PROBLEMATICHE IN AMBITO CONDOMINIALE Cortile comune: Ripartizione delle spese di manutenzione straordinaria Se l opera di manutenzione straordinaria riguarda esclusivamente la riparazione della pavimentazione del cortile, assolvendo questo una funzione di generico ed indistinto calpestio, la spesa va posta a carico di tutti i condomini in proporzione al valore della proprietà di ciascuno. Invece, nella eventualità in cui il cortile funge anche da copertura per i locali sotterranei, di proprietà esclusiva di singoli condomini, la spesa per l intervento di manutenzione dei solai con la relativa impermeabilizzazione, va ripartita in parti eguali tra tutti i condomini contitolari del cortile da un lato, e i proprietari esclusivi dei garage sottostanti dall altro 1. Lavori in appalto: Danni all appartamento sottostante Risponde dei danni da infiltrazioni d acqua, subiti dal proprietario dell appartamento sottostante la terrazza sottoposta a lavori di rifacimento, la ditta appaltatrice a cui il condominio ha conferito l incarico. Il condominio è corresponsabile nella causazione dei danni qualora abbia tralasciato del tutto ogni sorveglianza nella fase esecutiva dei lavori, 1 Cass., 16/02/2012, n 2243 1
quando abbia affidato l opera ad una ditta che chiaramente difettava delle necessarie capacità tecniche ed organizzative per provvedere ad una esecuzione corretta, o nella eventualità in cui l appaltatore, in base ai patti contrattuali, sia stato un semplice esecutore di ordini e privato della sua autonomia 2. Esclusione, dalla vendita dell appartamento, della quota millesimale di comproprietà dell area condominiale Il condomino che procede alla vendita dell immobile ad uso abitativo può escludere dal trasferimento la quota millesimale di comproprietà dell area condominiale. La vendita di piani o porzioni di piano di proprietà individuale estende i suoi effetti alle parti comuni necessarie per la struttura o destinate al servizio degli immobili di proprietà esclusiva, ma non anche a quei beni legati all edificio da semplice relazione spaziale, beni suscettibili di godimento fine a se stesso che si realizza indipendentemente da quello delle singole unità abitative 3. Spese condominiali: Ripartizione diversa da quella legale 2 Cass., Sez. II civ., 17/02/2012, n 2363 3 Cass., Sez. VI civ., 26/10/2011, n 22361 2
È legittima la delibera assembleare che, in esecuzione di una disposizione del regolamento contrattuale ripartisce, in deroga a quanto previsto dall art. 1123 c.c., le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, riguardanti le cose comuni destinate a servire i condomini in misura diversa, in misura proporzionale ai millesimi di proprietà, anziché in misura proporzionale all uso che ognuno può farne. La deroga è consentita a mezzo di espressa convenzione 4. Incendio da canna fumaria L amministratore di condominio non è perseguibile, in caso di incendio nell edificio provocato dalla canna fumaria di un locale adiacente al condominio completamente sprovvista di ogni limitazione di calore, per non aver proposto ricorso d urgenza ex art. 700 c.p.c. se in assemblea i condomini hanno escluso l esistenza di una situazione di pericolo e la necessità di procedere all adozione di una iniziativa giudiziaria 5. Delibere condominiali: Impugnazione Sono nulle le delibere assembleari prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito (contrario all ordine pubblico, alla morale e al buon costume), con oggetto che non rientra nella competenza dell assemblea, che incidono sui diritti individuali, sulle cose, sui servizi 4 Cass., Sez. II civ., 23/12/2011, n 28679 5 Cass., Sez. III penale, 13/01/2012, n 886 3
comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini o comunque invalide in relazione all oggetto. Sono annullabili quelle delibere che presentano vizi formali in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari riguardanti il procedimento di convocazione o informazione in assemblea, quelle normalmente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che richiedono maggioranze qualificate in relazione all oggetto 6. Ai fini della decorrenza del termine di trenta giorni, per la impugnazione della delibera assembleare, ciò che conta è il momento in cui il condomino ha conoscenza del deliberato, che coincide con la consegna materiale del verbale o con la partecipazione alla deliberazione, o in cui si presume ne abbia preso conoscenza, corrispondente con il deposito del plico presso l indirizzo del destinatario. Amministratore: Mandatario Nei rapporti tra amministratore e ciascuno dei condomini trovano applicazione le disposizioni sul mandato. L amministratore mandatario resta in carica un anno e può essere revocato in qualsiasi momento. L incarico scade automaticamente al termine dell anno di gestione 7. Amministratore: Istituto della prorogatio 6 Cass., SS.UU., 7/03/2005, n 4806 7 Cass., SS.UU., 08/04/2008, n 9148 4
In materia condominiale, tutte le volte in cui viene a mancare l opera dell amministratore, non soltanto nei casi di scadenza del termine ma anche di revoca o annullamento per illegittimità della delibera di nomina, trova applicazione l istituto della prorogatio al fine di garantire la continuità di gestione della compagine fino all assemblea ordinaria annuale 8. Condominio: Responsabilità Il condominio non risponde dei danni occorsi al condomino, a seguito di una caduta nell androne del palazzo reso leggermente scivoloso per il pregresso uso di detergenti lucidanti, vista la conoscenza da parte di quest ultimo della pavimentazione dell androne e dell uso, ad opera dell impresa di pulizie, di prodotti lucidanti (es. la cera). Lavori di straordinaria manutenzione deliberati prima della vendita dell immobile: Ripartizione spese In caso di vendita di unità immobiliare in condominio, dove si siano deliberati lavori di straordinaria manutenzione o innovazioni sulle parti comuni, se il venditore e l acquirente non si sono accordati diversamente quanto alla ripartizione delle spese, i costi dovranno essere sostenuti da chi era proprietario al momento della delibera che ha approvato tali lavori, avendo la delibera valore costitutivo della relativa obbligazione. 8 Cass., 23/01/2009, n 1405 5
Pertanto, laddove le spese in questione siano state deliberate precedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, indipendentemente dal fatto che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e il compratore ha diritto di rivalersi, nei riguardi del medesimo, di ciò che ha pagato al condominio, per tali spese, sulla base del principio di solidarietà passiva 9. Vasca biologica: Ripartizioni spese Le spese di manutenzione, comprese quelle di svuotamento, della vasca biologica vanno ripartite sulla base dell uso che ciascuno ne fa, mentre nessun rilievo ha il tempo di utilizzo (es. appartamenti occupati soltanto nel periodo estivo), in quanto il contributo alle spese condominiali non è influenzato dall uso soggettivo delle singole unità immobiliari (art. 1123 c.c.) 10. Costruzione sul terrazzo di proprietà del singolo condomino Il condomino che intende costruire sul terrazzo dell edificio, di sua esclusiva proprietà, occorre che abbia oltre all autorizzazione del Comune anche parere favorevole da parte del condominio. Dunque una delibera assembleare che autorizzi l inizio dei lavori, dal momento che la costruzione coinvolge i diritti dei condomini sulle parti comuni. 9 Cass., 03/12/2010, n 24654 10 Cass., Sez. civ., 10/02/1997, n 1511 6
Fognatura: Ripartizione degli oneri Alle spese di manutenzione della fognatura, su cui, servendo diverse abitazioni singole ed un condominio, sussiste una situazione di comunione, il condominio partecipa come se fosse una sola quota divisa, successivamente al suo interno, tra tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà. Controversie relative al condominio: Mediazione La rappresentanza del condominio in capo all amministratore vale anche nell ambito del procedimento di mediazione obbligatoria. Conto postale o bancario condominiale: Presa visione Ciascun condomino ha la facoltà di prendere visione del conto postale o bancario condominiale e di estrarne copia, così come ha il diritto di controllare i registri e la relativa documentazione. I costi delle copie dei documenti richiesti è a carico dei condomini interessati. Innovazioni voluttuarie In caso di innovazioni voluttuarie, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esclusi da qualsiasi contributo nella spesa e, nella 7
