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1 Valutazione Immobili: Requisiti per procedure di valutazione e monitoraggio degli immobili a garanzia Stefano Magnolfi Roma, 22 gennaio 2007

2 Introduzione Basilea 2 - Cosa devono fare le banche adesso per la Valutazione degli Immobili Gli aspetti di cui tenere conto Il contesto di mercato Regole delle Nuove disposizioni di vigilanza prudenziale per le banche del 27 dicembre 2006 Esigenze di business 2

3 Contesto di mercato Nel mercato immobiliare il sistema bancario ha il ruolo di: Finanziatore di iniziative nel comparto immobiliare (credito fondiario, project financing ) Gestore di patrimoni immobiliari (con fondi immobiliari o in via diretta) Oggi tratteremo la valutazione di beni immobili assunti in garanzia di operazioni di credito con finalità non attinenti il comparto immobiliare 3

4 Contesto di mercato Cosa rimane e cosa cambia: Continua la crescita a due cifre anche nel 2006 dei mutui alle famiglie (+14%) in un mercato immobiliare stabile Rimangono le aspettative di crescita (erogato sui mutui in Italia in % al Prodotto Interno Lordo alle ultime posizioni in Europa) Rimane esigenza di maggiore trasparenza del mercato immobiliare pur in presenza della riforma del prezzo valore di dicembre 2005 e luglio

5 Contesto di mercato Sono ormai cambiati: Le percentuali di erogato, le durate delle operazioni, i prodotti offerti al consumatore Il funding del credito ipotecario specializzato con la cartolarizzazione dei crediti ipotecari, l introduzione dei covered bond in Italia La valutazione immobiliare diventa uno strumento di trasparenza per il mercato 5

6 Le norme di vigilanza Nelle regole generali (TITOLO II, Capitolo 1, SEZIONE IV ESPOSIZIONi GARANTITE DA IMMOBILI ) troviamo come prerequisito queste condizioni a) Il valore dell immobile non dipende in misura rilevante dal merito di credito del debitore b) L immobile sia stimato da un perito indipendente ad un valore non superiore al valore di mercato c) La garanzia è opponibile in tutte le giurisdizioni pertinenti e può essere escussa in tempi ragionevoli d) Vi è un adeguata sorveglianza sul bene immobile. A tal fine segue 6

7 Le norme di vigilanza Nelle regole generali (TITOLO II, Capitolo 1, SEZIONE IV ESPOSIZIONi GARANTITE DA IMMOBILI ) troviamo come prerequisito queste condizioni a) Il valore dell immobile non dipende in misura rilevante dal merito di credito del debitore b) L immobile sia stimato da un perito indipendente ad un valore non superiore al valore di mercato c) La garanzia è opponibile in tutte le giurisdizioni pertinenti e può essere escussa in tempi ragionevoli d) Vi è un adeguata sorveglianza sul bene immobile. A tal fine segue Occasioni di riflessione driver del cambiamento 7

8 Obiettivi della Valutazione Immobili b) L immobile sia stimato da un perito indipendente ad un valore non superiore al valore di mercato Obiettivo primario determinare il VALORE DI MERCATO Per valore di mercato si intende l importo stimato al quale l immobile verrebbe venduto alla data della valutazione in un operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo un adeguata promozione commerciale, nell ambito della quale entrambe le parti hanno agito con cognizione di causa, con prudenza e senza costrizioni. Il valore di mercato deve essere documentato in modo chiaro e trasparente ( Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa) ( Nuove disposizioni di vigilanza prudenziale per le banche Banca d Italia) Disponiamo di dati chiari e trasparenti sulle condizioni del mercato immobiliare? 8

9 Perito indipendente b) L immobile sia stimato da un perito indipendente ad un valore non superiore al valore di mercato Si introduce il principio di indipendenza del valutatore Per perito indipendente si intende una persona che possieda le necessarie qualifiche, capacità ed esperienza per effettuare una valutazione, che non abbia preso parte al processo di decisione del credito ne sia coinvolto nel monitoraggio del medesimo. ( Nuove disposizioni di vigilanza prudenziale per le banche Banca d Italia ) 9

