Tabelle millesimali di condominio Suddivisione delle Spese Condominiali 1
Condominio Quando nello stesso fabbricato vi sono delle parti di proprietà individuale (proprietà esclusive) e parti di proprietà comune Il Codice Civile regola il Condominio negli articoli dal 1117 al 1139 2
Parti comuni Suolo su cui sorge l edificio, le fondazioni, i muri maestri, le fondazioni, i tetti e i lastrici solari, le scale e i pianerottoli, i portoni d ingresso, gli androni, i portici, i cortili, ecc. I locali della portineria e l alloggio del custode, i locali lavanderia, i locali per il riscaldamento centralizzato, gli stenditoi, ecc. Le opere, le installazioni e i manufatti in genere che servono all uso delle parti comuni (ascensori, montacarichi, pozzi, cisterne, fognature, ecc.) 3
Quote millesimali Ciascun condomino deve concorrere alle spese comuni in proporzione del valore di piano o porzione di esso di cui è proprietario. Tale valore è espresso in millesimi (m/m). 4
Tabelle Millesimali La tabella millesimale è lo strumento attraverso il quale si stabiliscono le quote di partecipazione alle spese e i diritti di ogni condomino sulle parti comuni di un condominio. I millesimi con la relativa tabella di solito si trovano nei regolamenti condominiali o negli atti di compra vendita. L'argomento è regolato dall'art. 1118 del Codicie civile e dall'articolo 68 delle Disposizione di attuazione del Cod. Civ. 5
Tabelle Millesimali Al fine di modificare una tabella millesimale è necessaria l'unanimità di tutti i partecipanti al condominio, (prima 18/06 ora art- 1136 > intervenuti almeno metà valore edificio) soprattutto se sia stata fatta dall'originario costruttore dell'edificio ed inserita nel regolamento allegato ai rogiti di acquisto dei singoli appartamenti. Nel caso in cui soltanto alcuni condomini dell'edificio ritengono sbagliata la tabella, mentre altri non ne vogliono sapere, i primi possono ricorrere all'autorità giudiziaria per sentire ordinare al condominio l'applicazione delle nuove tabelle millesimali corrette. Tale azione può essere fatta anche da un solo condomino o usufruttuario e non è soggetta a scadenza 6
Tabelle Millesimali Le tabelle millesimali possono essere revisionate per intervenute variazioni di consistenza delle singole unità immobiliari, quali una sopraelevazione anche nell'interesse di un singolo condomino, purché si sia notevolmente alterato il rapporto originario (ora 1/5) dei valori delle singole unità. Sino a che tale modifica non sia attuata (convenzionalmente in assemblea con voto unanime o con sentenze del giudice, ex art. 69, disp. att., Codice civile ) le spese condominiali devono essere ripartite con la tabella millesimale originaria. 7
Quante Tabelle Mill. In linea ipotetica non esiste un limite per la redazione delle tabelle millesimali, potendosi ripartire in funzione di millesimi tutte le parti comuni di un edificio (perfino la sostituzione o la ricostituzione della cassetta della posta situata nell atrio condominiale, la pulsantiera dei citofoni, ecc.) 8
Tipi Tabelle A-B-C-D Per la ripartizione delle spese contenute nel regolamento in genere si utilizzano le tabelle: A di proprietà (generatrice principale) DERIVATE B per la ripartizione delle spese relative alle scale C per la ripartizione delle spese dell ascensore D per la ripartizione delle spese di riscaldamento 9
Tipi Tabelle A-B-C-D Tabella A: Rappresenta i millesimi di proprietà, ossia il rapporto tra il valore delle singole unità rispetto a quello dell intero edificio, espresso in millesimi. È utilizzata per la ripartizione delle spese necessarie al godimento delle parti comuni, per il calcolo delle maggioranze richieste dalla legge per la validità delle Assemblee e per l approvazione delle delibere. È la tabella fondamentale del condominio, da cui deriveranno le altre. 10
