L esperienza del Leasing immobiliare Gianluca De Candia Direttore Generale Assilea

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Gildo Giuliano
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1 L esperienza del Leasing immobiliare Gianluca De Candia Direttore Generale Assilea Roma, 23 novembre 2011

2 Ascesa o declino del Leasing immobiliare? (valore nuovi contratti stipulati in milioni di euro) Il peso del comparto (in valore contratti) è tornato ad essere quello di 10 anni fa L immobiliare continua ad essere il più importante (oltre il 32% del totale stipulato leasing) L Italia è il primo Paese europeo per stipulato leasing immobiliare (con una quota di mercato del 40%) 2

contratti) è tornato ad essere quello di 10 anni fa L immobiliare continua ad essere il più

3 Ragionando in termini di out-standing, il peso dell immobiliare è ancora più elevato Ripartizione out-standing a fine

4 Si tratta per lo più di contratti su immobili non residenziali Dettaglio immobiliare (fine maggio 2011) 4

5 Il valore recuperato sugli immobili venduti supera l 80% (indagine Assilea beni ex-leasing) i tassi di recupero superano il 100% in termini di rapporto valore di vendita/debito residuo I tempi di rivendita dalla risoluzione sono stati mediamente pari a 25 mesi per i contratti chiusi nel 2010 Le norme sulla ponderazione delle esposizioni di Leasing immobiliare rispecchiano dunque solo in parte il valore garante dell immobile (rafforzato dalla proprietà del bene da parte della società di leasing) 5

pari a 25 mesi per i contratti chiusi nel 2010 Le norme sulla ponderazione delle esposizioni di Leasing immobiliare

6 Credit Risk Mitigation del Leasing immobiliare METODO STANDARD MUTUO IPOTECARIO Ponderazione esposizione garantita da IMMOBILI RESIDENZIALI 35% (loan-to-value 80%) Ponderazione operazioni garantite da IMMOBILI NON RESIDENZIALI 100% alla restante parte dell esposizione 50% per la parte di prestito che non supera il 50% del valore di mercato dell immobile LEASING 35% (loan-to-value 80%) 50% sull intera esposizione (fino al ; dal uguale al mutuo ipotecario) LGD REGOLAMENTARI nel metodo IRB di base (rispetto alla LGD 45% per le esposizioni non garantite) Fino al Dopo il Leasing e mutui su immobili residenziali 35%* 35%* Leasing e mutui su immobili non residenziali 30%* 35%* (*) Per la parte di esposizione garantita secondo i livelli minimi di copertura previsti per il rapporto valore garanzia / esposizione (min di 30% e 140% per il riconoscimento pieno). 6

intera esposizione (fino al 31.12.2012; dal 1.1.2013 uguale al mutuo ipotecario) LGD REGOLAMENTARI nel metodo IRB di base (rispetto alla LGD 45% per le esposizioni non garantite) Fino al 31.12.2012 Dopo il 31.

7 Tra i REQUISITI richiesti per l ammissibilità degli immobili ai fini della Credit Risk Mitigation (requisiti validi anche per l IRB Foundation): L immobile deve essere stimato da un perito indipendente ad un valore non superiore al valore di mercato (fair value); n dove per perito indipendente si intende una persona che possieda le necessarie qualifiche, capacità ed esperienza per effettuare una valutazione, che non abbia preso parte al processo di decisione del credito né sia coinvolto nel monitoraggio del medesimo. Vi è un adeguata sorveglianza sul bene immobile; n Periodicità di verifica: q Immobili residenziali: una volta ogni 3 anni q Immobili non residenziali: una volta ogni anno q Verifiche più frequenti nel caso in cui le condizioni di mercato siano soggette a variazioni significative n Metodologia: possibilità di ricorrere a metodi statistici n Revisione della stima da parte del perito indipendente quando: q diminuzione rilevante del valore dell immobile q ogni 3 anni per esposizioni di importo > 3 mil. o al 5% del patr. di vig. 7

effettuare una valutazione, che non abbia preso parte al processo di decisione del credito né sia coinvolto nel monitoraggio del medesimo.