10 Perito indipendente - conseguenze Il requisito di perito indipendente con necessarie qualifiche (iscrizione agli albi geometri, architetti, ingegneri ) esclude di fatto la consuetudine del giudizio di congruità ancora utilizzata per operazioni a basso Loan to Value Si possono usare periti dipendenti dell Istituto purché non coinvolti nel processo di decisione del credito È indipendente un perito esterno che riceve gli incarichi dalla filiale che vende il mutuo? È indipendente un perito esterno che riceve l incarico dal richiedente mutuo? 10

11 Garanzia opponibile c) La garanzia è opponibile in tutte le giurisdizioni pertinenti e può essere escussa in tempi ragionevoli Determinare il Valore della garanzia Stabilire il Valore di mercato Certezza del valore verifica di vincoli o abusi che potrebbero incidere sul valore di realizzo Tempestività e Certezza giuridica Pronto realizzo predisporre procedure di rapida attivazione per realizzo della garanzia Opponibilità e Non revocatoria controllando i titoli di provenienza e congruità con l esistente 11

12 Obiettivi della valutazione immobili c) La garanzia è opponibile in tutte le giurisdizioni pertinenti e può essere escussa in tempi ragionevoli La perizia di stima deve comprendere una fase di DUE DILIGENCE precedente alla valorizzazione La DUE DILIGENCE implica la disponibilità dei documenti sull immobile, attestanti la titolarità, la provenienza, le conformità urbanistiche Il sopralluogo consente la verifica di congruità oltre la raccolta di informazioni quantitative e qualitative La stima è effettuata valorizzando i dati raccolti 12

13 Rivalutazione d) Vi è un adeguata sorveglianza sul bene immobile. A tal fine: i. il valore dell immobile deve essere verificato almeno una volta ogni 3 anni per gli immobili residenziali e una volta all anno per immobili non residenziali, ovvero più frequentemente nel caso in cui le condizioni di mercato siano soggette a variazioni significative. È possibile anche usare metodi statistici per sorvegliare il valore degli immobili e individuare quelli che necessitano di una verifica. ii. valutazione del perito nel caso in cui le verifiche di cui sopra indichino una diminuzione rilevante del valore, o per esposizioni rilevanti Per esposizioni rilevanti La prima valutazione peritale dovrà essere effettuata alla data di entrata in vigore della presente normativa per tutte le operazioni in essere da più di 3 anni ( Nuove disposizioni di vigilanza prudenziale per le banche Banca d Italia) 13

14 Rivalutazione: considerazioni d) Vi è un adeguata sorveglianza sul bene immobile. A tal fine: Ammesso il principio della rivalutazione statistica ma senza indicazioni del set minimo di informazioni sugli immobili da trattare. Ipotizziamo ci sia una aspettativa di circolo virtuoso che consenta di adottare tecniche statistiche sempre più raffinate (inizialmente per macro categorie ed aree geografiche, in seguito in funzione delle caratteristiche quantitative e qualitative dei singoli immobili oggetto di rivalutazione) Come determinare quando le condizioni di mercato sono soggette a variazioni significative? 14

15 Rivalutazione: considerazioni La rivalutazione del portafoglio storico degli immobili a garanzia sta impegnando non poco gli addetti ai lavori Nell ipotesi di avvio di un circolo virtuoso di raccolta di informazioni immobiliari di dettaglio ed utilizzo di tecniche statistiche sempre più sofisticate rimane da risolvere il tema della prima rivalutazione massiva L approccio più convincente ci sembra la segmentazione del portafoglio in segmenti funzione del rischio e l uso di tecniche di valutazione sempre più precise: Adeguamento del valore stimato inizialmente Stima individuale statistica su un set di informazioni dell immobile Aggiornamento perizia 15

16 Il nuovo contesto di riferimento Richiesta più trasparenza delle valutazioni immobiliari Basilea II rischi di credito e domani anche operativi Cartolarizzazioni/Covered Bond trasparenza per il mercato Mortgage Insurance trasparenza per i partner assicurativi su tutti i processi connessi ai mutui Utilizzo di standard internazionali, metodologie di valutazione controllabili e riproducibili 16