eventualità in cui non sia possibile procedere ad una utilizzazione separata delle parti o impianti comuni, l innovazione rimane interamente a carico della maggioranza dei condomini che l ha deliberata o accettata. Rendiconto condominiale: Predisposizione e approvazione La predisposizione ed approvazione del rendiconto oltre i termini previsti nel regolamento di condominio non dà luogo a nessuna sanzione a carico dell amministratore, a meno che non vi siano danni nel qual caso è tenuto al risarcimento. Animali in condominio L assemblea condominiale non può decidere a maggioranza il divieto assoluto di detenzione di animali, magari modificando il regolamento ordinario, in quanto una simile decisione verrebbe a limitare quelli che sono i diritti dei singoli condomini sulle parti di proprietà esclusiva 11. Una simile previsione è possibile soltanto nel regolamento contrattuale, restrizione che però, proprio perché limitatrice dei diritti inerenti alla proprietà esclusiva, occorre sia formulata in maniera chiara e non equivoca in modo tale da non lasciare margine di incertezza 12. In caso di violazione del divieto di detenzione di animali è possibile agire in sede civile, ed il giudice potrà disporne l allontanamento con divieto 11 Cass., n 4806/05 12 Cass., 20/07/2009, n 16832 8
assoluto di ritorno nel palazzo, stessa cosa in presenza di animali particolarmente rumorosi ed indisciplinati. Qualora, invece, venga superata la soglia della normale tollerabilità, disturbando le persone anche in orari dedicati al riposo, la competenza passa al giudice penale, con la previsione dell arresto fino a tre mesi o dell ammenda fino a 309 euro (art. 659 c.p.). Il condominio, pur non avendo il potere di vietare il possesso di animali, può legittimamente decidere di impedire, fornendo, però, una descrizione del danno che si vuole evitare, che entrino negli ascensori o che stazionino nelle parti comuni in modo tale che possano sporcare, garantendo così un equilibrio tra la libertà di tenere un animale e la tutela delle parti comuni. Amministratore: Compensi L amministratore non ha diritto ad un ulteriore retribuzione per la convocazione di assemblee straordinarie o per la gestione di lavori straordinari, né infine per la gestione delle detrazioni fiscali del 36% e 55%. Invece, per la gestione delle ritenute fiscali, dal momento che l incarico può essere conferito ad un fiscalista, ha diritto a domandare un extra. A tal fine, anche per impedire il sorgere di controversie, è opportuno precisare nel contratto, che regola i rapporti tra condomini e amministratore, l ammontare degli onorari extra da attribuire a quest ultimo. Amministratore: Esonero di responsabilità 9
L amministratore, che agisce in qualità di mandatario, dunque con l obbligo di operare con la diligenza del buon padre di famiglia, può rinunciare al mandato qualora il condominio deliberi di intraprendere azioni in pregiudizio ai terzi che siano chiaramente temerarie o, in ogni caso, contrarie alle leggi o ai regolamenti, nonché tutte le volte in cui si pretenda che ponga in essere azioni in contrasto con le regole di una corretta amministrazione e/o con la dignità ed onorabilità professionale. Principio della parziarietà È esclusa la solidarietà passiva tra i condomini che rispondono per i debiti comuni soltanto pro quota, questo però riguarda i rapporti economici già definiti, in cui resta un obbligazione a carico del condominio, ma non per le obbligazioni attuali, cioè quelle necessarie alla gestione immediata 13. In quest ultimo caso, se il condominio non fa fronte ai propri impegni, i servizi o le opere in corso verranno sospese, per cui i condomini adempienti dovranno, in ogni caso, accollarsi i costi dei morosi in modo da garantire la gestione del condominio. Muro comune: Installazione di condizionatori d aria L installazione di impianti di climatizzazione, sul muro comune, non costituiscono causa di deturpazione dell estetica e del decoro architettonico 13 Cass., Sez. Unite, 08/04/2008, n 9148 10