Tipi Tabelle A-B-C-D Tabella B: Rappresenta i millesimi in base ai quali ripartire le spese di manutenzione e ricostruzione delle scale, ai sensi dell art. 1124 del codice civile; Tabella C: Rappresenta i millesimi in base ai quali ripartire le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dell ascensore; 11
Tipi Tabelle A-B-C-D Tabella D: Rappresenta i millesimi in base ai quali ripartire le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dell impianto di riscaldamento centralizzato. 12
Altre Tabelle A seconda della conformazione del condominio e delle esigenze dei Sigg. Condomini, è possibile realizzare altre Tabelle Millesimali, ad esempio al fine della ripartizione delle spese di portierato, pulizia e illuminazione androne, impianti fognanti ecc. avremo quindi: Tabella E: relativa alla ripartizione spese di portierato; Tabella F: relativa alla ripartizione spese per la pulizia e illuminazione androne; Tabella G: relativa alla ripartizione delle spese del tetto e lastrici solari; Tabella H: relativa alla ripartizione delle spese per impianti fognanti. 13
Proprietà Esclusiva È quella attribuita singolarmente a ciascun condomino come i singoli appartamenti, box auto, cantine, soffitte, terrazzi, balconi, lastrici solari in questa il condomino esercita il diritto di proprietà assoluta e nel quale non è ammessa alcuna interferenza tranne le limitazioni imposte dalla legge o dal regolamento condominiale come ad esempio se è prescritta la destinazione residenziale non si può cambiare l unità immobiliare in destinazione produttiva. (destinazione d uso) 14
Proprietà Comune Fanno parte di questa il suolo su cui sorge l edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti, i lastrici solari non di proprietà, le scale, gli anditi, cortili e in generale tutte le parti di uso comune. Tutte le installazioni e gli impianti, pozzi, cisterne, fognature, canali fino ai punti di diramazione per le proprietà esclusive 15
Regolamento Il Condominio è regolato dalle disposizioni del Codice Civile e dalle norme del Regolamento condominiale. Quest ultimo è obbligatorio quando i condomini superano il numero di 10 Deve riportare: tabelle di proprietà e d uso disciplinare l uso degli spazi comuni modalità per il funzionamento dell assemblea norme per la pacifica convivenza 16
Millesimi proprietà Pertanto: i millesimi di proprietà, rappresentano la quota di proprietà di ciascun condomino rispetto al valore dell intero edificio e si utilizzano per la suddivisione delle spese generali. I millesimi di proprietà devono indicare il valore proporzionale delle singole proprietà esclusive rispetto al valore dell intero edificio. Criteri di calcolo: in base al valore (codice civile) utilizzando la Superficie Virtuale 17
Criteri di calcolo Il criterio di calcolo in base al valore si applica quando sia agevole individuare sia il valore dell intero edificio sia il valore delle singole proprietà e con unità immobiliari caratterizzate da grande omogeneità. Come parametro di calcolo si utilizza la Superficie coperta. Si applica una proporzione: Sup. totale : 1000 = Sup. singola unità : millesimi unità 1000 x Sup. Unità Mill. Unità = ---------------------------- Sup. Totale 18
Criteri di calcolo Quando le unità immobiliari presentano differenze apprezzabili tra loro o si debbano ricalcolare i millesimi a seguito di errori, ristrutturazioni o accorpamenti si preferisce utilizzare il Criterio della Superficie virtuale. SUPERFICIE VIRTUALE 19
Superficie VIRTUALE La superficie virtuale viene determinata per ogni ambiente di ogni singola unità immobiliare moltiplicando l area della superficie effettiva per appositi coefficienti che tengono conto delle caratteristiche che incidono sulla apprezzabilità espressa dal mercato. COEFFICIENTI DI DIFFERENZIAZIONE E/O RIDUZIONE 20