17 Pilastri della Valutazione immobili Valutazione Immobili Metodologia Standard estimativi internazionali Rete periti qualificati Banca Dati Valori Immobiliari Comparables Work-Flow automatizzato 17

18 Il Codice delle Valutazioni Immobiliari CRIF ha adottato e sostiene il Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa Garanzia del rispetto dei più recenti e rigorosi standard internazionali estimativi per le valutazioni immobiliari 18

19 Codice: i criteri di stima Per il calcolo del valore di mercato il Codice Delle Valutazioni Immobiliari indica di usare tra i vari metodi di stima - il Market Comparison Approach basato sulla rilevazione dei dati reali di mercato e delle caratteristiche degli immobili quali termini di paragone del confronto estimativo; utilizzato per il calcolo del Fair Value, è il sistema di valutazione indicato nella Legge sui Fondi Immobiliari Il MCA non è esaustivo e per casi particolari è necessario che il perito sappia utilizzare anche: Income Capitalization Approach - Cost Approach Quale formazione al perito, come garantire la coerenza ed omogeneità delle valutazioni? 19

20 I periti indipendenti Per perito indipendente si intende una persona che possieda le necessarie qualifiche, capacità ed esperienza Per l accreditamento e la formazione dei periti e per collaborazione scientifica CRIF collabora con il Consiglio Nazionale Geometri che si propone di: formalizzare gli standard dettati dall IVSC (International Valutation Standards Committee) per la stesura di una perizia soddisfare i requisiti richiesti dagli Istituti di Credito per l allineamento con le normative redatte dall IAS (International Accounting Standard) di Basilea II soddisfare i requisiti di qualità e riproducibilità della perizia richiesti in ambito giurisdizionale e legale 20

21 Banca Dati dei Valori Immobiliari La valutazione di mercato tramite il Market Comparison Approach richiede al perito la raccolta di informazioni sull immobile oggetto di valutazione e di immobili comparabili nel medesimo segmento di mercato CRIF implementa e gestisce un archivio elettronico di benchmark di dati immobiliari relativi alle valutazioni richieste dai propri Istituti clienti Grazie alla richiesta di perizie si ottiene la banca dati immobiliare sugli immobili a garanzia. Possibili vantaggi di sistema? 21

22 Utilizzo della banca dati dei valori immobiliari Work-Flow Istituto Cliente richiedente mutuo Istituto di Credito Richiesta di perizia Work-Flow gestione Perizie CRIF 1. ASSEGNAZIONE PERITO/PERIZIA (Anagrafiche periti + criteri di assegnazione) Network Periti Crif 2. INOLTRO INFORMAZIONI PERIZIA (Invio della mission e locazione dell immobile) 3. GESTIONE E CONTROLLO FASI PERIZIA (Guida e monitoraggio della rilevazione dei dati per la perizia) 4.DOWNLOAD/INSERIMENTO DATI COMPARABLE (Alimentazione ed utilizzo della banca dati da parte del perito) 5. RICEZIONE DELLA PERIZIA Controllo automatico nella valutazione e format della perizia 6. UFFICIO CONTROLLO QUALITÀ Controllo della qualità della perizia 7. INVIO PERIZIA E ALIMENTAZIONE DEL DB Controllo della qualità della perizia Banca Dati Valori Immobiliari Comparables 22

23 Possibilità di rivalutazioni CRIF Valutazione Immobili Perizia Dati Immobiliari Istituto Valore di mercato valutazioni obiettive e affidabili Efficienza di processo Rivalutazione periodica delle garanzie 23

24 Domande aperte Disponiamo di dati chiari e trasparenti sulle condizioni del mercato immobiliare? È davvero indipendente un perito esterno che riceve gli incarichi dalla filiale che vende il mutuo (o dal cliente che lo richiede)? Come determinare quando le condizioni di mercato sono soggette a variazioni significative? Grazie alla richiesta di perizie si ottiene la banca dati immobiliare sugli immobili a garanzia. Possibili vantaggi di sistema? 24

25 Grazie Roma, 22 gennaio 2007

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