8 La perizia informatizzata di Assilea n PERIZIA ASSILEA: dalla carta al web n Scheda OMI Assilea: comparazione con il DB ASSILEA n Gestione Perizia Informatizzata Assilea

9 PERIZIA ASSILEA: dalla carta al web Perizia Costruendo Relazione fine lavori Relazione s.a.l. Perizia FINITO Scheda O.M.I. Rogiti leasing immobiliare Gestione Perizia Informatizzata

10 Scheda OMI Assilea La comparazione con il DB ASSILEA oltre 7500 schede caricate

11 Scheda OMI Assilea La comparazione con il DB ASSILEA

12 Gestione Perizia Informatizzata Assilea Soc. di Leasing Archivio perito PERIZI A geom Società di Leasing Scheda O.M.I. Scheda O.M.I. Scheda O.M.I. data base

it Archivio perito PERIZI A geom Società di

13 Assegnazione Perizia L assegnazione di una perizia viene comunicata via al Perito il quale può accettare o meno l incarico I poligoni delle zone OMI dall Agenzia del Territorio sono visibili in ogni stato della perizia sia dall associata che dal perito I dati del complesso immobiliare con città indirizzo e CAP vengono verificati tramite gli archivi di Google

sono visibili in ogni stato della perizia sia dall associata che dal perito I dati del

14 Dati Immobile CAP Estratto dalle mappe Google I Dati dell immobile vengono verificati per una perfetta alimentazione della Banca dati Schede OMI Assilea Vista satellitare e mappa del luogo di ubicazione dell immobile tramite le mappe di Google Poligono della zona OMI di appartenenza e delle zone limitrofe sempre costantemente aggiornati con i dati forniti dall Agenzia del Territorio

di ubicazione dell immobile tramite le mappe di Google Poligono della zona OMI di appartenenza e

15 Dati Immobile Zona OMI e Fascia OMI estratte dall Agenzia del Territorio Valori OMI al MQ Minimo e Massimo dall Agenzia del Territorio Schede OMI di riferimento dal Database OMI Assilea

16 Confronto scheda OMI Possibilità di confronto con le schede OMI Assilea delle principali caratteristiche del fabbricato e dell immobile Il caricamento delle perizie immobiliari alimenta automaticamente anche il database dei comparables arricchendolo costantemente con nuove informazioni specifiche del settore Leasing

perizie immobiliari alimenta automaticamente anche il database dei comparables

17 Monitoraggio dei valori degli immobili periziati Dal 2012 sarà possibile realizzare il monitoraggio dell andamento di rivalutazione dei valori degli immobili finiti periziati presenti sia nel servizio GEPI Assilea Servizi sia nell OMI Assilea. Cadenza: Semestrale sulla base delle pubblicazione della banca dati semestrale delle quotazioni OMI. Ai fini della credit risk mitigation si potrebbe considerare un adeguata sorveglianza sul bene immobile?

18 Chiusura perizia Allegando la documentazione alla perizia, il Perito condividerà in tempo reale con la società di leasing tutte le informazioni disponibili Alla chiusura della perizia i responsabili della società di leasing sono informati via e- mail e possono procedere con la successiva fase di rogito o di diniego GEPI è non solo un gestionale ma anche un prezioso archivio di informazioni per il Perito e per l Associata!

società di leasing sono informati via e- mail e possono procedere con la successiva fase di rogito o di

