000 ) e più bassi nel Sud (102.000 ) e nelle Isole (101.200 ). La macroarea dove il mutuo è risultato più elevato è quella dell Italia Centrale, con un ticket medio pari a 112.700. Segmentando il campione per fasce di erogato, si nota come la ripartizione sia più sbilanciata verso importi contenuti. Il 40% dei mutui erogati ha un importo compreso tra 50 e 100.000, mentre il 38,5% si colloca nella fascia 100-150.000. Poco più di un quarto dei mutuatari, invece, ha ottenuto un finanziamento superiore a 150.000.
BASE STATISTICA E MODALITÀ DI INDAGINE L indagine parte dai dati forniti dai punti vendita Kìron Epicas di tutta Italia che, attraverso una piattaforma informatica, pervengono all Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa. È stato considerato un campione composto da più di 4200 mutui erogati in Italia nel corso del 2013. Si tratta di dati reali, in quanto riferiti a situazioni concrete di migliaia di individui che hanno fatto ricorso a un finanziamento nel corso dell anno; capillari, poiché sono circa 170 punti vendita sul territorio nazionale che partecipano all invio dei dati sul mercato; scientifici, perché vengono raccolti, verificati e analizzati con puntualità e metodo da esperti del settore. NOTA METODOLOGICA Il campione, rappresentativo dell universo famiglie, è nazionale e stratificato per macroaree (Nord-Occidentale, Nord- Orientale, Centrale, Meridionale, Insulare). Vengono prese in esame pratiche erogate e certificate dalla società di mediazione creditizia. In alcuni casi una pratica di finanziamento può essere intestata a due soggetti: volendo tracciare l identikit di chi ha acceso un mutuo ipotecario nel periodo in analisi, l Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa ha preso in considerazione il solo primo intestatario. Attorno a tale soggetto, definito mutuatario-tipo, verranno analizzate le caratteristiche socio-demografiche che lo identificano.