Superficie VIRTUALE I coefficienti si riferiscono a: destinazione: utilizzo dei singoli vani orientamento: rispetto ai punti cardinali prospetto: vedute dei vani luminosità: rapporto tra superficie luci o vedute e sup. vani piano: altezza di piano utilizzazione: destinazione dell intera unità immobiliare. 21
Coefficienti Servizi (bagni, ripostigli) Altri, corridoi, disimpegni Logge delimitate da tre pareti Cantine, soffitte Balconi coperti Balconi scoperti Terrazze a livello Giardini ed aree scoperte Coefficiente di destinazione Vani a destinazione principale (camere, soggiorni, cucine abitabili) Cucine non abitabili (cucinotti, cuocivivande) 1,00 0,90 0,90 0,80 0,50 0,40 0,30 0,25 0,22 0,15 22
Coefficienti Coefficiente di orientamento Quadrante SE-SO Quadrante NE-SE Quadrante SO-NO Quadrante NO-NE Nessun orientamento luoghi chiusi 1,00 0,90 0,90 0,80 0,75 23
Coefficienti Coefficiente di prospetto (Vedute dei vani) Su strade, giardini, vedute panoramiche 1,00 Su aree di rispetto 0,90 Su cortili 0,85 Su depositi, officine 0,80 Locali senza vedute 0,75 24
Coefficienti Per R>= 1:6 Per R=1:7 Per R=1:8 Per R= 1:9 Per R<= 1:10 Coefficiente di luminosità Tiene conto del rapporto R tra la superficie di luci o vedute e la superficie del vano 1,00 0,90 0,94 0,92 0,90 R = Sup. di Luce / Sup. Vano R = Sup. di Luce / Sup. Vano 25
Coefficienti Coefficiente di piano Piano interrato Piano terreno Piano rialzato primo piano con ascensore Primo piano senza ascensore Piano dal secondo in su con ascensore Secondo piano senza ascensore Per ogni ulteriore piano senza ascensore riduzione di 0,75 0,85 0,90 0,95 1,00 1,00 0,98 0,05 26
Coefficienti Coefficiente di utilizzazione Residenziale 1,00 Commercio, terziario 1,10 Depositi e rimesse 0,50 3,00 0,80 I diversi valori dipendono dal tecnico in in fase di di realizzazione (Dislocazione) 27
Utilizzo dei Coefficienti 1.Coefficiente di destinazione o categoria catastale: viene utilizzato solamente se nello stesso immobile sono presenti unità immobiliari di diverse categorie catastali. 2.Coefficiente di utilizzazione: identifica il particolare uso dei singoli ambienti dell u.i.. 3.Coefficiente di altezza: si applica se l altezza interna è diversa tra le varie u. i., in questo caso si dovrà calcolare il volume e non la superficie. 28
Utilizzo dei Coefficienti 4. Coefficiente di orientamento: tiene conto degli effetti connessi ai punti cardinali, e si applica se l edificio comprende più u. i. per piano, ciascuno con diversa esposizione. 5. Coefficiente di esposizione e prospetto: viene preso in considerazione se le varie u. i. di un edificio hanno una veduta differente secondo che abbiano il prospetto panoramico, su strada principale, secondaria, chiostrine, pozzi di luce ecc. 29
Utilizzo dei Coefficienti 6. Coefficiente di piano: considera gli effetti che derivano ad una u. i. in relazione alla sua altezza dal suolo, e dipende dal fatto che l immobile abbia o meno l ascensore. 7. Coefficiente di funzionalità: si applica se è evidente la razionalità e funzionalità degli spazi tra le varie u.i. dell edificio. 30
Utilizzo dei Coefficienti 8. Coefficiente di luminosità: tiene della quantità di luce che penetra nei vari ambienti, dipende dall altezza del piano, e si ottiene dal rapporto della superficie dell ambiente per la misura delle varie finestre. 31
Procedimenti Procedimento analitico: 1. calcolo superficie di ogni vano 2. applicazione ad ogni vano dei coefficienti di Dest. Or Prosp. Lum. 3. somma delle superfici dei vani ridotte ottenendo la sup. alloggio 4. superficie alloggio per coeff. di piano e di utilizzazione = sup. virtuale 5. somma delle sup. virtuali 6. proporzione a mille e ricerca dei millesimi di proprietà 32
