COMUNE DI ARCOLA PROVINCIA DELLA SPEZIA OGGETTO: Variante allo strumento urbanistico attuativo in località Banzuola e alle opere di urbanizzazione primaria. COMMITTENTE: Soc. Intertech S.p.a. ELABORATO: RELAZIONE E CONSIDERAZIONI IN MERITO ALLO S.U.A. DI LOCALITA BANZUOLA. Data emissione Il Tecnico La Spezia, lì Giugno 2013 Dott. Ing. Francesco CANANZI Sede/Uffici: Via Fontevivo n 19/F 19125 La Spezia Italia e-mail: info@progetec.org Telefono: 0187/510634 Fax: 0187/284048
Pag. 2 di 16 INDICE 1. PREMESSA... - 3-2. RELAZIONE ILLUSTRATIVA PRIMO PROGETTO DI SUA... - 3-3. RELAZIONE ILLUSTRATIVA SULLE DISCORDANZE TRA IL PROGETTO DELLO SUA E CARTOGRAFIA... - 7-4. VARIANTE DEFINITIVA DELLO STRUMENTO URBANISTICO DELLA BANZOLA... - 13-5. ASSETTO DEFINITIVO DELLE PARTICELLE OGGETTO DELLO STRUMENTO URBANISTICO ATTUATIVO... - 15-6. RISPONDENZA URBANISTICA E VERIFICA DEI DATI... - 16 -
Pag. 3 di 16 1. PREMESSA Lo scopo della presente relazione è quello di mettere in evidenza le motivazioni che hanno condotto alla presentazione di una nuova variante allo Strumento Urbanistico Attuativo di loc. Banzola a causa di evidenti errori grafici e di sovrapposizione contenuti nelle tavole cartografiche di cui al precedente SUA. Per far ciò il sottoscritto si è servito: 1. della documentazione grafica allegata al precedente progetto di SUA; 2. della cartografia catastale in atti e reperita presso l Agenzia del territorio della Spezia; 3. della cartografia di Piano Regolatore Generale (vigente all epoca del SUA), reperita presso l Ufficio Tecnico del Comune di Arcola. Inoltre servendosi di un programma di disegno tecnico CAD ha riprodotto quegli estratti che risultano più interessati al fine di evidenziare gli aspetti essenziali del lavoro. Infine per comodità e rapidità visiva ha utilizzato una serie di bordature colorate, puntinate che di volta in volta si ripetono sempre nei vari estratti di dettaglio. 2. RELAZIONE ILLUSTRATIVA PRIMO PROGETTO DI SUA Premesso quanto sopra, in data 04/03/1999 con numero di protocollo 2865 venne depositato presso l'amministrazione Comunale di Arcola il progetto dello SUA, a firma dell Arch. Nicola De Mastri, composto da tredici tavole grafiche oltre a norme tecniche di attuazione, relazioni illustrative, certificati di proprietà, documentazione fotografica e relazione geologica. Il progetto dello Strumento Urbanistico Attuativo di cui trattasi, come rappresentato nell'immagine di figura 1, è riferito alla porzione di territorio ricompresa tra la proprietà di S.A.L.T., alcune proprietà private e nella parte di valle con l esistente viabilità di Via Banzola, il tutto contraddistinto dalla sigla C5-1 del PRG (figura 2). Sempre dalla lettura delle tavole grafiche di progetto e del Piano Regolatore Generale allegate si nota, da subito, la presenza di una fascia a campitura piena con bordo puntinato, destinata a nuova viabilità (F8 art. 64 Nta di Prg.), di collegamento tra la parte a valle della frazione con quella di monte; il tutto mediante il BY PASS con la Via Sommovigo (vedi figure 1-2-3 )
Pag. 4 di 16 Il progetto dello S.U.A. prevedeva la realizzazione di due edifici, che complessivamente sviluppavano una superficie utile di circa 1900 mq. Altro onere per il soggetto attuatore dello SUA era l impegno, a favore dell'amministrazione Comunale di Arcola, alla cessione di una porzione di territorio di futura occupazione della viabilità di By Pass. (Figura 4 zona a campitura magenta) Per dare attuazione a quanto sopra, la Società intestataria del progetto aveva avviato un accordo di permuta con la società S.A.L.T., proprietaria del mappale 735 del foglio 5. In data 11/01/2002 venne sottoscritta e registrata apposita convenzione / atto d'obbligo tra l'amministrazione Comunale di Arcola e la Società titolare dello S.U.A., nella quale si inseriva il grafico denominato ALLEGATO A ; (vedi Figura 4). Figura 1 Estratto della tavola 11 allegata la progetto di SUA prot. 2865 del 4/03/1999
Pag. 5 di 16 Figura 2 Estratto del PRG vigente all'epoca della progettazione Figura 3 Immagine aerea della zona interessata dallo SUA
Pag. 6 di 16 Figura 4 ALLEGATO A della convenzione attuativa / atto obbligo.
