STUDIO TECNICO ASSOCIATO ARCH. GIANNINI ING. PAONE Via San Felice 137-40125 BOLOGNA Tel. 051 6494808 - Fax 051 6494808 E-mail: gianninipaone@libero.it arch.danielagiannini@pec.it TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE DR. MAURIZIO ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE ESEC. R.G. N. 113/15 Promosso da: ****************************************************************** contro ****************************************************************** * * * DATI DI PIGNORAMENTO Con atto di pignoramento immobiliare in data 04/02/2015 repertorio numero 901, è stata pignorata l intera proprietà dei seguenti beni immobili: Catasto Terreni del Comune di Castello di Serravalle: 1) Foglio 29, mapp. 115, natura T terreno, consistenza 58 are 56 centiare, indirizzo Località Orto dei 2) Foglio 29, mapp. 126, natura T terreno, consistenza 42 are 72 centiare, indirizzo Località Orto dei 3) Foglio 29, mapp. 128, natura T terreno, consistenza 14 are 90 centiare, indirizzo Località Orto dei 4) Foglio 29, mapp. 129, natura T terreno, consistenza 1 ettari 17 are 92 centiare, indirizzo Località Orto dei 5) Foglio 29, mapp. 130, natura T terreno, consistenza 69 are 88 centiare, indirizzo Località Orto dei PER 113/15 LOTTO UNICO
2 di 15 6) Foglio 29, mapp. 131, natura T terreno, consistenza 31 are 33 centiare, indirizzo Località Orto dei 7) Foglio 29, mapp. 136, natura T terreno, consistenza 32 are 90 centiare, indirizzo Località Orto dei 8) Foglio 29, mapp. 142, natura T terreno, consistenza 27 centiare, indirizzo Località Orto dei 9) Foglio 29, mapp. 381, natura T terreno, consistenza 12 are 99 centiare, indirizzo Località Orto dei 10) Foglio 29, mapp. 383, natura T terreno, consistenza 79 are 81 centiare, indirizzo Località Orto dei 11) Foglio 29, mapp. 385, natura T terreno, consistenza 1 ettari 18 are 15 centiare, indirizzo Località Orto dei Mendicanti. * * * CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI LOTTO UNICO Piena proprietà di appezzamenti di terreni agricoli adiacenti privi di fabbricati, facilmente accessibili, posti in Comune di Castello di Serravalle (BO), località Orto dei Mendicanti, Via Sant Apollinare, di superficie catastale complessiva pari a 57.916,27 mq, a qualità prevalente coltivi abbandonati. IDENTIFICAZIONE CATASTALE Il bene immobile oggetto di stima risulta ad oggi così identificato:
3 di 15 Catasto Terreni del Comune di Valsamoggia, sezione di Castello di Serravalle: 1) Foglio 29, mapp. 115, qualità frutteto, classe 2, superficie 58 are 56 centiare, reddito dominicale 71,07, reddito agrario 22,68, indirizzo Località Orto dei 2) Foglio 29, mapp. 126, qualità seminativo, classe 3, consistenza 42 are 72 centiare, reddito dominicale 12,13, reddito agrario 15,44, indirizzo Località Orto dei 3) Foglio 29, mapp. 128, qualità vigneto, classe 1, consistenza 14 are 90 centiare, reddito dominicale 25,39, reddito agrario 12,70, indirizzo Località Orto dei 4) Foglio 29, mapp. 129, qualità vigneto, classe 2, consistenza 1 ettari 17 are 92 centiare, reddito dominicale 152,25, reddito agrario 79,17, indirizzo Località Orto dei 5) Foglio 29, mapp. 130, qualità seminativo, classe 2, consistenza 69 are 88 centiare, reddito dominicale 34,29, reddito agrario 32,48, indirizzo Località Orto dei 6) Foglio 29, mapp. 131, qualità vigneto, classe 2, consistenza 31 are 33 centiare, reddito dominicale 40,45, reddito agrario 21,03, indirizzo Località Orto dei
4 di 15 7) Foglio 29, mapp. 136, qualità frutteto, classe 1, consistenza 32 are 90 centiare, reddito dominicale 53,52, reddito agrario 17,84, indirizzo Località Orto dei 8) Foglio 29, mapp. 142, qualità bosco ceduo, classe 1, consistenza 27 centiare, reddito dominicale 3,49, reddito agrario 0,84, indirizzo Località Orto dei 9) Foglio 29, mapp. 381, qualità incolto produttivo, classe U, consistenza 12 are 99 centiare, reddito dominicale 0,13, reddito agrario 0,20, indirizzo Località Orto dei 10) Foglio 29, mapp. 383, qualità frutteto, classe 2, consistenza 79 are 81 centiare, reddito dominicale 96,86, reddito agrario 30,91, indirizzo Località Orto dei 11) Foglio 29, mapp. 385, qualità vigneto, classe 1, consistenza 1 ettari 18 are 15 centiare, reddito dominicale 201,36, reddito agrario 100,68, indirizzo Località Orto dei Mendicanti. Bene intestato a: Esecutato, proprietario al 100% in regime di separazione legale. L attuale destinazione prevalente dei terreni è coerente con