19 Modifiche al trattamento del leasing immobiliare «su immobili destinati ad essere locati» - TESTO DI DICEMBRE 2010 Nel 6 aggiornamento alla Circ. 263/2006 del 27 dic era stata introdotta per tutte le esposizioni garantite da immobili (mutui ipotecari e leasing, immobili residenziali e non residenziali) una norma per la quale la condizione richiesta ai fini del riconoscimento della garanzia immobiliare per la mitigazione del rischio ai sensi della quale: «la capacità di rimborso del debitore non dipenda in misura rilevante dai flussi finanziari generati dall immobile locato, ma dalla capacità del debitore di rimborsare il debito attingendo da altre fonti» Non risulta rispettata nel caso di società immobiliari, società di costruzione e fondi immobiliari «per tali soggetti, infatti, la vendita e/o la locazione a terzi di immobili costituiscono la principale attività». VENIVA PERTANTO A CADERE (AI FINI DELLA PONDERAZIONE RIDOTTA) LO SCHEMA DI CUI ALLA SLIDE SEGUENTE: 19

del riconoscimento della garanzia immobiliare per la mitigazione del rischio ai sensi della quale: «la capacità di rimborso del debitore non dipenda in misura rilevante dai flussi finanziari generati

20 Caso specifico: contratti di leasing su immobili destinati ad essere locati Società di leasing In questo caso il rischio debitore viene sostituito dal rischio operazione pagamento canoni leasing Impresa utilizzatrice finale dell immobile Utilizzatore leasing: Società immobiliare pagamento canoni di affitto Fattispecie peraltro prevista nelle «Best practise» Assilea del 4 marzo

leasing Impresa utilizzatrice finale dell immobile Utilizzatore leasing: Società immobiliare

21 Iniziative intraprese da Assilea: n Quantificazione del portafoglio leasing che rientrava nell ambito di applicazione di da tale norma; n Presentazione di un quesito a Banca d Italia in cui si chiedeva di distinguere tra: contratti ad utilizzo diretto dell immobile es. deposito dei Caterpillar finanziato in leasing ad un costruttore o ufficio in leasing ad una agenzia immobiliare - che andavano considerati alla stregua dei contratti stipulati con altre tipologie di soggetti, diversi dagli immobiliaristi; contratti ad utilizzo indiretto dell immobile (sub-locati), per i quali si sarebbe andato a distinguere tra: contratti in cui l utilizzatore finale è un soggetto industriale (appartenente al gruppo dell immobiliarista) da trattare alla stregua dell utilizzo diretto contratti diversi da quelli di cui sopra per i quali si applicherà la nuova disposizione n Invio a Banca d Italia degli schemi della contrattualistica del leasing immobiliare relativa alle garanzie in particolare anche le garanzie piene e impegnative (quali fideiussioni o impegni al subentro contrattuale) - garanzie che vengono richieste alla società sub-locataria dell immobile in leasing (o alla sua capogruppo) 21

22 Modifica che è stata introdotta nel documento di consultazione pubblicato ad agosto sulle segnalazioni a partire dal : Casi in cui si può ponderare al 50% sono state espressamente indicate alcune fattispecie nelle quali le esposizioni verso società immobiliari rispettano il requisito secondo cui la capacità di rimborso del debitore non deve dipendere in misura rilevante dai flussi finanziari generati dall immobile che funge da garanzia ( non correlazione ). La prima fattispecie è rappresentata dall utilizzo diretto dell immobile da parte della società immobiliare o della società di costruzioni (es. uffici della società); la seconda è invece data dalle esposizioni verso una società immobiliare assistite da una garanzia personale della capogruppo industriale Le nostre perplessità espresse a Banca d Italia: L identificazione della «capogruppo» industriale lascia spazio ad un certo grado di soggettività e potrebbe dare luogo a diverse interpretazioni della stessa realtà, che potrebbero causare valutazioni arbitrarie e comunque non oggettivamente definite. Non sempre l effettivo valore garante che può fornire la capogruppo di un gruppo industriale, in molti casi holding finanziaria, è di per sé maggiore di quello che può fornire un altra società dal gruppo, in presenza, ad esempio, di una garanzia di subentro fideiussorio. 22

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