Pag. 7 di 16 3. RELAZIONE ILLUSTRATIVA SULLE DISCORDANZE TRA IL PROGETTO DELLO SUA E CARTOGRAFIA Dall esame di alcune delle tavole di progetto allegate al progetto di S.U.A. come già precedentenmente accennato (deposito in data 04/03/1999 prot. n 2865) si sono evidenziate una serie di discordanze che vengono qui di seguito esaminate: Elaborati esaminati: Tavola 4 (Figura 6) In questo elaborato che tratta il progetto della viabilità di penetrazione al lotto, si può da subito evidenziare la discordanze in ordine alla strada; all'altezza della sezione n.ro 4; infatti la stessa sconfina e invade una porzione esterna al perimetro di SUA in altra proprietà diversa dal soggetto attuattore. Analoga difformità si riscontra anche nella parte a monte in corrispondenza delle ultime sezioni stradali (16-17-18). Mentre all'altezza delle sezioni 10 e 11 è visibile l'interessamento oltre che della particella 735, già citata nella convenzione e nel progetto, anche della particella 736 anch essa di proprietà di S.A.L.T.. Tavola 11 (Figura 7) In questo grafico di progetto viene rappresentato lo stato definitivo dei luoghi di intervento con la sistemazione di tutta l area di proprietà del soggetto attuatore e il rispetto degli standard di legge. Per la rappresentazione il progettista ha direttamente sovrapposto i vari tracciati rappresentati dal perimetro degli edifici, dalle sistemazioni esterne e dalla viabilità utilizzando come base una cartografia eira; Anche per questa tavola oltre alle note a margine, si evidenziano le differenze già accennate e relative al: 1. perimetro del SUA; 2. confini delle particelle catastali di proprietà e confinanti. 3. sconfinamenti sulle particelle esterne al perimetro di SUA e di altra proprietà rispetto a quella del soggetto attuatore.
Pag. 8 di 16 Figura 5 Sovrapposizione tra il PRG e la cartografia catastale in atti Nella Figura 5 viene evidenziato la rispondenza della sovrapposizone tra il PRG e la vigente cartografia catastale, inoltre, come accennato in premessa, il sottoscritto ha provveduto ad evidenziare i seguenti limiti: 1. proprietà soggetto attuatore e confinanti ; 2. perimetro dello S.U.A.; 3. perimetro della fascia da destinare alle opere di viabilità.
Pag. 9 di 16 Figura 6 Sovrapposizione sulla tavola di progetto 4
Pag. 10 di 16 4 3 2 1 Figura 7 estratto della tavola 11 Nella Figura 7 viene messo in evidenza la sovrapposizione della tavola di progetto numero 11 con l estratto di mappa catastale e i perimetri dello SUA e della viabilità. Nonostante l aver orientato i grafici nella massima sovrapposizione di punti e linee comuni, si distinguono differenze in ordine a: 1. Perimetro del SUA; 2. Confini catastali delle particelle di proprietà privata limitrofi allo SUA; 3. Zona n.ro 1 adibita a parcheggio, non realizzabile per un duplice aspetto: a. Funzionale in quanto realizzato in prossimità di un incrocio con la sottostante viabilità esistente di Banzola; b. Amministrativo in quanto l area di SUA include anche una parte della particella 60, non di proprietà del soggetto attuatore.
Pag. 11 di 16 4. Zona n.ro 2 evidente sconfinamento della nuova proposta di viabilità con una proprietà esterna allo SUA; 5. Zona n.ro 3 interessamento anche della particella 736 di proprietà di SALT oltre che del mappale 735. 6. Zona n.ro 4 evidente sconfinamento dal perimetro del SUA della parte teminate della viabilità (linea blu e linea pallinato fitto) Figura 8 Nella Figura 8 si mette in evidenza la sovrapposizione tra l estratto del P.R.G. (rappresentato con le modalità descritte in premessa) e un estratto della mappa catastale. Si evidenzia la differenza in ordine al sedime degli edifici che interessano una porzione della fascia destinata alla viabilità.