Procedimenti Procedimento sintetico: (esempio tabella excel) 1. calcolo della superficie della unità 2. applicazione all unità dei coefficienti 3. calcolo della superficie di balconi e terrazze 4. calcolo della superficie di soffitte e cantine 5. calcolo della superficie di box 6. applicazione dei relativi coefficienti di destinazione 7. somma delle superfici virtuali 8. proporzione a mille e ricerca dei millesimi Nb. non è necessario che siano utilizzati tutti i coefficienti 33
Potremo anche dire.. Il valore millesimale si ottiene rapportando il Volume ragguagliato (virtuale) alla somma di tutti i volumi ragguagliati di tutte le unità immobiliari costituenti il condominio Mi = (1000*Vci)/Tvr dove Mi = valore millesimale dell iesima unità immobiliare Vci = volume ragguagliato dell iesima unità immobiliare Tvr = è la somma di tutti i volumi ragguagliati di tutte le unità immobiliari 34
Esempio 35
Millesimi proprietà MILLESIMI DI PROPRIETÁ GENERALE - Schema sintetico Numero unità Piano Interno Utilizzazione Proprietario Superficie abitabile Balconi Cantina Superficie virtuale totale Millesimi di proprietà Sup. Netta Dest. Piano Prosp. Orient. Sup. Virt. Sup. Dest. Sup. Virt. Sup. Dest. Sup. Virt. 1 T A Abit. Rossi 95 1 0,85 1 0,90 72,675 22,0 0,25 5,5 10 0,4 4 82,175 95,37 10 Box Rossi 22,50 0,7 15,75 15,75 15,05 TOTALE 1046,47 1000 36
Millesimi proprietà PROCEDIMENTO ANALITICO Si compila una tabella della Superficie virtuale per ogni unità immobiliare Si sommano le superfici virtuali e si rapportano a 1000 trovando i millesimi 37
RIPARTIZIONE DELLE SPESE rispetto alla proprietà (millesimi di proprietà) rispetto all uso (millesimi d uso) spese di proprietà riscaldamento centrale scale e ascensore acqua potabile antenna comune lastrici solari terrazze gronde e pluviali parcheggi soffitti, volte,solai spese d uso amministrazione imposte assicurazioni pulizia illuminazione manutenzione strutture 38
Tabelle B e C La ripartizione delle spese per le scale e l ascensore avviene tra i proprietari dei piani a cui le scale servono, per META (500 m/m) in base alla proprietà generale (Tab. A) e per META (500 m/m) in base all USO (in misura proporzionale all altezza di ciascun piano dal suolo. Per la ripartizione della seconda metà delle spese si ricorre ad un apposita tabella d uso: 39
Tabelle B e C SCALE E ASCENSORE 1000 m/m 500 m/m TAB A 500 m/m H piano pertanto 40
Tabelle Scale/Ascensore cinquecentesimi La tabella millesimale si ottiene considerando sia il livello di piano sia la proprietà. I primi 500 millesimi si ottengono dai millesimi di proprietà dimezzandoli. I secondi 500 millesimi si ottengono proporzionalmente all altezza di piano, con diversi metodi: 41
Tabelle Scale/Ascensore 1) Questi ultimi si calcolano in due fasi: 1) si individuano i cinquecentesimi di piano 2) si ripartiscono per piano proporzionalmente alle proprietà Attribuzione al piano del numero ordinale che gli compete. 500 x 1, 2, 3, 4 rispettivamente al primo, secondo, terzo, quarto piano 1 + 2 + 3 + 4 e si ripartisce proporzionalmente alle unità di piano 42
Tabelle Scale/Ascensore 1) Tabella proporzionale ai millesimi di proprietà e all altezza di piano. 43
Esempio con Volumi 44
Tabelle Scale/Ascensore 1 Bis) Dipendente esclusivamente dai millesimi di piano e dall altezza, il risultato si divide per il numero delle unità immobiliari del piano 45
Tabelle Scale/Ascensore 2) Un altro metodo, sempre valido, è quello di prendere in esame l altezza di ogni piano dal suolo ad esempio: H = Somma delle altezze da terra h = altezza del piano Mp = millesimi di piano 500 : H = x : h x = (500*h)/H I millesimi di piano andranno poi divisi per il numero delle unità immobiliari presenti sullo stesso piano. 46
Tabelle Scale/Ascensore 2) 47
Tabelle Scale/Ascensore 2 Bis) Sempre considerando la sola altezza dal suolo possiamo prendere in considerazione il numero di gradini: NgT = numero di gradini totali NgP = numero di gradini di piano Mp = millesimi di piano 500: NgT = x : NgP x = (500*NgP)/NgT I millesimi di piano andranno poi divisi per il numero delle unità immobiliari presenti sullo stesso piano. 48