del palazzo, né tantomeno dell interesse urbanistico o paesaggistico. Stesso discorso per quanto riguarda le antenne televisive sui tetti e le parabole satellitari sporgenti dai balconi 14. Amministratore: Rimborso delle anticipazioni da lui sostenute L amministratore di condominio non può chiedere il rimborso delle spese da lui anticipate fino a quando non sono state approvate dall assemblea dal momento che, pur rientrando il rapporto tra condomini ed amministratore nella figura del mandato (il mandante è tenuto a rimborsare le spese anticipate dal mandatario), il credito non può essere considerato liquido, né esigibile in assenza di un preventivo controllo ad opera dell assemblea stessa 15. Vendita e affitto di parti comuni L eventuale vendita o apposizione di servitù sulle parti comuni necessita l unanimità dei consensi. Per l affitto è sufficiente il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti all assemblea che possieda almeno la metà delle quote. I locali comuni inutilizzati, come ad esempio l ex caldaia, possono essere concessi in uso gratuito, anche ad un solo condomino, per un determinato 14 Cass., Sez. II civ., 05/11/2002, n 25460 15 Cass., Sez. II civ., 27/06/2011, n 14197 11
periodo di tempo, in cambio di una loro riqualificazione edilizia che li rivaluti. Lavori all interno delle unità abitative Il condomino può eseguire all interno del proprio immobile le trasformazioni o le opere che ritiene opportune a condizione che rispetti il decoro architettonico del palazzo, la stabilità e la sicurezza della costruzione, le distanze legali, che non rechi danno alle parti comuni e all eguale godimento delle stesse da parte degli altri condomini. È possibile l apertura sul muro comune di porte al fine di creare un nuovo ingresso all appartamento, mentre è vietato porre in essere un apertura che permetta di entrare in un altra proprietà contigua estranea al condominio, perché in questo caso si verrebbe ad alterare la destinazione e la funzione di recinzione del fabbricato condominiale, assoggettandolo a passaggio in favore di un bene appartenente ad altro fabbricato. L amministratore, avendo il compito di garantire l osservanza del regolamento, può intervenire, anche senza una preventiva autorizzazione dell assemblea, laddove i lavori realizzati dal singolo condomino, all interno della propria abitazione, pregiudichino un bene o un servizio comune. Ascensore: Ripartizione spese 12
Le spese per la manutenzione dell ascensore, salvo che il regolamento contrattuale non preveda diversamente, vanno ripartite secondo lo stesso criterio applicato per le scale: metà in base all altezza del piano e metà in base ai millesimi. Nonostante l esistenza di opinioni contrastanti l ascensore, secondo un orientamento giurisprudenziale, appartiene anche ai proprietari del piano terra, tenuti a partecipare soltanto alla metà delle spese ripartite in base ai millesimi di proprietà, che possono trarre utilità dall impianto, ad esempio per raggiungere le parti superiori comuni a tutti: il tetto, i lastrici solari ecc. Antenna condominiale centralizzata: Rimozione La delibera assembleare che a maggioranza decide la rimozione dell antenna centralizzata non è contraria al diritto che i singoli proprietari hanno sul bene comune, dal momento che quest ultimo è tale fino a quando assolve, a vantaggio di tutti i partecipanti, la sua funzione. Rientra nei poteri dell assemblea disciplinare beni e servizi comuni, al fine della migliore e più razionale utilizzazione, anche quando la sistemazione più funzionale del servizio comporta la dismissione o il trasferimento dei beni stessi 16. Spese: Modifica del criterio di riparto 16 Cass., Sez. II civ., 11/01/2012, n 144 13