5 di 15 una qualità coltivi abbandonati contrariamente a quanto indicato in visura. CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO C è corrispondenza tra l identificazione catastale attuale e quanto pignorato. CORRISPONDENZA TRA QUANTO IN TITOLARITA DELL ESECUTATO E QUANTO PIGNORATO C è corrispondenza tra quanto Pignorato e quanto in Titolarità dell Esecutata. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU Parti comuni: Nella vendita è compresa la comproprietà pro quota dell'area di sedime del fabbricato e delle altre parti dello stabile comuni a norma di legge. Servitù attive e passive: se e come esistenti ed aventi ragione legale di esistere o siano conseguenti lo stato di condominio del fabbricato, in particolare con la servitù di condutture di metadotto e acquedotto costituita con atto autenticato nelle firme dal Notaio Sergio Monizio in data 11/03/1999 rep. N. 100641et 19/03/1999 rep. N. 100702, trascritto a Bologna il 27/03/1999 art. 6687, a favore della Seabo S.p.A., ora Hera S.p.A.. VINCOLI E ONERI Non risultano vincoli e/o oneri influenti sul valore dell immobile.
6 di 15 CONFINI Strada provinciale 70, ragioni ALIAS S.R.L., ragioni Savini, ragioni Beghelli, ragioni Sola e unità similari. PROPRIETÀ Esecutato, proprietario al 100% in regime di separazione legale. PROVENIENZA DEL BENE Denuncia di successione n. 20 vol. 2484, trascritta presso l Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Bologna, in data 03/09/1965 ai nn. 13747/9724; denuncia di successione n. 26 vol. 3143, trascritta presso l Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Bologna, in data 18/08/1973 ai nn. 21026/15197; accettazione tacita di eredità in relazione agli atti a rogito Notaio Magnani Guido del 13/07/1976 e Notaio Gallerani Valeri Caldesi del 19/04/1979. atto di compravendita a rogito notaio Magnani Guido Alessandro n. 15790/2390 di rep. del 13/07/1976 regolarmente trascritto; decreto di trasferimento immobili del Tribunale di Modena del 05/04/1983 regolarmente trascritto e registrato; atto di compravendita a rogito notaio De Rosa Diego n. 111617 di rep. Del 17/12/1996, regolarmente trascritto; denuncia di successione registrata presso l ufficio del registro di Bologna il 04/01/2001 al n. 22/21, regolarmente
7 di 15 trascritta e registrata; risulta trascritta in data 24/05/2000 ai nn. 1972/13643 accettazione tacita di eredità in relazione all atto Notaio Benedetti Maria Teresa n. 20942 di rep. del 18/05/2000; compravendita a rogito notaio Benedetti Maria Teresa n. 24634/10061 di rep. del 15/12/2005 regolarmente trascritto. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Dalla relazione notarile allegata agli atti, risultano trascritti i seguenti gravami: Costituzione di diritti reali a titolo oneroso (servitù acqua e gas) atto Notaio Sergio Monizio n. 100702 di rep. del 19/03/1999, a favore di SEABO S.P.A. riguarda il terreno censito al foglio 29 mappale 141 (oggi mapp. 385 per frazionamento del 06/12/2005); Ipoteca volontaria a garanzia di mutuo fondiario iscritta in data 04/01/2007 al n. 1034/268; Ipoteca volontaria a garanzia di mutuo iscritta in data 17/11/2011 al n. 47126/9524; Ipoteca volontaria a garanzia di apertura di credito iscritta in data 05/04/2012 al n. 13930/1959; Ipoteca legale (Art. 77 del D.P.R. N. 602 del 1973) iscritta in data 13/07/2012 al n. 27588/3872; Ipoteca giudiziale iscritta in data 09/01/2013 al n. 923/125; Ipoteca giudiziale iscritta in data 09/01/2013 al n.