Tabelle Scale/Ascensore 2 Bis) 49
Spese riscaldamento Il riparto delle spese di riscaldamento avviene sulla base dei metri cubi riscaldati o sulla base del numero degli elementi radianti presenti in ciascuna u.i. Q m/m = 1000 m 3 3 m u.i. oppure: Q m/m = 1000 elementi radianti elementi radianti u.i. 50
Spese riscaldamento Normalmente i millesimi per il riscaldamento comune si ottengono come media tra i m/m calcolati in base alla volumetria dell u.i. riscaldata e quelli definiti in base agli elementi radianti: Q m/m risc.= Q m/m cubatura + Q m/m elementi radianti 2 51
Altre spese: Lastrici solari Sono le strutture piane poste a copertura del fabbricato o di una parte di esso e utilizzabili come terrazze. Se il lastrico solare di copertura è comune a tutto l edificio, le spese di ricostruzione e di manutenzione vengono ripartiti tra tutti i condomini in funzione dei m/m di proprietà generale (Tab. A). 52
Altre spese: Lastrici solari Se il lastrico solare è di uso esclusivo di un condomino (terrazzo a livello), il condomino che ha l uso esclusivo è tenuto a contribuire per 1/3 della spesa di ricostruzione o manutenzione del lastrico: gli altri 2/3 sono a carico di tutti i condomini dell edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno 53
Altre spese: Lastrici solari LASTRICO SOLARE COMUNE TETTO COMUNE A LASTRICO SOLARE ESCLUSIVO (A) 54
Esempio Unità immobiliare Piano Destinazione Sup. reale Coefficienti Dest. Orient. Piano Espos. Prodotto coefficienti Superficie ragguagliata A1 T Abitazione 105 1 1 0,8 1 0,8 84 A2 T Abitazione 96 1 0,97 0,8 1,10 0,85 81,6 A3 1 Abitazione 110 1 1 1 1 1 110 A4 1 Abitazione 100 1 0,97 1 1,10 1,07 107 B1 I Box 15 0,6 - - - 0,6 9 B2 I Box 18 0,6 - - - 0,6 10,8 C1 I Cantina 6 0,25 - - - 0,25 1,5 C2 I Cantina 8 0,25 - - - 0,25 2 TOTALE 405,9 55
Esempio 56
Esempio Tab. B 57
Esempio Tab. D 58
Variazione Tab. Millesimali I valori, determinanti le quote millesimali, (ex art. 69 att. c.c.) "possono essere riveduti o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, nei seguenti casi: 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore; 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano". 59
Organi del condominio Assemblea dei condomini Amministratore (necessario quando i condomini sono più di 4) Assemblea: ordinaria una volta all anno straordinaria a necessità o su richiesta dei condomini 60
Organi del condominio Compiti dell amministratore Art. 1130 C.C. Prerogative dell assemblea Art. 1135 C.C. Le maggioranze sono differenti in relazione al tipo di delibera, possono essere basate sul numero di condomini e sulla % di valore rappresentato. 61
M P Esercizi 62
ESERCITAZIONE Procedimento sintetico Si determinino i millesimi di proprietà generale e di ascensore di un condominio (planimetria allegata) costituito dal piano rialzato e da 2 piani in elevazione con un totale di 12 appartamenti. Le superfici sono le seguenti: Interno Superficie abitabile Balconi Cantina A 69,45 4,46 6,9 B 96,22 7,14 7,6 C 71,92 1,23 6,4 D 85,16 4,12 7,1 63
ESERCITAZIONE Procedimento sintetico Per ogni unità immobiliare è previsto nel piano interrato un box chiuso di 12,8 m2. che costituisce unità immobiliare a se stante L ascensore raggiunge il piano interrato. Si determinino i millesimi di proprietà generale e di ascensore e quindi si proceda alla ripartizione delle seguenti spese consuntive: spese generali: 33.885 spese di ascensore: 2.868 64
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Esempio di tabella per il calcolo dei millesimi di proprietà 66
Esempio di tabella per il calcolo dei millesimi di scale e ascensore N Scala Piano Proprietario Mill/prop. Sup. Virt. Millesimi totali Spesa 67