Pag. 12 di 16 Figura 9 Estratto dalla Tavola di progetto SUA numero 1 con indicato il Perimetro dello strumento urbanistico.
Pag. 13 di 16 4. VARIANTE DEFINITIVA DELLO STRUMENTO URBANISTICO DELLA BANZOLA A seguito delle difformità grafiche sopra esposte e della mancanza di corrispondenza tra la situazione catastale, lo stato dei luoghi e lo stato stato di progetto della viabilità, (questo ultimo tra l altro ricordato anche nella relazione di accompagnamento dello SUA), si è reso necessario provvedere alla redazione della variante definitiva sullo strumento urbanistico della Banzola. Figura 10 Tavola assetto definitivo dello strumento urbanistico della banzola Nella redazione del presente elaborato di variante il sottoscritto ha riportato l andamento della parte terminale della nuova viabilità, così come definito nella stesura dell ultimo progetto Pubblico, agli atti dell Ufficio Lavori Pubblici del Comune di Arcola, per il By Pass con la Via Sommovigo. Di seguito si allega un estratto della tavola 003 (raffronto tra progetto e la variante del By Pass). (Figura 11)
Pag. 14 di 16 Figura 11 Tavola 003 di raffronto del Progetto definitivo di variante al By Pass di Via Banzola Via Sommovigo.
Pag. 15 di 16 5. ASSETTO DEFINITIVO DELLE PARTICELLE OGGETTO DELLO STRUMENTO URBANISTICO ATTUATIVO Come descritto nella documentazione di progetto allegata allo S.U.A. (relazione tecnica illustrativa, tavole numero uno e numero sei) la proprietà, individuata al N.C.T. del Comune di Arcola al Foglio 5, includeva le seguenti particelle catastali: 508-509-804-735; che complessivamente occupavano una superficie di circa 12'440,00 mq, di cui soltanto 9'520,00 mq venivano ricompresi nella perimetrazione dello S.U.A.. Per quanto in precedenza evidenziato, ad oggi, l assetto fondiario non è più mantenibile, ma occorre aggiornarlo con l inserimento di una piccola porzione della particella 736 della superficie pari a circa 10 mq e modificare l occupazione del mappale 735 con un incremento fondiario di circa 150 mq. Ciò comporta il seguente nuovo piano estensivo dello S.U.A. FOGLIO PARTICELLA SUPERFICIE FONDIARIA DITTA INTESTATARIA SUPERFICIE SUA 5 508 4 300 Intertech Spa Engeneering& Construction Firm 4 000 1465 3 650 Intertech Spa Engeneering& Construction Firm 5 1466 ex 509 600 1467 4540 mq 280 4 540 1468 10 5 804 630 Intertech Spa Engeneering& Construction Firm 630 5 1471 3 Intertech Spa Engeneering& Construction Firm 3 5 735 2 970 Spa Salt (piccola porzione) 490 5 736 5 345 Spa Salt (piccola porzione) 10 Totali 17 788 9 673
Pag. 16 di 16 6. RISPONDENZA URBANISTICA E VERIFICA DEI DATI Le nuove conformazioni comportano modeste variazioni quantitative alle superfici, di seguito nell allegata tabella riepilogativa dei parametri di standard urbanistici è possibile apprezzare le modeste variazioni. T A B E L L A S T A N D A R D U R B A N I S T I C I SUA Standard Prot. 1019 Richiesti Approvato Variante Parcheggio Privato 570,00 mq 770,00 mq 719,36 mq verificato Parcheggio Pubblico e/o Uso Pubblico 190,00 mq 263,00 mq 523,00 mq verificato Verde Pubblico 1178,00 mq 1475,00 mq 1478,00 mq verificato Verde di Vicinato 570,00 mq 992,00 mq 1541,00 mq verificato si fa presente che: a) la quota di Parcheggio Pubblico e/o Uso Pubblico di 523,00 mq comprende anche una quota di parcheggi da cedere all amministrazione (PuP2) pari a 197,00 mq; b) la quota di Verde Pubblico di 1478,00 mq comprende anche una porzione d aree da cedere all amministrazione, che nel dettaglio si tratta di: - piccolo appezzamento di terreno triangolare a confine con la particella 60 e la nuova viabilità, porzione questa ricadente nella zona F1-6 destinata ad attrezzature pubbliche e di interesse generale, della superficie di circa 85 mq; La Spezia, lì Giugno 2013 Il Tecnico