8 di 15 924/126; Ipoteca giudiziale iscritta in data 24/10/2013 al n. 37989/5519; Verbale di pignoramento immobili trascritto in data 17/02/2015 al n. 5993/4359. REGIME FISCALE La vendita del bene sarà soggetta a I.V.A. e/o Tassa di Registro secondo il regime fiscale vigente all atto del trasferimento del bene e secondo la scelta fiscale dell acquirente. INDAGINE AMMINISTRATIVA Dagli accertamenti svolti presso l ufficio Tecnico del Comune di Valsamoggia, località Castello di Serravalle risulta quanto segue: SITUAZIONE URBANISTICA L area censita al foglio 29, mappali 115, 126, 128, 129, 130, 131, 136, 142, 381, 383, 385 è identificata dal PSC in: - Territorio rurale TR ai sensi dell art. 6.1 PSC Norme; - Contesto territoriale C10: Contesto dei due torrenti ai sensi dell art. 7.6 PSC Norme; - Mappali 115, 126, 128, 129, 136, 383, 381 e parte dei mappali 130, 131, 385 in Ambiti Agricoli di Rilievo paesaggistico ARP ai sensi dell art. 7.3 PSC Norme; - Mappale 142 e parte dei mappali 131 e 385 in Aree di Valore Naturale e Ambientale AVN ai sensi dell art. 7.2
9 di 15 PSC Norme. Sistema Paesaggistico: - Sistema collinare ai sensi dell art 2.30 PSC Norme e art. 3.2, 7.1 e 10.8 PTCP; - Gran parte del mappale 142 e parte del mappale 385 in Aree Forestali ai sensi dell art. 2.31 PSC Norme e art. 7.2 del PTCP; - Mappali 142, 381, 385, 131 e parte dei mappali 130, 383, in Aree tutelate ai sensi dell art. 142 del D.Lgs. 42/2004: i fiumi, i torrenti, i corsi d acqua iscritti negli elenchi previsti dal testo unico delle disposizioni di legge sulle acqua ed impianti elettrici, approvato con regio decreto 11/12/1933, n. 1775, e relative sponde o piedi degli argini per una fascia di 150 ma. Ciascuna. Sistema idrogeologico: - perimetro bacini montanari ai sensi dell art. 4.3, 4.4, 4.8, 6.9 e 6.10 PTCP; - Mappali 130, 131 e parte dei mappali 129, 128, 383, 385, 142 in Zone di protezione delle acque sotterranee del territorio collinare e montano: terrazzi alluvionali ai sensi dell art. 2.24, 2.25 PSC norme e art. 5.2 e 5.3 del PTCP; - Mappali 115, 126, 136, 381 e parte dei mappali 129, 126, 383 in Attitudini alle trasformazioni urbanistiche ed edilizie: UIE idonee o con scarse limitazioni agli usi urbanistici ai sensi dell art. 2.15 PSC Norme e art. 6.9
10 di 15 del PTCP; Sistema Idrografico: - Parte del mappale 142 in Alvei attivi e invasi dei bacini idrici ai sensi dell art. 4.2 del PTCP; - Mappale 142 e parte del mappale 385 in Fascia di tutela fluviale ai sensi dell art 2.20 PSC Norme e art. 4.3 del PTCP; - Parte dei mappali 385 e 131 in Fasce di pertinenza fluviale ai sensi dell art. 2.21 PSC Norme e art. 4.4 del PTCP. Rete Ecologica Provinciale: - Mappali 142, 381, 385, 131, 383, 136, e parte dei mappali 128 e 130 in Connettivo ecologico diffuso ai sensi dell art. 3.5 del PTCP. Rete Ecologica Locale: - Mappale 142 e parte del mappale 385 in Corridoio Ecologico ai sensi dell art. 3.7 PSC Norme; - Mappale 142 e 385 in Corridoio Fluviale ai sensi dell art. 3.5 PSC Norme; - Mappali 115, 126, 129, 128, 136, 130, 131, 383, 381 e parte del mappale 385 in connettivo ecologico diffuso, tipo C ai sensi dell art. 3.8 PSC Norme. Vincoli, rispetti e localizzazione degli elementi: - Zone di rispetto dell osservatorio astronomico di Montepastore (15 km.);