Se il criterio di riparto delle spese ordinarie e straordinarie, in parti eguali, è stabilito da un regolamento condominiale contrattuale, per passare ad una divisione secondo i millesimi di proprietà occorre il consenso unanime di tutti i condomini. Tabelle millesimali Per L approvazione e la modifica delle tabelle millesimali allegate al regolamento di condominio, salvo che non sia stabilito diversamente, occorre la stessa maggioranza richiesta per quest ultimo, dunque il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell edificio 17. Sottotetto: Pertinenza dell unità immobiliare all ultimo piano Il sottotetto di un palazzo costituisce pertinenza dell appartamento sito all ultimo piano, ad esso direttamente sottostante, quando ha l esclusiva funzione di intercapedine coibente per lo stesso. Mentre rientra tra le parti comuni qualora le sue caratteristiche, dimensioni e funzioni, evidenzino l utilizzabilità da parte di tutti i condomini 18. Videocitofono 17 Cass., Sez. civ., 09/08/2010, n 18477 18 Cass., Sez. II civ., 04/12/1999, n 13555 14
L installazione del videocitofono, dal momento che costituisce una innovazione, deve essere approvata in assemblea con il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti al condominio, in rappresentanza di almeno 667 millesimi di proprietà, tanto in prima che in seconda convocazione. Parti comuni: Sgombero della neve Le spese per lo sgombero della neve sono suddivise tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà. Muro perimetrale: Modifica Ogni condomino può modificare il muro perimetrale in modo da trarne un utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condomini, purché non alteri la normale destinazione, fatta salva la stabilità ed il decoro architettonico dell edificio condominiale, e non ne pregiudichi l altrui pari uso 19. Posto auto: Diritto d uso L impresa costruttrice, che ha tenuto per sé l area che avrebbe dovuto destinare per legge a parcheggio, può usucapire il diritto d uso se prova 19 Cass., Sez. II civ., 21/12/2011, n 28025 15
che per vent anni, a decorrere dall acquisto di ogni unità immobiliare e non dalla realizzazione dell edificio, ne ha comunque detenuto il possesso contro gli aventi diritto 20. Parcheggi condominiali in eccedenza Il vincolo pertinenziale previsto dalla legge Tognoli: <<i parcheggi realizzati non possono essere ceduti separatamente dall unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale>>, non vale per i box e i posti auto in surplus. Quest ultimi possono essere venduti, dal costruttore, a chi vuole 21. Posteggio: Regolamento Per l approvazione del regolamento del posteggio condominiale è necessario il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all assemblea ed almeno la meta delle quote millesimali. Nuovo piano abitabile La realizzazione di un nuovo piano abitabile comporta l integrazione della tabella millesimale di proprietà, nonché di quelle per la ripartizione delle 20 Cass., Sez. II civ., 27/01/2012, n 1214 21 Cass., Sez. II civ., 03/02/2012, n 1664 16
spese di ascensore e di riscaldamento qualora il nuovo spazio è collegato all impianto centralizzato. Le spese per la modifica delle tabelle spettano a chi ha realizzato la nuova costruzione. Tetto condominiale Il proprietario dell ultimo piano non può procedere alla modifica di parte del tetto condominiale, dando vita ad una terrazza a proprio uso esclusivo, in quanto non si tratterebbe di modifica rivolta al miglior godimento della cosa comune, ma di appropriazione di una parte di questa che così verrebbe sottratta in maniera definitiva ad ogni possibile godimento da parte degli altri condomini 22. Giardino di proprietà: Tabella millesimale Nella tabella millesimale di proprietà, per determinare il valore di ogni singolo piano o porzione di piano, vanno calcolate anche le pertinenze quali box, posti auto di proprietà, cantine, nonché i giardini degli appartamenti del piano terra dal momento che permettono un miglior godimento delle singole unità abitative al cui servizio ed ornamento sono 22 Cass., Sez.II civ., n 14950/2008 17
destinati in maniera durevole, dando così luogo ad un aumento del valore patrimoniale dell immobile 23. Cantina: Diritto di parcheggio La sola proprietà di una cantina non conferisce diritto al posto auto, spettante esclusivamente ai proprietari di appartamento. Dott.ssa Sciotto Fortunata Serena 23 Cass., 27/07/2007, n 16644 18