Università Iuav di Venezia Facoltà di Pianificazione del territorio Il mestiere dell urbanista / Legislazione urbanistica comparata prof. Edoardo Salzano La rendita
Le tre forme di reddito L economia classica individua tre tipi di redditi, corrispondenti ai diversi ruoli delle figure sociali nel processo di produzione: rendita: è la remunerazione corrispondente al fatto che viene messa a disposizione dei produttori veri e propri un bene utile, scarso e appropriabile profitto: residuo del processo produttivo, remunerazione del capitale (tendenzialmente indirizzato all accumulazione) salario: valore/remunerazione della forza lavoro, prezzo della produzione e riproduzione della forza lavoro.
Una definizione di rendita Si chiama rendita il reddito che il proprietario di certi beni percepisce in conseguenza del fatto che tali beni sono, o vengono resi, disponibili in quantità scarsa; dove la scarsità va intesa in uno dei seguenti sensi: 1) i beni in questione appartengono alla categoria degli agenti naturali, disponibili in quantità limitata e inferiore al fabbisogno; 2) i beni in questione vengono resi disponibili da chi li possiede in quantità inferiore alla domanda che di essi si avrebbe in corrispondenza di prezzi uguali ai loro costi. (Claudio Napoleoni)
Bene, merce; utilità, scarsità ATTENZIONE: Perché un oggetto sia un bene è necessario che sia utile. Perché un bene sia oggetto di considerazione economica nel sistema economico dato (sia una merce) è necessario che sia utile e scarso.
La rendita fondiaria La rendita fondiaria è la forma classica della rendita. È il reddito percepito dal proprietario fondiario (proprietario di terreno: fondo = terreno di proprietà) in conseguenza del fatto che egli è proprietario di un bene (la terra) destinabile alla coltivazione o al pascolo. La rendita fondiaria consente di comprendere facilmente il meccanismo elementare della rendita
Il meccanismo della rendita Supponiamo distinte le figure del proprietario terriero e del capitalista produttore agricolo. Se la terra complessivamente coltivabile in una determinata area è inferiore a quella che sarebbe necessario coltivare per produrre beni agricoli in quantità tale da soddisfare la domanda, una parte di quelli che sarebbero disponibili a diventare produttori agricoli e ne avessero i mezzi non possono diventarlo. Il proprietario terriero allora, in virtù del privilegio di essere proprietario di un bene scarso, ha la possibilità di far pagare un prezzo al produttore che voglia utilizzare il suo terreno.
Rendita assoluta e rendita differenziale Rendita assoluta è la rendita che sorge nella misura in cui la terra disponibile complessivamente nell'ambito di una determinata area è scarsa rispetto al fabbisogno (rendita come forma di reddito percepibile per la scarsità generale di quel bene) Rendita differenziale: deriva dal fatto che, se la terra è generalmente scarsa, e quindi la proprietà di essa rende possibile la percezione di una rendita, esistono tuttavia differenze tra i vari tipi di terra in relazione all'uso che se ne vuole fare.
Riepilogando Ogni bene scarso appropriabile dà luogo a un reddito, percepibile dal proprietario in quanto tale, il quale è costituito da due parti: una parte, che c'è in ogni rendita, è la rendita assoluta e dipende dalla scarsità generale di quel bene; un'altra parte, che c'è solo in corrispondenza di un sottoinsieme di beni, è la rendita differenziale o relativa, e dipende dalla maggiore appetibilità, o utilizzabilità, di quel particolare bene rispetto ad altri della stessa categoria. La rendita totale coincide con la rendita assoluta nel caso dei beni meno appetibili (per esempio, la terra meno fertile e più lontana).
La rendita fondiaria urbana La rendita fondiaria urbana è il reddito che deriva dalla proprietà dei terreno in relazione non suo uso agricolo, ma all'uso edilizio urbano. I terreni urbani sono quelli nei quali è avvenuto un processo storico di urbanizzazione: non nel senso che ogni terreno sul quale sia percepibile rendita fondiaria urbana sia stato concretamente investito da un processo di urbanizzazione in senso stretto, ma nel senso che ognuno di tali terreni è stato posto dalla storia in una collocazione tale da poter essere utilizzato a fini edilizi, e cioè concretamene urbanizzato.
Una rendita manovrabile La scarsità del bene terreno urbano non è una scarsità naturale in senso proprio, ma una scarsità che deriva dal fatto che solo un numero limitato di terreni è storicamente dotato di quei requisiti che ne rendono possibile una utilizzazione edilizia-urbana. La scarsità del terreno urbano è quindi una scarsità manovrabile. Poiché il grado della scarsità influenza i livelli della rendita, anche i livelli della rendita sono manovrabili.
Rendita fondiaria urbana assoluta e differenziale Anche nel caso della rendita fondiaria urbana si può distinguere la componente assoluta dalla componente differenziale. La rendita fondiaria urbana assoluta è quella che deriva al terreno dal fatto che esso è edificabile. La rendita differenziale è quella che deriva dal fatto che un particolare terreno presenta vantaggi e requisiti che lo rendono più appetibile di altri.
L intervento pubblico e la rendita L intervento pubblico, attraverso i piani e gli investimenti. con i piani urbanistici determina quali e quante aree sono potenzialmente edificabili, con la realizzazione delle opere di urbanizzazione, con l'inserimento delle aree nei programmi urbanistici e con il rilascio delle concessioni edilizie, rende le aree concretamente edificabili, con la quantità e la qualità delle opere di urbanizzazione e dei servizi, con la determinazione delle qualità edilizie e urbanistiche delle varie parti degli insediamenti (altezze, distacchi, densità ecc. ) accresce o diminuisce l'appetibilità relativa delle varie aree edificabili.
Ancora sulla rendita urbana In linea generale, maggiore è la disponibilità di un bene minore è il livello della rendita assoluta. Questo vale per i beni che sono fungibili Ma i terreni urbani hanno la caratteristica che, e che le differenze delle qualità dei terreni sono notevolissime (la rendita differenziale è molto più consistente delle rendita assoluta). Ogni terreno ha una sua qualità differente da tutte le altre. In una situazione di questo tipo, l'immissione nel mercato di una consistente quantità di nuove aree edificabili determina un innalzamento generale del valore (e quindi della rendita) in tutte le aree che erano precedentemente riconosciute edificabili
Rendita edilizia Ipotizziamo un assetto del regime proprietario tale che le aree edificabili siano espropriate dalla mano pubblica e cedute in uso a chi voglia utilizzarle a un prezzo uguale a zero. In questo caso non c'è più rendita fondiaria urbana. Ma chi ha ricevuto in uso il terreno può costruirvi a utilizzare il costruito a suo piacimento. Avremo così une nuova categoria di beni - anch'essi scarsi e anch'essi in appartenenza a qualcuno a titolo proprietario. Anche qui, dunque, avremo un meccanismo di rendita: con una componente assoluta, dipendente dalla scarsità generale di edifici rispetto al fabbisogno, e una rendita differenziale, nella quale entrano quelle stesse componenti di differenziazione qualitativa e d'uso tra i vari edifici che avevamo già visto nel caso dei terreni urbani.
Rendita immobiliare Possiamo dire, in conclusione, che, nel corso del processo di urbanizzazione ed edificazione, la rendita fondiaria viene trasformata in rendita edilizia. L'insieme dell'una e dell'altra, oltre che della rendita fondiaria agraria, la chiameremo rendita immobiliare, la quale comprende quindi tutte le rendite derivanti dalla proprietà di beni immobili.