11 di 15 - Mappale 142 e parte dei mappali 130, 131, 385, in Fascia di rispetto stradale ai sensi dell art. 3.13 PSC Norme; - Parte dei mappali 383, 136, 128, 129, in fascia di attenzione degli elettrodotti aerei di alta e media tensione ai sensi dell art. 3.14 PSC Norme. E classificato dal RUE: - Contesto territoriale C10: Contesto dei due torrenti ai sensi dell art. 4.6.16 RUE Norme; - Mappali 115, 126, 129, 128, 136, 383, 381 e parte dei mappali 130, 131, 385 in Ambiti Agricoli di rilevo paesaggistico ARP ai sensi dell art.4.6.3. RUE Norme; - Mappale 142 e parte dei mappali 131, 385 in aree di valore naturale ambientale AVN ai sensi dell art. 4.6.2 RUE Norme; - Mappale 142 e parte dei mappali 130, 131 e 385 in fascia di rispetto stradale ai sensi dell art. 3.5.2. - RUE Norme; - Parte dei mappali 383, 136, 128, 129 in fascia di attenzione degli elettrodotti aerei di alta e media tensione ai sensi dell art. 3.6.2 RUE Norme. - Mappali 129 e 383 interessati da Reti ed impianti di distribuzione dell energia elettrica ; elettrodotti aerei di media tensione ai sensi dell art. 3.6.2 RUE Norme. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE I terreni non risultano coltivati. DESCRIZIONE DEL BENE
12 di 15 Il bene oggetto di pignoramento è costituito da appezzamenti di terreni agricoli adiacenti privi di fabbricati, facilmente accessibili in confine alla SP 70 (Via Sant Apollinare) sul versante est e da una cavedagna sul confine nord. Oltre la SP. 70 (Via Sant Apollinare) vi è un lungo torrente facilmente accessibile. I terreni hanno giacitura media collinare e si trovano nella Regione Agraria n : 4 ovvero colline del Reno, che comprende aree dei Comuni di Bazzano, Marzabotto, Castello di Serravalle, Loiano, Monte San Pietro, Monteveglio, Pianoro, Sasso Marconi, Savigno, Valsamoggia. L area in oggetto si presta in maniera ottimale alla coltivazione, sebbene ad oggi sia in stato di totale abbandono, pertanto necessita di un intervento di sfalciatura pulitura e preparazione dei terreni. CONSISTENZA COMMERCIALE La superficie totale del bene in oggetto rilevata nelle visure catastali è di 5 h 79 are 16 ca pari a mq. 57.916 così suddivisa: qualità seminativo - 1 h 12 are 60 ca - pari a mq. 11.260 qualità vigneto 2 h 82 are 30 ca - pari a mq. 28.230 qualità frutteto 1 h 71 are 27 ca - pari a mq. 17.127 qualità bosco ceduo, 27 ca - pari a mq. 0,27 qualità incolto produttivo 12 are 99 ca - pari a mq. 1.299. STIMA DEL BENE ASPETTO ECONOMICO
13 di 15 Il quesito del G.E. chiede di determinare il valore commerciale del bene alla data odierna, per la vendita nell'ambito di una procedura di espropriazione immobiliare. Il valore di mercato, peraltro, rappresenta il più probabile prezzo in contanti che un compratore potrebbe ragionevolmente pagare e un venditore ragionevolmente accettare, se il bene fosse messo in vendita per un adeguato periodo di tempo in un mercato competitivo nel quale il compratore e il venditore sono bene informati e agiscono con prudenza, nel proprio interesse e senza costrizioni. Nella fattispecie, trattandosi di una procedura esecutiva, le ipotesi predette contrastano con le modalità di vendita previste dalla legge: i tempi di vendita, dall inizio della pubblicità e la scadenza per la formulazione delle offerte, sono inferiori agli attuali tempi medi di vendita (oltre 8 mesi); il venditore, pur trovandosi nella necessità di vendere, è vincolato al prezzo fissato e non vi è alcun margine di trattativa. Per quanto sopra esposto, in ossequio al primo principio dell estimo in base al quale il giudizio di stima dipende dallo scopo per cui è eseguita la stima stessa, al fine di migliorare l'appetibilità del bene nell ottica di una positiva conclusione della procedura esecutiva, si reputa opportuno applicare al valore di mercato come infra determinato una riduzione percentuale di circa il 30%. PROCEDIMENTO DI STIMA E INDAGINI DI MERCATO
14 di 15 La valutazione è stata effettuata con il metodo detto per comparazione, consistente nella ricerca del valore commerciale di immobili simili a quello oggetto di stima per ubicazione, destinazione, disposizione, superficie, stato d uso e stato locativo. A causa dell attuale congiuntura immobiliare, caratterizzata da una sostanziale ingessatura delle dinamiche transattive, si sono acquisite informazioni scarse su effettivi scambi di beni similari. I valori unitari che seguono costituiscono l espressione sintetica dell indagine di mercato effettuata anche accedendo ad altre fonti informative indirette, in particolar modo alla banca dati dell Agenzia delle Entrate relativa ai Valori Agricoli Medi della Provincia di Bologna per l anno 2015. Il bene in parola ricade nella Regione Agraria n.4. Nonostante la qualità del terreno dichiarata in catasto sia seminativo, vigneto, frutteto, bosco ceduo, incolto produttivo, l attuale sistemazione del terreno è assimilabile a un coltivo abbandonato cui è associabile un valore di /Ha 7.000. La valutazione dell immobile è da considerarsi effettuata a corpo anche se ci si riferisce alla superficie commerciale e, quindi, variazioni nel calcolo della superficie non modificano la valutazione del bene. VALUTAZIONE DEL BENE La valutazione del bene è formulata in base a quanto visto in luogo, prima brevemente descritto, tenendo conto
15 di 15 dell ubicazione, dell appetibilità complessiva dell immobile, delle sue caratteristiche estrinseche e intrinseche, dello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, dei criteri di valutazione precedentemente esposti e dell'attuale situazione del mercato immobiliare. In base a quanto visto in luogo, prima brevemente descritto, tenendo conto dell ubicazione, dell appetibilità complessiva dell immobile, delle sue caratteristiche estrinseche e intrinseche, dello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, della facile accessibilità, della vicinanza ad un corso d acqua, dei criteri di valutazione precedentemente esposti e, infine, dell'attuale situazione del mercato immobiliare, si ritiene di poter considerare il valore che segue: Terreno 5 h 79 are 16 ca = 40.500,00 Detraendo il 10% circa ( 3.500,00) per tenere conto della vendita forzosa, si ottiene in cifra tonda VALORE DEL LOTTO UNICO: 37.000,00 (euro trentasettemila/00) * * * Nella fiducia di aver svolto scrupolosamente l incarico affidatogli, la sottoscritta si dichiara a disposizione per ogni eventuale ulteriore chiarimento fosse ritenuto necessario. Con Osservanza Bologna 2 maggio 2017 IL CONSULENTE TECNICO (Arch. Daniela GIANNINI)